物業服務組織架構圖及主要崗位工作職責

2023年12月27日發(作者：小學散文)

物業服務組織架構圖及主要崗位工作職責

一、項目管理機構

我司對承接本項目的物業管理充滿信心，為保證高品質的物業管理服務質量，確保ISO9000、ISO14001、OHSAS18000三大體系在項目中的全面貫徹實施，我司將設立本項目專門管理機構，為本項目物業管理提供全方位、強有力的保證。

二、主要崗位管理職責

1、項目經理崗位職責

（1）聽取客戶單位意見,服從客戶單位安排。熟悉并了解管理轄區平面圖，部署所有崗位人員工作每天的工作任務。

（2）熟悉管理轄區平面結構,所有門、過道、電梯、樓梯、防火防盜、消防設施情況,應急通道與禁止通行等。

（3）熟悉停車位規范各項要求,配合客戶單位整改意見提出可行性方案給客戶單位，落實客戶單位整改要求。督促執行帶領各部門執行工作。

（4）定期定時給保安隊長、保潔班長、綜合維修工、綠化、副主任、夜班值班負責人開會,注意事項,更改方案,提高各部門工作效率。總結工作情況,會后不定時抽查、檢查各崗位工作標準情況,對不合格當面指出要求更改。

（5）對各部門工作,每周定時匯報給客戶單位。要求客戶對我們工作評價,匯報下周工作計劃。

（6）每周各部門工作定時匯報物業公司負責人,匯報上一周工作實際情況與下周工作計劃,及客戶單位溝通情況。

（7）定時每天給各部門做好考核工作,要求副主任不定時，物流園全方位檢查拍照、整改。

（8）總結，每天早會20分鐘總結,對衛生等每天未達標的進行溝通更改要求。主任不定時抽查全范圍工作，對夜晚值班管理員不定時夜晚巡邏有問題及時匯報。

（9）聽取客戶單位意見,服從客戶單位安排。

（10）定期組織對水、電、氣、消防、房屋公共設施、設備及環境衛生等工作的檢查，及時解決發現的問題，必要時報相關部門進行處理；

（11）按照的發展要求和整體規劃，制定管理各個部門的管理制度、操作規范、考核制度、管理與經營目標、完善管理，帶領員工努力完成各項目標；

（12）根據各個時期的實際狀況，提出改進和提高管理處工作水平 及發展建設的意見與措施；

（13）根據各個時期的實際狀況，提出改進和提高管理處工作水平及發展建設的意見與措施；

（14）根據管理合同約定，組織管理各項服務工作，接受客戶的監督；

（15）協助財務部監管管理處各類款項的收支，督促收費員及時清收各類應收款項，控制好管理處的各項開支；

（16）負責協調與政府相關部門、客戶單位的關系，加強文化建設，完善各種服務，做好創優達標工作。

2、經理助理崗位職責

（1）熱情接待客戶、文明用語、登記好客戶的要求和保修項目，迅速作出安排。

（2）隨時檢查落實情況，以免遺漏，造成工作被動。

（3）根據客戶的要求聯系、安排、盡量為客戶提供方便服務。

（4）負責各類會議證件的收發登記工作，分發各類通知、布置好信息欄。

（5）接待客戶的來訪，及時處理有關事務或向上一級報告，并做好處理記錄。

（6）當班時要巡視所管轄區，要對安全、衛生、文明等進行督促檢查。

（7）每周對環境衛生進行一次全面的檢查，并作好記錄，及時進行整改。

（8）協助提供、制訂及修改政策；

（9）完成上級領導安排的其他任務。

3、保安主管崗位職責

（1）督導各級下屬員工執行工作；

（2）執行公司傳達的各項工作，及一般日常工作的跟進；

（3）協助編排下屬員工輪班表；

（4）處理日常的投訴，并協助調查，清楚交代；

（5）巡察各崗位工作情況，加強訓練員工的工作素質及勞動紀律；

（6）每日查閱崗位工作日志及處理特別事件；

（7）及時向上級領導反映客戶的意見及投訴；

（8）熟識所管轄區的環境及公共設備，以便執行工作；

（9）編制有關緊急事故發生時的應變程序；

（10）定期安排培訓屬下及各部門員工對防盜，防火等方面的知識；

（11）加強與所屬管轄警區的警民關系以方便日后執行工作；

