購物中心規劃設計的六大誤區
工作 2007-12-26 21:54:38 閱讀255 評論2 字號：大中小
目前，國內的很多購物中心項目在開發運營出現的種種問題，除了城市管理部門對商業網點規劃滯后，出現“扎堆”現象外，更多的是在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區所致。
購物中心規劃至少存在以下六方面的誤區：
誤區一 用建筑設計代替商業設計
建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求；而商業規劃設計是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計。
建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，以建筑設計理念設計的購物中心不適應商業，不得不關門。
誤區二 建筑設計先于商業設計
購物中心的建設，國內一般是開發商先拿地，進行建筑設計，報規劃等流程。而前期忽略了商業規劃設計。
一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。
比如一個購物中心，至少要有通風排水、煤氣管、垃圾處理等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。使項目處于進退兩難的境地。
誤區三 營銷策劃代替商業規劃
銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的根本出發點和利益點是不同的。
由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。
誤區四 重外觀形象、裝修標準，輕內部結構、配套適用
一些購物中心為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。
我曾經接觸過南寧規劃的一個大型的家居建材購物中心，其中有一個很重要的方面，就是物流的拐彎半徑。但在前期的整個設計里面，根本是不考慮的，更多的是關心這個物業做得多么好看，物業銷售額有多少。”
再比如購物中心中洗手間的配套設計，有的女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。
誤區五 重共享空間設計，輕經營成本測算
共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益。
曾接觸過的一個項目，是加拿大設計公司設計的，共享空間做了1000多平方米，確實很漂亮，但是在一個不到30萬人口的小城市里，做這樣一個共享空間顯然是不合適的，導致開發商的運營成本高居不下。
誤區六 過分遷就主力店要求
購物中心引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和物業的整體價值。
一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，過分地遷就主力店，而忽視了其他的品牌店、專業店，和進行休閑、娛樂經營的商戶。
雖然主力店具備主導性，但項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時，必須兼顧所有商家的需求。
