美國的不動產抵押

2024年3月31日發(作者：人物動作的成語)

海外傳

真

「

s

EL

。。

。O

Ev

日

E

s

s

一

美

國

的

不

動

產抵押

一

、

不動產抵押類型

l

、

聯邦住宅管理局

f

o

d

ra

l

H

ols

g

dmi

i

sra

i

o

,

FHA)

保

險的不動產抵押

就

貸

款

者

(Tl

le

l

en〔

l

er

)

來

說

這種類

型不

動產抵押的最主

要

特

征

就

是

貸

款由

聯邦

住

宅

管理

局給

予保

險

。

即聯邦住宅管

理

局將償還貨款

人

因抵押

人未能償還債務

而造

成的

損失

。

聯邦住宅管

理

局

主要

是對

居

、

民重建建筑

住

房

、

購

買

新舊

公

房

貸款提供

保

險

,

聯邦住宅

保

險是

由

法律規

定

并得到法律保護

,

重建住

宅和

住宅改善貨款的保險金額

通

常

不

超過

35

00

美

元

,

期

限為

32

天

到

5

年

,

保

險的

不

動產貨款期限為

01

一30年

,

經該局

保

險的對

低

收

入

家庭住宅貸款

,

借貨條款比普

通

抵

押優惠

。

該

局提

供的保險

可以

使貨

款者

比在

一

般條件

下

為高的貨款價值比

發放貸款

。

FHA

的

不

動產抵押貨款

常

以渭

動比例

(

s

lidi

n

g

s

e

a

l

e

)

決定

貨款金額的比

重

,

在

8

0

年代

初期

,

對單口家庭住宅貨款的最高限額是

7

5

000

美元

兩口家庭

住

宅貸款為

8

4000

美

元三

D家庭住宅

100

5

00

美

元

,

四

口家庭

住

宅最高

,

貸款為

「美〕葛羅瑞

亞

著

口牧原譯

1

18

000

美

元

。

對評

佑

的抵押物價

值

,

其

中

25

。。o

美

元以

9

7

%決

定

貸

出

金額

。

其

余價值

9

5

%決

定

應

放

的

金額

。

由

于

聯邦住宅管

理

局提供

保

險

,

因此

借款者應支付

給

FHA

一

定的

保

險費

。

2

、

退伍管

理

局擔保的抵押

(Th

e

VA

一

G

uarae

e

d

M

or

tg

a

g

e

)

退伍

管理

局擔

保

的

抵押是

1

944

年

兵

役調

整

法的組

成

部

分

,

這

個法律中有關

不

動產規

定

的核

心是

為向

退伍

購房

而

發放貨款的貨

款

者提供擔

保

,

從

而

為

退伍軍

人提

供充足的抵押資金

。

提供

保

證的最

高限額

、

利

率

以及貨款的期限由國

。

會制定的

法

律進

行

調查

8

。

年代

初

,

提供擔

保

的最高限額為

27

00。

美

元虱

貸

款

金額的

6

。

%

,

或

者更

少

。

3

、

普通抵押

(Th

e。

o

nven

t

i

o

n

a

l

M

ont

g

a

g

e

)

普

通抵押

是指除聯邦

住

宅

管

理

局保險的

抵

押

及退伍

管

理

局擔

保低押以

外

的抵

押

,

一

般

來

說

,

普

通

低

押

的預付定金要比

前

二

者

抵押

都高

。

由私人

抵押保

險公司

所保

險

的普

通

抵

押

,

叫

做普

通保

險

抵

押

,

雖

然許

多

私人抵

押

保險在

3。

年代經

濟衰

退

時

期

被

迫

破產

,

但

19,6

年

現

代

的普通保

險

公司以一

種

新

的

形

式

一抵押

擔

保保

險

公司

(

M

GIC

)

重

新產

生

并得

到

發

展

。

普

通抵押所

支

付的費

用

是隨著預付

定

金的

大

小

而

變化的

,

因而

預

付定金

越

大利

重

就越低

。

美國

不

動產

抵押

業的發

展和

完

善

是近幾

十年的事情

,

隨

著經濟形

式的變化

和

客觀需

要

,

新的

抵押形

式

不

斷

出現

,

主要

有

以下幾

種

:

l

、

一捆子抵押

(Th

e

B

、:(

1

9

。

M

or

t

g

a

g

e

)