（12）安排體能訓練，保持員工經常在最佳工作狀態；

（13）完成上級領導安排的其他任務。

4、保潔主管崗位職責

（1）指導、編排及監察清潔員之工作；

（2）制訂及安排日常及定期的工作項目表；

（3）提供計劃及制訂各項工序，以配合整體進度；

（4）對機器及物料的性能深入了解，能靈活運用，提高清潔水準及效率；

（5）巡視各崗位工作水準，認真督促員工，改善不足之處，保持良好工作素質；

（6）定期向上級領導報告清潔情況及商討改善；

（7）提高員工的工作知識及技巧，以達更佳效果；

（8）遵守安全條例及防止工作意外，免傷及員工及他人；

（9）有系統地貯藏及記錄物料機器，免使浪費損毀；

（10）收發物料，定期清點；

（11）處理客戶的有關投訴及管理處所發出的，“工作單”；

（12）人手不足時，須予直接參于，準時完成工作；

（13）完成上級領導安排的其他任務。

5、工程主管崗位職責

（1）協助驗收所管轄區的所有設施及跟進有關的遺漏工程；

（2）督導及安排各級技術員執行日常定期性維修保養；

（3）制訂維修保養計劃及預算，加強控制；

（4）協助策劃及推動大型維修保養工程；

（5）定期巡查所管轄區的設施，提交報告；

（6）監察員工的紀律、考勤、考績、輪班、加班；

（7）如遇緊急情況，須親自到場處理及善后；

（8）健全各類設施之維修保養工作之紀錄、手冊、圖紙等；

（9）監察工具物料之正常使用；

（10）審批申請書、文件、單據及報價單等；

（11）安排處理客戶的有關投訴，清楚交代；

（12）完成上級領導安排的其他任務。

6、水、電工崗位職責

（1）執行上級所分派之工作，遇有困難，可報告上級，要求協助；

（2）熟悉管轄區各類設施性能及操作情況，負責例行性及定期檢查、保養維護；

（3）如發現設備有損壞，須即向上級報告作調查及進行修理；

（4）每日定時巡查各設備之運作情況，并予以紀錄；

（5）對各設備須加上清楚的標志，并熟悉分管設備的技術性能；

（6）如因工作需要而購買工具、零件，須先得上級主管批準；

（7）對工具用料的存銷，須清楚記錄；

（8）外出或進入客戶室內工作，須先通知上級，并攜帶無線對講機，保持聯絡；

（9）不得向客戶提供私人服務及索取報酬；

（10）如遇緊急情況，須到場處理，并服從公司工作安排；

（11）及時處理客戶的有關設備報修，并作好記錄；

（12）完成上級領導安排的其他任務。

7、綠化工崗位職責

（1）綠化工要熟悉管理轄區的綠化布局和個人包干地區的職責范圍，以及花草樹木的品種數量，并逐步掌握花草樹木的種植季節、生長特性、培植管理方法等。

（2）對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。

（3）綠化工有接受專業技術培訓和學習的義務，須虛心學習，努力工作，提高自身素質。

（4）綠化工要維護和保養好自己的各種工具和公用設備、設施，如：三輪腳踏車、噴淋設備、割草機、橡皮管等，如有遺失或損壞須照價賠償。

（5）及時做好每天的工作記錄，并及時記錄下違章情況以及解決辦法等。

（6）綠化工須服從主管人員的工作安排和調動，并做好整個包干區域內的環境衛生工作。

（7）綠化工要接受主管人員和各級領導對綠化工作的巡視檢查。

（8）綠化工必須認真負責完成自己職責范圍內的工作，主管人員將視其工作態度給予獎懲。

（9）淋水時要注意保護花木，避免沖倒沖斜植株，沖走盆泥。

（10）淋水量要根據季節、天氣、花卉品種而定。夏季多淋，晴天多淋，陰天少淋，雨天不淋。干澡天氣多淋，潮濕天氣少淋或不淋。抗旱性強的品種少淋，喜濕性品種多淋。

（11）除草要及時，做到“除早，除小，除了”，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭光、爭水、爭肥。雜草多，勞力少時可用化學除草劑進行滅草。

