我們在做商業地產顧問的過程中，經常有開發商問我們同樣一個問題：“商業業態一定要規劃嗎？”之所以有這樣的疑問，是因為人們普遍看到，這幾年隨著房地產市場的持續熱銷（一些問題項目另當別論），商鋪十分搶手。造成這一現象的原因不外乎以下兩方面：一是由于北京舊城改造力度不斷加大，導致四環以內老商鋪拆遷后新商鋪供應不及時，而在這些地區，人口規模大、消費需求旺盛，因此時常對商業地產的需求十分強烈，發展商的底商銷售非常好。二是在城市邊緣地區和郊區，新的居住區產生后，由于商業配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場局部空缺。因此，在這些地區，市場對商鋪的需求量也很大，望京地區、天通苑就是很好的典型。由此我們不難看到，正是由于商鋪市場在時間和空間上的短暫饑渴才導致了商鋪的熱銷。那么，隨著商業地產供應量的不斷放大和商業地產市場的日趨飽和，凡商鋪都熱銷的局面將不復存在，商業業態規劃將因此而變得越來越重要。
一、目前發展商在商業地產開發上存在的主要問題
當前，開發商開發商業地產的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發一些底商，以滿足政府對商業配套7%的要求。這部分底商由于規模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發商對商業的開發思路。另外一種模式是在傳統的商業中心開發大型商業地產。許多開發商認為，商業中心的商業地產肯定有市場需求，因此，一涌而上搞百貨商場，最后的結果常常是血本無歸。西單賽特投資人當初800萬美金買的商鋪由于資不抵債1300萬人民幣拍賣無人問津，就是最好的寫真。
由此，我們不難總結出目前開發商在開發商業地產中存在的主要問題：
一是缺乏規劃或規劃十分混亂。望京地區、天通苑就是很好的例證。如果你住的地方一樓是建材裝修，二樓是美容美發，三樓是中醫按摩，不知你作何感想？這就是天通苑一期。同樣，在京通新城也存在這樣的問題，由于缺乏規劃，居民區里到處都是美容院；一層住宅開一個小窗戶就可以變成24小時便利店；3萬多人的消費需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區如何能提高物業的品質？如果當初將住宅底層和裙樓開發成社區商業街，不僅可以提升社區的品質、滿足業主的需求，而且可以實現物業升值，達到開發商、投資人、經營者和居民都滿意的“四嬴”結果。
二是業態定位和分布不合理。開發商在看到商業地產的價值后，由于缺乏商業和管理的基本經驗，往往一涌而上，不論是早期海藍云天在朝外大街的曇花一現，還是近日西單時代
廣場百貨悄然易主，從本質上講都是由于業態定位和業態分布存在問題。重新定位后開張的旺市百利和數碼廣場，不僅保證了朝外大街業態分布的均衡性，盤活了資產，而且很好地證明了前期業態定位的不合理。
北京市商業委員會在“十五”商業發展規劃中，不僅對商業規劃有明確的界定，而且對多大的人口規模建設多大面積商業配套都有具體的規劃。如新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心，根據周邊地區人口數量，營業面積總規模為3-5萬平方米左右。這些基本的考量都是我們應該參考的因素。
三是業種規劃上的不配套。還以京通新城為例，作為一個近100萬平方米的成熟社區，面對3萬多人的需求，居然沒有24小時便利店、書店報刊零售點、花店！而反觀萬科城市花園，僅僅只有2200戶居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同經營風味的餐館，一家集圖書零售、租賃、報刊銷售與一體的面積近10平方米的小店……以上業種已經持續經營多年，生意肯定不錯。作為社區商業中心，營業面積總規模一般應為5000--15000平方米，以一家經營食品、日常生活用品為主的大中型綜合超市和一家經營蔬菜等鮮活商品、攤商集中的社區菜市場為骨干，同時在業種上還要考慮發展餐飲、美發、洗染、修理等基本的便民服務需求。
二、為什么要規劃商業業態
在探討這一問題之前，我們需要先對零售業態有一個界定。根據國內貿易發展局的定義，零售業態是指零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態。目前零售業的業態主要有以下幾種：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業市場、專賣店、購物中心等。零售業態的分類依據主要是零售業的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等。
不同的零售業態有不同的基本特征，對于每一個具體項目，都應在規劃前期考慮引進什么樣的零售業態，對此有一個基本的市場定位。以下因素可作為參考的重點：
一是商業地產整體供應量過剩和局部業態分布不均衡的問題。2000年零售商業面積860萬平方米，初
步估計截止到今年底零售商業營業面積達到近1000萬平方米，比北京市商業規劃在2005年達到1000萬平方米提前3年時間。從總體情況來看，目前的供應量已經過剩，特別是傳統的商業中心，如前門商業區、王府井、西單商業區整體商業已經完全飽和，這些市級、地區級商業中心已經沒有發展的空間。而因城市拆遷后新產生的新居住區，發展空間比較大，如萬柳地區、望京、通州等地區。體現在業態特
征上，傳統百貨基本沒有發展的空間。以超級市場、主題商城或主題市場、便利店、購物中心等為代表的新興業態發展空間比較大。
二是政策因素。政府的商業規劃也是建立在城市的規劃和商業規劃的各種要素基礎上。北京市商業“十五”規劃明確規定。四環路周邊以大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈，公路一環周邊以大型多功能購物中心和現代化商業物流配送區為主的商業圈。由于城市發展和住宅郊區化的趨勢，使三環路和四環路周邊地區成為北京商業最有發展潛力的地帶。《北京城市總體規劃》中規劃的市級、地區級商業中心約有50%位于這一地帶。郊區衛星城要根據城市規模和發展趨勢，規劃發展1—2個地區級商業中心和若干個社區商業中心，形成以地區級商業中心為核心，以社區商業中心為骨干，行業配套、布局合理、規模適當的商業體系。新增加營業面積在5000平方米以上的大中型零售商業設施，原則上只能布局在地區級以上的商業中心和規劃的特色商業街（區），其中營業面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業中心和規劃的大型多功能購物中心內。每個地區級商業中心