它

是對單

獨

償還

抵

押形式

的

發

展

。

旦管單獨償還

抵押

(

S

e

alm

or

it

z

-

i

n

g

M

o

r

t

郎

g

e

)

要

求按

月

償還部分

本金

和

利息

,

但

一

捆

子

抵

押

則

要

求

在

每月

償

還

的債務

金

額中

,

不僅

包

括部

分

本

金和利

息

,

而且

還包

括

按

一

定比

例

分擔的應由債務人償還的

、

稅

賦火險

保

險的費

用以及其

它應

支付的費

用

。

2

、

一

攬

子

抵押

(Tl

le

P

ae

k

o

g

。

M

or

t

g

a

g

e

)

此

種形式

又

比

一

捆

子

抵

押更

進

一

步

,

通

常它不僅包括

一

捆

子抵押

應支付的費

用

,

而且

應加上應支

付

悶

、

扛

澎

曝

、

…

海外傳

真

F

CL

F

ROO

給

住

宅中

確定

的機

器

設

備

的費

用

,

門

”

利率

計算

,

以后則根

據

物

價

指

在這種方式

中

,

所

有費

用

匯總

以后

數

把利率

提高

到

“

計劃

”

利率

,

并

完

成

。

。

通過一

次支付

(

按月

)

來目以

計劃

利率

計算

剩

余貸

款

的

利息

的

是

為

了防止

借款人成抵

押品

出現

可

調整

利率

抵押是

70

年代

以來

美

。

偶然

事故

造

成貨款損失

,

借

款

人定國

通

貨膨脹帶

來

的

產

物在

通

貨

膨

期把本金

、

利息

、

人壽

保

險費

、

財脹時期

,

銀行力求利息指數化

,

利

產

保

險費

、

不

動產

稅

、

機

器

設

備

維

率變動與

通

貨

膨

脹

畜

相

一

致

,

從

而

修費等

列于一

攬

子

交易

,

交由

金融

把

通

貨膨脹

造成

的

風

險轉移

到

借款

機構管理

,

金融機構則把這

些

款項者頭上

,

美國在

8

。

年代初

,

可

調整

記入

專門的

“

契

約帳

月

”

內

,

從

而

利

率抵押

約

占

新的普

通抵押

的

2

/

得

到

多方

面

的

利益

。

3

。

3

、

無

限制的抵押

(Th

e

O

p

e

n

一

5

、

分級償還抵押

(G

r

a

d

ua

te

d

一

E

n

d

M

o

r

t

g

a

g

e

)P

a

y

m

e

nt

M

o

r

tg

a

g

e

)

此

形式是指抵押臺同中規定

,

它的貸款對象

主要

是

面

向處在

借

款

者的連續借款數額是無限制家庭生命周

期

中低收

入而又

對住宅

的

,

僅有

一

個最高限額

。

例

如

,

規有高

需

求的年輕

家

庭

,

借款者

不

在

定的借款數額為

2

0000

美

元

,

借款

各

償還期

內平

均地償還貨款

,

而

是

者開始

可

以僅借

15

0。。

美

元

,

但在劉

各

期規

定不

等的償還額

。

年輕家

稍后

日期

,

他

可以

繼續借剩余的庭收

入

偏

低

,

在頭

幾

年的償還

期內

,

5

0。。

美

元

,

并不改變最初臺同中的償還貸款

的

金額規定的較

低

;

在家

條款

。

庭成熟期

,

收

入逐

漸

增多

,

抵

押合

4

、

可變利率抵押

(V

ar

i

a

bl

a

同

規定的償還金額定得高

一

些

,

這

R

a

t

e

M

o

r

tg

a

g

e

)

樣

,

各

分

期所

償還的貸

款

金額

呈梯

此

形式

是

指在

一定限

度

內

按照級

型向上

發

展

,

直到

全

部金額歸還

市場

利率

的變動

,

調整抵

押

貸

款

的完畢

。

借貨利息

,

借貨利息隨市場利

率

變

二

、

美國

不

動產抵押市場模式

化

而

變化

,

市場利

率

上漲時

,

計算美國的

不

動產

抵

押市場分為

初

借貸余額的實際利息在

一

定幅度

內

級抵

押

市場

和二

級抵

押

市場

,

初

級

向

上浮

動

,

市場利率下跌時

,

借貨

抵押市場是指金

融

機構

(

中間人

)

