房地產企業財務管理問題及其對策
房地產企業財務管理問題及其對策
打開文本圖片集
摘要：隨著中國經濟的飛速發展，房地產行業已經成為中國經濟發展的一個重要組成部分。但隨著行業內部各企業之間的競爭加劇以及國家對房地產行業進行調控，部分房地產企業在財務管理方面面臨很多困難。文章分析了房地產企業財務管理的特點和房地產企業財務管理存在的問題，以及房地產企業財務管理的對策等問題。
Abstract： With the rapid development of China"s economy， the real estate industry has become an important component of China"s economic development. But as the industry internal competition between companies intensifies and the government"s adjustment and control of the real estate industry， some real estate enterpris face many difficulties in terms of financial management. This article analyzes the characteristics of real estate enterpri financial management and real estate enterpri financial management problems，and propos countermeasures.
關鍵詞：房地產企業；問題；對策
Key words： real estate enterpri；problem；countermeasures 中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（20XX）22-0051-03
0 引言
房地產行業是中國經濟發展的重要支柱，與人們的生活息息相關。隨著中國政府頒布了一系列的調控措施和限價令，房地產價格逐步走低，導致各企業之間的競爭加劇，企業利潤空間越來越小，在各企業競爭加劇的同時，要想長遠發展，必須加大營銷力度、做好財務管理等各種舉措，其中做好財務管理顯得尤為重要。
財務管理是房地產企業管理的核心，通過創新財務管理，可解決房地產企業融資困難、抵抗風險以及財務管理中出現的其他問題。
1 房地產企業財務管理的特點
房地產開發過程復雜，需要經過下列幾個過程，見圖1。在這個開發過程中，主要特點有：投入資金量大、社會經濟環境變化大、資金回收期長、風險高和財務管理難度大。
1.1 房地產開發過程需要投入大量資金
房地長開發過程涉及流程復雜，需經過多個環節。在整個開發過程中，每個環節都需要投入資金，在前期階段和建設階段投入的資金占比更高。相應地，房地產企業需要通過多種融資渠道籌集開發資金。
1.2 房地產開發過程會遇到各種變化
在房地產開發過程中，會遇到各種社會經濟環境的變化，如隨著政府土地政策的變化，房地產企業購買土地的成本也跟著變動；隨著銀行利率的變動，房地產企業融資的成本也在變動。
1.3 房地產企業資金回收期長
由于房地產開發流程多、周期長，導致投入的資金回收周轉速度比其他行業要慢。
因而，要求在財務管理中，首要的是要解決資金管理問題，若某個環節出現問題，將影響整個房地產開發進程，導致房地產企業原始投入的資金不能順利收回，造成財務困境，甚至企業破產。
1.4 房地產企業風險高
在中國，從改革開放到目前，經濟發展迅速，人們生活水平顯著提高，可支配收入也相應增加，對房地產的質量和樣式要求也越來越高；但由于房地產開發需要經過多個環節，周期長，房地產企業面臨
開發完成的房地產不能滿足人們的要求，導致一些設計過時的房地產只能降價銷售，進而造成企業虧損。
1.5 房地產企業財務管理難度大
與其他行業的企業財務管理相比，房地產企業財務管理有著顯著的不同，其中最主要的不同點是涉及面廣。房地產企業財務管理不僅包括與債權人、債務人、投資人以及內部職工之間的關系；還涉及到與規劃部門、國土部門、建設部門和
環境保護部門等的監督與被監督關系。另外，房地產企業在經營過程中，還會與外界形成大規模、頻繁的資金往來關系。一般來講，在房地產上市之后，很難短期回收全部資金，這無疑加劇了房地產企業財務管理的難度，增加經營風險。
2 房地產企業財務管理存在的問題
2.1 缺乏財務管理制度
目前不少房地產企業在財務管理上，多半采用家族式管理模式。這種管理模式呈現的特點是簡單粗放、無規律、無約束，在財務管理過程中，隨意性大。這種管理模式采用了所有權與經營權相統一原則，企業的投資者同時又是經營者，表現在財務管理上，企業的財務部經理、會計、出納等是由投資
者的親屬或朋友擔任。
