倪巧珍與上海西部企業(集團)有限公司、上海曹楊物業有限公司等房屋買賣

2023年12月28日發(作者：北極星的眼淚)

倪巧珍與上海西部企業(集團)有限公司、上海曹楊物業有限公司等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛

【審理法院】上海市第二中級人民法院

【審理法院】上海市第二中級人民法院

【審結日期】2021.04.23

【案件字號】(2021)滬02民終1587號

【審理程序】二審

【審理法官】余藝姚躍徐江

【審理法官】余藝姚躍徐江

【文書類型】判決書

【當事人】倪巧珍;潘益民;彭伶;潘志豪;上海西部企業(集團)有限公司;上海曹楊物業有限公司;倪利根;倪貴鳳

【當事人】倪巧珍潘益民彭伶潘志豪上海西部企業(集團)有限公司上海曹楊物業有限公司倪利根倪貴鳳

【當事人-個人】倪巧珍潘益民彭伶潘志豪倪利根倪貴鳳

【當事人-公司】上海西部企業(集團)有限公司上海曹楊物業有限公司

【代理律師/律所】肖毅立上海敏誠善律師事務所;周政道上海敏誠善律師事務所;唐建立上海市海達律師事務所;劉醒上海市海達律師事務所;劉奇偉上海市國鑫律師事務所;陳丹妮上海市國鑫律師事務所

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【代理律師/律所】肖毅立上海敏誠善律師事務所周政道上海敏誠善律師事務所唐建立上海市海達律師事務所劉醒上海市海達律師事務所劉奇偉上海市國鑫律師事務所陳丹妮上海市國鑫律師事務所

【代理律師】肖毅立周政道唐建立劉醒劉奇偉陳丹妮

【代理律所】上海敏誠善律師事務所上海市海達律師事務所上海市國鑫律師事務所

【法院級別】中級人民法院

【終審結果】二審維持原判

【原告】倪巧珍;倪利根;倪貴鳳

【被告】潘益民;彭伶;潘志豪;上海西部企業(集團)有限公司;上海曹楊物業有限公司

【本院觀點】本案的爭議焦點在于倪巧珍、倪利根、姜紅梅對于潘小濤于2002年將系爭房屋購買為產權房一節是否知道或應當知道。

【權責關鍵詞】無效欺詐惡意串通追認代理合同第三人自認訴訟請求維持原判發回重審折價訴訟時效

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【更新時間】2021-11-12 09:39:09

倪巧珍與上海西部企業(集團)有限公司、上海曹楊物業有限公司等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

上海市第二中級人民法院

民事判決書

(2021)滬02民終1587號

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當事人 上訴人(原審原告)：倪巧珍。

委托訴訟代理人：肖毅立，上海敏誠善律師事務所律師。

委托訴訟代理人：周政道，上海敏誠善律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：潘益民。

委托訴訟代理人：潘小波(系潘益民之女)。

被上訴人(原審被告)：彭伶。

委托訴訟代理人：唐建立，上海市海達律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉醒，上海市海達律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：潘志豪。

委托訴訟代理人：劉奇偉，上海市國鑫律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳丹妮，上海市國鑫律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：上海西部企業(集團)有限公司，住所地上海市長壽路767號。

法定代表人：江蕾，董事長。

委托訴訟代理人：浦曉冬。

被上訴人(原審被告)：上海曹楊物業有限公司，住所地上海市杏山路566號。

法定代表人：閔奕，總經理。

委托訴訟代理人：浦曉冬。

原審第三人：倪利根。

原審第三人：倪貴鳳。

審理經過 上訴人倪巧珍因與被上訴人潘益民、彭伶、潘志豪、上海西部企業(集團)有限公司(以下簡稱西部公司)、上海曹楊物業有限公司(以下簡稱曹楊公司)及原審第三人倪利根、倪貴鳳房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區人民法院(2020)滬0107

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民初514號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