把

利

率

向下浮動

。

它的

具

體

做

法是

,

金資金從公眾手中轉移給投資者

,

即

融

機構計算貨

款利

雍

采取

分

期結算金

融

機構

吸收

存

款

然

后把

它

提

供

給

的辦

法

,

在

“

入

門

”

期

間按

“

入不

動產

投

資者

,

抵

押人

以其所

擁有

特力大廈

羅湖區

高層豪華

公

寓

一

次性付款

7

8

折起

價

41

0

0/

`

平方

米

。

1

、

特力大廈高層豪

華

公寓地處繁華

熱

鬧的羅湖區交通方便生活方便

工

。

作方便

2

、

。

出門就是洪湖公園

,

環境優雅旺中取靜

3

、

地段好

、

投

資

少

一

般工薪階層

供

得起升值快

工

商

銀

行提供五年六成

。

按揭

、

戶型

:

單

房

一

房

一

廳

、

二

房

一

廳

。

均

帶

獨立廚廁現場備有

樣

板房

售樓處

:

深圳幣羅湖區水貝

二

路

1

64號

電話

:

555501

8

44

售

樓

處

:

深月

}

}幣深南

東

路

中

建大廈

16

01

室

電話

217

2

2952002172321

R

的

不

動產作

為抵押品直接向

金

融

機

構

以擔押

平式獲

得

資

金

,

二

級抵鉀

市場

(

次

級

抵押

市場

)

是

為

初

級

抵

押幣

場

提

供

服

務

,

是指擁有

抓押權

的金

融

機構

把已

獲得的

抵押權鬢過

其它金

融

機構的擔保

再

轉手

出竺

。

融

通

資

金

1

、

初級抵押市場

抵押貨款來源

于初

級

抵押

市

場

,

美

國的

四

個金

融

機構的

抵押

貸

款數額

超

過

全

部抵

押

貨款的

7。

%

這

四

個機構是

:

儲蓄

和

貨

款

協會

(S

av

i

n

g

sa

n

dL

o

a

n

A

ss

o

e

i

a

t

i

oz飛s

)

、

互助

臺作儲蓄銀

行

(

M

、:

t

l.a

l

、

S

au

i

n

g

s

B

a

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k

s

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商

業銀

行

(

C

o

m

-

m

ere

i

a

lB

a

n

k

s

)

、

人壽

保

險公

司

(Lif

e

I

ns、一ran

e

e

C

o

m

p

an

i

es

)

。

①儲蓄貸款協會

。

儲

蓄

貸款協會的

范

圍較廣

包

括

空地

和

移動

住

宅貸款

、

開發

改

善

貸款

、

重

新

購

買協議貸

款以及

參加

。

以

政

府擔

保

為基礎的

抵押

貸

款因

此

,

它

們

可

以發

行初

級和

次

級

抵押

貸

款

。

在

其

發放的抵

押

貸

款中絕大

部分

是用于住宅購買通

常

不需

聯

、

邦提供

保

險

;

其

次是

住

宅建設重

新維修

及

其它

目

的

,

而且

在作為

抵

押品

的

不

動產中獨家住

宅

占絕

大

多數

,

其

次

是

二

口

或四

口人

家

庭

住

宅單

元住

宅

多于四

口

家

庭

住宅

、

大

。

型

的

商業用物

業依

次

類

推

②商業銀行

。

商業

銀行

不

是采

取互助形

式的

所有制

,

而是

采

取股份

制

,

是

為

其

股份

持

有者

利益

服務的

私

人

公司

它

可以

領

取

州

政

府頒布的營

業執

照

,

也

可

以領

取

聯邦

政

府

頒

發的執

照

,

后者

常

叫

國

家

銀

行

。

19

8

()

