V8(4):上海古北、碧云、聯洋三大國際社區規劃調查

2024年2月19日發(作者：正比例函數定義)

唐城國際宜居社區研究－碧云、聯洋、古北三大國際社區調研報告

上海輝石投資管理有限公司

2009年4月

目 錄

報告綜述 ························································································································································································· 1

一、碧云國際社區··········································································································································································· 3

1.1 基本情況簡介 ············································································································································ 3

1.1.1 區位條件 ············································································································································ 4

1.1.2 規劃現狀 ············································································································································ 5

1.2 居住社區及公共設施分布（附社區房價表） ···································································································· 6

1.3 商業設施分布 ············································································································································ 9

1.4 碧云社區道路及公交站點 ··························································································································· 12

附：碧云社區各道路街景照片 ····························································································································· 15

二、聯洋國際社區········································································································································································· 18

2.1.基本情況簡介 ············································································································································ 18

2.1.1區域條件 ············································································································································· 18

2.1.2規劃現狀 ············································································································································· 18

2.2居住社區及公共設施分布（附社區房價表） ····································································································· 20

2.3 商業設施分布 ············································································································································ 23

2.4 聯洋社區道路及公交站點 ····························································································································· 26

附：聯洋社區個街道道路街景照片 ······················································································································· 29

三、古北國際社區········································································································································································· 31

3.1基本情況簡介 ············································································································································· 31

3.1.1 區位條件············································································································································· 32

3.1.2區位現狀 ············································································································································· 32

3.2居住社區及公共設施分布（附社區房價表） ····································································································· 33

3.3商業設施分布 ············································································································································· 36

3.4古北社區道路及公交站點 ······························································································································ 40

附：古北社區道路街景照片 ································································································································ 43

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報告綜述

對碧云、聯洋、古北三大社區進行調查研究的目的，主要有兩個層面：1）探尋三大社區的成功關鍵因素，到底有哪些。2）從城市設計和配置的角度，來發現其共性，供唐鎮新市鎮的建設參考。

經過調查和分析，結論如下，三大社區的共同成功關鍵如下：

? 都擁有非常好的區位條件和資源依托：碧云依托金橋出口加工區，聯洋依托世紀公園和浦東行政中心，古北依托虹橋經濟開發區。

? 都有一個統一的品牌，公眾知名度、認同度都很高。

? 社區土地地塊沒有被大的交通干道分割，具有地理上的統一性。交通干道主要從社區的周邊經過。這一點在碧云和古北尤為突出，基本上在區域內部沒有貫穿性道路。聯洋條件稍差，芳甸路的分割存在一定影響。

? 統一規劃和城市設計控制，形成了社區比較統一的建筑風貌及環境特色，區域整體感強。

? 環境相對穩靜，這得益于比較低的過境交通量。

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不同的地方主要現在商業配套設施上：

? 三個社區的商業設施網點數，差異比較大。碧云為140家，聯洋為219家，古北為313家。不過商業設施在類比上的比例比較類似，都是日用品銷售、餐飲占前兩位，兩者占比總和在三個社區均超過60％。

? 三個社區的商業設施網點分布不同，碧云集中于1、2條道路，成條狀分布；聯洋則實際上是大拇指廣場，單中心分布；古北則有一大、一小兩個中心。

由此顯示，商業配套設施的數量和分布，并無一定之律。但是商業設施門類的配比，有一定的穩定性數量關系。

但目前三大社區也存在不少問題，主要體現在：

? 公共開放空間不足，尤其是休憩空間的不足。比如碧云社區，路邊咖啡座宜人舒適，但是這些都是營業性場所；沒有自由開放的免費公共開放空間。

? 停車設施不足。碧云、古北尚好。聯洋在周末，大量的周邊來車，導致原本靜雅的地面道路兩側，成為露天停車場，嚴重破壞社區整體氛圍。

? 碧云和聯洋的公交體系，不發達。這也是聯洋會在周末變成一個“大露天停車場”的重要原因。

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一、碧云國際社區

1.1 基本情況簡介

1990年經國務院批準，國家級工業開發區上海市金橋出口加工區在上海設立。園區規劃總面積27.38平方公里。上世紀九十年代，隨著全球經濟一體化的進程加速，國際產業開始了世界范圍內又一次新的大規模產業轉移，金橋出口加工區迅速成為全球制造業進入中國的首選。至2008年，500強企業中有47家在金橋開發區投資近80個工業項目，其中包括通用汽車、通用電氣、西門子、日立、索尼、惠普、沃爾沃、阿爾卡特、柯達、NEC、LG等世界著名跨國公司。園區工業經濟總量約占浦東新區的三分之一、上海市的十分之一。

