向北20分鐘,來說說傍著鄭州大腿的新鄉(xiāng)平原新區(qū)

2023年12月8日發(fā)(作者：少年勵(lì)志的句子)

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向北20分鐘，來說說傍著鄭州大腿的新鄉(xiāng)平原新區(qū)

鄭州樓市提示此音頻時(shí)長18分3秒，大小為2.07MB

在鄭州，全市的百姓都知道，順著花園路一直往北出了城就是黃河，但對于宣傳了幾年的向北20分鐘的新鄉(xiāng)平原新區(qū)，

總是耳聞，卻前所未見，也不曾關(guān)心，直到鄭州一路暴漲，四環(huán)破萬，主城區(qū)限購、限貸。此時(shí)此刻，平原新區(qū)憑借新

鄉(xiāng)戶口不限貸不限購、距離鄭州非常近、鳳湖水系的提前修好，突然被關(guān)注起來，購房群里也頻繁見人提起。

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平原新區(qū)的前世今生

談到平原新區(qū)，不得不提2003年時(shí)任咱們省書記的，在任期間積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)，在規(guī)劃中原城市群建設(shè)時(shí)提出在黃河

北岸建設(shè)新區(qū)，以實(shí)現(xiàn)鄭州"東擴(kuò)北移，跨河發(fā)展"的戰(zhàn)略構(gòu)想。新鄉(xiāng)市委、市政府和原陽縣隨后開始新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)

進(jìn)行了論證，于2009年6月，經(jīng)過兩輪國際招標(biāo)，最終英國偉信顧問集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)方案被確定為終審方案。

2010年2月22日，新鄉(xiāng)平原新區(qū)建設(shè)總體方案獲省政府通過。省政府將平原新區(qū)建設(shè)總體方案下發(fā)給有關(guān)市、縣、省政

府各部門。開始大力建設(shè)。當(dāng)時(shí)平原新區(qū)是河南省繼鄭州、洛陽、開封之后，獲準(zhǔn)批建的第四個(gè)新區(qū)，新區(qū)將成立副廳

級管委會(huì)。

隨后，全省井噴的新區(qū)全部被定位為城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，平原新區(qū)也沒有意外，在2014年省政府河南省政府文件豫 編

【2014】1號文件中，平原新區(qū)已更名為新鄉(xiāng)市平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，簡稱平原示范區(qū)。

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平原新區(qū)到底是如何規(guī)劃定位？

先看平原新區(qū)的區(qū)位圖▼

從這張圖中，我們可以明顯看到平原新區(qū)剛好處在新鄉(xiāng)與鄭州的正中間（均以市中心為例），但離鄭州的主城區(qū)北邊界

顯然要遠(yuǎn)近與新鄉(xiāng)。新鄉(xiāng)市、新鄉(xiāng)縣、平原新區(qū)、鄭州，剛好呈線狀發(fā)展。目的顯而易見，吃鄭州外溢紅利。我們大膽

猜測，是否是先在真空地帶中點(diǎn)個(gè)點(diǎn)？又以這個(gè)點(diǎn)開始分別向新鄉(xiāng)、鄭州發(fā)展，加上鄭州、新鄉(xiāng)兩個(gè)城區(qū)也逐步向這個(gè)

點(diǎn)發(fā)展，達(dá)到四向發(fā)展，提高發(fā)展速度？答案請往下看。

點(diǎn)發(fā)展，達(dá)到四向發(fā)展，提高發(fā)展速度？答案請往下看。

再看片區(qū)內(nèi)規(guī)劃圖（并非最新有可能有變動(dòng)），整個(gè)平原新區(qū)以鳳湖為核心，內(nèi)圍以商業(yè)用地為主，外圍則是住宅用

地，搭配部分單位辦公用地。再向外擴(kuò)展則是各類工業(yè)用地。從新聞介紹的定位中我們也可以看到：

平原示范區(qū)將圍繞建設(shè)“沿黃生態(tài)科技名城”的發(fā)展定位，充分利用區(qū)位和資源優(yōu)勢，重點(diǎn)培育扶持新能源、新科技產(chǎn)

