不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思

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不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思

你們知道不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思嗎?下面是由為大家整

理的“不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思”，歡迎大家閱讀，僅供大家

參考，希望對(duì)您有所幫助。

指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為

物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行

為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管

理部門(mén)申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門(mén)將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)

產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家職能部門(mén)將申請(qǐng)人的不

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，并確認(rèn)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合法性的程

式。不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生于歐洲。最早的登記制度就是出現(xiàn)

于1722年的《普魯士抵押與破產(chǎn)法》，之后在1795年法國(guó)

制定的《抵押法》也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押的登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土

地定著物，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他

物。土地和房產(chǎn)是民眾最關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)。

一、含義

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

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2.登記是國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

權(quán)利

(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取

特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：(1)公法行為說(shuō)、

(2)證明行為說(shuō)、(3)私法行為說(shuō)。

不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為

產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

二、主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是通過(guò)登記，使?jié)撛诘慕灰桩?dāng)事人能

清晰地識(shí)別標(biāo)的物上的權(quán)利內(nèi)容。具體地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的登記

就是向公眾公示不動(dòng)產(chǎn)之本身的狀態(tài)(即標(biāo)示，包括面積、

位置等)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況(即物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變

更和消滅等)，以及不動(dòng)產(chǎn)上所成立的負(fù)擔(dān)情況等。

1.不動(dòng)產(chǎn)之本身的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)之狀態(tài)指用文字(圖、

表)反映一宗或數(shù)宗不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)情況。包括不動(dòng)產(chǎn)的位置、

權(quán)屬、界限、面積和用途等基本情況。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定指的是在外觀上可以清楚界定，并以某

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種方式加以利用或經(jīng)營(yíng)的土地及其地上建筑物。但物權(quán)法中

的不動(dòng)產(chǎn)概念除了“土地，附著于土地的建筑物及其他定著

物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)”外，更重要的是法律

意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對(duì)不

動(dòng)產(chǎn)之官方記錄(地籍冊(cè))為基礎(chǔ);同時(shí)此種界定自身又成為

以不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行登記的基礎(chǔ)。因此，“法律

意義上的土地，是以地籍塊方式進(jìn)行測(cè)量與標(biāo)記的，并在土

地登記簿中以‘土地’進(jìn)行登記的——如建立專(zhuān)門(mén)的土地登

記簿簿頁(yè)，或在共同登記簿簿頁(yè)中置于專(zhuān)門(mén)的號(hào)碼之下——

地球表面的一部分”。

2.物權(quán)的設(shè)立(取得)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或產(chǎn)生，是指

物權(quán)與特定主體相結(jié)合，即某一主體取得對(duì)某物的物權(quán)。不

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或產(chǎn)生，從獲得物權(quán)的主體而言，又稱(chēng)物權(quán)

的取得。物權(quán)的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不

同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數(shù)法定物權(quán)

以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得都以公示為條件，公示方法一旦不存

在，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度也就不存在。通過(guò)公示，公眾可以了

解物權(quán)的有無(wú)。

3.物權(quán)的移轉(zhuǎn)。物權(quán)的移轉(zhuǎn)是指已經(jīng)存在的物權(quán)在民事

主體之間的流轉(zhuǎn)，即某一物權(quán)從一個(gè)權(quán)利人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)權(quán)

利人。而物權(quán)的移轉(zhuǎn)也是通過(guò)公示體現(xiàn)出來(lái)的。如果某個(gè)物

權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，但沒(méi)有通過(guò)公示予以顯示，則在法律

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上并沒(méi)有真正完成物權(quán)的移轉(zhuǎn)。從法律效果來(lái)看，只要作為

公示內(nèi)容的物權(quán)現(xiàn)狀沒(méi)有變動(dòng)，便可以視為物權(quán)移轉(zhuǎn)未曾發(fā)

生。反之，如果登記簿記載的某項(xiàng)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，而事

實(shí)上并沒(méi)有移轉(zhuǎn)，但在法律上則認(rèn)為物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)。通

過(guò)公示，公眾可以了解物權(quán)的動(dòng)態(tài)。

4.物權(quán)的變更。物權(quán)的變更從廣義上說(shuō)，包含物權(quán)的主

體、客體和內(nèi)容等要素的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)的變更。但主體的變更

主要涉及物權(quán)的取得與喪失，故物權(quán)法上的物權(quán)變更通常指

狹義的變更，即僅指物權(quán)的客體與內(nèi)容的變更。客體的變更

如建筑物的增減、用途的改變等，也需通過(guò)公示，使公眾了

解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)客體的真實(shí)情況。

5.物權(quán)的消滅。物權(quán)的消滅是指物權(quán)的終止或喪失(包

括標(biāo)的物的滅失)，即物權(quán)與其主體分離。當(dāng)某一項(xiàng)物權(quán)由

于某種原因消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注

銷(xiāo)。即通過(guò)公示，阻止此類(lèi)物權(quán)再進(jìn)入交易市場(chǎng)。

6.物權(quán)的負(fù)擔(dān)。物權(quán)的負(fù)擔(dān)是指在一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立