為配合大規模先進制造業在金橋的集聚，1992年位于金橋區域內的碧云國際社區開始開發建設，目前，碧云國際社區占地面積約3.84平方公里，規劃人口3.8萬。目前已有來自世界60多個國家和地區的數千余戶外籍人士家庭居住于此。

碧云社區已成為上海成熟的、各類高層次境外人士聚居度最高的標志性國際社區。在碧云國際社區里，外籍家庭已有近千戶，他們來自20多個國家和地區。世界五百強公司落戶上海的企業中40%的CEO、高層管理者都住在這里。

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1.1.1 區位條件

金橋碧云國際社區位于金橋出口加工區的西側，北起楊高路，南至云間路，西面隔著數百米的綠化帶是羅山路，東面隔著一條金張路與金橋出口加工區相鄰距上海金融貿易區小陸家嘴僅數公里。社區緊靠上海市內環線和楊浦大橋，是浦東國際機場通向上海市中心的必經之地。園區南側與大型綠地公園——世紀公園、湯臣高爾夫球場和東郊國賓館相鄰，周邊為四季雅苑、湯臣高爾夫別墅、東郊花園等高檔住宅樓盤。距虹橋國際機場30分鐘車程，浦東國際機場30分鐘車程，上海新客站15公里，距規劃建設的浦東客站3公里。

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1.1.2 規劃現狀

整個國際社區由城市道路劃分成18個地塊。以云山路為界分為東園（以外銷房為主）和西園（以內銷房為主）。目前已有的樓盤有：新金橋大廈、浦東民航大廈、銀東大廈、碧云別墅、碧云花園、金橋酒店公寓、信和大廈、信和花園、百富麗山莊、盈標花園、鳳凰公寓、銀泰花園、羅山花苑、世茂湖濱花園、云間綠大地別墅等項目。新金橋大廈作為區域的制高點和管理中心，除了金橋集團本身入駐外，已經接納KODAK、SHARP、HALLMARK等著名跨國公司。上海機場集團有限公司、浦東華美達大酒店已經進駐集辦公、四星級酒店、公寓于一體的浦東民航大廈。在銀東大廈已經設有中國銀行金橋支行等機構。

社區根據不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生態植物群落，設有防護林綠帶、道路綠地、居住區綠地和公用綠地等，人均擁有綠地相當于美國新建城市的綠化水平。西面為世紀公園，東面有金橋公園，南面有比湯臣高爾夫規劃中大十倍的休閑綠地，西北面則是400米寬的市政綠化帶，與羅山路、楊高路之間形成了一道綠色屏障。由于園區位于上海市的上風向，離東海約10公里，空氣質量遠遠優于市區中心城區。根據上海市環境質量監測部門現場測定，該區空氣質量屬清潔水平，是上海目前生態環境最好的社區，首家通過ISO14000國際環境認證，是上海市區內唯一達到國家空氣質量一級標準的區域，境外人士把該區域稱為“綠城”，“渴望已久的夢想中的家園”。

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1.2 居住社區及公共設施分布（附社區房價表）

? 教育系統：中福會幼兒園、平和雙語學校、協和國際學校，中歐國際工商管理學院（中國大陸地區第一家躋身亞太十強的工商學院），杉達大學。

? 醫療方面：社區內設有浦東華山醫院（全國第一家中外合資醫院）和婦產科醫院等四家市級醫院。

? 生活方面：家樂福超市在社區開設了市區最大的分店，德國獨資的OBI建材超市也緊跟開張。

? 體育休閑方面：由在滬工作的澳大利亞人集資建設的橄欖球場已經建成。規劃中的奧林匹克休閑中心占地4.6萬平方米，有90多個健身、娛樂休閑項目，是目前上海社區最大的休閑娛樂場所。

? 宗教方面：基督會教堂與碧云別墅相依為鄰。一座優美的天主教堂也在薛家浜旁邊待日聳出。

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碧云社區小區分布圖

金橋

酒店公寓

東方碧云花苑

信和

曉園

花園

盈標花園

酒店公寓

碧云別墅

碧云花園二期

碧云體育

休閑中心

銀泰花園

中天碧云苑

愛建園時代金領

十方庭

羅山花苑

維詩凱亞

世茂湖濱花園

?

?

百富麗山莊

?

浦東花園別墅

?

