世界各國的現(xiàn)行物業(yè)管理的立法模式

世界各國的現(xiàn)行物業(yè)管理的立

法模式

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Onourcountry'spropertymanagement

legislationpresentsituationandits

developmentdirection

Abstract:

TheprofessionalpropertymanagementinChinasincetheintroductionofthe

mainlandinthe1980s,r,we

presentthepropertymanagementlawsandregulationsaredifficulttomeetthe

needsofthedevelopmentofpropertymanagement,propertymanagement,itis

eststhatChineseadopt

independentpropertyadministrationmode,withChinesecharacteristicsfora

modernpropertymanagement

Keywords:propertymanagement,legislation,mode

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引言：

物業(yè)管理隨著我國的發(fā)展在逐漸成長，而伴隨其成長的物業(yè)管理法卻跟不

上其腳步，各種因立法不完善而引起的糾紛頻繁出現(xiàn)，完善物業(yè)管理法就顯得

尤為重要！本篇文章根據(jù)現(xiàn)在世界各國已有的物業(yè)管理相關(guān)法律結(jié)合一些法律

糾紛，提出一些自己的意見。

第一章、世界各國的現(xiàn)行物業(yè)管理的立法模式

由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理產(chǎn)生的前提，物業(yè)管理的立法實質(zhì)上體

現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)的立法當(dāng)中。有關(guān)國家和地區(qū)物業(yè)管理法的體例主要有：

1.1民法模式

此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規(guī)范物業(yè)管

理中的法律關(guān)系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規(guī)定：建

筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權(quán)利，共同部分之不可侵害性；

共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設(shè)置費用之分擔(dān)，樓梯之維護與重建；

天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；

建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務(wù)，管理人的代

表權(quán)；關(guān)于分層住宅所有人（區(qū)分所有權(quán)人）不贊同時之提起訴訟；管理人之

外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的權(quán)限，分層住宅所

有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人

間之規(guī)約，共同所有法之準用。

1.2、單行法模式

此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)

權(quán)，其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對物業(yè)管理進行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布《有

關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的第一章第四節(jié)為“管理人”，內(nèi)容包括：管理人的權(quán)

限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等；

第五節(jié)為“規(guī)約及集會”，內(nèi)容包括：規(guī)約事項、規(guī)約的設(shè)定、變更與廢止、依

公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會的如今、決議事項的限制、表

決權(quán)等等；第六節(jié)為“管理團體法人”。內(nèi)容包括：管理團體法人之成立、名稱、

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管理團體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。

1.3英美法系

物業(yè)管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區(qū)分

所有權(quán)法，從而對物業(yè)管理進行規(guī)范。而且美國統(tǒng)一州法全國委員會制定了《統(tǒng)

一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（uniformcondominiumact），供各州立法時進行參

考。另外，我國臺灣地區(qū)的“公寓大廈管理條例”以及香港的《建筑物管理條

例》也是對區(qū)分所有建筑物物業(yè)管理的單行立法。

對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優(yōu)點在于以民事基本法形式確

立了物業(yè)管理法律制度，將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍，使民法典更

加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業(yè)管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，

而且物業(yè)管理涉及眾多的行政管理規(guī)定，無法在民法中一一體現(xiàn)。因此，筆者

認為，進行專門物業(yè)管理立法的模式較為可取。

第二章、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀

我國的立法現(xiàn)狀主要可以從憲法、法律、行政法規(guī)、地發(fā)行法規(guī)、行政

規(guī)章等幾種情況來分析，不過其完整性都不夠，主題思想有，但是具化之后會

有很多漏洞，下面一條條的來分析：

2.1憲法

憲法中關(guān)于住宅、城市管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定和原則，例如原憲法

第39條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權(quán)

利，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要

組成部分。

2.2法律

我國有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理，例如，私法方面，《民法通則》

的相鄰關(guān)系制度，即將出臺的《物權(quán)法》的區(qū)分所有權(quán)制度，《合同法》的委托

合同制度均是物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管

理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應(yīng)該遵循的強制性規(guī)范。

2.3行政法規(guī)