的其他物權(quán)(如設(shè)立抵押權(quán)、用益物權(quán)等)，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

利人的權(quán)利行使受到相應(yīng)的限制，故也稱(chēng)物權(quán)的限制。登記

提供給社會(huì)的法律訊息為全面的訊息，當(dāng)然也可能包括對(duì)其

不利的內(nèi)容。在德國(guó)法中，登記中就有對(duì)權(quán)利人不利的內(nèi)容，

如“異議抗辯登記”、“權(quán)利限制登記”等等。這樣做的目的，

是為社會(huì)作不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警示，讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)取得人

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了解不動(dòng)產(chǎn)的全面情況，然后自己決定是否與登記的權(quán)利人

進(jìn)行有關(guān)的法律行為。這一點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)抵押制度中顯得非常

重要。因?yàn)椋罁?jù)民事權(quán)利意思自治的原則，法律對(duì)抵押權(quán)

人對(duì)自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順位的抵押權(quán)人

的事宜無(wú)權(quán)做出禁止性規(guī)定;那么在抵押物之上如果已經(jīng)存

在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，或者順位優(yōu)先的其他物權(quán)如用益物

權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人權(quán)利的取得要么實(shí)現(xiàn)困難，要么很不經(jīng)濟(jì)。

但是如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權(quán)取得人提供了足夠的

警示，使其了解了設(shè)立后序順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，這就為其判

斷形勢(shì)并做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效

力的作用就在于此——通過(guò)公示，可以向公眾發(fā)出警示。

7.物權(quán)的處分限制。物權(quán)的處分限制是指于一定范圍內(nèi)

限制登記名義人任意處分其不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利，以保全可能實(shí)現(xiàn)

之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產(chǎn)記載，

等等。限制登記并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，只是限制了登記名

義人處分其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。廣義上的限制登記包括異議登

記、預(yù)告登記、查封登記、扣押登記、破產(chǎn)登記，等等。狹

義上的限制登記主要指查封、扣押、破產(chǎn)等。在中國(guó)現(xiàn)行登

記制度下，權(quán)利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財(cái)產(chǎn)保

全，即由法院在執(zhí)行中實(shí)行的查封。

三、主要模式

1、契據(jù)登記制度

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契據(jù)登記制度，也稱(chēng)形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的

變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)

抗第三人。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征：(1)登記為物權(quán)變動(dòng)

的對(duì)抗要件。(2)登記與否不予強(qiáng)制。(3)登記實(shí)行形式審查

主義。(4)登記無(wú)公信力。(5)登記簿采人的編成主義。(6)

登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)，

而且登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)。

2、權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度，又稱(chēng)實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依

法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生

效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、

奧地利、匈牙利等國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征：(1)登記為物權(quán)變動(dòng)

的生效要件。(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。(3)登記具有公信力。

(4)登記采用強(qiáng)制主義。(5)登記簿采物的編成主義。(6)登

記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

3、托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱(chēng)權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)

審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書(shū)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：(1)登記不實(shí)行全

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面的強(qiáng)制主義。(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。(3)登記具有公信

力。(4)交付權(quán)利證書(shū)。(5)登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。(6)設(shè)

置賠償基金。

四、條例實(shí)施

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》從2016年3月1日起施行。

中國(guó)全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。作為物權(quán)歸屬根

據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)主要內(nèi)容，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證

樣本2016年2月26日正式對(duì)外公布。今后，包括集體土地、

房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行

統(tǒng)一登記。專(zhuān)家稱(chēng)，將來(lái)樓市有望全面摸清家底。國(guó)土資源

部表示，下一步將抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施細(xì)則，盡快

頒布使用統(tǒng)一的簿冊(cè)證書(shū)，同時(shí)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平

臺(tái)建設(shè)。

五、登記部門(mén)

2016年1月11日，為實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一

登記制度，國(guó)土資源部按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)建立部際

聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，扎實(shí)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)

一登記。

六、職責(zé)法責(zé)

1、登記機(jī)關(guān)的職責(zé)

登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是指登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依

法享有的職權(quán)與應(yīng)履行的義務(wù)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職

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責(zé)，不同國(guó)家或地區(qū)的立法有不同的規(guī)定。德國(guó)法律規(guī)定不

動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請(qǐng)材料是否齊備的權(quán)利

之外，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)。

中國(guó)物權(quán)法既沒(méi)有去試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是

形式審查，更沒(méi)有去回答物權(quán)法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去進(jìn)行

實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，而是在聽(tīng)取各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，

針對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行的

職責(zé)作出原則性規(guī)定。該法第12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履

行下列職責(zé)：

1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

2.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人;

3.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

具體來(lái)說(shuō)，物權(quán)法要求中國(guó)的登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登

記時(shí)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(1) 查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的必要材料。

(2)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人有關(guān)登記事項(xiàng)。

(3)如實(shí)、及時(shí)進(jìn)行登記。

(4)法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

為保證登記機(jī)關(guān)更好地履行登記職責(zé)，物權(quán)法在規(guī)定登

記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)的基礎(chǔ)上，又對(duì)其禁止從事的行為作