二審上訴人訴稱 上訴人倪巧珍上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或者發回重審。事實和理由：一審法院認定事實不清，適用法律不當。第一，從2002年4月30日將上海市曹楊二村XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)購買為產權房前后至本案起訴前，倪巧珍與潘小濤關系一直不好，沒有任何溝通，潘小濤及其他被上訴人故意隱瞞系爭房屋的購買情況，倪巧珍沒有任何途徑知曉系爭房屋的權屬情況。第二，倪巧珍簽署的《職工家庭購買公有住房協議書》的時間是2000年或者2001年，而不是2002年4月5日。倪巧珍顯然是受到了潘小濤的欺騙，該協議書并非倪巧珍的真實意思表示，應為無效。倪巧珍在一審起訴前才知道系爭房屋已購買為產權房。第三，潘小濤在一審中自認其僅為系爭房屋的名義產權人，實際產權人為倪巧珍、倪利根、姜紅梅等，故《上海市公有住房出售合同》應為無效。第四，潘小濤作為系爭房屋的承租人在購買公房的過程中，并未充分保護作為成年同住人的倪巧珍的合法居住權，嚴重損害了倪巧珍的合法權益。第五，倪巧珍認為《職工家庭購買公有住房協議書》上的簽名并非倪利根和姜紅梅本人的簽名，且潘小濤在一審中也對此予以自認，故《職工家庭購買公有住房協議書》和《上海市公有住房出售合同》均無效。第六，購買系爭房屋使用的是倪利根的職工連續工齡，否則系爭房屋無法購買，潘小濤無任何貢獻，但是潘小濤卻惡意隱瞞系爭房屋購買為公房的實際情況。《自愿離婚協議書》僅約定“住房歸男方，女方自行解決住房問題”，但系爭房屋為夫妻共同財產，潘小濤未支付倪巧珍折價款，合同應為無效。第七，倪巧珍與潘小濤離婚時，潘小濤向倪巧珍隱瞞了系爭房屋轉產的客觀事實，潘小濤顯屬惡意欺詐，騙取倪巧珍對系爭房屋享有的合法權益。

二審被上訴人辯稱 被上訴人彭伶辯稱，不同意倪巧珍的上訴請求。倪巧珍的上訴主張無事實和法律依據。《職工家庭購買公有住房協議書》中倪巧珍的簽字時間是2002

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年，根據一審中潘小濤提供的證據，購買系爭房屋的公積金提取事宜是由倪巧珍辦理的，倪巧珍對系爭房屋購買為產權房的情況完全知曉。倪巧珍多次強調《職工家庭購買公有住房協議書》上倪利根、姜紅梅的簽名并非本人所簽，但最終表示不申請鑒定。倪利根、姜紅梅在他處享受過福利分房，不具有購房資格。倪巧珍稱對系爭房屋購買事宜不知情，但時間已經過了18年，其之前從未提出過異議。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

被上訴人潘益民辯稱，同意倪巧珍的上訴意見。

被上訴人潘志豪辯稱，同意倪巧珍的上訴意見。2002年4月30日訂立的《上海市公有住房出售合同》應屬無效。首先，潘小濤購買系爭房屋時并未與倪巧珍解除婚姻關系，故購買系爭房屋時應征得倪巧珍的同意，如購房合同有效，系爭房屋應為夫妻共同財產。潘小濤購買系爭房屋時還偽造倪利根、姜紅梅簽名并私刻圖章。西部公司、曹楊公司與潘小濤惡意串通，嚴重侵犯了同住人的合法權益，故潘小濤購買系爭房屋的行為應認定為無效。其次，一審判決錯誤認定系爭房屋同住人知曉潘小濤一人購買系爭房屋，離婚協議不能認定是對共同財產的分割。倪利根雖提供過《購買公有住房職工連續工齡證明》，但不能以此認定其知曉潘小濤購買了系爭房屋。再者，由于并不知曉系爭房屋已被潘小濤于2002年購買下來，故相關當事人在此后的十多年間未提出異議不應認定為對合同效力的追認。

被上訴人西部公司、曹楊公司共同辯稱，請法院依法判決。

原審第三人倪利根、倪貴鳳共同述稱，同意上訴人的上訴意見。

原告訴稱 倪巧珍向一審法院起訴請求：要求確認潘小濤與西部公司、曹楊公司訂立的《上海市公有住房出售合同》無效，將上海市曹楊二村XXX號XXX室房屋恢復為潘小濤承租的公有居住房屋。