（12）結合除草進行松土、施肥。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害。

（13）發現病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大。噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，要先行小量噴施試驗后，才大量施用，既做到除病滅蟲又保證花卉生長不受害。

（14）噴約時要按規程進行，保證人、畜、花的安全。

（15）愛護工具，公用工具用完后要放回原處，不要隨意丟棄。自用工具要保管好。

（16）花圃要保持整潔衛生，雜物臟物要進行清理。

8、監控室崗位職責

（1）監控室屬機要部門，應嚴格遵守安全保密制度，不得安全資料外泄；

（2）禁止無關人員進入監控室，堅守工作崗位；

（3）熟悉掌握使用監控設備；

（4）對監視、消防設施、設備做定期檢查、保養、更換、確保工作順利進行；

（5）嚴格按規定使用監控設備，不準擅自關閉，切換監視圖象；

（6）保持監控室環境衛生，每班交班前做好清潔衛生工作；

（7）崗位上不與人閑聊，不做與工作無關的事；

（8）監控室內電話嚴禁長時間占用；

（9）完成上級領導安排的其他任務。

9、消防專管員職責

（1）在項目負責人的領導下，負責公司各樓盤的消防、防火工作，成立消防安全領導小組。組長：總經理；副組長：物業管理部經理；組員：各樓盤保安隊長兼任消防專管員。

（2）開展消防宣傳，普及消防知識，負責對消防、防火人員的培訓，每半年舉行一次消防知識測試，每年進行一次消防器材使用演練。

（3）每月定時對所轄范圍的消防器材和設施進行月檢，檢查情況記錄在《消防器材月檢查表》。

（4）建立健全消防安全規章制度，整理收集有關消防、防火的資料檔案文件，做好存檔工作。

（5）隊長每半年向總經理對所管轄范圍內的消防、防火情況做書面報告，提出整改措施。

（6）做好消防、防火演練的工作記錄，并作為義務消防員的考核標準。

（7）加強對要害部位管理，防止重大火災發生。

10、車管員職責

（1）熟悉轄區內車位的分布、租售及使用情況。

（2）熟悉業主/住戶車輛牌號及車輛基本情況。

（3）負責車庫（場）內車輛進出停放的登記引導工作及臨時停放車輛的收費工作。

（4）制止場內吸煙或攜帶明火及危險品進場。

（5）定時巡視轄區情況，制止閑雜及無關人員進入車庫（場）。

（6）檢查進入車庫（場）的車輛情況，發現車輛損傷或其他不安全狀態應及時告知車主或通知領班處理。

（7）熟悉車庫（場）內通道、通風、消防設備的位置，正確使用消防器材。

（8）做好交接班移交工作，填寫《停車場值班記錄表》。

三、管理機制

1、檔案管理機制

（一）檔案管理機構的設置及基本要求

1、檔案劃分及管理部門

（1）檔案是指本公司過去和現在，在從事經營管理、科學技術、企業文化等活動中形成的對公司有保持價值的各種文字、圖表、聲像等歷史記錄。

（2）公司設立檔案室，隸屬于綜合管理部，并設置檔案管理人員，負責檔案資料的歸檔督促和日常管理工作。公司制定明確的檔案管理人員崗位職責，檔案管理人員必須嚴格履行職責。

