烏魯木齊市房地產調查報告

2024年3月3日發(作者：文理學院排名)

烏魯木齊市房地產調查報告

烏魯木齊市房地產市場調研

第一部分 宏觀經濟分析

一、城市經濟和社會發展

1、 城市概況

烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區首府，簡稱烏市，是全疆政治、經濟、文化、科技的中心。位于新疆維吾爾自治區北部，天山中段北麓、準噶爾盆地南緣，西部和東部與昌吉回族自治州接壤，南部與巴音郭楞蒙古自治州相鄰，東南部與吐魯番地區交界。

烏魯木齊市行政區總面積1.2萬平方公里，其中城市建成區235.9平方公里。城市布局呈“雙中心、組團式”形態。市區南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛星廣場一帶。現轄七區一縣，兩個國家級開發區和一個出口加工區，即天山區、沙依巴克區、水磨溝區、新市區、頭屯河區、達坂城區、米東區、烏魯木齊縣、經濟技術開發區、高新技術產業開發區及烏魯木齊出口加工區。城市中心區由天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區組成，支柱產業是第三產業；城市周邊區由頭屯河區、米東區等組成，重點發展第二產業。以米東區、頭屯河城市副中心為依托，以312國道、216國道為產業發展軸，逐步形成以烏魯木齊為中心的“一城兩軸”、“一主多副”的空間發展格局。

天山區：面積 171平方千米，人口49萬人。烏魯木齊市政治、經濟、文化、教育、金融中心。目標打造現代化核心商業區。鼓勵發展金融保險、信息服務、電子商務、科技服務、現代物流等生產型服務業，優化提升商貿批發零售、民族特色旅游、教育、醫療、文化娛樂、居民服務和餐飲等消費型服務業，結合舊城改造打造市級商

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米或更高；第二級為山間盆地與丘陵，海拔1000- 2000米；第三級為平原，海拔在600米以下。烏魯木齊地勢起伏懸殊，山地面積廣大。南部、東北部高，中部、北部低。最高點天山博格達峰頂，海拔5445米；最低處在猛進水庫的大渠南側，海拔490. 6米。兩地水平距離75公里，高差4954. 4米。山地面積占總面積50% 以上，北部沖積平原不及總面積的1/ 10，市區平均海拔800米。

烏魯木齊深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸干旱氣候區。氣候特點是：溫差大，寒暑變化劇烈；降水少，且隨高度垂直遞增；冬季寒冷漫長，四季分配不均，冬季有逆溫層出現。最熱的7、8月平均氣溫為25.7℃，最冷的是1月份，平均氣溫為零下15.2℃。每年6至10月是烏魯木齊旅游的黃金季節，因為這段時間花木爭艷，瓜果溢香。

2、 交通狀況

烏魯木齊有著特殊的地緣和區位優勢，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是中國連接中亞地區乃至歐洲的陸路交通樞紐，現已成為中國擴大向西開放、開展對外經濟文化交流的重要

窗口。在世界商貿發達城市所占有的沿海、沿邊、沿河、沿線四大地理要素中，烏魯木齊既占沿邊之利，又得沿線之益，這是新疆、也是烏魯木齊在西部大開發中最大的地理優勢。

口岸：改革開放以來，特別是第二座亞歐大陸橋貫通后，烏魯木齊已成為我國擴大向西開放的重要門戶和對外經濟文化交流的窗口。全市建成一個一類口岸和五個二類口岸，直接與新疆接壤的八個周邊國家特別是中亞五國的重要口岸相對應。

公路: 公路四通八達，3條國道穿過市區與全疆、全國及周邊國家相連，市區主干道河灘快速路與吐烏大高等級公路、烏奎高速公路和銜接，外環路現已貫通。

航空：烏魯木齊機場為中國五大門戶機場之一，已開通國際、國內、區內航線100多條。

鐵路：烏魯木齊火車站是全疆鐵路的總樞紐，蘭新鐵路復線和南疆鐵路的建成運營后，其承擔內地和中亞地區的客貨集散運輸能力大為增強。

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3、 經濟狀況

隨著中國入世和西部大開發戰略的全面實施，烏魯木齊在全疆乃至西部的戰略地位日益突出，在天山北坡經濟帶的龍頭帶動作用、全疆及中亞地區的輻射作用明顯加強，區域內物流、人流、資金流、信息流正加速形成。如果，我們以烏魯木齊為圓心，半徑1500公里，在大約700多萬平方公里范圍內，烏魯木齊是規模最大、人口最多、市場潛力最強、環境最好的城市，對中亞地區具有較強的輻射作用。新疆與周邊8個國家陸路接壤，擁有17個沿邊一類口岸和10個二級口岸，烏魯木齊不僅是新疆最大的商品集散地，而且是中亞地區重要的進出口貿易集散地，已成為世界投資者開拓中亞市場的重要平臺。目前，烏魯木齊依托周邊八個國家，建成了近200個各類商品交易市場，其中年交易額超億元的有32個，超10億元的有10個，形成了覆蓋新疆，輻射中亞地區的多層次、多渠道貿易網絡，躋身中國西部對外開放的最前沿城市。