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行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的

行政法規(guī)，例如，改革開放初期在1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)

定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理條例》。

2.4地方性法規(guī)

地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市的人民

代表大會及其人常委會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法

規(guī)在我國物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些物業(yè)管理先行地區(qū)物業(yè)管

理的地方性法規(guī)。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、

廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業(yè)管理條例，例如，1994年《深圳經(jīng)濟

特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，1997年《上海市居住物業(yè)管理條例》，1998年《廣東

省物業(yè)管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等

十多個省市則出臺了物業(yè)管理辦法，例如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》

2.5行政規(guī)章

行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限

制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險

房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗

收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修

養(yǎng)護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收辦法》、1994年《城

市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、

1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。

總的來說，我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀有以下幾個特點：①立法層次低。國家

制定的物業(yè)管理政策在建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)中，主要有《城市新建小區(qū)管理

辦法（試行）》、《全國城市文明住宅小區(qū)管理標準》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服

務(wù)收費暫行辦法》等等。目前還沒有物業(yè)管理的法律和國務(wù)院行政法規(guī)。②地

方立法活躍。自從1994年六月《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺之后，

全國相繼有青島、大連、常州、合肥、北京、海南、武漢、上海等一大批省市

制定了物業(yè)管理的地方性法規(guī)。有些省、市正在醞釀立法。③立法不平衡、不

統(tǒng)一、由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡。目前尚有一部分省市現(xiàn)有的地方性法

規(guī)在一些重大問題上的規(guī)定不統(tǒng)一，甚至相差較大。

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第三章、完善物業(yè)管理立法的必要性

近年隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，公民對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨之膨

脹。但由于開發(fā)商選擇委托的物業(yè)管理企業(yè)良莠不齊，而常常與業(yè)主發(fā)生矛盾，

想尋求法律途徑解決卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的立法相對滯后，有很多法律覆蓋不到的

地方，所以完善物業(yè)管理就顯得尤為重要！

3.1必要性

我國的立法相對滯后，傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕，管理對象于公有房

屋。我國的物業(yè)管理立法近年才開始，而物業(yè)管理的實踐則早在80年代中后期

就有了一定的發(fā)展，立法顯然落后于實踐。而且現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)體系不協(xié)

調(diào)、不配套。

第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲

法第十三條“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有

權(quán)。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)。修改為“公民的合法的

私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家

為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用

并給予補償。”

對公民合法私有財產(chǎn)的最大保護是保障公民實現(xiàn)其財產(chǎn)的利益最大化。我

國改革開放以來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產(chǎn)普

遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，

眾對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有

財產(chǎn)之一—房產(chǎn)，就必須加強物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依

據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項重要內(nèi)容，

加強物業(yè)管理體現(xiàn)了對物權(quán)的保護，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實現(xiàn)物

業(yè)的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、

供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一

領(lǐng)域的非法治化將導(dǎo)致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導(dǎo)致私權(quán)利的不必要沖突，

導(dǎo)致日常生活秩序的混亂，給公民實現(xiàn)利用其最主要的財產(chǎn)—房產(chǎn)的目的設(shè)置

障礙。

完善的物業(yè)管理法律制度不但會排除他人對所有權(quán)人支配財產(chǎn)的非法干涉，

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還會給人們帶來優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效

率，真正實現(xiàn)物業(yè)的價值。所以完善物業(yè)管理法制顯的尤為重要！

3.2物業(yè)管理是否需要中央立法

這個問題，目前至少有以下三種觀點：第一種觀點認為，當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管

理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方

面。特別是法治建設(shè)嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)

范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護，政

府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管

理的體制問題；物業(yè)管理服務(wù)價格問題；物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問

題；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范問題。已經(jīng)出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有

涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強，立

法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，并將《物業(yè)管理條例》上升

為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。第二種觀點認為，應(yīng)