（3）公司檔案根據其重要性和保密程度分為公司級和部門級，公司級檔案應按標準規范進行分類，有規范的檔案編號和標簽，并建立電子與紙張分類目錄。

2、各部門資料管理

（1）公司所屬各部門必須設兼職的資料管理員，制定明確的檔案管理員崗位職責，規范部門檔案管理，實行部門檔案與公司檔案歸口管理。

（2）各部門根據部門資料性質結合公司級檔案管理辦法，實行統一的標準分類管理。

（3）檔案的借閱和移交、銷毀，必須按照公司管理規定執行。

（二）檔案分類

1、檔案質量

（1）檔案封面應逐項按照規定用碳素鋼筆或中性筆書寫，字跡

要工整，清晰，封面題名應能準確反映出卷內文件材料的內容。

（2）檔案文件禁止使用鉛筆、圓珠筆、復寫紙。破損的檔案文件要進行修復處理。

（3）檔案必須遵循文件材料形成的規律和特點，保持文件材料之間的聯系，區分不同的價值，便于保管和利用。

（4）檔案盒表面為《檔案目錄》，檔案盒內文件沒有題名的，由檔案人員根據內容擬定標題。

（5）檔案盒封面應注明立卷人，審核人，立卷時間。

2、立檔

（1）檔案文件材料按照批復在前，請示在后，正件在前，附件在后，印件在前，定稿在后，重要法規性文件的歷次稿件排列在定稿之后。

（2）跨年度的請示與批復，有批復的在批復年立卷，無批復的放在請示年立卷；跨年度會議文件放在會議開幕年立卷；跨年度的規劃放在第一年立卷；跨年度總結放在最后一年立卷。

（3）檔案文件資料按時間順序排列，收交時公文處理用紙在前，收文在后；內部制發文件，發文正稿在前，依次為公文處理用紙，發文底稿。

3、分類

（1）檔案各級分類應賦予統一名稱，其名稱應簡明扼要，以充分表示檔案內容性質為原則，并要一定范疇，不能籠統含糊。（如：證照類目、制度類目、文件類目、合同類目等）。

（2）公司檔案大致分為以下幾類：

1）證照類：營業執照及各類證照，注冊資料、年檢資料、公司章程等；

2）文件類：分外來文件（政府職能部門的往來文件）和內部文件；

3）制度類：管理制度匯編；

4）合同類：分內部經營管理合同和業務合同兩種。

5）計劃總結類：分年度計劃及總結等；

6）會議紀要類：辦公例會紀要等

（3）檔案的歸口存放部門

1）公司各類批文、合同、協議、證照、存放于綜合管理部。

2）公司的各種財務資料、稅務資料存放于財務部，由財務部按國家及公司有關規定進行整理、分類存檔。

3）有關工程的各類圖紙、技術資料，由工程部和研發部負責保管。

4）有關房產銷售的銷售合同，由市場營銷部負責保管。

5）除售房合同外，所有對外簽訂的合同，必須將原件存放在綜合管理部。

4、檔案編號

（1）檔案分類各級名稱經確定后，應編制《檔案登記目錄表》，將所有分類各級名稱及其代表數字編號，用一定順序依次排列，以便查閱。

（2）檔案分類各級名稱及其代表數字一經確定，不宜任意修改，如確有修改必要，應事先審查討論，并擬定新舊檔案分類編號對照

表，以免混淆。

（3）公司檔案員負責檔案文件材料的收集、整理，按照《檔案登記目錄表》條款“對號入座”，各部門要積極配合公司檔案管理工作。

（4）為規范管理便于查找，所有檔案盒應按照規定進行編號。按照公司名稱、部門名稱、文件類別、檔案盒號碼分為四個部分。

（三）歸檔及保存年限

1、歸檔的文件資料，應按自然形成，保持歷史聯系的原則和歸檔要求特征及文件內容進行歸檔，在一個卷內要按問題或者文件形成的時間，系統的排列并填寫《卷內目錄》。

2、歸檔的同類文件資料在卷內應按保存期限分別裝訂，保存期限分為定期和永久。定期按文件材料的保持價值分為1年，5年，15年。

檔案的保管期限除政府有關法令或本公司其它規章制度特定者外，一律按下列規定辦理：

（1）永久保存：公司章程；股東名簿；股東會、董事會、監事會會議紀要；公司證照；各級批文；印鑒；公司年度經營計劃和總結；年度財務報表；重要技術資料；不動產所有權狀及其它債權憑證；人事資料；大型活動的圖片、音像資料；其它核定應永久保留的文件。

