第二居所的概念與范疇辨析-2019年文檔

2024年1月8日發(作者：現當代詩歌)

第二居所的概念與范疇辨析

當前，第二居所的快速增長使其成為一種普遍存在的社會現象，以度假、養老、休閑等為目的的第二居所旅游或移民迅速發展。然而，目前國內對第二居所領域較為薄弱的研究與其迅猛發展的態勢格格不入，究其原因，第二居所概念認識的模糊性與差異性是其根源所在。鑒于此，筆者對國內外第二居所的概念和定義進行梳理和概括，嘗試提出第二居所的概念及內涵特征，以期有助于第二居所的深入研究。

一、第二居所概念研究綜述

（一）國外第二居所概念研究綜述

即使在對第二居所研究興起較早的西方學界內，對第二居所的界定都是復雜而困難的。在西方對第二居所的界定中，比較常見的觀點是“家庭偶爾使用的，在其他地方的住宅” [1]。此定義強調兩個方面，其一，強調自用性和居所的居住功能，而非投資性居所；其二，強調第二居所的異地性，即與主要住宅不在同一區位。以上兩個方面具有很大的相通性，從實際使用需求的角度看，同一地點的多處住宅一般并不具有太多的使用價值，因此，同一地點的住宅往往也是非日常使用的投資性住宅。雖然表面看投資性住宅對住房市場供求平衡產生了較大影響，但是這部分住宅往往通過出租或者出售的方式重新流入市場，因此，對市場的影響并不一定很大。相反，以休閑、度假、養老等功能為主的功

能性第二居所由于截留了原本為本地居民配置的住房，成為打破一地住房市場供求平衡的不可忽視的力量。此外，西方學者中還有Clout， Marsden， Goodall等均從不同視角強調了第二居所概念認識的重點，初步搭建了第二居所概念內涵的系統認識。Clout認為只有滿足“最短居住時間”和“擁有第二套住房的證據”的住宅才是“第二居所”，并認為第二居所多出現于較大城鎮，為商務人士、旅游者及代理人所有[2]。Marsden則認為第二居所是休閑消費的一個部分，是不可移動的未提供服務的補充住宿設施[3]。Goodall對第二居所的界定就更為寬泛，將第二居所定義為“擁有產權或通過長期租約租賃的一處財產，作為平常異地居住的家庭或個人臨時性度假生活的居所”[4]。學者Richard Barnett 用“the cond and holiday hou（第二及度假居所）”來指代第二居所，明確指出了第二居所的休閑度假性質[5]。

（二）國內對第二居所概念的研究

國內對第二居所的研究始于2000年之后，對第二居所的概念界定也有以下幾種較有代表性的觀點。早在2000年，馮健等學者對第二住宅的發展進行初步思考，雖未明確給出第二住宅的概念，卻指出在中國特殊的城市發展背景和城鄉二元結構的影響下，第二住宅大致包括鄉村指向型和城市指向型。鄉村指向型是城市人在環境質量相對較高的城鄉接合部或風景優美的鄉村地段置辦第二房產；城市指向型是農村人由于向往城市的生活與就

業，農村人口大量遷往城市而在城市置辦第二房產[6]。楊繼瑞教授認為第二居所是“一種特殊的住宅消費現象，是一個家庭在某一地點除了擁有作為第一住宅的一套房屋之外，還在另一地點擁有另外一套住宅，如果住宅所有者擁有的另一套住宅不主要用于自己消費，而是用于出租獲利則屬住宅投資行為[7]。此觀點充分強調了第二居所與第一住宅不同的地理區位和該居所的“第二性”，此“第二性”雖并非一定是數字次序的“第二”，可能是“第三或第四”，但它絕不等同于日常居住的“第一”居所。因此，該居所的“第二性”決定了其價值維度，或享受或增值，但楊繼瑞教授并沒有對第二居所的休閑、度假、養老、投資等多重功能進行區分。徐文雄、保繼剛教授研究認為，第二居所是“擁有產權或通過長期租約租賃的一處財產，作為平常住在他處的家庭或個人臨時性度假生活的居所，具有配套休閑化、生活度假化、環境郊野化、市場多元化、需求提升化等特征”[8]。可見，保繼剛教授關注的是第二居所為其所有者提供的臨時性（可理解為一段時間內）的休閑度假功能，將用于投資增值功能的房產明確劃出第二居所的范疇。學者全德、馮長春對第二居所幾方面的特性描述也有助于對第二居所概念的界定，提出按居住頻率分類，住宅可分為第一居所和第二居所，顯然，第一居所是業主家庭日常居住的居所，第二居所則是消費者用于異地休閑度假而使用頻率較低的居所；第二居所要求在三個小時的車程范圍內，最好是90分鐘以內，但最短距離也要在80公里以上，以便

