關于福地廣場商業模式定位業態分布及招商計劃的策劃報告
福地廣場位于成都市北三環外大豐片區大天路與西一路交匯處，占據大豐中心稀缺黃金地段。項目總體量約18萬㎡，產品包括大型購物中心家樂福、風情商業街和城市中心華宅，涵蓋購物、休閑、餐飲、娛樂和居住等功能，是復合性極強的城市綜合體。 同時本項目的打造對升級大豐商業檔次、改寫大豐商業格局、鑄造大豐新中心、助推
大豐向成都主城區邁進的高度有著很大影響。
本項目通過訂單式地產模式，與世界500強以及全國上百家品牌商家強強聯手，匯聚眾多知名品牌店，更齊聚家樂福、蘇寧電器等主力店，涵蓋吃、喝、玩、樂、購、住、行，打造多元化、多樣性、一站式的商業中心，全新鑄就大豐商業中心功能，開創大豐首個繁華都市商業圈。
商業地產經營的核心是人氣，尤其對一個新開項目來說，人氣就是生氣。而人氣是可以通過差異定位、功能組合、商業規劃、業態劃分、商家組合、環境營造、促銷活動等拉動的。這就要求商業項目在功能定位上應做出特色，防止千篇一律，同質化競爭；業態劃分和商家組合上，應盡可能多元化，在綜合滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功能，每一
種功能里面根據實際需求選擇不同商家，如餐飲可選擇快餐、中餐、西餐、特色餐飲；休閑娛樂可引進KTV、影院、電玩城、兒童游樂場等實現關聯消費、交叉補償的作用，盡可能消除同質競爭，實現業態互補。
業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑，各業態布局相互銜接時各業態間能否有效互融，關系到購物中心內消費的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業態的互融相關性更多的是考慮功能互補，各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體；目標客群的一致，特定目標客群的消費需求有比較強的系統性，購物中心可以根據不同客群的消費特征在購物中心內建立不同的消費主題區域，在不同的消費主題區根據客群的需求組合各功能業態。
一、福地廣場商業模式定位
在策劃福地廣場招商之前，首先，要確定的商業模式，以及商業主體業態類型。目前，在我國商業模式一般有三種：
1.主題商業模式
這種商業模式是通過打造一定的主體來營造商業環境。例如，寬窄巷子是通過打造川西民俗文化的主題來營造購物、休閑、餐飲等商業營運模式；而一品天下則是通過打造食文化主題來營造千姿百態的飲食、休閑等商業營運模式；、錦里則是通過打造三國文化主題來構成休閑、觀光、飲食、購物等的商業營運模式。
2.休閑商業模式
這類商業營運模式往往是和旅游地產緊密結合在一起的，以旅游地產為載體的商業營運模式。藍光地產下屬控股公司的峨眉山藍光文化旅游置業打造的財神文化旅游商業小鎮、杭州的宋城等就都是此類營運模式。
3.城市綜合體商業模式
城市綜合體商業模式一般為單體建筑或建筑群，城市綜合體內主要的商業業態包括購物中心，電影城，娛樂中心，健身中心，大型中式酒樓，特色餐飲美食廣場，美容美發等。萬象城、萬達廣場、嘉信茂等都是說成是綜合體的商業營運模式典范。
福地廣場為單體建筑，根據這種建筑結構特點，以及現已經加盟商家的狀況，建議將福地
廣場商業模式定位為城市綜合體商業營運模式，即結合建筑結構和主題環境的實際情況，將福地廣場打造成為一種“shapping mall” 的模式。
二、福地廣場商業主題的定位
在確定了福地廣場的上映營運模式之后，為了打造“shapping mall” 的模式，我們就必須確定商業主題的為題。
一個商業模式沒有商業主題，那么，這個商業模式將沒有特色，個人的感覺將是一個綜合大市場，反之，主題太多，將重點不彰顯，同樣不具有特色。
根據福地廣場現已加盟主力店的實際情況，建議將福地廣場的商業主體定位五大主題，即：
1.以家樂福為核心的超市主題；
2.以影院為核心的影視文化主題；
3.以肯德基為核心的餐飲主題；
4.以百貨為核心的購物主題；
5.以休閑為核心的休閑主題。
在這五大商業主體中，福地廣場將重點打造影視文化主題、超
市主題以及餐飲主題。通過這三大主題拉動其他二個主題的發展。
三、圍繞商業主題的業態分布設計
根據福地廣場已簽約的主力店的地理位置分布，以及商業主體的定位，福地廣場圍繞商業主題的業態分布設計如下：
㈠.百貨主題
主要業態：風情商業街、品牌男裝、女裝、運動裝、電器、珠寶
首飾、化裝品、眼鏡、鞋類、箱包等。
主要區域為：-1F、1F；
㈡.餐飲主題
主要業態：肯德基、鄉村基、中餐、火鍋、快餐等。
主要區域為：-1F、2F；
㈢.影視主題：
主要業態：電影、KTV、電玩、小吃、兒童樂園等。
主要區域為：3F；
㈣.超市主題
主要業態：超市店前店等。
主要區域為：-1F—3F；
㈤.休閑主題業態
主要業態：咖啡、茶樓、保健浴足、水療、洗浴等。
主要區域為：2F、4F。
福地廣場商業主題業態分布一覽表
序號 | 商業主題 | 圖例 | 業態類型 | 分布區域 |
1 | 影視主題 | | 電影、KTV、電玩、小吃、兒童樂園等 | -1F、2F |
2 | 餐飲主題 | | 肯德基、鄉村基、中餐、火鍋、快餐等 | -1F、2F |
3 | 百貨主題 | | 風情商業街、品牌男裝、女裝、運動裝、電器、珠寶首飾、化裝品、眼鏡、鞋類、箱包 | -1F、1F |
4 | 超市主題 | | 超市店前店 | -1F—3F |
5 | 休閑主題 | | 咖啡、茶樓、保健浴足、水療、洗浴等 | 2F、4F |
| | | | |