以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題做一個統(tǒng)一的規(guī)范，但不

宜太具體。因為各地房地產(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，有立法權(quán)的省區(qū)市可以

根據(jù)實際情況對國務(wù)院的法規(guī)進行細化，可出臺具體的細則或?qū)嵤┺k法。第三

種觀點認為，中央沒有必要對物業(yè)管理問題進行立法，可由地方立法后交給行

業(yè)協(xié)會管理。

其實，三種觀點各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點提出

的問題在《物業(yè)管理條例》出臺以后已經(jīng)在一定程度上得到緩解，由于《物業(yè)

管理條例》的效果還沒有完全表現(xiàn)出來，所以目前并不應(yīng)急于將《物業(yè)管理條

例》上升為法律。第二種觀點比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤

其是容易出現(xiàn)中央與地方、地區(qū)與地區(qū)之間立法的沖突的問題。第三種觀點提

出建立行業(yè)協(xié)會進行管理具有創(chuàng)造性、新穎性。但是對物業(yè)管理進行立法的問

題已經(jīng)有很多學(xué)者進行過探討，并認為立法是必要的。

第四章、淺談我國未來的物業(yè)管理立法的發(fā)展方向（個人見解）

首先，完善我國的物業(yè)管理立法應(yīng)遵循以下幾點原則：①符合社會主義市

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場經(jīng)濟要求的原則。②同社會主義法治相一致的原則。③實事求是，從事實出

發(fā)的原則。④借鑒國外成功經(jīng)驗的原則。

在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，淺談一下個人對物業(yè)管理立法的構(gòu)想：

第一章：總則。主要規(guī)定物業(yè)管理立法的目的。物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主等

的定義。物業(yè)管理適用的范圍和基本規(guī)范，物業(yè)管理行政主管部門及職責(zé)。

第二章：物業(yè)管理組織和職責(zé)。主要規(guī)定業(yè)主大會的產(chǎn)生條件，業(yè)主大會

的職責(zé)，業(yè)主大會的召集和決議方式、業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式及程序、業(yè)主委

員會的權(quán)利和義務(wù)、如何對業(yè)主委員會進行監(jiān)督和管理等。

第三章：業(yè)主、使用人及使用人。主要規(guī)定業(yè)主和使用人的權(quán)利和義務(wù)及

業(yè)主公約的性質(zhì)、業(yè)主公約的內(nèi)容、業(yè)主公約的效力、修改補充和廢止。

第四章：物業(yè)管理人。主要規(guī)定物業(yè)管理人的定義、物業(yè)管理人員的理性、

物業(yè)管理人的選任何解任、物業(yè)管理人的權(quán)利和義務(wù)、如何進行監(jiān)督等。

第五章：物業(yè)管理委托合同。這個現(xiàn)行的法律有相關(guān)規(guī)定，只要稍作修改

即可。而且要對物業(yè)管理的收費明確指出，以免發(fā)生矛盾糾紛。

第六章：法律責(zé)任。主要規(guī)定違反物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)負的行事及民事責(zé)任，

且一定要嚴格執(zhí)行。

第七章：附則。主要規(guī)定有權(quán)解釋的國家機關(guān)，與其他法律沖突的解決，

授權(quán)制定實施辦法，生效日期。

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結(jié)論

我國的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在很大的潛力可以挖掘，作為新興行業(yè)，完

善的法律制度是其健康發(fā)展的先決條件，所以完善我過的物業(yè)管理法律制度閑

的尤為重要！

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致謝

感謝劉老師一個學(xué)期以來的教學(xué)，在您的悉心指導(dǎo)與幫助下，使自己能有機會

完成一篇完整的論文，如有不足之處，望老師予以指出。

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參考文獻：

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出版社

[2]夏善勝主編《物業(yè)管理法》，法律出版社，

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[4]《物業(yè)管理條例》，2003年9月1日施行

[5]《中華人民共和國憲法修正案》，2004年3

第二次會議通過，全國人民代表大會公布。

[6]中國法律思想網(wǎng)。

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月14日第十屆全國人民代表大會

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