購(gòu)房合同簽訂注意事項(xiàng)

購(gòu)房合同簽訂注意事項(xiàng)

知道的人在買(mǎi)商品房簽訂合同的時(shí)候，一般會(huì)依據(jù)國(guó)家工商

行政管理總局和建立部制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》文件。

雖然說(shuō)《文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，已經(jīng)很好地平衡了開(kāi)發(fā)商和

購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，采納《文本》簽訂合同能盡可能的愛(ài)

護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但都會(huì)比照《文本》依據(jù)自己的需求來(lái)修

改些內(nèi)容，一般，在購(gòu)房時(shí)有些問(wèn)題須要重點(diǎn)關(guān)注下。

根本的“五證”齊全。必須要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)

售許可證，有了預(yù)售證許可證，那么通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地運(yùn)用證、建立工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可

證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本。必須要參照最好是采納且不要隨意修

改《文本》，并遵照文本中所列條款謹(jǐn)慎填寫(xiě)，了解各項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容。

不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。

就算許多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同必

須是權(quán)利義務(wù)不同等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠干脆與開(kāi)發(fā)

商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，必須不能馬虎啊!否那么到時(shí)吃大

虧就慘了。

相關(guān)證明文件有效。假如是買(mǎi)期房(在建、未完成建立、不能

交付運(yùn)用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己

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所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房那么要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房

屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建

住宅交付運(yùn)用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)

證書(shū)，要留意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否相同。

買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋

運(yùn)用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。應(yīng)當(dāng)在

預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)均約定清晰，不能承受沒(méi)有取

得《新建住宅交付運(yùn)用許可證》的房屋運(yùn)用交付。

明確詳細(xì)時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金缺乏而延期

交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是標(biāo)準(zhǔn)的《文本》，

那么開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只

注明竣工日期，而不無(wú)交付運(yùn)用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量

驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者

在簽訂合同時(shí)，必須要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月

某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》

和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》

作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。

明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，必須讓你恒

久覺(jué)得不愜意。所以要多看看物業(yè)管理公司詳細(xì)如何，以及雙方

約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)

商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)當(dāng)明確合同違約或與描述不相同時(shí)開(kāi)發(fā)

商應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;

開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)

量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約

責(zé)任的同等性。

★購(gòu)房合同的內(nèi)容

購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1.甲方土地運(yùn)用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、

期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等;

2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特

別約定等;

3.付款約定，包括實(shí)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任

等;

4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、

房屋交接與違約方責(zé)任等;

5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和根

底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等;

6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

7.保修責(zé)任;

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8.乙方運(yùn)用權(quán)限;

9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu);

10.違約賠償責(zé)任;

11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

等。

★簽訂購(gòu)房合同留意事項(xiàng)

在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其須要關(guān)注以下幾項(xiàng)根本

問(wèn)題：

1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、具體，各項(xiàng)規(guī)定之間

要幸免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述

要清楚、精確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中

的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

的投資建立單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂

合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的工程名稱(chēng)，必須要與工程位置聯(lián)系在一起，以免

日后有出入。標(biāo)明工程位置時(shí)，必須要詳細(xì)、明確，如××市××

區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。

房屋的戶(hù)型、面積必須要標(biāo)示清晰，建筑面積、運(yùn)用面積及

公用面積分?jǐn)傇敲吹纫鞔_說(shuō)明。

3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采納附件形式附在購(gòu)房合同之

后，這一內(nèi)容的表述必須要具體、詳細(xì)。如技術(shù)的等級(jí)、材料的

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品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供給實(shí)力等要一一予以說(shuō)明。

水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)具體、詳細(xì)地加以說(shuō)明。

并對(duì)房屋整體構(gòu)造、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期賜予明確

規(guī)定。

5、違約責(zé)任的約定必須要對(duì)等，否那么最終吃虧的是購(gòu)房者。

在購(gòu)房合同中，一般擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房;購(gòu)房者

不按期付款;開(kāi)發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;房屋裝

修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按

期辦理。

看完房子以后，就要簽合同了，此時(shí)此刻一般的做法是在簽

署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式合同。這里面

的問(wèn)題就更多了。

陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種緣由退房以及后果

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交必須額度的定金，這

是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種緣由得不到銀

行的貸款而無(wú)法購(gòu)置該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)展商一般都只退購(gòu)房款而不退

定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

對(duì)策：律師建議買(mǎi)家最好與開(kāi)展商在協(xié)議中約定，假設(shè)買(mǎi)家

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得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費(fèi)等，