一般只能安排1-2個營業面積5000平方米以上的大中型零售商業設施。營業面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環路以外的商業中心。新發展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。政府的規劃在某種意義上講，是對我們的指導。
三是消費需求的問題。從今年以來外資商業巨頭開始大舉進入北京，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店７—１１，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店將入駐北京。從這些商業大鱷經營特征看，正是目前北京需要彌補的業態，經營的內容是消費者滿足的東西。所以，開發商在當初規劃的時候，首先有基本的判斷和分析，打算引進哪些業態，需要規劃什么樣的業種，從根本上講，商業地產項目定位要清晰，要有正確的發展方向。
三、商業業態的分類和基本變量
根據國內貿易局1998年6月5日發布的關于商業業態分類指導意見。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業態選址和經營特征如下。
1、百貨店
百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。
（1）選
址在城市繁華區、交通要道。
（2）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。
（3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。
（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
（6）采取定價銷售，可以退貨。
（7）服務功能齊全。
2、超級市場
超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。
（1）址在居民區、交通要道、商業區。
（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。
（3）商店營業面積在1000平方米左右。
（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。
（5）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。
（6）營業時間每天不低于11小時。
（7）有一定面積的停車場地。
3、大型綜合超市
大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。
（1）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
（2）商店營業面積2500平方米以上。
（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
（4）采取自選銷售方式。
（5）設與商店營業面積相適應的停車場。
4、便利店（方便店）
便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。
（1）選址在居民住宅區、主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。
（2）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。
（4）商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。
（5）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。
（6）以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。
5、購物中心
購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。
（1）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。
（2）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。
（4）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的8
0%。
（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。
（7）根據銷售面積，設相應規模的停車場。
6、倉儲式商場
倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。
（1）在城鄉結合部、交通要道。
（2）商店營業面積大，一般為10000平方米左右。
（3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。
（4）商品結構主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。
（5）店堂設施簡樸、實用。
（6）采取倉儲式陳列。
（7）開展自選式的銷售。
（8）設有較大規模的停車場。
從選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等因素開發商基本對擬開發的商業地產有定性的判斷，該物業打算做什么即終端市場可測量、經濟效益可支撐、差異化的競爭策略。
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