一審法院查明 一審法院認定事實：倪巧珍與潘小濤原系夫妻，潘志豪系二人之

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子，二人于2002年12月24日協議離婚。潘益民系潘小濤的父親，潘小濤的母親于2016年10月25日報死亡。潘小濤與彭伶系再婚夫妻。倪利根、姜紅梅系夫妻，共生育倪貴鳳、倪巧珍兩個女兒，姜紅梅于2015年2月去世。

系爭房屋原為公有租賃房屋，承租人為潘小濤，1996年3月19日的系爭房屋的住房調配單載明，調配單位是普陀區中心醫院，房屋受配人潘小濤，原住房人員情況為租賃戶名潘小濤、家庭主要成員倪巧珍、倪利根、姜紅梅、潘志豪，地址為曹楊一村XXX號XXX室，新配房人員情況為租賃戶名潘小濤，家庭主要成員倪巧珍、倪利根、姜紅梅、潘志豪，地址為系爭房屋，調配原因為套配。

落款日期為2000年4月25日的《購買公有住房職工連續工齡證明》載明，我單位職工倪利根于1956年參加工作，連續工齡計算到1991年底為35年，單位全稱江西省煤礦機械廠，該職工配偶姜紅梅的工齡證明在購買公有住房時不再提供。該《購買公有住房職工連續工齡證明》上蓋有江西省煤礦機械廠勞動人事科的印章。落款日期為2002年4月5日的《職工家庭購買公有住房協議書》載明，本戶房屋坐落于普陀區曹楊街道曹楊二村XXX號XXX室，房屋承租人或受配人姓名潘小濤，經與本戶同住成年人協商一致，同意購買上述房屋，上述房屋的房地產權利確定為潘小濤所有，經約定的所有權人同意，委托潘小濤代為辦理購買公有住房一切手續，承租人或受配人處有“潘小濤”字樣簽名及印章，同住成年人處有“倪巧珍”“倪利根”“姜紅梅”字樣的簽名及印章。《本戶人員情況表》載明承租人或受配人為潘小濤，地址為系爭房屋，家庭成員(以戶口簿為準)為潘小濤，戶主，1996年4月從曹楊一村XXX號XXX室遷入，工作單位普陀區中心醫院，倪巧珍，夫妻，1996年4月從曹楊一村XXX號XXX室遷入，工作單位普陀區中心醫院，潘志豪，父子，1993年11月出生，1996年4月從曹楊一村XXX號XXX室遷入，倪利根，岳父，1996年4月從曹楊一村XXX號XXX室遷入，姜紅梅，岳母，1996年4月從曹楊一村XXX號XXX室遷入。2002年4月30日，曹楊公司作為甲方西部公司的代

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理人與潘小濤作為乙方購房人訂立《上海市公有住房出售合同》，約定乙方自愿購買甲方出售的系爭房屋，建筑面積50.08平方米，房屋全部售價人民幣(以下幣種均為人民幣)10，917元，乙方應交付房屋首期維修基金901元，合同印花稅、房地產權證印花稅、房地產權證工本費、房屋登記勘丈費及地籍圖費合計100元，乙方應于2002年4月30日前將9，744元交付至中國建設銀行上海分行普陀支行等等。2002年7月3日，潘小濤被核準登記為系爭房屋產權人。

簽訂《上海市公有住房出售合同》期間，系爭房屋內共有5人戶籍，分別為潘小濤、倪巧珍、潘志豪、倪利根、姜紅梅。倪利根、姜紅梅戶籍于2002年5月20日遷往曹楊二村XXX號XXX室房屋(以下簡稱曹楊二村房屋)，倪巧珍戶籍于2005年5月27日遷往上海市曹楊四村XXX號XXX室房屋。

潘小濤與倪巧珍于2002年11月21日訂立的《自愿離婚協議書》載明，男方潘小濤與女方倪巧珍現因長期感情、性格不和自愿離婚，經雙方商定，對有關事項達成以下協議：一、子女撫養：兒子潘志豪，出生年月1993年11月10日，由男方撫養，女方不承擔生活費至兒子獨立生活；二、共同財產分割(其中明確寫明有無債務關系)：無債務關系，女方得一套音響…棉被一套，男方得住房及除以上的家庭一切實物，住房地址曹楊二村XXX號XXX室；三、分居住房落實：住房歸男方所有，女方自行解決住房問題；四、其他協議事項及需要說明的情況：女方可每月看孩子四次。