花園洋房

?德威幼兒園

?協和國際學校

?平和學校

?德威英國國際學校

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碧云樓盤情況統計表

樓盤名稱

曉園（碧云國際社區）

云間綠大地

羅山花苑（金色碧云）

中天碧云苑

碧云晶典

百富麗山莊

維詩凱亞

碧云東方公寓

碧云別墅

鳳凰大廈

浦東花園別墅

金橋愛建園

碧云花園

十方庭

銀泰花園

信和花園

世茂湖濱花園

地址

浦東區紅楓路398號

浦東區白樺路266弄

碧云路333弄

浦東浙橋路208號

浦東明月路1118弄

云山路2000弄

紅楓路300弄

浦東碧云路777號

浦東黃楊路18號

浦東碧云路199號

浦東碧云路777號

碧云路86號

藍天路368弄

黃楊路69弄

明月路188弄

報價時間

2009.5

2009.5

2009.5

2008-05-20

大致價位區間

25000—30000

45000—50000

16000—20000

11000-15000

17000—20000

40000左右

35000—37000

32000—36000

樓盤形態

小高層

獨棟別墅

小高層

高層

多層、小高層、高層

別墅

別墅

獨棟、聯排別墅

公寓

別墅

公寓

別墅 公寓

公寓

公寓

備注

為酒店式，不可生明火

該樓盤目前只租不售

浦東新區云間路418弄 2009.5

新金橋酒店公寓（碧云108） 浦東新區紅楓路108弄 2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

18000—24000

50000—52000

15000—20000

16000—20000

26000—32000

18000—22000

14000—23000

12000—16000

18000—30000

小高層

高層，小高層，別墅

小高層

高層，小高層，別墅

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1.3 商業設施分布

? 碧云路（黃楊路—藍桉路段），該路段兩側酒吧等休閑場所，依閣而筑，頗具塞納河風情，甚是優雅。

? 紅楓路（碧云路—明月路段），集中了較多的大型商家，俱樂部及公寓式酒店。

? 碧云路（云中路—藍桉路段），為整個碧云中心的消費生活中心，家樂福超市；迪卡儂體育用品超市；百安居；碧云體育休閑中心等大型購物，娛樂場所均建于此。

碧云社區商業分布統計表

路名

網點數（個）

白樺路 17

30

4

61

8

網點構成

小型品牌商家3家、小型日用商鋪1家、大型餐飲1家、小型餐飲2家、小型超市2家、中型服務類1家、小型服務類7家。

中型餐飲13家、小型餐飲11家、大型服務類2家、中型服務類4家。

大型品牌商家2家、大型日用商業1家、大型服務類店鋪1家。

中型品牌商家3家、小型品牌商家1家、小型日用商鋪2家、大型大型商業集中網點 總和（個）

碧云家樂福【20家】

?日用商鋪，共30家?！敬笮?家、中型4家、小型23家】{其中包括品牌商鋪及專賣店餐飲

3家

日用

16家

服務

1家

10家（大型2家、中型4家、小型4家）}

碧云社區

紅楓路

藍天路

碧云路

明月路

?餐飲機構，共65家?！敬笮?家、中型31家、小型31家】

餐飲2家、中型餐飲18家、小型餐飲15家、大型超市1家、小型超市2家、大型服務類3家、中型服務類5家、小型服務類9家。

中型品牌商家1家、中型服務類2家、小型服務類5家。

?超市，共5家。【大型1家、小型4家】

?服務類，40家。【大型6家、中型12家、小型22家】

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碧云社區商業分布圖

服務1家

碧云家樂福

商鋪20家：餐飲3家、日用16家、碧云體育休閑中心

百安居

超市

服務類

日用商鋪

餐飲

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碧云國際社區，商業商鋪共140家。

其中，日用30家（21%）、餐飲65家(46%)、超市5家（4%）、服務40家(29%)。

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碧云商業類別分布圖29%

21%

日用4%

46%

餐飲超市服務 Page 11 of 48

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1.4 碧云社區道路及公交站點

整個碧云社區道路，呈四橫六縱之態。

四橫：藍天路、碧云路、明月路、錦繡東路。

六縱：黑松路、白樺路、云山路、藍桉路、黃楊路、紅楓路。

碧云社區道路情況統計表

路名

黑松路

白樺路

云中路

藍桉路

黃楊路

紅楓路

藍天路

碧云路

明月路

錦繡東路

車道數 道路情況

2

2

4

2

2

4

2

2

2

6

稀疏

一般

較繁忙

較稀疏

一般

較繁忙

較繁忙

較繁忙

一般

繁忙

情況

多為進去小區車輛

靠近碧云路一帶的商業網點處，交通較繁忙；其他路段一般

交通要道

學校周邊有些許交通流量，其他路段基本無車流量

靠近碧云路一帶，較為繁忙

交通要道

百安居、汽車百貨、碧云體育中心在該路段上均設有出口

近家樂福超市一帶，交通繁忙

周邊各小區在此路段上設有出入口較多

交通主干道

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碧云各路段公交站點設置情況

公交線路

983

990

609

987

東周線

花木1路

申川專線

金橋3線

起點站

云山路碧云路

泰東路（近陸家嘴）

其昌站渡口（東方路）

東方路地鐵站

東高路張楊北路

白樺路碧云路

上?；疖囌?

