房地產:存量市場:2020年上海住宅交易市場

2023年12月26日發(作者：科學世界)

存量市場：2020年上海住宅交易市場

圖：近六年全市二手住宅成交量價走勢

——全年成交近30萬套，市場行情明顯好轉

2020年上海二手住宅共計成交29.9萬套，同比增加25.7%，較2017年增加100%，創近四年新高。住宅

交易市場已經逐漸從本輪調

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年控的低谷期（2017年、2018年）走出，并延續2019年的上升之勢進一步回暖。需求提升、交易量增加也推動了價格的上漲，成交均價首次突破4萬元/平方米，剔除了成交結構等影響因素的RVMS均價也達到了歷史高位。突發的疫情并未使得住宅交易市場受到影響，大眾對未來經濟增長的信心不斷增強，這也體現在樓市方面，房源流動性加快、交易活躍度提升。雖然目前全市整體價格走勢還算平穩，但地段的重要性和配套資源分配不平等的問題，使得局部區域房價在這個過程中出現較大幅度的提升，供需矛盾加劇或會進一步推高其價格并逐漸向全市蔓延。

注：RVMS價格內涵——利用先進的網絡化平臺，大容量、高覆蓋度地甄選市場有效掛牌案例，并嚴格按照估價規范，運用信息技術對海量信息進行精確修正，計算結果通過與資深房地產估價師的經驗充分揉合，最終得出準確的小區價格。

——季度成交量價一路上行，年圖：2019-2020年各季度二手住宅成交量價走勢末翹尾明顯

除去一季度，2020年其余時期的表現都優于2019年。元旦和春節兩個假期加上疫情使得買房活動被迫中斷，2020年一季度僅有3萬套的成交，但隨

著疫情好轉，前期積壓的購房需求集中入市，二季度上海二手住宅成交強勢反彈，交易行情快速回暖。下半年，人才引進政策放寬，同時城市更新又為市場注入一批購房需求，成交量繼續擴大，隨后新一輪學區熱度崛起，助推整體成交價格大幅攀升，年末出現明顯的翹尾行情。持續的高成交消耗了大量房源，使得二手住宅重新回歸賣方市場，坐地起價、隨意跳價的行為頻現，熱門學區房“有客無房”成為普遍現象。學區拉動下整體價格或將繼續上行，但因近期銀行放貸速度趨緩且市場房源不足，2021年初期成交量將有所下滑，難以延續年末的高位行情。

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——環線成交結構變化不大，內環內區域成交增幅明顯

與上年情況基本相同，2020年外環線內外成交份額各占一半。整體來看，近兩年各環線成交占比變化不大，內環內和

外郊環區域分別增加0.6個百分點和0.2個百分點，其余各環線略有下降，但降幅都不足0.5%。雖然占比提升并不明顯，但今年內環內區域成交量同比增加32%，遠高于全市26%的增幅。該環線熱門學區比較集中是成交量大幅提升的原因之一，此外城市更新增加的購買力中有部分會選擇在同區域購置與動遷款相當的老公房小區，一定程度上也為內環內區域貢獻了成交量。不過，也有部分動遷戶選擇去交通、配套等相對較好的外郊環區域購置面積更大、房齡更新的房產，加上2020年有大批量滿年限的配套商品房小區出現集中登記成交的情況，使得外郊環區域的成交量增幅也略高于全市平均，占比也有小幅提升。

圖：近六年全市各環線二手住宅成交占比變化

——熱門板塊變化不大，軌交通車助力成交提升

2020年存量住宅成交套數排名靠前的板塊與去年重合度達九成。大浦東（包含原南匯區）在榜單中占到一半，金橋板塊則繼續位列全市第一，“初中學區熱”同樣在該板塊崛起，疊加原有的小學學區，成交量同比增幅高于全市平均，周康板塊則因年內有新軌道交通建成運營且多個配套商品房小區集中交易，成交同比增加39%、排名提升。金山新城板塊雖然全年整體表現一般，但因

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為價格穩定，依然保持著低總價的優勢，百萬總價以下的房源對于新上海人來說是不錯的落戶選擇，同時板塊內部的置換需求也比較強烈，使得該板塊依然能夠位列全市成交前列，但名次繼

續下降。寶山區羅店板塊是

圖：2020年二手住宅成交套數前十板塊

唯一新上榜的板塊，依托動遷大居的成交，同比增幅超過80%，排名上升了18位。

——百萬總價房源進一步減少，置換需求占據主導地位

2020年，70平方米以下戶型成交份額出現明顯下降，其他分段與上年度基本持平或小幅提升，70-120平方米合計成交份額升至51.6%、達到近六年最高。總價段方面，330萬以下各分段全線下降，200萬以下物業成交份額已經不足30%，并且隨著整體房價的上行，百萬總價房源成

交份額降至5%，考慮到為規避部分稅費做低成交價格，總價不足100萬的房源正在進一步減少。綜合來看，房價上行使得成交結構出現必然的上移，同時隨著市場行情回暖，置換需求入市節奏加快，因新房競爭激烈分流

圖：近六年二手住宅成交面積段份額走勢

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的部分自住需求比較迫切的購買力進入存量市場，進一步增加了高分段的成交量。

圖：近六年二手住宅成交總價段份額走勢

——非市場行為交易量繼續降低，中介企業差距不斷擴大

2020年全市中介成交份額排行出現明顯變化。德佑房地產依然位列各中介企業之首，菁英房地產由于和太平洋房屋進行品牌合并，名次升至中介企業第二位，中原物業和我愛我家房地產則分別時隔四年和五年再次入榜。總體看來，近幾年由于樓市環境不佳，網絡中介平臺逐漸退出，中介行業歷經洗牌重整，龍頭中介企業優勢提升，頭部企業之間的差距也在不斷擴大。而非中介成交占比進一步收窄并且結束維持了三年的榜首之位，非市場行為的交易量降低更為直接的反映出了市場行情的轉暖。

圖：近三年全市中介成交份額排行情況

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總結與展望

“自2016年首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”成為我國房地產調控的主基調。2020年11月發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》繼續提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，表明“十四五”期間樓市調控的主基調仍未改變。

上海一直以來在政策執行層面非常嚴格，2016年開始的這一輪樓市調控也確實有了一定的成效。2017-2018年連續兩年成交不足20萬套，價格也在這一過程中先揚后抑，2019年達到房價階段性低點，交易量的提升主要是因為以價換量的交易策略所致。但時間來到2020年，因疫情造成的避險情緒和積壓的購房需求自4月份開始持續釋放，隨后又迎來人才引進政策放寬、拆遷戶入市等需求端刺激，以及因民辦搖號帶來的中學“學區房”需求井噴，存量住宅交易量被逐月推高，平均2.5萬套/月的成交雖然不及2015和2016年，但超過了2013年的月均成交套數。

學區拉動是2020年后半程上海存量住宅市場爆發的最主要原因之一，但縱觀全市，無學區、無規劃的區域變化并不大，成交量的提升并沒有成為價格普漲的動力，2020年年末全市仍有50%的板塊均價尚未回升到歷史最高位。不過整體市場預期已經被大幅提升，這些區域突破新高可能也只是時間問題。所以為防止樓市持續過熱，2021年不排除會有一些動作來抑制這股上行的勢頭，主要矛頭可能會對準新房市場和學區房市場，同時嚴查和打擊中介哄抬房價、利益結盟的情況，進一步收緊金融端、加強資金監管，為保障上海房地產市場規范健康發展起到積極作用。

（備注：2020年12月數據均為預估值）

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