這樣就幸免了很大的麻煩。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這本身是沒(méi)有法律依

據(jù)的。

陷阱二：合同主體認(rèn)定不明

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比擬初級(jí)的錯(cuò)誤。

有時(shí)代表開(kāi)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商

并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。

另外，也有可能該工程是A公司開(kāi)發(fā)的，事實(shí)上卻是由B公

司投資，作為買(mǎi)家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會(huì)帶來(lái)一系列

的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

對(duì)策：在簽約前您最好查明代表開(kāi)展商簽字的人是否是法人

代表，假如不是，那么是否持有“授權(quán)托付書(shū)”。否那么，這個(gè)

人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要留意合同上的公章，這樣可以幸免開(kāi)

展商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易在開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提示購(gòu)房者的是，

開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議必須要看清晰。此時(shí)此刻有的開(kāi)展商在與

客戶(hù)簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于說(shuō)

明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量

誤差率差異過(guò)大在哪些狀況下能免賠。這是開(kāi)展商為了愛(ài)護(hù)自己

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在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。和

善的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛(ài)護(hù)自

己的利益。

對(duì)策：看清晰補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的方法是一個(gè)律師來(lái)

幫你的忙。

陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好”

合同是雙方意思相同的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給

購(gòu)房者許多諸如“假如發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝

修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很迷人但沒(méi)有

實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?不知道。

合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有方法，因此產(chǎn)生的糾

紛購(gòu)房者根本打不贏官司。

對(duì)策：購(gòu)房者必須要把每一個(gè)詳細(xì)的時(shí)間、詳細(xì)的地點(diǎn)、詳

細(xì)的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

陷阱五：約定提前交納局部費(fèi)用

開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高

的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由

要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)

發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交

納，這是顯失公允的。

比方有些開(kāi)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)

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狀況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，

并承受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。

對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)

陷阱六：賣(mài)方解除合同

在一些開(kāi)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的

條款：“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的，賣(mài)方

可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款。”

這明顯是不公允條款，假設(shè)買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩

5%的價(jià)款逾期未付，假如開(kāi)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)

款，豈非很不公允。況且，沒(méi)收事實(shí)上是個(gè)行政懲罰或刑事懲罰

行為，作為當(dāng)事人一方的開(kāi)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。

對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條

款。當(dāng)然，還有其他一些類(lèi)似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)

房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

陷阱七：處理結(jié)果不明確

許多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如

何”，但是并沒(méi)有約定假如沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎

樣處理。這樣，即使最終認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，

最多是調(diào)解了事。

對(duì)策：購(gòu)房者與開(kāi)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商假如沒(méi)

有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理方

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法，做到越具體越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人

哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時(shí)

發(fā)覺(jué)臥房窗戶(hù)只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

對(duì)策：對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有更好的解決方法，就是要把合同寫(xiě)

得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也須要購(gòu)房者有特別廣

泛的建筑、建材方面的學(xué)問(wèn)。

陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議

前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)

充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最

好將開(kāi)發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理

中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)潔的例子，你

買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，假如有

不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，此時(shí)此

刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開(kāi)，在上下班頂

峰時(shí)間極為不便，這種狀況業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費(fèi)呢?

但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同

樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特

殊是一些賣(mài)得很好的樓盤(pán)都是如此。

對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商看法如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。

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實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。

◆目前，商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都運(yùn)用建立部和國(guó)家工商行政

管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》

是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)

關(guān)系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛(ài)護(hù)購(gòu)房人的合

法權(quán)益。但購(gòu)房人切不行認(rèn)為采納《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即

使采納《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人也應(yīng)留意以下

幾個(gè)問(wèn)題。

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題

在目前商品房交易過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式

商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)

商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種狀況：一種狀況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)

售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)展銷(xiāo)售，

俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種狀況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售

的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)

房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納必須數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，假如在規(guī)定的時(shí)間

里，購(gòu)房人不想購(gòu)置該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。

第一種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商

品房銷(xiāo)售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不

能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法

律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種狀況的認(rèn)購(gòu)

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書(shū)在法律上是無(wú)效的。但于20xx年4月28日公布，

將于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的說(shuō)明》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院說(shuō)明》)第

2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的

商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售

證明的，可以認(rèn)定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前

所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可

證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)確定是無(wú)效的;假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售

許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者

銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要探討的其次種狀況的認(rèn)購(gòu)

書(shū)的性質(zhì)一樣。

其次種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，須要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿(mǎn)意了合同成立的

要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院說(shuō)明》第5條規(guī)定：

商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理方法》

第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)遵

照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，確定

具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售

管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)

購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《最高法院說(shuō)明》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)

為不能從《最高法院說(shuō)明》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品

房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)

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購(gòu)書(shū)，就勢(shì)必沒(méi)有法律效力。但是假如認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面

