物業(yè)經(jīng)營管理

物業(yè)管理運營方案

一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

三、業(yè)主與業(yè)主、使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的應急措施

五、電梯、水泵等大型機電設備突然停轉(zhuǎn)或機電故障的應急措施

六、發(fā)生火警時的應急措施

七、防汛防臺應急預案

八、接報刑事、治安事件處理程序

九、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

十、遇爆炸物或可疑物品處理程序

十一、其他突發(fā)事件的處理程序

第九章:豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施

第二章管理分析、服務理念及目標

第一節(jié)管理難度及重點分析

一、商與業(yè)戶的矛盾、大商業(yè)經(jīng)營活動與業(yè)戶的矛盾

底商的經(jīng)營活動對樓_上業(yè)戶的日常生活可能產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)

生矛盾沖突。

()廣場大商業(yè)開業(yè)后，商業(yè)街區(qū)，居住區(qū)因為使用功能的不同，也可

能會產(chǎn)生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)戶、大商

業(yè)與居住區(qū)關系的協(xié)調(diào)

處理將是我們今后管理的重點。我們擬采取以下措施協(xié)調(diào)處理鄰里關

系。

(一)統(tǒng)一引導規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營項目。

在商鋪出租時，從居民生活需求的各個方面考慮，在引進項目時向業(yè)

戶提出合理化建議，引導其合理安排各類經(jīng)營項目比例、位置、格調(diào)，

堅持大商場與小鋪面相結(jié)合，保健與娛樂相結(jié)合，專賣店與百貨店相

結(jié)合，金融與商務相結(jié)合的原則，既在商業(yè)門類_上盡量涵蓋居民生

活的需求，又能讓出租方的經(jīng)濟效益得到保證，盡量避免底商經(jīng)營者

與樓_上業(yè)戶發(fā)生矛盾。

(二)規(guī)范商業(yè)i店的裝修。

在商業(yè)門]店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢

查、違章處理和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。裝修須先向公安消防部門]提出

消防申報審批的，完工后，須經(jīng)公安消防部門驗收后方可營業(yè)。杜絕

越線經(jīng)營等違規(guī)行為，防止餐飲油煙污染等擾民的行為發(fā)生。

(三)嚴格協(xié)議簽訂。

在商業(yè)門面轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租時，買受人或承租人須簽訂()廣場《管理規(guī)

約》《區(qū)域防火安全績?nèi)螘返葏f(xié)議,在享受物業(yè)服務的權(quán)利時,須自覺

履行相關義務,使商戶和業(yè)戶友好相處。

二、費標準較低、管理成本控制幼大

根據(jù)()物業(yè)管理市場現(xiàn)狀，普遍物業(yè)管理服務收費標準定價較低，業(yè)

戶交費自覺程度不夠。再加上項目所在地為()市近幾年拆遷、開發(fā)

的重點區(qū)域，附近交通改造，且多數(shù)業(yè)主屬投資溝買,因此在物業(yè)管

理服務實施初期可能面對入住率不高、收費較難的情況。在此種情況

下我們需要繼續(xù)保持高品質(zhì)的服務輸出，管理成本壓勵較大，因此我

們考慮以下措施開源節(jié)流:

一

1.將成本控制導入目標管理，做好節(jié)流，挖掘可經(jīng)營資源，廣為開

源。

2.在交驗入住期內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作,盡快完

善小區(qū)配套設施，迅速提高管理水平,營造良好的居住環(huán)境,消除未入

住業(yè)戶的后顧之憂,迅速提高入住率，增加管理費收入。

3.加強社區(qū)活動用房的管理與經(jīng)營。嚴格管理,強化監(jiān)督,減少人為損

壞公共設施和小區(qū)環(huán)境現(xiàn)象,以減少維修費用支出。合理安排園區(qū)道

路照明開關時間，節(jié)省公共水電費的開支。我們將全方位為業(yè)戶提

供多項有償特約服務，既服務于業(yè)戶,又增加了收入。另外在增收同

時，努力降低成本,反對鋪張浪費，從小處著眼，加強物流控制，提

高物資利率。采取有效節(jié)能措施，走可持續(xù)發(fā)展之路。

三、樓宇戶外廣告控制

如何控制D區(qū)底商戶外廣告也將是影響項目物業(yè)管理品質(zhì)的重要因

素,需提前合理規(guī)劃。

四、安全防范任務大

從外部環(huán)境來說，項目所在地處于()中心區(qū),外部(流動)施工人員較

多，人員繁雜。從內(nèi)部環(huán)境來說，住宅項目緊鄰大商業(yè)區(qū),因此安全

防范任務責任重大，我們必須從一開始就將安全問題提高相當?shù)母叨?/p>

來重視，從建立相關制度開始，一步一步將安全工作深入開展下去，

狠抓技防、人防兩方面工作,確保小區(qū)業(yè)戶能夠安心生活，享受服務。

第二節(jié)管理服務理念與目標

()商業(yè)廣場是第三代城市綜合體，整個項目在規(guī)劃、設計、建設上

都有全新的創(chuàng)意，而住宅部分更是以快捷、高效、豐富、動感的都市

時尚新派生活,打動了不少都市白領和投資人士。針對客戶定位，我

們開展了周密的市場調(diào)研，在充分了解()物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來業(yè)戶、

租戶的生活需求基礎上,確立了項目的物業(yè)管理構(gòu)想及物業(yè)服務定

位:.我司將現(xiàn)代管理服務意識與先進的管理服務理念引進()廣場管理

中，為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境,讓其充分感受

到物業(yè)公司每時每刻對他們的關愛,感受到社會文明與進步給個人和

家庭帶來的溫馨,使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，

使他們的儒雅風采得以充分的展現(xiàn)。我司將努力以高質(zhì)量的物業(yè)服務,

使()廣場成為人人崇尚的理想家園，讓置業(yè)人士買得放心、住得安

心、環(huán)境舒心，促使()廣場品牌深入人心，成為社區(qū)典范。我司商

業(yè)管理目標是,與全體產(chǎn)權(quán)人、使用人一道，共同建造精品居住物業(yè),

營造現(xiàn)代的生活氛圍，打造國內(nèi)物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。

1.樹立服務理念,提出“您的滿意，我們的追求!”的管理理念，從而

達到一流.管理、一流形象、-流效益。

2.創(chuàng)造良好的高檔生活環(huán)境，實行社會化、專業(yè)化、一體化管理。

3.結(jié)合商鋪的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應。

4.通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一一個“安全、時尚、方便、

舒適”的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。

第三章物業(yè)管理服務整體設想及措施

-、物業(yè)管理服務整體設想

堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以

人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢,優(yōu)質(zhì)服務，保本微利，為業(yè)主/

住戶當好管家。

(一)在小區(qū)全面導入IS09001:2009國際質(zhì)量體系。

物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范按照IS09001:2008質(zhì)量管理體系步

建立、實施最終全面導入IS09001:2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常

管理之中，利用IS09001:2008質(zhì)量標準管理體系，全面確保物業(yè)服務

質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進,

規(guī)范發(fā)展。

(二)推行“全員首接責任制”。

為了充分調(diào)動各級員工的工作主動性,提升服務水平,我們將推行“全

員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，

并在第一時間傳遞到客戶服務中心，并有義務跟蹤處理結(jié)果,通知建

議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。

(三)智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將住宅實行封閉式管理,借助原來已完善的先進的樓

宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，為業(yè)

主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

(四)以“社區(qū)文化活動”為紐帶,融入對業(yè)主的尊重與關懷。

以人為核心,以服務為重點,以文化為主題,突出人性化管理理念,通過

超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度

和美譽度,增強物業(yè)公司與業(yè)戶的友好關系。

(五)根據(jù)業(yè)球提供有償特約服務。

加大服務深度及廣度,在管理公司營造的特定氛圍之下,使業(yè)戶處處感

受到舒適、便利，溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快

樂。