紅楓路錦繡東路

終點站

普安路延安東路

孫橋

益江小區（近高科中路）

周浦醫院

嚴中路(由由新村)

川沙客運站

棗莊路博山東路

途徑重要站點/區域

世紀大道、張揚路東方路、淮海中路西藏南路等

東方醫院、民生路、碧云社區、金橋、孫橋等

浦東大道、浦東體育公園、碧云社區、張江地鐵站、曙光醫院等

浦東大道、金楊新村、碧云社區、世紀公園、花木、北蔡、周浦等

碧云社區、聯洋社區、高科西路錦繡路等

大連路周家嘴路、浦東大道、碧云社區、張江路高科中路等

金楊新村

華高新村（近楊高北路，巨峰路） 世紀大道、聯洋社區（大拇指廣場）、碧云社區、巨峰路等

碧云社區公交站點分布圖

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碧云社區

公交線路圖

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附：碧云社區各道路街景照片

碧云路（1） 碧云路（2）碧云路（3）

藍天路（1） 藍天路（2） 白樺路（1）

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白樺路（2） 黑松路 黃楊路

明月路（1） 明月路（2） 云中路（1）

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云中路（2） 藍桉路（1） 藍桉路（2）

錦繡東路

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二、聯洋國際社區

2.1.基本情況簡介

1993年，聯洋新社區正式啟動開發，聯洋新社區地處浦東新區行政文化中心，是由上海聯洋集團有限公司牽頭開發的大型高檔生態、文化居住區，憑借其整體開發優勢和全新規模理念，榮獲建設部頒發的“規劃環境金獎”，成為上海最知名的社區之一。聯洋社區西臨浦東文化中心，毗鄰上?？萍拣^、浦東圖書館，南對140萬平方米的世紀公園，東南面則是高檔別墅區。聯洋社區定位于高檔住宅社區，大量外籍人士的入住于此，因而被稱為“浦東古北”。

2.1.1區域條件

聯洋社區聯洋社區位于碧云社區西面，處于環世紀公園的周邊地區。社區總總建筑面積315.9萬平方米，規劃居住人口5.7萬。既擁有大型的綠地，也有知名的學校；既有集中的商業廣場，也有建筑小品和雕塑。交通方面，社區擁有地鐵2號線，周邊有內環線、楊高路等多條主干道，交通十分便捷。

2.1.2規劃現狀

芳甸路區域的居住人口集中在聯洋社區，距離浦東新區行政中心僅3千米。區別于傳統社區規劃的零星分散，聯洋社區打破傳統規劃的陳舊模式，將居住區域和日常生活所需的購物區和社交區域隔離，把40多個大小不一的公建配套整合在社區中心30萬平方米的聯洋中心與證大大拇指廣場內，集社區的地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，囊括商業、教育、文化、醫療、休閑、體育等功能。所有的公建項目都向社區居民敞開，使社區資源有效整合，最大限度地發揮配套設施的上海輝石投資管理公司-SHS Page 18 of 48

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作用。各個街坊因此變成純住宅區，實現了商住分離，人們得以徹底遠離喧囂的城市，在靜謐的居住生活中獲得回歸自然的享受。整個社區的開發具有了完整性、統一性，確保了居住的生態環境和人文環境，并因此成就了真正的高檔社區。

聯洋居民區共有樓盤18個，總建筑面積約290萬平方米，包括“天安花園”、“御景園”、“華麗家族”、“聯洋新苑”、“聯洋花園”、“聯洋年華”、“金色維也納”、“四季雅園”、“千秋別墅”、“水清木華”、“清水園”、“虹橋第九城市”、“仁恒河濱城”、“吉云公寓”。

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2.2居住社區及公共設施分布（附社區房價表）

在社區配套項目方面，進才實驗學校、東方幼兒園、劉詩昆幼兒園、聯洋地段醫院、金家巷天主教堂、五星級淳大萬麗酒店、麗笙酒店、大拇指廣場以及在建的聯洋廣場等設施共同構成了一個完整的配套服務系統。

? 教育配套：進才實驗學校、進才國際部、劉詩昆幼兒園、東方幼兒園、浦東新區少年宮、浦東圖書館。? 醫療系統：聯洋地段醫院、浦東公利醫院

? 生活系統：聯洋家樂福及大拇指廣場、上?？萍拣^、東方藝術中心

? 休閑場所：世紀公園

?

宗教：金家巷天主教堂

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聯洋社區公共設施分布圖

當代.清水園

中邦.風雅頌

聯洋花園

?

仁恒河濱城

浦東

虹橋花園

?

中邦.晶座

?

浦東虹橋公寓

?

?