（2）十五年保存：會計憑證（其他財務檔案的保存期限按國家相關規定執行）；其它經核定須十五年保存的文件。

（3）五年保存：期滿或解除的合同、協議；完工后的項目方案；

其它經核定須五年保存的文件。

（4）一年保存：部門工作計劃和總結；完成后的部門請求報告；無長期保存必要的文件。

（5）公司的規章、制度由綜合管理部視其有效期予以保存

（6）1年以下暫時保存：結案后無長期保存必要者。

3、公司可根據實際情況擬訂文件資料保存期限的補充規定。

4、歸檔的文件資料種類，份數以及每份的頁數均應齊全完整，每份文件的正件與附件，印件與定稿，請示與批復，轉發文件與原件，多種文字形成的同一文件，均不得分開。

5、按歸檔要求進行裝訂、編號、填寫卷內目錄表。全部檔案組成后，要對檔案做統一排列并編寫檔號。

（四）檔案日常管理

1、借閱

（1）借閱手續

1）總經理、副總經理、總監等公司高管借閱非密級檔案可直接通過檔案管理人員辦理借閱手續。

2）因工作需要，公司的其他人員需借閱非密級檔案時，由部門負責人辦理《借閱檔案申請表》并送達相關領導核批。

3）各部門經辦人員因業務需要借閱檔案時，應由其部門負責人出示經公司領導或主管領導審批同意借閱的書面《檔案資料借閱登記表》向檔案員借閱，經辦人必須在公司借閱登記表上簽字。

4）檔案管理人員接到《檔案資料借閱登記表》，經核查后，取出該項檔案，并在借閱登記表上注明借出日期和歸還日期，以備及

時催還。

5）檔案歸還時，經檔案員核查無異后，檔案即歸入檔夾，填寫歸還日期，取消借閱記錄。

（2）檔案借閱審批權限

1）證照類：含營業執照及各類證照，注冊資料、年檢資料、公司章程等；該類檔案資料的借閱由綜合部審批后交由公司常務副總審批。

2）文件類：分外來文件（政府職能部門的往來文件）和內部文件；該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。財務文件、法律文書等重要文件借閱須由常務副總及總經理批準。

3）制度類：管理制度匯編；該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。

4）合同類：分內部經營管理合同和業務合同兩種。該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批后交由公司常務副總審批。

5）計劃總結類：分年度計劃及總結等；該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批后交由公司常務副總審批。

6）會議紀要類：辦公例會紀要等。該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。

7）涉密檔案類：公司機要檔案中絕密檔案原則上禁止借閱，特殊情況下絕密檔案的借閱由總經理及董事長審批、機密檔案的借閱由常務副總及總經理審批、秘密檔案的借閱由綜合管理部及常務副總審批、

（3）借閱人不得轉借、拆卸、調換、污損所借的檔案，不得在

文件上圈點、畫線和涂改，未經批準不得復印和摘抄檔案。

（4）借閱人確因工作原因需要復印文件或摘抄文件，需借閱部門負責人書面請示，經綜合管理部及常務副總批準。

（5）借閱人對檔案的借閱需在檔案室內完成，嚴禁私自帶出檔案室。因工作需要或特殊情況下需帶出檔案室的，在填寫《檔案資料借閱登記表》和獲得審批時需按填寫要求注明相關事宜。

（6）借閱人應于規定期限內歸還。如有其他人借閱同一檔案時，應變更借閱登記，不得私自授受。

（7）借閱人必須在規定期限內歸還所借檔案資料，情況特殊者可填寫《檔案資料續借申請單》，主管領導簽字后續借。借用重要檔案（如各類政府批文、證照原件等）當日必須歸還，其他檔案資料借用時間不得超過七天。若到期不能歸還，又未辦理續借手續，檔案管理人員將出具《閱檔催還單》，借用人在收到《閱檔催還單》三天內，應及時歸還檔案。愈期仍未歸還者，將來強制其歸還檔案，并給予相應處分。

（8）丟失政府下達的重要文件者，應主動去政府部門補辦文件，同時應承擔補辦手續費和影響、拖延他人辦事的損失費。若丟失文件者補辦不齊，處以500元至3000元的罰款。若文件丟失，給公司造成重大經濟損失者，根據實際情況和公司規定進行處罰。

（9）丟失技術變更單或其他單據，造成公司經濟損失者，處以損失費用2倍的罰款。

2、銷毀

（1）公司任何個人或部門非經允許和批準不得銷毀公司檔案資

料。

（2）每年保管期限已滿的檔案由檔案員編制紙質和電子的《檔案銷毀審批表》，報公司負責人審核批準，并指定其監銷人后方可進行銷毀。《檔案銷毀審批表》需注明：銷毀檔案目錄、公司負責人意見、檔案人簽章、監銷人簽章、銷毀時間。