業(yè)，打造專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。一是依托河南金龍、環(huán)宇等龍頭企業(yè)，建設(shè)動(dòng)力電池技術(shù)研發(fā)和電

動(dòng)車試驗(yàn)、測試基地；二是依托華蘭生物工程公司龍頭企業(yè)，建設(shè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；三是依托深業(yè)集團(tuán)天安數(shù)碼城項(xiàng)

目，打造電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地；四是依托河南農(nóng)業(yè)科研生產(chǎn)實(shí)驗(yàn)示范基地項(xiàng)目，打造全國一流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)試驗(yàn)示范

區(qū)；五是依托新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院三全學(xué)院、河南省財(cái)經(jīng)學(xué)校、河南商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鄭州外國語學(xué)校新區(qū)分校項(xiàng)目建設(shè)，打

造文化教育產(chǎn)業(yè)基地；六是依托黃河書畫院、黃河生態(tài)旅游項(xiàng)目，打造黃河文化產(chǎn)業(yè)基地；七是依托東方威尼斯商城、

農(nóng)商新天地·中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心、雨潤集團(tuán)食品物流項(xiàng)目，打造商貿(mào)服務(wù)業(yè)及現(xiàn)代物流園區(qū)。

整個(gè)區(qū)域的核心定位是產(chǎn)業(yè)，新能源、生物制藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品、物流。完全沒有提到鄭新融城或著低密宜居之類的關(guān)

鍵詞?；蛘哒f，平原新區(qū)其實(shí)可以稱之為一個(gè)工業(yè)區(qū)。

我們再來看城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)的建設(shè)的指導(dǎo)意見官方文件中的重點(diǎn)：

“——堅(jiān)持以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)。把工業(yè)化和城鎮(zhèn)化作為城鄉(xiāng)一體化的前提，優(yōu)先壯大二三產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，促進(jìn)農(nóng)業(yè)人

口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，向城市功能區(qū)轉(zhuǎn)移集中，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，用城市帶動(dòng)農(nóng)村，改造農(nóng)村，使農(nóng)村

達(dá)到城鎮(zhèn)的基本公共服務(wù)水平，不是單向以城市扶持農(nóng)村，更不能把城市與農(nóng)村的發(fā)展水平削高填低、簡單拉平。”

也注定了，平原新區(qū)的層級與國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之類的新區(qū)未來發(fā)展模式一定是有很大差異

的。這一點(diǎn)從定位中出現(xiàn)河南省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和科技成果孵化中心也可以看出。

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平原新區(qū)落實(shí)了什么？

與鄭州的發(fā)展思路一致，平原新區(qū)把鳳湖的修建放在了首要位置，隨著1800畝鳳湖的修成，市政道路的修通，開發(fā)商也

逐步引入。目前落地投入使用的有：

鳳湖公園、區(qū)管委會(huì)、公辦濱湖小學(xué)&幼兒園、華蘭生物、平原外國語學(xué)校、部分安置小區(qū)。鳳湖公園、區(qū)管委會(huì)、公辦濱湖小學(xué)&幼兒園、華蘭生物、平原外國語學(xué)校、部分安置小區(qū)。

區(qū)管委會(huì)▼

重新修整的鳳湖公園▼

交付的安置房小區(qū)▼

平原外國語學(xué)校▼

華蘭生物▼

顯然，03年提出口號，10年開始建設(shè)的平原新區(qū)，配套落地速度相對還是比較慢的。

而位于較核心位置的工廠則也一直喊外遷卻沒有真正落地。

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平原新區(qū)還在建、籌備、簽約了什么？

除了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在建的生活配套目前主要有威尼斯購物中心，位于鳳湖南側(cè)，已經(jīng)接近竣工狀態(tài)，而規(guī)劃中的

其他居住配套工程，如河南省人民醫(yī)院平原醫(yī)院、新醫(yī)三全醫(yī)院，體育場，奧特萊斯，王府井平原小鎮(zhèn)等等全部停留在

紙上。

近期開工的世界功夫中心、一直網(wǎng)傳的河南省奧體中心則是讓人直接摸不著頭腦。

除此之外還有大量的產(chǎn)業(yè)園以及簽約，多和物流、生物醫(yī)藥有關(guān)。近期就有意向簽約北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，鐵路物流產(chǎn)業(yè)

