名詞解釋

名 詞 解 釋

【不動產】指土地以及建筑物等土地附著物。它相對于動產的最大區別就是，不動產

權利的取得是以登記為前提。

如：房屋、橋梁、電視塔，生長在土地上的植物等等；植物的果實尚未采摘、樹木尚未

砍伐之前，屬于不動產，一旦采摘、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動產。

【房地產】是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜合體，

他包括了房產和地產。

【土地】是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。

【建筑物】是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，

包括房屋和構筑物兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不

可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整

性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

【房屋】一般指上有屋頂、周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在

其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，屋商一般在2。2

米以上的永久性場所可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內。

【房產按性質分為】：商品房（包括非住宅）、房改房、經適房、公房、單

位產權房、集資房等。主要體現的是取得的方式，拆遷回遷房和拆遷補償房按

所拆房屋的性質來分類。

【房產按所有權分類】： (l)國家所有房產；(2)勞動群眾集體所有房產；(3)公民私

人所有房產；(4)其他經濟組織(如中外合資企業等)所有房。

【房產按用途分類】：住宅、非住宅、商住，

住宅分為：普通住宅、非普通住宅；

非普通住宅包括：大于140平方的住宅、排屋、別墅。

非住宅包括：寫字樓、商鋪、車庫、儲藏室、廠房、公共設施等。

別墅 也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或

二、三層小樓，多為單獨，也有連體建筑密度很低，一般為高收入者購買。

排屋 主要有連排和疊排，它有擁立車庫等特點和別墅相似，密度比別墅高點，連排

為一樓到頂樓都是一戶人家，兩戶或多戶連在一起，從外觀上和別墅很難區分；

疊排為1—2（3）層為一戶，3（4）—4為一戶，疊式結構。

【土地按性質分為】：國有土地、集體土地、私有土地等。

【土地按取得方式分為】（也稱使用權類型）：出讓、劃撥。

【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿

舍等。但不包括住宅樓中作為其它用途不住人的閣樓地下室等，也不包括托兒

所、病房、療養院、賓館等有專門用途的房屋。

【商品房】是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋（包括了

住宅和非住宅）。

【房改房】已購公有住房，是指城鎮職工根據政策規定，按照成本價或標

準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，

按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。

【公房】也稱使用權房，是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政

府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

【經適房】即經濟適用房，是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設

的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓

金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微

利的原則砍定。

【單位產權房】單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權

房、系統房。

【私房】也稱私有住宅、私產住宅，它是由個人或家庭購買或建造的住宅，

是住宅按權利分類的類別之一。包括：商品房（不包括非住宅）、自建房、房

改房、經適房、集資房等。

集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有草擬土地用作建房用

地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建

成后歸職工所有，不對外出售，產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時

間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。

【存量房】是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

【增量房】是指還未取得所有權證書的房屋，即新增房屋。

【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手“，

第二次交易則為“二手“。

【期房】期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證

大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應

簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花“，這是當前房地產開發商普遍

采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地

產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【現房】所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消

費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是

指項目已經竣工可以入住的房屋。

【準現房】準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施

的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外

墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

【房屋產權】房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權

利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、

收益和處分的權利。

【共有房產】【共同共有房產】共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對

全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空

置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入

房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過

正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，

或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

【配建設施】配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公

共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

【其它房產名稱】大家只大概了解一下，微利房、平價房、解困房、再上

市房，廉租住房、安居工程房、商業用房、經營用房、外銷房、內銷房等。

公寓式住大多數是高層，每一層內有若干單戶獨用的套房，供一些常常往來的中外客商

宅 及其家眷中短期租用。

商業用房 是指各類商店、門市部、等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。

經營用房 是指各種開發、裝飾、中介公司等從事各類經營業務活動所用的房屋。

【爛尾房】爛尾房是指那些由于開發商無法回收前期投資，更無力進行后

續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用

的、從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等

的統稱。

【建筑結構】主要有：鋼結構、鋼混、鋼砼、混合、磚混、磚木等。

鋼結構 是指承重的主要求構件是用鋼建造的

鋼、鋼筋混是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

凝土結構

鋼筋混凝土是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構

結構 及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

混合結構 是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋

混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結構 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木