（3）銷毀前，按照清冊清點；銷后，在清冊上簽名蓋章，并將監銷情況報告本單位負責人。《檔案銷毀審批表》需永久保管，一式兩份，綜合管理部及申請部門各留存一份。

（4）在銷毀公司檔案資料時，必須由總經理或常務副總經理或綜合管理部指定專人監督銷毀。

（5）保管期限已滿但仍不能銷毀的檔案有下列四種：未結清的債權債務；未了事項；正在項目建設期間的建設單位、經核定仍有保存參考價值者。應單獨抽出立卷，直到事項完結時為止。

3、移交

（1）需要進行移交的檔案，需由檔案員編制《檔案移交登記表》，報公司負責人審核批準并指定其監交人后，方可進行移交。《檔案移交登記表》需注明：移交檔案目錄、公司負責人意見、移交方簽章、監交人簽章、接收方簽章、移交時間、移交原因。

（2）移交前，按照清冊清點；移交后，在清冊上簽字，《檔案移交登記表》一式兩份，移交方和接收方各一份并永久保管。

4、保密

（1）檔案室的任務是集中統一管理公司已形成的全部文件資料檔案，維護檔案的完整和安全，主動做好檔案的提供利用工作。任

何無關人員未經許可不得入內。

（2）檔案員應忠于職守，遵守紀律，保守秘密，樹立全心全意為公司各項工作服務的思想，主動，準確，迅速地為利用者提供檔案資料。

（3）愛護檔案室的一切設施設備，任何人未經許可不得使用及隨意翻動。

（4）機要檔案分為：絕密、機密、秘密三級。機要檔案的界定標準：絕密檔案包括公司發展中的經營戰略、經營方向、經營規劃、經營項目及經營決策、戰略性的合作協議及金額在1000萬元以上的重大合同。機密檔案包括財務資料、公司重要會議紀要、公司經營情況、人事檔案、薪資檔案、勞動合同、技術資料、金額在100－1000萬元的合同。秘密檔案包括重要項目資料、項目合同或協議。

（五）檔案管理人員職責

1、負責收集、統計、整理、立卷、鑒定、保管公司檔案；積極開展檔案的提供利用工作；

2、認真學習檔案管理的相關規定、技術和業務知識，掌握歸檔的基本方法，保證檔案質量。

3、定期擦拭檔案架，保持檔案清潔，以防蟲蛀腐朽，如有破損或褪色的資料，應當及時進行修補和復制，裝訂部分過窄或有字跡的資料，要用紙加以襯邊。紙面過大的書寫材料，要按宗卷大小折疊整齊，對字跡難以辨認資料，應當附上抄件。

4、歸檔要注意整潔，歸檔前要先對文件資料進行分類，再把文件資料按類別分組后分別裝入卷宗，以便歸檔時所有資料都能隨手

而得，避免盲目查找。

5、做好保密工作，并采取防盜、防火、防水、防潮、防塵、防鼠、防高溫、防強光等措施。

6、每年進行一次檔案清理，編制或更新《檔案保管手冊》做好文件索引，以便查閱。

2、激勵機制

（1）激勵機制激勵系統

（2）激勵示意圖說明

激勵是我們人性化管理的主要方式。新生個體權利，保持團隊精神，服務客戶和創造經濟、社會雙重效益是權衡考核的唯一標準。

思想工作機制注重激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮群眾效能和工作積極性。引導員工工作動機，尊重個人情感。并且針對個性心理做適時的思想工作。

獎勵機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵“引”著員工往前走，通過懲罰“趕”著員工朝前走。做到人人有動力，個個有壓力。

培養提拔機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發展的重要位置上，培養的目標是使員工忠于企業，一專多能，精益求精。在提拔上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才

的脫穎而出創造良性環境。

工資福利系統重在考核，依據貢獻大小進行工資決策。既考慮群體效能，更重視個人利益，充分肯定努力工作所應得的優厚報酬，吸引人才，挽留人才，激勵員工取得更好的工作績效。