出明確規(guī)定。

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2、登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任

(1)登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任概述。登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任，是

指登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

的民事賠償責(zé)任。

(2)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。侵權(quán)行為的歸責(zé)原

則，就是指歸責(zé)的一般規(guī)則，是據(jù)以確定行為人承擔(dān)民事責(zé)

任的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，也是貫穿于侵權(quán)行為法之中，對(duì)各個(gè)侵權(quán)

行為規(guī)則起著統(tǒng)帥作用的立法指導(dǎo)方針。

(3)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件。根據(jù)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的

歸責(zé)原則，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任須具備以下要

件：

1.存在登記錯(cuò)誤。所謂登記錯(cuò)誤是指除了登記申請(qǐng)人弄

虛作假，登記機(jī)關(guān)盡到了審查職責(zé)之外的情況，都屬于登記

錯(cuò)誤。

2.存在損害事實(shí)。所謂損害事實(shí)是指因一定的行為或事

件使某人受侵權(quán)法保護(hù)的權(quán)利和利益遭受某種不利益的影

響。損害事實(shí)的存在是侵權(quán)賠償責(zé)任構(gòu)成的前提，“無(wú)損害

即無(wú)賠償”。

3.損害事實(shí)與登記錯(cuò)誤之間有因果關(guān)系。

3、登記機(jī)關(guān)賠償范圍及其追償。登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的

范圍應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤造成的實(shí)際損失來(lái)確定，包括

主權(quán)利受損害的賠償、利息及當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利

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的費(fèi)用，如申請(qǐng)更正登記、異議登記的費(fèi)用，進(jìn)行訴訟的費(fèi)

用，等等。

七、登記范圍

納入登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利包括：集體土地所有權(quán);房屋等

建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);森林、林木所有權(quán);耕地、林地、草

地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);建設(shè)用地使用權(quán);宅基地使用權(quán);海域

使用權(quán);地役權(quán);抵押權(quán);法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

利。

八、特殊類(lèi)型

更正登記

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記

與實(shí)體權(quán)利關(guān)系原始的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記內(nèi)容的一部

進(jìn)行訂正補(bǔ)充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的

登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定

與交易安全。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)記載錯(cuò)誤。

(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)。

(3)須登記權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確

有錯(cuò)誤。

異議登記

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

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登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的

目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真

正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)被認(rèn)為錯(cuò)誤。

(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機(jī)關(guān)不予更正。

(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。

異議登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，而只是一種對(duì)登

記事項(xiàng)存在異議而異議記載于登記簿的制度。但是該制度具

有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項(xiàng)：(1)權(quán)

利保全效力。(2)風(fēng)險(xiǎn)警示效力。

回復(fù)登記

回復(fù)登記，是指與實(shí)體權(quán)利關(guān)系一致的登記，因不當(dāng)原

因而從登記簿上消滅，對(duì)消滅的登記予以回復(fù)，以保持原有

登記的效力。回復(fù)登記氛圍滅失回復(fù)登記和涂銷(xiāo)回復(fù)登記。

滅失回復(fù)登記是指登記薄的全部或一部因地震，水災(zāi)等原因

發(fā)生物理上的滅失，而予以回復(fù)的登記。滅失回復(fù)登記是對(duì)

滅失的登記的一種回復(fù)保存行為，不設(shè)計(jì)新的權(quán)利義務(wù)的變

動(dòng)，權(quán)利順位而不發(fā)生變動(dòng)，涂銷(xiāo)回復(fù)登記是指因登記的全

部或一部被不合法涂銷(xiāo)，而使登記回復(fù)到涂銷(xiāo)前的狀態(tài)而為

的一種記載。涂銷(xiāo)回復(fù)登記，是對(duì)錯(cuò)誤登記的矯正，也未有

新的權(quán)利關(guān)系的變動(dòng)，其順位依被涂銷(xiāo)的登記為準(zhǔn)，但因登

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記的公信力，在回復(fù)登記以前，得有第三人善意取得的保護(hù)。

預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要

的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最

早為德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)， 《德國(guó)民法典》加以繼承，并

為瑞士、日本民法和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原

則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)，須是可以本登記的事項(xiàng)。預(yù)告登記是為本

登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，本身不具有獨(dú)立

的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物

權(quán)效果。(2)須不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效

力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護(hù)效力。

九、登記時(shí)間表

國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志2016年8

月27日表示，2017年不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開(kāi)

查詢(xún)。

從2016年開(kāi)始，力爭(zhēng)1年左右時(shí)間基本完成各級(jí)職責(zé)

整合和基礎(chǔ)制度建設(shè);2年左右時(shí)間逐步銜接過(guò)渡，統(tǒng)一規(guī)范

實(shí)施;3年左右時(shí)間全面建立并完善各項(xiàng)制度;4年左右時(shí)間

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建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。即2016年

基本完成各級(jí)職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度;2016年健全配套

制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?/span>;2016年全面形成制度體系，正常有效

運(yùn)行;2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開(kāi)查詢(xún)。

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