證大

聯洋年華

太平人壽

華麗家族

水清木華

大廈

天安花園

花園

聯洋新苑

御景園

?進才中學國際部

?劉詩昆幼兒園

?進才實驗學校

?聯洋地段醫院

?東方幼兒園

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聯洋社區樓盤情況表

樓盤名稱

第九城市

仁恒河濱城

聯洋年華

聯洋花園（一至三期）

御景苑

天安花園

華麗家族

聯洋新苑

中邦風雅頌

中邦晶座

金色維也納

四季雅苑

御翠苑

千秋別墅

九間堂

當代清水園

水清木華

浦東虹橋花園

浦東虹橋公寓

地址

迎春路1355弄

丁香路1599弄

丁香路910弄

丁香路1089弄

錦繡路888弄

錦繡路800號

錦繡路666弄

迎春路736弄

丁香路1089弄

丁香路1066弄

錦繡路333弄

花木路1983弄

花木路1883弄

花四路299弄

芳甸路333號

浦東芳甸路77弄

芳甸路333弄

迎春路1355弄

丁香路1355弄

報價時間

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.5

2005.12

2006.1

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2009.5

2005.12

2009.5

2009.5

2009.5

大致區位均價

20000—25000

21000—30000

18000—24000

18000—24000

17000—27000

21000—28000

18000—30000

18000—24000

25000—45000

23000—75000

57000—64000

45000—58000

35000—55000

63000—110000

15000—26000

24000—37000

18000—24000

18000—24000

樓盤形態

高層

高層

小高層、高層

小高層、高層

高層

高層,小高層,多層

高層,小高層,多層

高層

小高層,高層

聯排別墅,疊加別墅

聯排別墅,獨立別墅小高層

聯排別墅,獨立別墅小高層

別墅

別墅、低層

獨立別墅

多層、小高層

多層、小高層

高層，小高層

高層，小高層

備注

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2.3 商業設施分布

? 迎春路沿街兩側，小型商業網點星羅密布消費群體多為周邊社區居民。

? 芳甸路（丁香路——迎春路段），在該路段以東的便是“大拇指廣場”，是消費，休閑，娛樂的核心場所；該路段以西是“聯洋廣場”，與“大拇指廣場”共同構筑起整個聯洋社區的消費生活的中心。

