中海成本科目

2023年12月22日發(作者：蓑衣)

附件01中國海外發展有限公司房地產開發項目成本科目編號一級二級三級（一）土地出讓金（二）開發費一、地價（三）基礎設施配套費四級五級注釋國有土地使用權出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價國有土地使用權出讓合同中列明的開發費，或我司將生地變成熟地的開發投資費用。1、向政府繳納的“大配套”費用2、我司接駁市政管線等設施至紅線邊的施工費用3、政府出讓土地時強行要求建設的紅線內的市政路4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設費用紅線內拆除和遷移障礙物所發生的費用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應費用等。對紅線內房屋或墾地所有人放棄所有權的補償費用及對其使用人的安置費用（一）拆遷工程費01土地成本二、拆遷費（二）拆遷補償費（一）土地產權登記費三、土地辦證費（二）購地契稅（三）過戶手續費（一）土地中介費四、其它土地費（二）合作方補償（三）其它（一）可行性研究費（二）營銷定位調研費一、調研評估費（三）環境評估費（四）設計調研費（五）其它調研費指以各種名義支付給土地中介方的酬勞含為獲得土地支付的股權轉讓費項目可研階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行房地產市場分析的委托費等項目營銷定位階段發生的調研費用，例如雇用咨詢公司進行目標客戶群分析的委托費等委托專業公司對地塊周邊環境質量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等項目前期概念設計階段發生的調研費用，例如為本項目設計而出國考察的費用等各項設計費中除設計實體費用外，應包括其相應的圖紙委托審查費用（一）設計招標補償費（二）規劃設計費（三）建筑工程設計費02前期費用二、設計費（四）立面工程設計費（五）環境工程設計費（六）專項設計費（七）裝修設計費（八）其他設計費三、勘探測繪費四、報建費四、報建費五、其它前期費（一）臨時供水03建安成本一、前期工程（二）臨時排水臨時排水管線的埋設、接駁，臨時排水溝的修建，以及向市政管理部門交納的排放費用。臨時供水管線的報裝、接駁費用，包括道路局部開挖和恢復。自行抽取地下水所發生的費用屬于本科目。（一）規劃報建費（二）施工報建費環保、燃氣、橋梁等需要專項設計的項目發生的設計費用指精裝修、大堂、電梯廳的設計費用等，不包含獨立賣場裝修設計等售樓工程設計費包括復印曬圖費等小額費用包括地質勘查、放點測繪、超前鉆、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發生的費用，不包含施工建造過程中對相應工程的檢測費用。為取得規劃許可證而向政府繳納的一切費用，以及為完成規劃報建工作而發生的其他費用。為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發生的其他費用。指向未中標單位支付的標底費（第1頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級五級注釋臨時變配電設備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設等費用。為本工程臨時租賃的發電機組，其費用屬于本科目。主包工程合同中如含有施工單位提供的發電機組，則不需要再拆分出來。為調整場地標高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，區別于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。對于坡地工程產生的大面積土方平衡工作，只要不涉及地下室工程的土方，即屬于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，應拆分出不同的科目。初次建造、購置的為甲方地盤管理服務的各種臨時建筑物和臨時設施產生的費用。利用現有建筑物進行裝飾作為辦公場所的，裝飾費用屬于本科目。本科目不包括辦公設備和電器。為項目建設服務的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側的排水溝應歸入“臨時排水”。如有紅線之外與市政道路接駁的部分，亦屬于本科目。