2008年烏魯木齊經濟總量躍過千億元大關。全年實現地區生產總值（GDP）1020億元，按可比價格計算，比上年增長15%，已連續6年

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保持兩位數增長。其中，第一產業實現增加值18億元，增長8%；第二產業實現增加值425億元，增長17.3%；第三產業實現增加值577億元，增長13.8%。三次產業分別拉動經濟增長0.15、6.55和8.30個百分點。三次產業結構比例為1.75：41.7：56.55，其中第二產業在地區生產總值中的比重上升了3.11個百分點。 全年完成地方財政收入131.12億元，比上年增長36.87%。其中，地方財政一般預算收入100.98億元，增長37.53%。規模以上工業實現增加值318億元，增長17.95%。全年實現社會消費品零售總額418.64億元，比上年增長25.94%，增幅創十二年以來新高。全年實現外貿進出口總額52.28億美元（海關口徑），比上年增長38.6%。其中，進口總額4.24億美元，增長31.3%；出口總額48.04億美元，增長39.3%。而且2008年該市接待國內外游客（含一日游）872萬人次，比上年增長3.59%；實現旅游總收入70.17億元。

4、 人口居住狀況

烏魯木齊是一個多民族聚居的城市，世居民族13個。除漢族外，世居的少數民族有維吾爾、

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回、哈薩克、滿、錫伯、蒙古、柯爾克孜、塔吉克、塔塔爾、烏孜別克、俄羅斯、達斡爾族。2008年末，全市公安戶籍登記人口為236.05萬人，其中少數民族人口為63.71萬人，人口自然增長率5.50‰。目前，烏魯木齊市有少數民族49個，總人口中少數民族人口占24.6%，市區人口占83.5%。少數民族遍布市轄7區1縣。有75% 的少數民族人口居住在城市里，維吾爾族、回族有相對集中居住的區域，其他少數民族則是分散雜居，全市每條街道都有少數民族居住。

二、城市發展規劃

1、 城市職能定位

烏魯木齊市城市職能定位為：我國面向中亞地區的國際商貿中心、國際文化交流中心、跨國區域聯絡中心；我國面向重要地區的國際能源資源合作基地和外貿出口加工基地；西北地區重要的中心城市和新型工業基地；西北地區重要的商貿中心和科技研發中心；全疆的政治、經濟、文化中心；全疆的交通樞紐和旅游集散中心。初步確定烏魯木齊城市性質為：我國面向中亞地區的國際商貿中心，西北地區重要的中心城市和新型工業基地，新疆維吾爾自治區的首府。

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2、 中心城區規劃

至2020年，中心城區規劃空間結構可概括為“一軸兩翼，雙核多心，三帶三楔，八大分區”。一軸是指城市生活和服務空間拓展的主要軸向。“經開區-八鋼-頭屯河工業區”一帶為城市產業空間拓展的西翼。“高新區-水磨溝工業園-米東工業區”為產業功能拓展的東翼。“雙核”規劃在老城區和新市區形成兩個綜合性的市級公共服務中心。“多心”：規劃在三坪片區，高鐵片區、紅光山片區構筑多個專業型公共服務中心，同時提升米泉片區、頭屯河片區的區級綜合服務中心的服務水平。

作為國際商貿中心、現代服務業中心、旅游中轉服務中心及出口加工基地的城北新區總體發展戰略為：以多式聯運的綜合交通樞紐為依托，初期著重構建國際商貿中心和出口加工基地，積極培育具有較強發展潛力的新興職能，如與外貿相關的生產服務職能、旅游中轉服務、區域聯絡和交流職能等。

3、 人口居住規劃

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2020年烏魯木齊城市人口規模將達到340萬人。城市建設用地面積將達到440平方公里左右，人均建設用地面積130平方米左右。

烏魯木齊住房供應體系基本確定為：商品房開發面積占總開發面積的70%，經濟適用房開發面積占總開發面積的20%，廉租房開發面積占總開發面積的10%。

第二部分 房地產市場現狀及趨勢

一、 房地產企業狀況

二、 土地供應情況

三、 房地產市場狀況

1、 2003-2007年，持續穩定上升

2、 今年房地產市場銷售狀況

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四、 房地產市場趨勢

1、 政府住房建設的總體目標

五、 城市商品房銷售狀況

第三部分 市區各房地產板塊及代表樓盤

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按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區大致可以劃分為老城區、新城區、新東區、城北四大房地產板塊，呈現“一主三幅”的格局：

一、 老城區板塊

二、 新城區板塊

三、 新東區板塊

四、 城北板塊

第四部分計劃出讓地塊

投資策劃部

2010年8月18

日