園，均與民生無太大關(guān)系。

在建的威尼斯商業(yè)中心▼

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平原新區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個(gè)城市發(fā)展的支柱，平原新區(qū)也不例外。先修湖建公園，規(guī)劃居住用地，引入開發(fā)商，按照官方的說

法，目前平原新區(qū)引入的開發(fā)商有13家，但目前可以看到的只有恒大、碧桂園、建業(yè)、綠地、綠城、藍(lán)城、云松、世

豫、正弘、恒升。

具體項(xiàng)目：

恒大金碧天下

狀態(tài)：高層在售、洋房在售

均價(jià)：7200/m?2;（高層）

簡評：恒大金碧天下是第一個(gè)交房的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是整個(gè)平原新區(qū)拿地最多的企業(yè)。金碧天下系列雖然是恒大較為低

端的產(chǎn)品系，但氣派的社區(qū)大門、會(huì)所，景觀并沒有縮水，僅僅在裝修上稍微有些簡配。不過省道從金碧天下一期二期

中間穿過，噪音粉塵會(huì)比較大，即便是未來有所改造也很難達(dá)到宜居的水平，售罄的一期位置離湖稍近，二期距離商業(yè)

以及湖都非常遠(yuǎn)。

恒大御景灣

狀態(tài)：高層在售、洋房在售

均價(jià)：7000/m?2;（高層）

簡評：賣的熱火朝天的恒大御景灣，其實(shí)源于收購的三聯(lián)龍圖，這個(gè)項(xiàng)目拿到了好的位置卻沒有交出好的答卷，最后被

恒大接手。相比較臨著省道的兄弟項(xiàng)目金碧天下，御景灣處于鳳湖西北角比較安靜的位置，距離區(qū)管委會(huì)也非常的近，

這也注定了售價(jià)高于金碧天下。不過就鄭州的購房者而言，如果拿這兩個(gè)項(xiàng)目來看，顯然金碧天下到鄭州的通勤時(shí)間要

短很多。項(xiàng)目產(chǎn)品幾乎與金碧天下一致，也可以說與全國的恒大一致，沒有亮點(diǎn)，也沒有什么大缺陷，不過1樓洋房地

下室不贈(zèng)送需要單獨(dú)購買，這個(gè)讓人很難接受。

碧桂園鳳凰灣

狀態(tài)：高層、洋房、別墅在售

均價(jià)：9500/m?2;（洋房標(biāo)準(zhǔn)層）

簡評：與恒大兩盤都不同，容積率低，高層直接觀湖，配建自己的小學(xué)、幼兒園、兒童城堡，還在社區(qū)內(nèi)設(shè)置直飲水，

碧桂園鳳凰灣主打舒適牌、配套牌。除此之外，如同層排水，一樓架空停車的設(shè)計(jì)，也讓整個(gè)項(xiàng)目成為片區(qū)最亮眼的項(xiàng)

目。重點(diǎn)是價(jià)格和戶型都還不錯(cuò)。離平原外國語學(xué)校也比較近。

綠地泰晤士新城

狀態(tài)：別墅在售

均價(jià)：210萬/套（40年產(chǎn)權(quán)）

簡評：綠地也是入駐平原新區(qū)較早的開發(fā)商，前期的高層與70年產(chǎn)權(quán)別墅已經(jīng)售罄，目前在售為英式小別墅群，不僅環(huán)

湖還有地下車庫，不過值得注意的是在售的實(shí)際為商墅，報(bào)批應(yīng)該是以英倫商業(yè)街形式，而實(shí)際銷售時(shí)以別墅形態(tài)銷

售，所以后期交房后為整間交付，沒有墻體，沒有隔斷，需要自己改造。也因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)40年，無法落戶，商水商電。好處

是不占購房名額。

綠城鳳湖玫瑰園

狀態(tài)：別墅在售

價(jià)格：570萬/套起

簡評：無論是綠城還是藍(lán)城在河南都非常的稀有，目前落地的項(xiàng)目連10個(gè)都不到，而平原新區(qū)同時(shí)擁有藍(lán)城和綠城實(shí)在