主包工程合同中如含有臨時道路項目，不需要拆分出來。按施工現場形象規范建造臨時性圍墻的費用，包括附屬的大門等設施。主包工程合同中如含有臨時圍墻項目，不需要拆分出來。包括項目開工前的場地看護費用以及形象規范費用等。因巖土軟弱或空洞，必須加固或擠密以滿足承載力要求所采取措施而發生的費用，包括換填。屬于抗撥性質的樁或錨桿，亦屬于本科目。包括樁基礎的檢測費用。不包括樁承臺施工費用；截樁費用如果包含在主包工程合同中，則不再拆分。包括獨立柱基、條基、筏板等非樁形式的各種基礎。以地下室底板作為筏板的，筏板計入地下室工程，不再計入本科目；以獨立筏板做基礎的，標高－0.30m以下全部計入基礎工程科目。采用其他非樁基礎形式的，標高－0.30m以下全部計入基礎工程科目。在編制主包工程清單時，應注意將非樁的基礎工程和上蓋工程區分開來，并從主包工程合同中拆分出此科目。包括非樁基礎施工時產生的土方開挖及回填項目。（三）臨時供電（四）場地土方工程一、前期工（五）臨時設施程（六）臨時道路（七）臨時圍墻（八）其他費用（一）地基處理03建安成本二、基礎工程（多物業（二）樁基礎類型項目，應該分物業類型設置“基礎工程”科目，例如：獨立地下室、別墅、多（三）非樁基礎層、小高層、高層、超高層等）（四）沉降觀測服務包括為便于土方施工而采取的降水工作費用。不包括基坑與地下室外墻之間縫隙的回填工作，此部分費用計入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了場地土方工程內容，應拆分出不同科目。包括基坑方案的評審費用和獨立的第三方基坑監測費用。支護工程與基坑無關的、比如為山體邊坡支護的，應列入相應的支護工程服務對象的成本科目中去。（舉例：山體邊坡支護是為修建永久性道路服務的，應列入道路工程）包括承臺施工（含土方）或筏板、砼結構、砌體、抹灰、金屬（比如樓梯扶手）、電梯廳裝飾、所有功能管理用房的裝飾。包括地下室頂板的造價。截樁費用因為總額不大，如果列入了樁基礎工程合同，則不再拆分至地下室科目。電梯廳裝飾如果列入了專門的裝飾工程合同（比如與上蓋建筑公共部位裝飾合并為一個合同時），則應將此部分拆分出來。基坑土方工程三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（一）地下室目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）基坑支護工程建筑工程（第2頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級五級注釋包括供應和安裝。如果當地政策規定，人防工程以項目總建筑面積收取建設單位固定標準的費用，則此筆費用視為配套工程，列入“配套工程”中的“其他工程”內，并加以說明。只計防水層費用，防水層之基層和保護層費用計入建筑工程。防水工程列入主包工程的，需要拆分出來。包括鋼質、木質、卷簾防火門。功能管理用房所需的金屬或木質門和窗。指地下室地面在完成面之上再施加一層高強度砼或砂漿、或環氧樹脂油漆，以增強地面耐磨性能的工作。由專業公司實施的交通標線、標牌、減速帶、防撞桿等項目。如果室外道路交通標線金額不大，則不再拆分至小區交通標志工程。人防門工程防水工程防火門工程普通門窗工程地坪處理工程三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（一）地下室目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）交通標志工程白蟻防治工程給排水工程不包括消防噴淋系統。設置于地下室的給排水管道和設備，如果是服務于上蓋建筑的，則應將此部分造價拆分至上蓋建筑的相應科目。給水管道與室外小區給水管網的劃分以建筑物外墻（有地下室的，以地下室外墻為準）一米為界；排水管道與室外小區排水工程劃分以排水管道出建筑物室外第一個井為界，井屬于由小區排水工程范圍。包括消防報警系統、弱電系統的預埋管以及橋架、線槽項目。電氣工程與變配電工程的劃分見變配電工程科目說明。包括消防噴淋、消火栓系統、報警系統、防排煙系統。與設備動力有關的線纜和控制裝置，列入電氣工程科目。包括消防檢測費用。不包括小區管網工程。包括崗亭。電氣工程03建安成本消防工程采暖工程停車場管理系統其他工程建筑工程防水工程防火門工程三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（二）裙樓目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）普通門工程外立面門窗工程不包括防水、保溫、外立面裝飾。