? 丁香路（芳甸路——紫槐路段），沿街兩側以（美信藥店，捷強連鎖等）小商鋪居多。位置緊鄰“大拇指廣場”。

聯洋商業分布情況匯總表

路名

網點數（個）

民生路

丁香路

7

35

網點構成

大型餐飲1家，中型餐飲5家、中型服務類1家。

中型品牌商家1家、小型品牌商家8家、小型日用商鋪6家、大型餐飲1家、小型餐飲1家、中型超市1家、小型超市3家、中型服務類1家、小型服務類13家。

大型商業集中網點

聯洋家樂福【9家】

日用 服務

總和（個）

?日用商鋪，共76家?！局行?0家、小型型5家、小型20家）}

{其中包括品牌商鋪及專賣店25家（中

66家】聯洋社區

中型品牌商家1家、小型品牌商家6家、中型日用商鋪4家、小迎春路

長柳路

芳甸路

84

3

25

型日用商鋪13家、大型餐飲5家、中型餐飲5家、小型餐飲7家、小型超市6家、中型服務類3家，小型服務類34家

中型品牌商家1家、小型日用商鋪1家、小型服務類店鋪1家。

中型品牌商家2家、小型品牌商家6家、小型日用商鋪1家、大型餐飲4家、中型餐飲5家、小型餐飲5家、大型超市1家、中型服務類1家。

7家 2家

?餐飲機構，共72家?！敬笮?1家、中型17家、小型44家】

大拇指廣場【53家】

餐飲 日用 服務

?超市，共11家。【大型1家、中型1家、小型9家】

?服務類，共60家【中型6家、小型5431家 18家 4家

家】

紫槐路 3

中型日用商鋪1家、中型餐飲2家。

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聯洋社區商業分布圖

聯洋廣場

商鋪12家：服飾2家，餐飲6家、服務1家、商業3家

聯洋家樂福

商鋪9家：日用7家、服務2家

大拇指廣場

商鋪53家：餐飲31家、日用18家、服務4家

超市

服務類

日用商鋪

餐飲

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聯洋社區商業店鋪共219家。

其中，日用類76家（35%）、餐飲類72家（33%）、超市11家（5%）、服務類60家（27%）。

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聯洋商業類別分布圖27% 35%

日用5%

33%

餐飲超市服務

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2.4 聯洋社區道路及公交站點

此次調查聯洋社區道路分別為：丁香路、迎春路、錦繡路、民生路、長柳路、金松路、芳甸路、紫槐路。

聯洋社區道路情況統計表

路名

民生路

丁香路

錦繡路

迎春路

長柳路

金松路

芳甸路

紫槐路

車道數 道路情況

4

2

6

4

2

2

4

2

繁忙

一般

繁忙

一般

較稀疏

較稀疏

繁忙

稀疏

情況

交通主干道

靠近大拇指廣場一帶車流量較為繁忙，其他路段多為進出小區車輛，車流量一般。

交通主干道

靠近大拇指廣場一帶車流量較為繁忙，其他路段多為進出小區車輛，車流量一般。

多為過往及周邊小區住戶車輛

多為過往及周邊小區住戶車輛

交通主干道，道路兩側坐擁大拇指廣場及聯洋廣場兩大休閑娛樂中心

主要是進去小區車輛

聯洋社區公交統計表

聯洋社區公交線路

983

815

602

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起點站

云山路碧云路

耀華路（近盧浦大橋） 高橋鎮

港城路地鐵站

終點站

普安路延安東路

途徑重要站點

世紀大道、張揚路東方路、淮海中路西藏南路等

上南路德州路、楊高南路易初蓮花、世紀大道、聯洋社區、金楊新村、南行、高行、外高橋保稅區、市七醫院等

東溝、浦東大道、金橋等 上海新國際博覽中心

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987

東周線

東方路地鐵站

東高路張楊北路

華高新村（近楊高北路，巨峰路） 世紀大道、聯洋社區（大拇指廣場）、碧云社區、巨峰路等

周浦醫院

嚴中路(由由新村)

港城路地鐵站

浦東大道、金楊新村、碧云社區、世紀公園、上海、花木、北蔡、周浦等

碧云社區、聯洋社區、高科西路錦繡路等

浦南醫院、東方電視臺、仁濟東院、上海科技館、世紀大道、金楊新村、東溝、市七醫院等

花木1路 白樺路碧云路

640 南碼頭

聯洋社區公交站點示意圖

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聯洋社區

公交線路圖

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附：聯洋社區個街道道路街景照片

民生路 迎春路（1） 迎春路（2）

長柳路 芳甸路（1） 芳甸路（2）

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紫槐路 丁香路（1） 丁香路（2）

金松路

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三、古北國際社區

3.1基本情況簡介

古北新區于1986年經上海市市政府批準、由古北（集團） 有限公司精心策劃的上海第一個最大的高標準國際居住區。

上世紀八十年代上海適應改革開放，先后成立了二個不同功能的開發區。吸引外國投資客，改善上海投資氛圍。即上海虹橋經濟技術開發區和閔行、漕河經工業開發區。 1986 年 12 月為完善虹橋開發區商務中心的功能，上海市正式行文開發上海古北新區，于 12 月 12 日成立上海古北新區聯合發展有限公司。公司主要職能是統一開發、統一規劃、統一建設高標準涉外居住區，形成以虹橋路為界，北面虹橋商貿開發區、南面古北居住開發區和集商務、居住功能，匹配完善的大虹橋經濟區域。

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3.1.1 區位條件

其位于上海的市區西部，虹橋開發區西南側。范圍西起虹許路， 東至姚虹東路，北起延安西路（高架）與虹橋路，南至古羊路。 新區的南北向有水城南路、古北南路、伊犁路等多條城市干道 穿越。整個新區的占地面積 136公頃 ，規劃建筑面積約 240多萬 平方米 。全部工程分成 3個區、24個地塊 。

3.1.2區位現狀

1.古北一期

古北一期用地面積52.3公頃，總建筑面積約70多萬平方米。已建成的古北一期整個空間高度西低東高，建筑形式也由別墅、多層住宅、小高層住宅向高層住宅過渡。中央軸線大道兩側建筑的底層與兩層分別對稱設置商業用房。為此，古北新區一期被評為20世紀90年代上海十大新景觀之一。

2.古北二期

古北二期占地面積57.7公頃，規劃建筑面積103萬平方米。古北二期占地面積103萬平方米。古北二期的規劃在古北一期已取得成功的基礎上，立足于更高的要求設計新的藍圖，以適應新世紀高層次海內外人士生活與休息的需求，力圖建成上海最優秀的居住生活區之一。

3.古北三期

古北三期占地面積25公頃，規劃建筑面積45.8萬平方米。該區域規劃以大商務、多元化為主導的高檔酒店、公寓式酒店、商業、會展、文化醫療等現代化服務功能設施，形成與虹橋開發區具有互補效益的功能布局。虹橋路為重要的景觀道路，古北三期的規劃布局注重處理道路沿線的建筑界面與天際線，營造優美生動的城市形象。