年

貨

幣

控

制法的實施

,

商

業銀行

也

像儲

一

樣

,

無需考慮是第

一

次抵

貨

款

還是次級

抵押

貸

款

,

可以以

9

0

%的貸款與價值

比

借

出抵押

貸

。

一

些商

業銀

行對抵押

貸

款

非常

,

但許

多商

業銀行

因

資

金流

動

押

貨款持非常謹

慎

的

,

而且

銀行

(

下

轉

2

1

頁

)

蓄協會

押

款

積極

性的限制對抵

態度

市

場

含析

所以

,

RKN

Ls

,

s

T

要切

斷在

土地上

對

企業的

“

照顧

”

,

將國有

計劃

體制向市場體

制過

渡階段在價

格

與

購買力嚴重脫

企

業與

其

他

企

業放到相等的經營環境中競

爭

與

此相

應

。

節的情況下

,

有必

要

實行價

格

管

理

。

國家

計

委

《

城市

房

“

的

是

,

要

建

立和落

實破產機制

,

。

1993

年

房地

產熱

后

,

,

,

很

地

產

交易

價

格管理

哲行辦法

芬

規

定

:

國

家

對房地產交

多

企業不管

有

無

經營能力

懂

不懂房地產

地產開發市場

虧損據統計

中

一

、

。,

。

一

齊擠

入

房易價

格

實行

直

接管

理

和間接管

理相

結合的原則

雀有主

要由

市場形

成

價格的機制

,

”。

盲目

開發

199

,

既

擾亂

了

市場也

造成

嚴

重

33482

“

向居民

出售的新建普

通商

5

1

年

全

國有房地產

企

業

2

家

其

7

,

品住

宅價格拆遷補償房

屋

價

格及

房產交易市場的

重要

二

級

企業占

3

8

%

,

三

、

四

6

、

五

級占

6

0

%

。

的經營性服務收費由政府價格

主

管部門會

同

有關部門

按

照價格管

理

權限制定

和

調整

,

。

,

截止

1

9

96

年

,

月

,

深

圳

市有43

100

家

公司

獲得房

地

產開

,

”

“

房產交

易

價

格和

經營

。

發經營權其中有

書

。

多家無力交足地價

而

未獲資質證

8

13

性服務收費的

管理

權限除國務

院

價

格主管

部門另有規

定外

“

,

1

在

已

獲資質證書的

3

,

家

公司

中

,

1

家綜臺

一

級

3

,

由省

、

自治區

、

直轄市

政

府價格

主管

部門礁

定

、

”

占

4

%綜臺

二

級

單項

劣

。

4

2

家

7

。

占

7

%%綜合

三

級54家占

1政

府價

格主

管部門應

根

據房

屋

價值服務費

用

。

、

古

場

2

0

9

5

家

占6

%

近百

家

企

業拖欠地價

近百

億

元

,.

。

供求變

化及

國家

政

策

要

求臺

理

制

定和

調

整

,

’

“

對實

行

市

有

的企

業實

際上已經

資

不抵

債

理

應

捉其

破產

(

勝優

汰

場調節

的房

產

交易

價

格

城市

人

民

政

府

可

依據新建

商品

房基

準

價

格各

類房

屋

重

置

價

格剪其所公

布的市場參考

價格進行間接調

控和引

導必

要

時也

可以

實

行

最高

或

最

低限價

。

。

十

)

實行價格管

理

。

,

反

對房市

暴

利

。

價格本應由

供需關系

自

然調節但由

于

我國房地產經營體制

仍保

留

了

很

多

計

劃

經濟的成分建筑

造

價尚屬計劃定價

成

本

利

潤

和

售價還未能依市場需求來確定和調整

。

,,、

”

全

(

作者單

位

:

深圳市規

劃

國

土

局

)

編輯

/嚴每蓉

所

以

,

在

場的出

現

也

只

是

近幾

十年的事

情

它的規

模

、

(

上接

33

貞

)