有轉換層設計的，轉換層的造價列入本科目。包括裙樓屋面的防水層。只計防水層費用，防水層之基層和保護層費用計入建筑工程。包括鋼質、木質、卷簾防火門。非防火門性質，且不再區分鋼質與木質。如外立面為整體的幕墻形式，則個別窗工程可以列入“普通門工程”。只計保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的裝飾覆蓋層。不包括屋面構造中的保溫層。不包括裝飾面層的基層。基層列入建筑工程。不包括樓梯欄桿扶手。樓梯欄桿扶手列入建筑工程。指電梯廳、公共走道等部位。大堂裝飾不列入本科目。屬于架空性質的裙樓，入戶大堂之外的墻面和地面裝飾，列入園建工程。保溫工程外立面裝飾工程欄桿工程公共部位裝飾工程白蟻防治工程（第3頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級給排水工程電氣工程三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（二）裙樓目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）通風、空調工程五級注釋為便于拆分，管井內的給水主管和排水系統主管列入塔樓給排水工程。包括消防報警系統、弱電系統的預埋管以及橋架、線槽項目。非中央空調的冷凝水管，列入給排水工程科目。屬于消防功能的防排煙項目，因金額太小，列入電氣工程。包括消防噴淋、消火栓系統、報警系統。與設備動力有關的線纜和控制裝置，列入電氣工程科目。公共部位的防排煙系統列入電氣工程。噴淋和消火栓系統的主管列入塔樓消防工程。包括消防檢測費用。不包括小區管網工程。不包括小區管網工程。為裙樓服務的電梯，以樓層數量分攤；不為裙樓服務的電梯不分攤。地下室工程不分攤電梯工程科目。消防工程燃氣工程采暖工程電梯工程其他工程建筑工程防水工程防火門工程入戶門工程其他門工程03建安成本外立面門窗工程保溫工程三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（三）塔樓目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）外立面裝飾工程欄桿工程大堂裝飾工程不包括防水、保溫、外立面裝飾。包括屋頂砼或鋼質結構造型。下設裙樓的，最頂層裙樓的頂板造價列入裙樓相應科目。包括外立面變形縫。只計防水層費用，防水層之基層和保護層費用計入建筑工程。樓層消防樓梯之防火門。入戶門具有防火功能的，仍需列入入戶門科目。有入戶花園的住宅單位，可以計兩個入戶門。例如別墅類物業的車庫門。指鋁門窗、塑鋼門窗等工程，包括外立面的金屬百葉。與外界相通的門，計入本科目。只計保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的裝飾覆蓋層。不包括屋面構造中的保溫層。不包括裝飾面層的基層。基層列入建筑工程。不包括樓梯欄桿和扶手，可以包括底層住宅單位的欄桿。公共部位裝飾工程指電梯廳、公共走道等部位。無電梯的建筑，其樓梯間的裝飾由主包單位施工，列入建筑工程科目。有電梯的建筑，電梯廳與消防樓梯間用防火門相隔的，則電梯廳的裝飾屬于本科目，而消防樓梯間的裝飾列入建筑工程；電梯廳與樓梯間直接相連沒有分隔的，則電梯廳和樓梯間的裝飾同屬于本科目。（可以包括電梯轎箱裝飾，也可以將此部分列入電梯工程）。白蟻防治工程給排水工程直飲水工程中水系統工程電氣工程通風、空調工程包括非中央空調的冷凝水管。僅列入塔樓，不再拆分至其他部位。僅列入塔樓，不再拆分至其他部位。包括消防報警系統、弱電系統的預埋管以及橋架、線槽項目。非中內空調的冷凝水管，列入給排水工程科目。如果小區燃氣管網造價比重不大，可以不再拆分出來，列入塔樓的燃氣工程科目，且不再拆分至裙樓相應科目。燃氣工程（第4頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級采暖工程五級注釋如果小區采暖管網造價比重不大，可以不再拆分出來，列入塔樓的采暖工程科目，且不再拆分至裙樓相應科目。包括消防噴淋、消火栓系統、報警系統。與設備動力有關的線纜和控制裝置，列入電氣工程科目。公共部位的防排煙系統列入電氣工程。包括消防檢測費用。包括可視對講系統、閉路電視、電子巡更、周界報警等。包括裙樓部分和室外管線設備。包括裙樓部分和室外管線設備。包括裙樓部分和室外管線設備。