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3.2居住社區及公共設施分布（附社區房價表）

? 教育配套：建青實驗學校、耀中國際學校

? 醫療系統：上?？德撫t院、上海盛和康復醫學門診部、上海和平門診部、民航上海醫院

? 生活系統：古北家樂福、黃金城道、古北鑫茂購物中心

? 休閑場所：萬科廣場、太陽廣場、維多利亞廣場

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古北社區公共設施及樓盤分布圖

寶石

維多利亞大廈

鉆石

公寓

公寓

馬賽花園

巴黎花園

秦古花園

鹿特丹花園

雅典花園

羅馬花園

四季晶園

名都城

古北新苑

建青實驗學校

古北瑪瑙園

黃金

豪園

里昂

花園

強生古北花園

虹康古北苑

華麗家族古北花園

古北嘉年華庭

古北

國際廣場

古北嘉年華庭

古北國際花園

古北瑞仕花園

古北中央花園

民航古北公寓

東方

倫敦

?金馬公寓

?金鹿公寓

?廣場大廈

?金象公寓

?花園大廈

?金獅公寓

?金龍公寓

?

?

?

?

?

?

?

碧玉

耀中國際學校

公寓

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古北社區樓盤情況統計表

樓盤名稱

華麗家族古北花園

古北瑞仕花園

古北中央花園

古北國際花園

古北嘉年華庭

虹康古北苑（金色貝拉維）

古北瑪瑙園

民航古北公寓

黃金豪園

里昂花園

雅典花園

古北新苑

四季晶苑

羅馬花園

馬賽花園

美麗華花園

巴黎花園

鹿特丹花園

金馬公寓

金鹿公寓

金象公寓

金獅公寓

金龍公寓

地址

長寧區黃金城道555弄

長寧區黃金城道500弄

伊犁南路500弄

長寧區黃金城道600弄

長寧區古北黃金城道259弄

黃金城道619弄

長寧區瑪瑙路58弄

金珠路50號

長寧區黃金城道777號

榮華東道59、60弄

榮華東道46－50號

古北路1398弄

水城南路16弄

榮華東道8弄

榮華東道79、80弄

美麗華花園位于長寧區虹橋路1720弄

榮華東道119弄

榮華東道19弄

榮華西道99弄

榮華西道39弄、79弄

榮華東道79弄

榮華西道19弄、99弄

榮華西道19弄

報價時間

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.1

2009.3

2009.3

2009.4

2009.3

2009.4

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

大致區位均價

23000—40000

30000—37000

30000—54000

27000—34000

23000—28000

26000—37000

21000—31000

16000左右

18000—22000

16000—18000

17000—19000

21000—27000

22000—25000

17000—21000

16000—20000

18000—23000

16000—20000

15000—23000

17000—22000

16000—20000

15000—18000

15000—19000

15000—19000

樓盤形態

高層、小高層

小高層

高層、小高層

高層

小高層、復式

高層

小高層

多層

高層

小高層

高層

小高層

高層

小高層

高層

高層、小高層、多層

小高層

多層

多層

高層、多層

小高層

多層、小高層

備注

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鉆石公寓

寶石公寓

華園大廈

廣場大廈

碧玉公寓

翡翠公寓

秦古公寓

金鱗公寓

東方倫敦

水城南路51弄

水城南路51弄

榮華西道39弄,長寧路988號

水城南路25-35號

榮華西道38弄1－17號

水城南路51弄

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.3

2009.5

2009.5

14000—16000

14000—16000

17000—21000

15000—18000

15000—18000

16000—18000

26000—30000

多層

多層

高層、小高層

高層

多層

多層

高層

水城南路348弄

古北路1000號

3.3商業設施分布

古北國際社區商業網點較為集中于古北新區（古北一期），其它地點相對分布較少；在古北二期的富貴東路、黃金城道一帶，雖然有形成商業帶，但由于二期居住居民密度不如一期那么密集，且有交通要道“古北路”相隔，故而人氣及消費不及一期。所以整個社區的商業消費以水城南路家樂福及榮華東道為為主。

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古北社區商業分布圖

黃金城道兩側，店鋪共74家。分別為：大型品牌古北家樂福

萬科廣場

店鋪16家：餐飲9家、日用6家、商業1家

古北購物中心（地下商場）

店鋪37家：日用35家、服務2家

店鋪30家：餐飲5家、日用20家、服務5家。

商家1家、小型品牌商家17家、中型日用商鋪1家、小型日用商鋪7家、小型超市7家、高檔服務類2家、中檔服務類1家、小型服務類17家。

超市

服務類

日用商鋪

餐飲

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古羊路以北一側，店鋪共

54

家。分別為：中型品牌商家

1

家、小型 Page 37 of 48

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品牌商家8家、小型日用商鋪4家、中型餐飲2家、小型餐飲16家、小型超市4家、中型服務類3家、小型服務類16家。

