針對當(dāng)前業(yè)主自治制度提出的完善建議

2023年12月27日發(fā)(作者：大連現(xiàn)代博物館)

針對當(dāng)前業(yè)主自治制度提出的完善建議

（一）完善和規(guī)范業(yè)主自治的法律法規(guī)

中國是成文法國家，業(yè)主自治制度難以落實，無法可依是最主要的原因。

在我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》頒布前，不少地方政府就已經(jīng)頒布了地方性法規(guī)，為當(dāng)?shù)貥I(yè)主自治活動提供法律依據(jù)。在《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》頒布之后，許多地方性法規(guī)和部門規(guī)章內(nèi)容都與現(xiàn)行的《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》有沖突。下位法不得與上位法的規(guī)定相沖突，因此，應(yīng)當(dāng)及時修改地方法規(guī)和部門規(guī)章，可以在《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上作出更詳細(xì)的規(guī)定，以填補(bǔ)現(xiàn)行立法的不足。

此外，業(yè)主維權(quán)的案件日益增多，可以吸取西方判例法國家的經(jīng)驗，由最高人民法院頒布指導(dǎo)性案例，以便于各地法院在審理類似案件時有所參考。

（二）提高業(yè)主的管理水平和參與意識

當(dāng)前，完善業(yè)主自治制度最基本的方法，就是從提高擁有業(yè)主自治權(quán)的人的素質(zhì)方面入手。

由于我國的業(yè)主自治制度起步較晚，大部分業(yè)主缺乏必要的經(jīng)驗，對管理自治事務(wù)“有心無力”。業(yè)主大會和業(yè)主委員會這時候可以發(fā)揮作用，為社區(qū)的業(yè)主提供交流、互助的環(huán)境，方便大家加深了解，促進(jìn)社區(qū)中友好互助習(xí)慣的養(yǎng)成。物業(yè)主管部門和居委會，也可以采用定期講座、在社區(qū)公告欄內(nèi)張貼宣傳標(biāo)語等方式，鼓勵業(yè)主積極參與管理社區(qū)的事務(wù)。同時社區(qū)內(nèi)部如果有法律、管理方面的人才，也可以在空余時間組織一些活動，想社區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主傳授一些基本的法律、管理方面的知識。由于商品房的價格較高，一般來說一個業(yè)主一生之中只有一次維權(quán)的機(jī)會，正因為大家都是第一次維權(quán)，所以有較高的概率犯錯，容易走入一些誤區(qū)。有必要的話，可以由業(yè)主大會作出決定，聘請專業(yè)的律師，給維權(quán)的業(yè)主提供法律方面的指導(dǎo)。

總而言之，政府有關(guān)部門要加強(qiáng)法治建設(shè)，通過各種法制宣傳途徑，提高業(yè)主的自治意識，增加業(yè)主之間的交流途徑。

（三）用法律規(guī)范業(yè)主自治組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系

“物管企業(yè)服務(wù)的精細(xì)化和專業(yè)化是業(yè)主自治不能媲美的，故而前者的專業(yè)服務(wù)不可或缺，具有迫切的現(xiàn)實需要”。[9]物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主自治組織都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者結(jié)合了專業(yè)管理與自主管理，共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。不同之處在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)事務(wù)，是基于合同的委托；業(yè)主自治組織1

則是為了業(yè)主自身的利益而由業(yè)主自己組建的。

首先，二者在法律地位上是平等的。業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有從屬關(guān)系，僅僅是委托關(guān)系。其次，二者的關(guān)系是合同雙方當(dāng)事人的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂合同，收取相應(yīng)的報酬，按照合同所列款項為業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)，為社區(qū)的設(shè)施提供定期維修、養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，接受業(yè)主的監(jiān)督，[10]并且對自己的違約行為負(fù)責(zé)，對造成的損失，要承擔(dān)賠償義務(wù)。業(yè)主自治組織及業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時繳納物業(yè)管理費(fèi)，并按照約定協(xié)助并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。

（四）改進(jìn)選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式

在選擇社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)時，傳統(tǒng)方法是由社區(qū)的開放商推薦或者由業(yè)主大會自己來選擇，這種方式還不具有足夠的主動性，往往會導(dǎo)致業(yè)主大會的選擇有限，無法選擇綜合水平優(yōu)秀的公司為自己服務(wù)，影響社區(qū)業(yè)主的生活體驗?？梢赃x擇參考工程總承包經(jīng)常采用的“招投標(biāo)”方式。本地區(qū)參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)根據(jù)社區(qū)的實際情況，發(fā)揮自身的特長，為招標(biāo)社區(qū)量身定制詳細(xì)合適的規(guī)劃書，在特定的時間內(nèi)提交。多家投標(biāo)的社區(qū)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該為規(guī)劃書作出充分的說明，并接受業(yè)主代表的詢問。最終經(jīng)過業(yè)主大會的討論，決定中標(biāo)的企業(yè)，訂立服務(wù)合同。這種競聘的方式，能有效幫助業(yè)主選擇最適合為他們服務(wù)的企業(yè)，并且合理的競爭能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)施加一定的壓力，為了企業(yè)的生存與發(fā)展，必然要提高服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，最終的受益者還是居住在社區(qū)的各個業(yè)主。

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，業(yè)主自治，在社會中發(fā)揮著的作用也日趨重要。盡管經(jīng)過多年的努力，業(yè)主自治已經(jīng)開始成形，具備了一定的基礎(chǔ)，但仍有一些具體的問題，等待著法律和實踐的解決。業(yè)主自治的愿望是十分美好值得期待的，由于當(dāng)前社會的環(huán)境和公民的整體素質(zhì)，其發(fā)展過程必將是漫長而曲折的。變故會自四面八方而來，只有當(dāng)業(yè)主自治的規(guī)則不斷完善，社區(qū)才能正常的運(yùn)作。相信隨著法律法規(guī)的不斷完善、業(yè)主權(quán)利意識的不斷提高和業(yè)主自治經(jīng)驗的不斷豐富，一定能夠不斷對業(yè)主自治法律制度進(jìn)行完善，為建立起真正民主、公平的業(yè)主自治制度打下扎實的基礎(chǔ)。

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