以樓層數量分攤造價。區別于小區照明系統工程。例如信報箱、太陽能工程、防雷檢測服務等。如是利用主要物業的樓層興建，比如設在裙樓里的商務休閑中心，則該配套設施無此科目。包括防水工程、外立面保溫工程。如利用主要物業的樓層興建，比如設在裙樓里的商務休閑中心，則該配套設施無此科目，但為該配套設施專門施工的隔墻、抹灰裝飾等項目，屬于該科目。包括水、電、空調、消防、智能等系統。不再區分材質。三、建筑單體（多物業類型項目，應該分物業類型設置“建筑單體”科（三）塔樓目，例如：獨立地下室、別墅、多層、小高層、高層、超高層等）消防工程安防工程有線電視工程電信工程網絡系統工程電梯工程建筑物泛光照明工程其他工程（一）基礎工程（二）建筑工程三、配套設施（分物業（三）機電工程各類分別建立科目，例（四）門窗工程如：商務中心、幼兒園（五）欄桿工程、學校等。）（六）外立面裝飾工程03建安成本屬于立面包裝的施工內容，比如玻璃或石材幕墻、涂料、造型等。包括入口大堂和內部的全部裝飾項目。包括裝飾工程施工單位制作的固定家私，不包括為運營需要而配備的活動家私。僅服務于該配套設施的園林、園建、市政、道路、康樂體育設施等工程。與建筑單體給排水工程的劃分見地下室給排水工程科目說明。高壓電纜、變壓器、電房高低壓柜、以及住戶電表箱之間的母線（或者電纜）和電表箱以及電房建筑為本科目；其余為機電工程。包括變電站建設費用。如果該部分造價比重較高，則單設此科目。（七）室內裝飾工程（八）室外工程（一）小區給水管網工程（二）變配電工程（三）小區燃氣管網工程四、配套工程（四）小區采暖管網工程（五）小區排水工程（六）小區環保工程（七）其他工程（一）水景工程五、室外工程（一）園建工程如果該部分造價比重較高，則單設此科目。與建筑單體給排水工程的劃分見地下室給排水工程科目說明。中水系統列入塔樓相應科目。包括化糞池、垃圾站，以及其他污染物處理工程。包括相關的建筑工程、水電管線和設備。架空層內電梯廳和大堂以外的地面、墻面、天花裝飾工程，屬于景觀性質，列入園建工程。由園建施工單位承擔的與場地造型相關的土方工程，不再拆分至“場地土方工程”科目。（第5頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級（一）綠化工程（二）首層住宅圍欄工程（三）小區背景音樂系統（四）小區道路工程（五）小區交通標志工程（六）出入口與圍墻工程（七）小區停車場管理系統（八）游樂設施（九）小區標識系統（十）小區照明系統（一）裝飾工程（二）戶內門工程六、戶內裝飾（多物業類型項目，應該分物業類型設置“戶內裝飾”科目，例如：建安成本別墅、多層、小高層、高層、超高層等）（三）木地板工程（四）廚柜工程（五）潔具與水暖件供應（六）沐浴屏工程（七）電器供應（八）燈具供應（九）室內環境檢測如會所或商業在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費用計入配套設施。銷售中心設計費銷售中心裝修費銷售中心建安費銷售中心布置費七、賣場包裝費其它銷售中心包裝費樣板房、示范單位、設計費樣板房、示范單位裝修費示范單位、樣板房包裝費樣板房、示范單位建安費樣板房、示范單位布置費其它樣板房、示范單位包裝費指搭建臨時樣板房的建安費包括家私、家電、飾品等費用指搭建臨時售樓處的建安費，如利用配套設施及商業作為售樓處，則售樓處的建安成本計入配套設施包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費用指附送的電器裝備，包括煤氣爐、抽煙機、熱水器、消毒柜、浴霸、分體式空調等。只包括戶內燈具。公共部位的燈具列入相應的電氣工程科目。包括棟號和住宅單位的號牌。專指道路照明作用。設置于園林景觀內部的觀賞性燈具，列入園建工程。以泥水裝飾項目為主，可以包括涂料、木作、金屬等工作內容。一般僅指木質門。四級五級注釋包括架空層內的綠化項目。對于別墅類工程，首層圍欄工程量較大，可列入此科目。如果與安防或弱電系統合并成一個合同，且此部分金額不大的，則不必再拆分出來。指主要通道和消防通道，區別于園建工程中的園林小徑。如果本項目以室內停車為主，室外停車位較少且道路交通標線金額不大的話，則不單設本科目。包括圍欄、大門以及相應的電氣管線和燈具。如果本項目以室內停車為主，室外停車比重較低的話，則此部分造價列入地下室停車管理系統。