一審審理中，潘小濤于2020年4月3日、2020年4月24日的庭審中辯稱，不同意倪巧珍的訴訟請求。倪巧珍對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房是知情的，也積極辦理購房手續，系爭房屋是上海市普陀區中心醫院在1964年建造，雖然購房合同是和西部公司、曹楊公司訂立，但最終支付的房款是給普陀區中心醫院的，倪巧珍是普陀區中心醫院財務科的經辦人，對購房應當知情，以潘小濤名義購房是為了不使用倪巧珍的公積金，潘小濤的公積金提取申請書填寫日期與訂立購房合同的日期相隔僅兩天，也是倪巧

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珍填寫的，倪巧珍與潘小濤的離婚協議書上關于夫妻共同財產一欄明確約定系爭房屋歸潘小濤，因為孩子由潘小濤撫養，倪巧珍無需支付撫養費，購房至今已有十八年，超過了訴訟時效。《職工家庭購買公有住房協議書》上的倪巧珍父母的簽名無論是否為本人所簽，均不影響合同效力，倪巧珍的父親的工齡證明恰恰說明倪巧珍的父母對于購房是知情的，其父母在長達十八年的時間均未提出異議。

一審審理中，潘小濤于2020年4月3日的庭審中提交了如下兩份證據以證明倪巧珍知曉提取潘小濤公積金用于購買系爭房屋：1．填寫日期為2002年4月22日的上海市公積金提取申請書，填寫內容包括姓名、身份證號、本人賬號、申請提取金額等，潘小濤表示該申請書上所有手寫內容均是倪巧珍填寫。2．中國建設銀行上海市普陀支行公積金支款憑證，內容為員工潘小濤、提取本金9，744元，提取原因購原公房，蘭溪路164號普陀區中心醫院財務部門收。倪巧珍對上述兩份證據表示，上海市公積金提取申請書確實是其填寫，但該申請書并未提交給相關部門，中國建設銀行上海市普陀支行公積金支款憑證是寄給收款單位的，無法證明倪巧珍收到了該公積金支款憑證。

一審審理中，倪巧珍確認《職工家庭購買公有住房協議書》上“倪巧珍”三個字是其本人所簽，但表示應該是2000年或者2001年所簽，具體時間不記得了，系爭房屋購買為產權房時雖然使用了倪利根的工齡，但工齡證明的時間是2000年，因此即使倪利根夫妻對購房一事知情也是在2000年，但實際購房時間是2002年，此時倪巧珍與潘小濤夫妻關系不好，倪利根夫妻不會同意由潘小濤作為產權人購買系爭房屋的。

一審法院認為 一審法院認為，公民的合法權益受法律保護。根據相關法律及政策的規定，公有住房辦理產權購置手續時，理應征得全部同住成年人的同意，未獲同意的，則損害了他人的利益，應為無效。然而，與公房購置利益相關的承租人、同住人之間往往為關系密切的親屬，使得此類買賣與一般房屋交易有顯著的區別，如有證據表明相關權利人對公房購置后房屋發生產權變動而不持異議的，可視為其對公房出售合同效

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力的認可。因此，基于家庭內部成員之間因購買公有住房產權所導致的爭議，不同于一般市場上的買賣交易，應從生活常理、日常經驗角度出發，綜合判斷各方當事人的真實意思。本案爭議焦點有二：第一，倪巧珍對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房是否明知；第二，倪利根、姜紅梅對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房是否明知。