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古北社區商業分布統計表

路名

古北路

金珠路

伊犁南路

黃金城道

網點數（個）

7

1

4

網點構成

中型品牌商家1家、小型品牌商家1家、大型餐飲1家、中型餐飲1家、高檔服務類1家、中檔服務類2家。

中型超市1家。

中型服務機構4家。

大型品牌商家1家、小型品牌商家17家、中型日用商鋪1大型商業集中網點

古北家樂?！?0家】

餐飲

5家

日用

20家

服務

5家

總和（個）

?日用商鋪，共119家。【大型1家、中型4 家、小型116家】{其中包含品牌商家及專賣店34家（大型1家、中型3家、小型30家）}

74

家、小型日用商鋪7家、小型超市7家、高檔服務類2家、中檔服務類1家、小型服務類17家。

萬科廣場【16家】

古北社區

中型品牌商家1家、小型品牌商家8家、小型日用商鋪4古羊路

54

家、中型餐飲2家、小型餐飲16家、小型超市4家、中型服務類3家、小型服務類16家。

中型品牌商家1家、小型日用商鋪1家、中型餐飲2家、餐飲 日用 商業

?餐飲機構，共80家?！敬笮?家、中型17家、小型62家】

水城南路

榮華西道

榮華東道

富貴東路

18

13

40

18

小型餐飲5家、大型超市1家、中型超市1家、小型超市1家、小心服務類3家。

小型日用商鋪9家、小型日用商鋪1家、小型服務類3家。

小型品牌商家3家、小型日用商鋪1家、中型餐飲3家、小型餐飲18家、中型服務類1家、小型服務類14家。

小型品牌商家1家、小型日用商鋪1家、小型餐飲1家、小型服務類15家。

9家 6家 1家

?超市，共16家?！敬笮?家、中型2家、小型13家】

古北購物廣場【37家】

日用

35家

服務

2家

?服務類，共98家?！敬笮?家、中型11家、小型84家】

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古北國際社區，商業店鋪共313家。

其中，日用類119家（38%）、餐飲類80家 (26%)、超市16家 (5%)、服務類98家 (31%) 。

古北商業類別分布圖31%

38%

日用5%

餐飲26%

超市服務

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3.4古北社區道路及公交站點

此次調查范圍道路分別為：榮華西道、榮華東道、水城南路、黃金城道、翠鈺路、古北路、金珠路、瑪瑙路、伊犁南路、姚虹西路、姚虹路、紅寶石路、富貴東路、藍寶石路、古羊路。

古北社區道路情況統計表

路名

古北路

金珠路

紅寶石路

瑪瑙路

姚虹路

銀珠路

藍寶石路

伊犁南路

黃金城道

古羊路

水城南路

榮華西道

榮華東道

富貴東路

車道數 道路情況

4

2

2

1

4

1

2

2

/

2

2

2

2

1

繁忙

稀疏

一般

無車流量

較繁忙

無車流量

較稀疏

一般

無車流量

較繁忙

較繁忙

一般

一般

稀疏

情況

交通主干道

兩側為辦公樓宇，平時車輛進出不多

交通支路；多為過路車輛及進出兩側小區車輛

該路段建于住宅小區之間，現已被做停車場使用

交通支路；多為過路車輛及進出兩側小區車輛

該路段建于住宅小區之間，現已被做停車場使用

小區車輛出入口，公交終點站

主要為進出小區車輛

該路段為步行街

交通要道，各類車輛來往較密集

靠近家樂福超市及萬科廣場一帶，車流量繁忙、其他路段一般

主要為進出小區車輛

主要為進出小區車輛

環形道路，基本無車流量，偶爾有進出小區車輛

古北社區

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古北社區公交統計表

公交線路

69

149

737

158

起點站

永興路公興路

凱旋路虹橋路

大華新村（近真北路汶水路）

藍寶石路古北路

終點站

虹橋鎮環鎮南路

振宏新村（近伊犁南路）

金耀路鶴霞路

平吉新村（近龍銘路古龍路） 虹橋鎮、漕寶路等

途徑重要站點

西藏北路芷江西路、和平新村、華東師大、中山西路天山路、虹橋鎮等

江蘇路、中山公園、天山路、黃金城道等

伊犁南路黃金城道、天山路、金沙江路、高潮、五四等

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古北國際社區公交線路圖

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附：古北社區道路街景照片

銀珠路（古北3期） 瑪瑙路（古北2期）

伊犁南路（古北3期）

古北路 紅寶石路（古北3期） 金珠路（古北3期）

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黃金城道【步行街】（古北2期） 黃金城道（古北2期） 黃金城道（古北1期）

古羊路（古北1期） 古羊路（古北2期） 富貴東路（古北2期）

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姚虹西路（古北2期） 藍寶石路（古北2期） 水城南路（古北1期）

榮華東道（古北1期） 榮華西道（古北1期）

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