積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿(mǎn)意合同應(yīng)具備的根本條款，

不具有法律效力。

2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題

在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人依據(jù)《示范文本》

所訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，

該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容許多，由開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)律師事先擬訂好。這種

補(bǔ)充協(xié)議常包含很多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間確實(shí)定、

不行抗力條款的說(shuō)明、共有面積確實(shí)定分?jǐn)偂㈥P(guān)于根底設(shè)施和公

共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)

條款。比方有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門(mén)有關(guān)文件

批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期

交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，

而不用擔(dān)當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、

房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)

房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，

專(zhuān)家進(jìn)展詢(xún)問(wèn)，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)展

修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，愛(ài)護(hù)購(gòu)房人的條款

很少，因此，應(yīng)在專(zhuān)家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加愛(ài)護(hù)購(gòu)房人

的條款。假如開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)意購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)

房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

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3、售樓廣告問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商為傳播、推銷(xiāo)其商品房，一般都散出售樓書(shū)，發(fā)布商

品房銷(xiāo)售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告

等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、

圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房

買(mǎi)賣(mài)合同的根本條款。此類(lèi)廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不

能干脆成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖

不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛

假?gòu)V告的責(zé)任。依據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，

欺瞞和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)

益受到損害的，不僅要擔(dān)當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法擔(dān)當(dāng)民事

責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)覺(jué)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺瞞和誤導(dǎo)，

就要?jiǎng)偤孟蛘嘘P(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民

法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行

規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的

內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷(xiāo)售廣告問(wèn)題。

不過(guò)為了幸免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要

求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容

的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。

4、樣板房問(wèn)題

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目前在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。

購(gòu)房人入住后，發(fā)覺(jué)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，

開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的

是為了推銷(xiāo)商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不

相同時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不

如此。《商品房銷(xiāo)售管理方法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣

板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房

是否相同，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房相同。

開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤會(huì)而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同

的，購(gòu)房人可以依據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤會(huì)的規(guī)定，懇求人民

法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)購(gòu)房合同(變更還是撤銷(xiāo)購(gòu)房合同

由購(gòu)房人進(jìn)展選擇)。

5、質(zhì)量問(wèn)題

有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的

竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付運(yùn)用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)

質(zhì)量問(wèn)題。而且依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)

同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》，這

兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)微環(huán)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組

成局部，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但

事實(shí)并非如此。

商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因而不能保證

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每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人

所盼望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住

宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重

愛(ài)護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)

題。

依據(jù)《最高法院說(shuō)明》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在

以下?tīng)顩r下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要

求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付運(yùn)用;房屋交付

運(yùn)用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;因房屋質(zhì)量問(wèn)題緊

要影響正常居住運(yùn)用。

《最高法院說(shuō)明》第13條第1款規(guī)定：交付運(yùn)用的房屋存在

質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修

復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者托付他人

修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人擔(dān)當(dāng)。

總之，購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要焦急，盡可能

多詢(xún)問(wèn)一些專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品

房買(mǎi)賣(mài)合同。

★關(guān)于購(gòu)房合同附件

買(mǎi)房前要謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同，更不要輕視合同中的附件。商

品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中共有五處明確規(guī)定了由買(mǎi)賣(mài)雙方另行簽

訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。對(duì)這些附件，購(gòu)房人切不要掉以輕心，

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要留意防止約定不明，留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱。

附件一是房屋平面圖。一般狀況下，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的平面圖特

別簡(jiǎn)潔，既無(wú)尺寸也無(wú)比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處于劣

勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、

寬等根本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開(kāi)發(fā)商同時(shí)供應(yīng)電器、供水、照明

以及其他線(xiàn)路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)根本知情權(quán)，

也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。

附件二是有關(guān)公共局部與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明。

這里購(gòu)房者須要留意的是，凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)效

勞的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。雙方應(yīng)約定，賣(mài)出人違

反該分?jǐn)傇敲吹模瑧?yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e局部的相應(yīng)價(jià)款，

并按該價(jià)款的10%支付違約金。

附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人

而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)化。要幸免采納諸如“高

級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類(lèi)的模糊性名

稱(chēng)。應(yīng)當(dāng)盡量寫(xiě)清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開(kāi)發(fā)商事先擬好了

補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人要細(xì)致閱讀、審查，防止有的開(kāi)發(fā)商利

用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。其

次，購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)憂(yōu)的一些事

項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中具體約定。例如，不含房?jī)r(jià)款中的有關(guān)交納的費(fèi)

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用，如管道煤氣安裝費(fèi)、平安門(mén)對(duì)講機(jī)費(fèi)(要標(biāo)明廠(chǎng)家、品牌)，

按規(guī)定設(shè)置的供電容量，買(mǎi)受人要求增容局部的增容費(fèi)等都可在

此附件中約定。

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