形成適當的環境轉換帶[9]。

綜觀目前國內外已有研究，在第二居所概念認識方面，表現出各有側重、標準不一、界定模糊等問題，加大了第二居所調查統計資料收集的難度，進而為第二居所的進一步研究蒙上陰影，亟待統一和明確第二居所的概念定義。

二、第二居所概念的界定及辨析

（一）第二居所概念的界定

已有的對第二居所概念認識的研究中不同程度地涉及了第二居所概念內涵的各組成要素，內涵要素覆蓋范圍的不一致是第二居所概念范疇不統一的根本原因。因此，要明確第二居所的概念范疇，就需厘清各內涵要素間的關系及其對界定第二居所的重要程度，可從廣義和狹義兩個層面圈定第二居所的概念范疇。就廣義而言，第二居所即第二住宅，業主通過購買或長期租賃的方式在不同于其常住地的區位內獲得區別于其日常居住房產的另一房產的所有權或使用權的房產形式，即二次或多次置業。狹義層面上，第二居所是指業主在常住地之外且休閑度假環境較好的區位內擁有產權或長期租賃的一處房產，主要滿足業主臨時性度假生活所需。很明顯，廣義的第二居所涵蓋了所有的二次或多次置業的房產，強調其二次性和異地性；狹義的第二居所更關注其休閑度假功能。 （二）第二居所與相關概念的辨析

為更好梳理和展現第二居所的內涵，將第二居所與兩個易混淆的概念進行比較和辨析。

1.第二居所與旅游房地產

旅游房地產本就是一個內涵相當豐富的概念。國內學者王潔、黃華對旅游房地產進行了多方面的辨析，認為廣義范疇的旅游房地產是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施[10]。可見，第二居所與旅游房地產均為新興的物業形態，二者在概念范疇方面具有一定的交叉性。首先，旅游房地產概念契合了第二居所休閑度假的主要功能維度，但旅游房地產中以賓館、酒店產品（產權酒店除外）為主的直接銷售給旅游者的住宿產品顯然不是第二居所的范疇，因為消費者獲得的僅是住宅設施短暫轉移的使用權，既沒有所有權，也未形成長期的使用租賃關系。同樣，以二次或多次置業為重點的廣義的第二居所范疇內，不具備良好的休閑度假環境和氛圍，或以投資為主要目的的住宅產品都不是旅游房地產的范疇。因此，二者廣義的范疇內均有不滿足對方內涵要素的具體形態，即均存在無法重合的部分，但二者間有大部交叉重合的內容，此重合部分的旅游房地產項目也是第二居所項目。從狹義的視角來比較，第二居所與旅游房地產的內涵范疇上具有高度的一致性，分時度假型、產權酒店型或常規購房置業型的住宅房地產是狹義的旅游房地產的具體范疇[10]，其中，常規購房置業型住宅地產是指開發商以旅游度假為賣點，業主更多關注居所業態的休閑度假功能，多位于風景優美、環境較好的度假區或城市周邊，通過常規購置形式進行銷售的住宅物業。這三種住宅產品形態都符合第

二居所的內涵條件，是旅游者擁有的第二居所性質的住宅設施。同樣，狹義的第二居所具有的依托良好游憩環境而主要滿足業主臨時性休閑度假需求的內涵標準也是界定旅游房地產概念范疇的主要依據，因此，二者狹義的定義視角雖各有不同，但究其具體的住宅內容則較吻合，即狹義的第二居所也可以是狹義的旅游房地產。

2.第二居所與景觀房產

狹義的第二居所注重居所周圍優美的環境和休閑度假的氛圍，這與景觀房產中注重住宅環境的品質建設不謀而合，景觀成為聯系第二居所與景觀房產的重要媒介物。景觀房產對自然環境及周邊景觀的嚴格要求將其推向第二居所，因為良好的自然環境及優美的景觀呈現是第二居所實現其休閑度假功能的必備條件之一。那么，凡景觀房產是否就是第二居所呢？