對爭議焦點一，首先，倪巧珍確認2002年4月5日的《職工家庭購買公有住房協議書》上“倪巧珍”為其本人所簽，表明其對于以潘小濤名義將系爭房屋購買為產權房系知情且同意，倪巧珍稱該簽名系其在2000年、2001年所簽，2002年因夫妻關系惡化其是不同意潘小濤將系爭房屋購買為產權房的，該主張缺乏依據，一審法院不予采信，即便如其所述2002年時購房的意思表示發生變化，在夫妻關系惡化并且家庭曾經有過購房打算的情況下，倪巧珍更應向物業公司申明將此前所簽的《職工家庭購買公有住房協議書》作廢，并有理由進一步關注涉及其重大利益的系爭房屋的購買情況；其次，倪巧珍與潘小濤在《離婚協議書》共同財產分割一欄明確約定了系爭房屋歸男方，亦可證明倪巧珍對于系爭房屋已經購買為產權房是知曉的，若系爭房屋在離婚時仍為公有居住房屋，承租人及同住人并不享有產權，無權將系爭房屋作為夫妻共同財產進行分割；第三，日期為2002年4月22日的《上海市公積金提取申請書》雖然未提交給相關部門，但倪巧珍確認該申請書內容系其填寫，提取金額與最終購買系爭房屋時使用的公積金金額基本一致，填寫時間與簽訂《上海市公有住房出售合同》非常接近，倪巧珍、潘小濤同為普陀區中心醫院的員工，倪巧珍更是在財務部門工作，相關的公積金支款憑證系寄往普陀區中心醫院財務部門，作為財務部門員工的倪巧珍稱對公積金支取不知情，顯然不符常理。故一審法院認為倪巧珍知道或應當知道系爭房屋購買為產權房并登記在潘小濤一人名下。

關于爭議焦點二，首先，在倪巧珍對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房為明知的情況下，作為倪巧珍父母的倪利根、姜紅梅對于購房一事理應知情，倪利根亦表示系爭

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房屋購買為產權房是倪巧珍與倪利根、姜紅梅商量過的；其次，根據《購買公有住房職工連續工齡證明》顯示，倪利根的工作單位已提供工齡證明用于購買系爭房屋產權，倪利根第一次來院談話時表示不知道買房使用了其工齡，可能是女兒女婿操作的，第二次庭審時又表示對此知情，前后陳述矛盾，而姜紅梅的另一位繼承人倪貴鳳則表示曾經聽母親提及過使用工齡購買系爭房屋一事，即使如倪利根所述2000年其單位出具工齡證明后未實際辦理購買產權事宜，2002年其對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房不知情，但倪利根不可能在提供了用于購買系爭房屋產權的工齡證明后的十多年內對系爭房屋購買產權事宜不聞不問，此舉有違一般民眾應具備的普遍常識與認知；再者，即便《職工家庭購買公有住房協議書》上簽名并非倪利根、姜紅梅本人所簽，但二人在購房后的十多年間從未提出異議，可視為其對于合同效力的追認。故一審法院認為系爭房屋購買為產權房并登記在潘小濤一人名下，倪利根、姜紅梅應當是明知的。綜上，一審法院對倪巧珍的訴訟請求不予支持。

據此，一審法院作出判決：對倪巧珍要求確認潘小濤與上海西部企業(集團)有限公司、上海曹楊物業有限公司訂立的《上海市公有住房出售合同》無效并將上海市曹楊二村XXX號XXX室房屋恢復為潘小濤承租的公有居住房屋的訴訟請求，不予支持。

本院查明 本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為 本院認為，本案的爭議焦點在于倪巧珍、倪利根、姜紅梅對于潘小濤于2002年將系爭房屋購買為產權房一節是否知道或應當知道。首先，根據已查明的倪巧珍本人確曾在《職工家庭購買公有住房協議書》上簽名、確曾填寫《上海市公積金提取申請書》等事實，一審法院認定倪巧珍對于潘小濤將系爭房屋購買為產權房一事為知道或應當知道，并無不當，具體理由一審法院已闡明，本院不再贅述。現倪巧珍主張其實際簽署《職工家庭購買公有住房協議書》的時間是2000年或2001年，其于2002年時不會同意潘小濤將系爭房屋購買為產權房，以及其填寫《上海市公積金提取申請書》后并未

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向相關部門提交等意見，缺乏相應依據，本院難以采納。其次，基于購買系爭房屋實際使用了倪利根的工齡證明的事實，以及倪利根、倪貴鳳在一審中的陳述，一審法院認為倪利根、姜紅梅對潘小濤將系爭房屋購買為產權房應當明知，亦無不當。

綜上所述，倪巧珍的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

裁判結果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由倪巧珍負擔。

本判決為終審判決。

落款

審 判 長 余 藝

審 判 員 姚 躍

審 判 員 徐 江

二〇二一年四月二十三日

法官助理 陳雅葳

書 記 員 陳 晨

附法律依據附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……

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