文化活動系統是公司的發展之源，通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信和認同感。通過文化的凝聚功能、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。

3、監督機制

（1）外部監督機制

外部監督機制主要在服務行為和質量方面主動接受社會輿論、業務主管部門和安全生產管理部門的監督，比如聘請社會監督員、設立專線投訴電話等，在內部管理的公正性、可行性有效性方面接受管理人員和保潔人員的監督，比如設立意見箱等。

（2）內部監督機制

公司總部不定期的抽樣檢查，對員工的工作質量進行評估。物業主任定期、不定期對服務區域工作質量進行檢查，加強與一線作業組及員工的溝通，及時了解一線工作情況及員工情況。

兩個班的巡查人員每天負責本區域的工作檢查，確保物業服務工作正常有序、保質保量完成，加強項目部與公司總部的溝通，及時將責任區域的工作情況反饋給物業主任，由物業主任報于公司。

4、自我約束機制

為了確保物業服務質量，服務改善的關鍵是如何挖掘員工的主觀能動性，發揮自我約束機制。

我公司將嚴格遵照國務院《物業管理條例》等法律法規要求，結合規定等細則，來加強內部管理，服務人員的行為按照規定的作業方式和要求來進行，工作人員的行為及結果與其收入掛鉤，以此約束和規范服務人員的行為。

5、信息反饋及處理機制

（1）信息反饋及處理機制流程圖

（2）信息反饋圖說明

信息是我們重要的經營管理資源。信息源要全面，匯聚與區域作業有關的所有信息，使反饋具有一定的范圍和密度。信息采集真實、科學。保證信息反饋道暢通，信息反饋中，所有信息匯到公司管理中心，經過分析管理，并由管理中心發出指令，跟蹤檢查。

根據物業管理作業量的動態變化或主管部門安排的緊急任務來及時調整作業方式；根據群眾意見或建議來調整作業方式、方法；考核過程中發現質量問題及時整改；通過《物業服務質量征詢表》來主動征詢意見等幾個方面。

我公司通過上述管理機制貫徹實施，在職工中形成一種自愿接受監督、自覺處理問題、自我約束行為的工作心態，從而在管理機制上保障物業服務工作的質量。

6、培訓機制

培訓是保證工作質量的前提條件，培訓體制的建立相當重要，我們將針對物業服務實際工作需求，制定科學完善的培訓計劃，每次培訓結束后都會對培訓結果進行專項考核，使培訓工作做到不走形式、不走過，使培訓結果能夠落到實處，要做到：“不培訓、不入職，不合格、不上崗”。

新入職的員工，在入職的第一周內，都會接受公司及甲方專項培訓和考核。

培訓時間不少于3個工作日（最后半個工作日為考核時間）。

（1）新員工培訓主要包括以下內容：

1）企業文化、組織機構、管理制度

2）所在項目的基本概況，服務理念、保潔標準、范圍

3）職業道德及質量意識教育

4）對員工的期望及要求

5）禮儀禮節

6）安全教育（防火防盜知識、公司安全作業規范、高處作業安全規定）

（2）在職員工培訓

1）定期項目組織在職與員工針對物業服務基本知識、消防知識、秩序維修、工程維修、保潔消殺知識等的培訓。

2）每周根據崗位工作要求組織相關人員接受專項培訓，以更新知識和豐富技能。

7、其他相關機制

（1）培養提升機制

將培訓放在集體和個人發展的重要位置，培養的目標是使員工忠于企業，一轉多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下。方式有培養、提升、進修等。

（2）工資福利機制

重在考核，依據貢獻大小進行工資決策。充分肯定努力工作所應得的優厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。

（3）獎懲機制

在實際工作中以獎為主，以罰為輔，堅持優勝劣汰、獎罰分明。通過獎勵引導員工往前走，通過懲罰督促員工朝前走。做到人人有動力、個個有壓力、獎勵的形式有物資獎勵和精神激勵等。

（4）文化活動機制

通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。方式有集體活動、旅游等。

（5）思想工作機制

思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮群體效能和工作積極性，引導員工尊重個人情感，并且針對個性心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等。