景觀房產是房地產業由注重房子發展到注重住宅環境的產物，是一種細分的住宅形式，更多滿足人們置業居住的需求。巨鵬對景觀房產的進一步研究指出，景觀房產可分為“景觀設計房產”和“旅游景觀房產”[11]。二者與第二居所呈現出不同的聯系，其中，旅游景觀房產完全包含在第二居所范疇內，成為第二居所的重要組成部分。因為此類景觀房產要求靠近自然環境怡人的城市郊區和周到而高品位的社區服務，完全符合第二居所“環境郊野化、配套休閑化”的內涵要求。另外，景觀設計房產與第二居所呈不確定的重合關系，即部分景觀設計房產可能是第二居

所，也可能不是，這取決于業主是將其作為日常置業居住的“第一居所”，還是作為自己和家人偶爾度假休閑的“第二居所”。因為該類景觀房產選址不限，只強調開發商是將景觀作為樓盤的主要賣點，其可在城市內部或城市邊緣區，也可在旅游景區或城郊。

此外，狹義的第二居所是否完全包含于景觀房產的范疇內呢？第二居所要滿足業主臨時性度假生活所需客觀上對居所周邊的環境、資源及相應生成的景觀、整體的氛圍都有明確的要求，因此，能達到第二居所對住宅周邊環境要求的房產一定符合景觀房產改造、提升住宅環境的本質需要，即第二居所包含于景觀房產范疇內。

三、第二居所的內涵特征

首先，認識第二居所，必須強調其二次置業或多次置業性。第二居所強調的是區別于第一套房或第一住宅的另一次置業，業主可通過購買或長期租賃而獲得這一房產的所有權或使用權。此二次置業性是第二居所的根本特性，缺之，任何一種住宅產品、任何一種住宅形式都與第二居所毫不相干，無論業主購置此物業的目的何在，是居住、投資、度假甚或閑置。“二次置業”性在第二居所界定中具有一票否決的重要地位。

其次，第二居所多兼顧區位與環境優勢。區位條件方面，第二居所往往具有交通便利、距離區域城鎮中心地不遠，可充分享用中心城鎮的公共設施和服務等優勢；環境方面，第二居所首顧

休閑度假的功能必然要求其所在地須為生態良好、環境優美、適合度假之場所，一般來說，第二居所不可能位于鬧市區或環境嘈雜之處，多位于旅游風景區或環境良好的城郊接合部。需指出的是，城市景觀房產的部分物業也有可能成為第二居所。

第三，第二居所的休閑度假功能明顯。區別第一居所和第二居所，除置業序位和次數明顯不同外，二者的功能是主要區別依據之一。第一居所是滿足業主日常生活起居之需，第二居所則是滿足業主休閑度假所需。第二居所業主休閑度假常表現為單日短途旅行、周末和短期假日、較長假期（諸如寒暑假旅行）、季節性移居等不同使用模式，因此，部分第二居所成為個人轉向永久移民的過渡。

第四，第二居所的利用頻率相對較低。傳統的第二居所主要用于業主周末或短期假日休閑度假，與第一居所相比，其使用頻率較低。此外，第二居所多位于城市郊區，甚至跨區域購買，相對于業主常住地較遠的距離也是導致其較低使用頻率的客觀存在。第二居所住房利用率低也是目的地城市淡季經濟衰退、有效性明顯不足的重要誘因。但必須看到，隨著第二居所業主使用模式的不斷變化，第二居所潛在的永久性移居的過渡特性將改變其利用率。

最后，第二居所消費地域限制性小。隨著帶薪假日的制度化和完善、交通系統的快速和便捷、人口老齡化及退休遷居的頻繁化，在城市郊區型、城市內度假地第二居所一定規模發展的基礎

上，跨省市、跨區域、甚至跨國購買第二居所的潛力也不斷擴大。以度假、養老、投資為目的的異地二次置業需求非常旺盛。以海南省第二居所為例，三亞第二居所的購買人群不僅包括國內大部分省市地區，還包括來自俄羅斯的業主群。