讓人驚喜。實(shí)調(diào)可以看到，綠城的聯(lián)排產(chǎn)品還是十分精致的，不過對于戶型的設(shè)計(jì)，似乎不是很能融入本地，5.8m挑高

的地下室也計(jì)面積，單價(jià)超過兩萬，最小面積售價(jià)超過五百萬，在以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的片區(qū)內(nèi)，落地如此高端的項(xiàng)目，似乎

有些讓人不太能理解。項(xiàng)目整體以聯(lián)排別墅為主，北側(cè)則是搭配高層，中和容積率。

西西里傳說

狀態(tài)：洋房在售

均價(jià)：6200元/m?2;

簡評：案名非常傳奇，有一種西部大開發(fā)的感覺。讓人有些摸不著頭腦。不過項(xiàng)目實(shí)際看到還是比較中規(guī)中矩，純洋

房，南面有水系。但實(shí)在是找不到亮點(diǎn)，如果非要找到亮點(diǎn)，也許只有價(jià)格和戶型吧。對于像金域藍(lán)灣那樣小開發(fā)商搭

配好的物業(yè)，雖然不能給整個(gè)項(xiàng)目加上保險(xiǎn)，但最起碼會(huì)稍微安心一些，但是這類小開發(fā)商搭配小物業(yè)，后期如何真的

是一個(gè)迷。

金域藍(lán)灣

狀態(tài)：別墅在售

均價(jià)：12500元/m?2;

簡評：仿萬科的案名，無名小開發(fā)商，小木屋形式?jīng)]有停車場的售樓部，愛答不理不提供戶型圖的置業(yè)顧問。對于這類

項(xiàng)目，雖然后期有鑫苑物業(yè)，但最好也不要抱太大的希望。畢竟國內(nèi)好的物業(yè)進(jìn)鄭州都會(huì)明顯縮水，而本地的所謂知名

物業(yè)到縣區(qū)也一樣很難達(dá)到理想的水平。

恒升一號莊園

狀態(tài)：別墅在售

價(jià)格：450萬起

簡評：原本毫無知名度的項(xiàng)目，在短時(shí)間內(nèi)成了片區(qū)的明星，只因“贈(zèng)送”給了奧運(yùn)冠軍朱婷一套別墅。不過整體觀察來

看，恒升在整個(gè)片區(qū)來說確實(shí)更為純粹，只有大面積別墅，沒有其他產(chǎn)品，也不像綠城藍(lán)城一樣那么密集的排布，項(xiàng)目

與G107之間規(guī)劃的還有高爾夫球練習(xí)場，以及南側(cè)的奧特萊斯都注定了這個(gè)項(xiàng)目的定位。不過除了房子，其他都沒有

落地，也沒有在建（只是圈起來），這一點(diǎn)比較尷尬。

6

交通

有些讀者一定會(huì)問，為什么我最后才提交通？

因?yàn)槟壳盀橹?，?shí)在是沒有什么公共交通工具可以去，牽強(qiáng)些來說，去封丘，去原陽的大巴算，要么就需要坐免費(fèi)看房

車。如果自駕出行，除了走擁堵的免費(fèi)老橋以及收費(fèi)的新橋，就只能走京港澳高速繞過去。交通可謂非常不便，而進(jìn)平

原新區(qū)的主力通道G107以及S310省道也都是大貨車扎堆塵土飛揚(yáng)。圖為恒大金碧天下一期旁的省道▼

不過好在鄭濟(jì)高鐵已經(jīng)確定修建，規(guī)劃過黃河新建的黃河橋采用公鐵兩用形式，同時(shí)后期也會(huì)在平原新區(qū)設(shè)站，售樓部

一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)的龍鳳大道就是公用這座大橋。

而網(wǎng)傳的地鐵過河發(fā)展更是毫無落地的可能，如果地鐵不能與高鐵共線，試想，下穿黃河或再修黃河大橋需要多大的成

本？鄭州城區(qū)到港區(qū)的地鐵，途徑南龍湖的僅僅不足十站就節(jié)省成本采用了地上線路，為了平原新區(qū)，修建一條高難度

高成本地鐵顯然是不符合邏輯。

7

我實(shí)際所看到的平原新區(qū)