的貸款與價值常低

于

。

產方

面

的資金占據

全

部

不

動產貸款

總額較小的比重

,

儲

蓄

協會許多較大的銀行開發

了

。

。

而且

它自身

內

部

結構

和

運行機制

仍

處

于

,

不

動產

投

資

信

托業務

不

動產

抵押

貨

款占全

部資產的

比

重

不斷

變

化之

中

但是

,

三

個

政

府機

③互助儲蓄銀行

也

逐

年縮小

60

,

在

186

0

年

,

,

達到

,

構完

成了不

動產抵

押

貸

款二

級

市

場

的

主要運

轉

功能

二

。

它是

美國

最為古老

的儲

蓄

機%

,

到

19

85

年則

下

降

到

2

7

%

但

為

抵押

貸款

提

供

(F

構

,

這

些

機構

剛

開始成

立

時的

主

要

,

是它仍是

不

動產

抵

押貸

款

徑

。

特

別是

級市場

功

能的

主要是三

個

聯知

機

,

目

的就是鼓勵儲蓄

脫

苦難

。

以

幫

助

窮人擺大規模項

目

資金

來

源的

一

項主

要

途

近

年

來

,

構聯邦

全

國抵

押

聯

盟

w

M

,

鈞

、

、

1

81

6

年

成立了

美國第

一

個

人

壽

保

險公

司逐

漸從

4

政

府

全

國

抵押

協會

(G

W

M

A)

聯邦

互

助儲蓄銀行

到

1875

年類似機構向單口家庭提供

抵押

轉移

到

向

家庭抵押

、

,

口

。

住宅貸款抵押公

司

在

初

級市場中

,

(FHL

M

C)

。

的數量

已

達到

674

個

。

,

以

后由

于

儲

,

同時

,

也

逐

步

提

供對農

首次貨款

者不

,

蓄

貸

款

協會的數

量

大

量增

加

互助

18

場

商

業

和工

業提供

抵押

的比

例

這

主

要是

因

為

公

司資本規模

巨

大的客

僅

可以通

過

吸

收存款從

公眾

手中獲

得

其可以

運

用

的資金

.

儲蓄銀行

逐

年減少現在

只

有

州予以登記

互

助儲蓄銀行

州

,

,

個

也

可以

在

二

、

在這些

,

觀要求

,

向農場

、

商

業

和工

業所提級市場上出售抵押貸

款票

據獲得資

金購

買

者

可以

是

其

它金

融

機構

私

人組織

和

聯邦機構

程

中

,

。

互

助儲蓄銀行提供的

抵

押貨款供的抵押貸款無論是貸

款

數額還是

其規模

都

遠遠是獨家

住

宅抵

押

所無

法比擬的

。

資金比其它機構的合計數還要多

在這

一

融資過

。

各

種法律對改變

互

助儲蓄銀行抵押對農場貨款

通

常采

用可

,

融

資

工具

就

是

由最初借款者

目前

,

貸款計劃的規

定

非常小心

貸款價值比

通

常在

,

。

最高的

。

調整利

率

抵押形式

所提供的貨款

,

對

商

業

和工

業所創

造

的抵押貸款

票

據

,

二

5

0

9

%之%一

0

在抵

押

形式中則附

。

級抵押市場中的金

融

機構

通

常

不向

投

資

者出

售抵押

而

發行抵

押

證

券

即政

府機構的

信用工具

,

間波動除非

政

府

予

以保險的貨款

,

加市場

利率而且

分享

一

定比例的租

金收

入

和資本收

益

2

、

2

年

而且互

助儲貨款最高

期

限為

5以

這種方

蓄銀行投資

于

抵押貸款的資金

般來

說

,

,

一

。

二級抵押市場

式

,

投

資者的資金得到

二

級

幣

場機

,

不

超

過

其

總資產的

7

。

%

,

二

級

抵押

市場是指為

了

給

抵

押構的擔

保

。

并

且保

證有關

利

息的支

反管

一些

銀行也

提

供

商

業貸款

押

為

主

。

但提供較大的流動性

而

購買

現

有

抵

押

的市場

。

付

機構證

券具

有國家

信用

的性質

,

大

多數

互

助儲蓄銀行以獨家

住

宅抵聯邦儲備系統為增強

商

業

,

信

用可

靠收

益

比同類

證

券為高

而

且

經營方式靈活

,

銀行

持

有的某種票據的

流

動性

。

對

具

有較

大

的

流

動

④人壽保險

公

司其進行再貼現

,

二

級抵

押

市場也是

。

性

,

因而

使

二

級抵

押

市場運

行

更

富

,

旦管人壽保險公司運用

于不

動從中引伸

而來

的美國

二

級抵押甫效

率

范圍

更大

。

座