五、室外工程03銷售中心包裝費（第6頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級（一）工程監理費（二）工程保險費（三）工程水電費一、工程管理費（四）檢驗試驗費（五）預決算編審費（六）工程合同印花稅04其他直接費用（七）工程驗線查丈費（八）其他工程管理費（一）地盤工資（二）辦公費用二、地盤管（三）福利費用理費（四）郵電通訊費（五）房租水電費（六）差旅交通費（七）用具購置及維修費（八）勞動保護費（九）現場看護費二、地盤管（十）折舊費用理費（十一）地盤公關費04其他直接費用（十二）地盤獎罰（十三）其他地盤費（一）燃氣增容費三、增容費（二）供電增容費（三）供水增容費四、物業基金一、外部利息05利息二、內部利息06公司管理費指中海系統內調用資金的資金成本指單獨繳納的增容費，如“市政大配套費用”中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重復錄入。工程驗收時的驗線查丈項目入伙之前發生的應由開發商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應將其計入銷售費用中的“賣場物管費”。包括材料檢驗、沉降觀測等四級五級注釋（第7頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級五級報紙廣告電視廣告戶外廣告廣告發布費（一）廣告費網絡廣告雜志廣告直郵廣告電臺廣告其他廣告廣告代理費展銷會費廣告公司的策劃、設計、發布代理及其他服務費用參加房展會、舉辦推介會及租賃商業場所設立展位所發生的全部費用為舉行促銷活動所發生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費和樓款等包括開盤時組織準備的一切相關活動費用包括入伙時組織準備的一切相關活動費用包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等包括本項目網站建設費用和其他網站廣告費用注釋包括軟性文章廣告和硬性廣告（二）活動推廣費促銷活動費開盤活動費入伙活動費其它活動推廣費制作類包裝費園藝類包裝費臨時裝修費包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的制作及安裝費用。包括室內外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。門廳、樓梯間等的臨時裝修費用為實現銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發生的建造、裝修、包裝等費用場景包裝費07銷售費用一、營銷費用（三）賣場包裝費其它場景包裝費模型制作費宣傳片制作費物料制作費道具購置費禮品制作費電瓶車購買費其它道具購置費其它賣場包裝費工資及福利費賣場物管費（四）銷售管理費差旅費銷售辦公費銷售公關費其它銷售管理費車輛購置費（五）配套設施費車輛費車輛租用費車輛使用費其它配套設施費（六）咨詢代理費策劃咨詢費銷售代理費包括售樓短片、效果圖等的制作費用包括售樓現場所有發放的宣傳資料的制作費用指T恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的制作費用包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓、工作餐飲等費用服務賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等指售樓處網絡費、電話費、日常文具費及其他辦公費用為銷售而購置車輛，不再用于銷售時須以凈值扣除營銷費用公交專線、學校等其他配套引入費就營銷策劃、產品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關機構購買營銷數據或資料發生的費用中介公司代理銷售發生的費用（第8頁，共9頁）

房地產開發項目成本科目編號一級二級三級四級其它咨詢代理費五級注釋一、營銷費（六）咨詢代理費用（七）其它營銷費（一）售后維修費二、售后服（二）業主索賠損失務費用（三）其它售后服務費（一）空置物業管理費07銷售費用（二）物業管理開支補貼三、物業補（三）物業用房裝修費償費用（四）物業專項補貼（五）其它物業補償費（一）售樓查丈費四、其他銷（二）銷售合同印花稅售費用（三）產權初始登記費（四）銷售其它費用一、營業稅及附加08稅金二、土地增值稅三、企業所得稅包含退樓損失僅指物業用房的裝修費用，物業用房的建安成本計入“建安費用”中的“配套設施”科目精品共建、會所經營、村巴運營等補貼（第9頁，共9頁）