還是先看圖：

這是筆者白天在已經(jīng)交房的恒大一期附近某條較大的街道上拍到的情景，平均一兩分鐘才有一輛車通過，沒有車輛通過

的時(shí)候異常的安靜?！?/p>

這是筆者夜間7點(diǎn)左右在金碧天下一期側(cè)門拍到的情景，小區(qū)已經(jīng)交房一年左右，但整個(gè)小區(qū)亮燈率不高。似乎入住人

較少?！?/p>

如果說平原新區(qū)說是鬼城，似乎有些稍顯嚴(yán)重，畢竟大部分項(xiàng)目還沒有交房入住，但已經(jīng)有不少回遷房早已入住，我們

依然可以明顯看到人氣相當(dāng)?shù)睦淝?。加上整個(gè)片區(qū)內(nèi)低密項(xiàng)目較多，即便大量交付了，也很難達(dá)到繁華狀態(tài)。

或許會(huì)有人問平原新區(qū)的“鬼城”狀態(tài)，是否是正是印證了他是下一個(gè)東區(qū)？鳳湖是否是下一個(gè)龍湖？在筆者看來，鄭東

新區(qū)沒有復(fù)制的可能性，即便是復(fù)制也是由省里，在東區(qū)附近進(jìn)行復(fù)制，比如北龍湖，而相距十幾公里的鳳湖，顯然無

論是地勢、交通，還是政策因素都沒有復(fù)制的可能。

一個(gè)新區(qū)最大的成功原因，是根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律和發(fā)展現(xiàn)狀，順勢而為建設(shè)新區(qū)而不是憑空造城，而平原新區(qū)顯然是憑

空造城，口號喊得好，落地一塌糊涂。畢竟即便是鄭州北區(qū)填滿，也很難跨河發(fā)展，畢竟這條是黃河，這條河不同與南

方的江，不象重慶之類的可以依江而建，江邊還是最稀缺的資源。

另外筆者有位朋友在華蘭生物工作，最近總是聽她吐槽說上班，從住處先到廠里，再坐班車到平原新區(qū)上班，晚上再坐

班車返回廠里，再回家，非常的折騰。我問他愿意把家搬到平原新區(qū)么。他說不考慮，他并不愿意從市里搬到一個(gè)類似

縣城的地方，不太能接受這種落差。這個(gè)小例子，代表不了所有人，但這樣的人，一定不在少數(shù)，對于一個(gè)憑空而起又

與老城區(qū)沒有什么聯(lián)系的新城，在吸納人流入的時(shí)候也是加倍的困難。

而且據(jù)他所講，新區(qū)內(nèi)有家大德生物的廠子生產(chǎn)排出的臭味在風(fēng)大的時(shí)候在整個(gè)新區(qū)都可以聞到。這一點(diǎn)筆者調(diào)盤時(shí)也

感同身受。

言歸正傳，相對于管委會(huì)宣傳片中的各種產(chǎn)業(yè)支柱。房地產(chǎn)企業(yè)、售樓部則是選擇了忽視、避開，甚至有些開發(fā)商只字

不提。先拋出醫(yī)院鳳湖，把平原新區(qū)形容成一片養(yǎng)老宜居的勝地。再拋出各種完全沒有什么意義甚至幾乎很難落地的寫

字樓、CBD概念，與自己養(yǎng)老宜居的概念相互打臉。字樓、CBD概念，與自己養(yǎng)老宜居的概念相互打臉。

所以，其實(shí)平原新區(qū)，個(gè)人認(rèn)為作為原陽新城區(qū)其實(shí)才是最好的歸宿，就像永城的新區(qū)老區(qū)一樣共同發(fā)展，而這里的房

子，比較推薦購買的人群一定是已經(jīng)在附近工作的人，以及原陽本地人，這里未來一定是遠(yuǎn)好于原陽縣城，但稱為鄭州

的后花園，或許為時(shí)尚早。

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