據統計，年營業額小于500萬的房地產企業，大概30%的企業聘用專門的財務會計人員，50%的企業聘用的是兼職會計。這種財務聘用模式會給財務管理帶來了一些障礙，比如，企業財務部門不能按照規章制度設立賬目，出現突擊做賬、用票代帳等不合理現象，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態，甚至出現偷稅、漏稅現象。在這種管理模式下，企業沒有建立內部審計機構，即使有，審計機構也無法獨立開展審計職能。
2.2 缺乏財務管理人才
有些房地產企業，特別是中小型房地產企業缺少管理人才。企業內部沒有建立財務管理機構，而用單純的會計機構代替財務機構，企業的財務負責人，特別是財務會計人員沒有接受過系統化的財務知識教育和有關財務方面的實踐技能的培訓。在財務管理的過程中，甚至用企業主管人員或會計人員代替財務管理人員。
在對現代財務管理人員的能力要求上，財務管理人員除了要會編制會計報表，還要會結合企業的不同發展階段和財務指標，能分析并預測企業自身的財務發展趨勢及將來有可能出現的障礙和機遇；而且，作為財務管理人員，還應了解房地產行業現狀，并懂得房地產開發流程，使得每個流程的開展在財務管理上得以順利進行。
2.3 籌資風險大
房地產企業屬于資金密集型行業，經營過程中需要的資金來源于自由資金和
外來資金，外來資金占總資金比例較高，因而負債率也高。房地產企業獲取外來資金的渠道主要有：銀行貸款、發行債券、民間借貸等方式，但主要融資方式是銀行貸款。
隨著國家對土地、信貸政策的收縮，房地產企業通過銀行獲得資金的門檻越來越高；在房地產企業經營過程中，當發生通貨膨脹時，貸款利率也相應提高，導致企業融資成本增加。為了防止經濟過熱，政府會提高存款準備金率，在此情況下，企業獲得的貸款額度也會減少。上述幾種情況，無論哪種情況出現，都有可能導致資金鏈的斷裂，使得企業經營受阻，甚至破產。
3 房地產企業財務管理的對策
3.1 構建完善的財務管理體系
為了確保發展目標的實現，房地產企業必須構建完善的財務管理體系，方法如下：
3.1.1 合理設置會計科目
設置會計科目時，應根據《企業會計制度》、《新企業會計準則》等規則的要求，細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行歸類，以方便分析不同產品的營利能力；還有，會計科目設置要統一，會計單據格式要統一，會計報表編制要統一，財務處理程序要統一等等。
3.1.2 建立責任中心
根據房地產企業發展目標，以及各部門承擔的職責，將各部門分別確定為投資中心、利潤中心和成本中心。按照各個責任中心的職責分別確定其績效考核指標，以及每個責任中心每月、每季度和每年度的任務完成情況，對其進行考核。
3.1.3 建立預算化財務管理體系
房地產企業財務部門應根據本企業利潤目標制訂資產負債表、損益表和現金流量表，建立財務預算指標體系。該體系包括兩項內容，分別是項目預算和資金預算。項目預算是一種整體預算，以企業開發項目作為預算對象，主要包括設計費用、工程開發成本和間接費用、經營收入等；資金預算是指根據企業總的資金狀況，結合各個責任中心的資金需求，對企業資金的總體運作所做的安排。預算化財務管理體系建好之后，還應加強管理，定期檢查，嚴格考核，執行獎懲，以定量化的財務預算對房地產開發過程進行約束。
3.1.4 完善內部審計制度
房地產企業除了要制定規范化和制度化的財務管理制度，還要制定相應的考核制度，強化監督管理。房地產企業進入到規模化發展階段之后，對內部審計工作提出更高的要求。通過延伸內部審計范圍，可以及時發現問題，提出解決問題的對策，從而提高財務管理水平。在實務操作上，需要從事后的財務收支審計延伸到管理審計、工程項目預算審計、專項審計等。
3.2 加強財務人員隊伍建設
3.2.1 加強專門知識的培訓
對財務人員的培訓，包括定期和不定期培訓，以保證財務人員能及時更新知識，提高財務人員的專業技術能力和專業素質，達到與企業共同發展的目的。在加強財務人員隊伍建設的過程中，需要對現有的財務人員進行專門的知識和技能培訓，使得財務人員了解一些房地產行業知識、專業知識等，比如什么是三通一平？什么是配套？什么是建安？另外，還需要對財務人員進行與崗位技能相關聯的的專門知識的培訓，比如讓其掌握什么是土地增值稅？什么是土地使用稅？什么是房產稅？什么是所得稅？什么是營業稅？等等。
3.2.2 建立合理的人才管理體系
在企業發展過程中，要建立有效的人才管理體系，給予財務人員合理的價值衡量。建立科學的業績考
核標準和薪酬制度，對財務人員的工作作出客觀的評價，采取“能者居上位” 的競爭機制，通過競爭，給予業績突出者以物質上的獎勵和精神上的鼓舞，激勵其工作熱情，加強財務人員對企業的認同感。
3.2.3 加強企業文化的熏陶
在企業發展過程中，房地產企業應創造獨特的企業文化，用企業文化營造積極團結的工作氛圍，吸引并留住財務人員，使財務人員的生活目標和職業目標與企業發展目標相統一。
3.3 強化資金風險管理
在資金風險管理方面，主要做好以下幾點：
3.3.1 做一個守信用的企業
在企業發展過程中，企業管理層應把守信用放在各項工作的重要位置，信用好的企業，容易獲得長期低息貸款，企業將會有持續不斷的資金用于開發更多的