柱建造的。

其他結構 是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。

【房屋層數】1—7（8）層，多層，垂直交通多數為樓梯，

7—12層，小高層，垂直交通多數為電梯，

13層以上，高層，垂直交通為電梯，

1—3層，也稱為低層，

房屋房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以

層數 上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋

總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、

裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

地下是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），

室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

下室

假層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底

層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。

塔式 高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

單元 式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊 式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

躍層 住宅：套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

【房屋面積】

建筑面積、分攤面積、套內面積，得房率=套內面積/建筑面積。

建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括

陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2。20M

（含）以上的永久性建筑。

公攤面積：也稱分攤面積，包括樓梯、電梯、過道、首層大堂、電井、管

道等，有的樓盤公攤面積還包括了水房、電房、保安亭等配套設施的分攤。

使用面積：也稱實用面積，建筑面積—分攤面積。

注：我們日常說的套內面積、使用面積，實際指的是建筑面積—分攤面積，

它還包括了本套房屋內的分隔墻體及管道等所占的面積，并不準確指學術上所

稱的使用面積、套內面積。

房屋的產房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面

權面積 積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。杭州為建筑面積

房屋預測預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國

面積 家規定預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

房屋實測實測面積是指商品房竣工驗收后，實際工資際測量計算而得出的面積。是開發

面積 商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。

套內陽臺套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封

建筑面積 閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算

建筑面積。

【房產交易稅收】

房地產契稅 是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產

權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。

營業稅 指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。

營業稅附加 是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收

的城市維護建設稅與教育費附加。

印花稅 指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種

稅賦。

納稅保證金 指按照有關規定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，

（個人所得稅） 按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。

房地產交易手續是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房

費 屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。

房屋權屬登記費 即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職

能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發房屋所有權證書時，向房

屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪（或勘

丈）費用。

土地出讓金 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓

人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用

期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，

或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉

讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地增值稅 是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位

和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計

稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地

產的行為。

【房屋內部】主臥室、次臥、客房、起居室、書房、娛樂室、客廳、餐廳、

廚房、衛生間、儲藏室、保姆房、閣樓、地下室、陽臺、露臺、陽光房等。

層 高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在

1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑

層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

室內凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。凈高和層高的關系

可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈

高”。

露 臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽

臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

架空房屋 指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

閣 樓 指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不

足該層面積的暗樓，不計層次。

單元式房屋 指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用

部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。

陽 臺 泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的

房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據其封閉情況

分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；

根據其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。

封閉陽臺 原設計及竣工后均為封閉的。

非封閉陽臺 原設計或竣工后不封閉的陽臺。

房屋總層數 房屋總層數為地上層數加地下層數之和。房屋所在層數系指房屋的層次，采

光窗在室外地坪以上的層數用自然數表示，地下的層數用負數表示；房屋層

高在2.20米（含）以上的計算層數。

房屋地上層數 一般按室內地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高

在2.20米（含）以上的，計算地上層數。

房屋地下層數 指采光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米（含）以上的地下室的層

數。

自然層 一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。

假 層 指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數，如

屋面層。

自然層數 按樓板、地板結構分層的樓層數。

容積率：總建筑面積/總土地面積

建筑物的各項比率

建筑容積率 是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑

(建筑面積毛密度) 面積(萬m2)與居住區用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內，

但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度 即建筑覆蓋率，居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地

的比率(%)。

綠化率 綠地率,居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)。

綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠

地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。

房屋權屬登記 是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵

押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

總 登 記 是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行

統一的權屬登記。

初始登記 指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋所進行的房

屋所有權登記。

轉移登記 是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原

因致使其權屬發生轉移后所進行的房屋所有權登記。

變更登記 是指權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的所進行的房屋所有權

登記。

——房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；

——房屋面積增加或者減少的；

——房屋翻建的；

——法律、法規規定的其他情形。

他項權利登記 是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。

注銷登記 是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。

房屋的所有權 是指對房屋全面支配的權利。《民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、

使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

房屋權利人 是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權

利的法人、其他組織和自然人。

房屋權利申請是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法

人 人、其他組織和自然人。

房屋權屬證書 是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的

唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權證》、

《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有

權證》、《房地產他項權證》。

所有權證 指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權利

的證書。

共有權證 指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各

持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

他項權證 指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。

房屋部分產權 職工以標準價購買住房，擁有部分產權。經登記核實后，發給《房屋所有權

證》，產別為“私產（部分產權）”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：

××元，售房單位：××××，產權比例為：××（個人），××（單位）。”