精品xx酒店及酒店公寓市場概況

xx酒店及酒店公寓市場概況

一、xx酒店發(fā)展現(xiàn)狀

在“1+8”的大xx圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市發(fā)展背景中，xx

市經(jīng)濟(jì)更加開放，開始走向國際化、專業(yè)化，商務(wù)活動(dòng)日益頻繁、各級(jí)別種類展

會(huì)舉辦活躍。由此，xx酒店業(yè)也開始步入一個(gè)迅速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期。針對(duì)不同的消

費(fèi)者，酒店開始進(jìn)入產(chǎn)品細(xì)分化階段，酒店管理更專業(yè)化。

目前，旅游飯店逐步走向國際化、特色化，全市星級(jí)酒店達(dá)140余家，其中6

家五星級(jí)、13家四星級(jí)、64家三星級(jí)。而2005年在建與擬建的四星級(jí)及以上的酒

店就有8家（部分在建酒店基本情況如下表）。

部分在建酒店基本情況

項(xiàng)目名稱 星級(jí) 項(xiàng)目位置 樓層 總建筑面發(fā)展商

錦江國際集團(tuán)五 江漢區(qū)建設(shè)大道31 44351.55 上海錦江國際酒店發(fā)展股份有

酒店 707號(hào)建銀大廈 限公司(與錦江國際(集團(tuán))有限

A區(qū) 公司共同投資

江漢區(qū)建設(shè)大道 xx市亢龍?zhí)泳栖幱邢薰?/span> xx市亢龍?zhí)?/span>五 —— ——

漢口沿江大道 —— 明珠豪生 擬報(bào)—— ——

沿江大道182號(hào) 鄭州鐵路局xx分局 xx明珠酒店 四 46 58105.06

漢口范湖 首都機(jī)場集團(tuán) —— 五星 —— ——

航空路長江大酒香港新世界集團(tuán) 新世界酒店 白金—— ——

店對(duì)面 五星

武昌水果湖 —— —— 四星 —— ——

武昌徐東 湖北省電力公司 萬麗大酒店 擬建22 32000

積

花園酒店

五星

五星

此外，xx不少大規(guī)模的綜合項(xiàng)目，如世貿(mào)濱江的“錦繡長江”、瑞安永清項(xiàng)

目、xx體育中心、xxCBD等均設(shè)計(jì)有高星級(jí)酒店配套。

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從目前xx市酒店現(xiàn)狀看，xx酒店有以下特點(diǎn)：

? 酒店xx三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。三星級(jí)及以上酒店中，漢口有46家、武

昌有30余家，而漢陽僅幾家。而xx市的五星級(jí)酒店分布在漢口相對(duì)集中

的地段，四星級(jí)酒店也是最多的。武昌的授牌五星級(jí)僅五月花及東湖大

廈，均高于漢陽。酒店的數(shù)量也正反映了三鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

? 酒店服務(wù)逐漸走高。依托于高端經(jīng)濟(jì)流，駐豪華酒店作商務(wù)接待是身份

與實(shí)力的象征，也是有實(shí)力的企業(yè)對(duì)員工的一種高檔次的待遇。而如香

格里拉、雅高、萬豪、圣達(dá)特、最佳西方等一批全球著名跨國酒店集團(tuán)

入駐，不僅在硬件設(shè)施服務(wù)上提高了檔次，在服務(wù)水平上走向更專業(yè)化

方向。

? 商務(wù)行政型酒店為主。xx高檔商務(wù)飯店、度假型飯店、文化休閑型飯店

等特色飯店不斷涌現(xiàn)，大致可以看出以商務(wù)目的酒店的比例是最高的。

高檔的商務(wù)區(qū)，金融環(huán)境發(fā)達(dá)，吸引了不少國際性的大企業(yè)駐扎于此。

這些大企業(yè)的商務(wù)關(guān)系往來頻繁，給附近的酒店帶來了大量的商機(jī)。

? 功能增強(qiáng)，朝多元化方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，酒店的社會(huì)功能也在

不斷的演變。從最初的簡單歇腳居住的地方變成了集旅游、商務(wù)、會(huì)展

于一體的“多功能廳”，并朝多元化的方向發(fā)展。如香格里拉大飯店里就

有像IBM、微軟、鳳凰衛(wèi)視等跨國公司入駐其間辦公。

? 經(jīng)濟(jì)型酒店開始逐鹿xx。華中重鎮(zhèn)，九省通衢。2005年1月8日，美

國“速8”在華中地區(qū)的第一家連鎖加盟店———xx揚(yáng)子江速8酒店開

業(yè)，引來國外、國內(nèi)眾多著名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌搶灘xx。如今速8有水果

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湖店、吉慶街店投入使用，莫泰168武珞路店已開業(yè)。而速8青山店年

底納客，法國“宜必思”、“錦江之星”、“如家快捷”也相繼進(jìn)入xx。

? 市場參與者變寬。經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展前景，也讓xx的一些餐飲巨頭“怦

然心動(dòng)”。除連鎖加盟外，經(jīng)濟(jì)型酒店讓xx本土一些餐飲業(yè)延伸到酒

店，如“艷陽天”以1480萬元的高價(jià)競得位于漢口前進(jìn)一路的襄陽飯

店，打造經(jīng)濟(jì)型酒店“艷陽之星”；武昌楚灶王酒店開辦的一家經(jīng)濟(jì)型

酒店也悄然開張。

? 酒店環(huán)境開始營造家庭特色。酒店環(huán)境除在大堂、過道等公共部位營造

尊貴、舒適、寬敞的氛圍外，公共空間開始向休閑化、自然化的情景模

擬環(huán)境改變，如營業(yè)近半年的最佳西方禧邦可大酒店外設(shè)兩部觀光及扶

手電梯，內(nèi)部種植高大樹木、做瀑布。此外，客房布局開始走向家庭化

特色，有獨(dú)立的廚房、吧臺(tái)設(shè)計(jì)，配備冰箱、電磁爐等家庭設(shè)施，并有

鞋柜、書房等空間。同時(shí)，酒店式公寓也浮出水面。房間的裝修努力營

造家的氛圍，家具簡單實(shí)用；衛(wèi)浴設(shè)備要求高品質(zhì)，符合潮流；房間設(shè)

施配置從細(xì)節(jié)入手，方便顧客。

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二、xx酒店市場分析

1、 酒店分布

酒店集中在各市級(jí)、副市級(jí)商業(yè)中心，位于火車站、長途客運(yùn)站、市區(qū)政府

機(jī)構(gòu)集中地。武昌酒店比較集中司門口、付家坡——火車站、洪山廣場、東湖沿

線。（典型酒店及酒店公寓如下圖）

2、 酒店規(guī)模

酒店規(guī)模不一，五星級(jí)酒店中規(guī)模以300間左右為主，規(guī)模比較大的為香格

里拉大飯店。武昌酒店的規(guī)模中等，一般為100-200間客房，酒店規(guī)模如下圖。

東方大酒店

最佳西方禧

兆瑞國際

邦可大酒店

香格里拉大飯店

新華諾富特大飯瑞雅大酒店

陽光·新天地

圣淘沙大廈

港澳中心商務(wù)酒店

華美達(dá)天祿酒店

江漢飯店

武漢亞洲大萬信·摩登會(huì)

洪山賓館

晴川假日酒

湖北麗江飯

白玫瑰大酒

最佳西方五

月花大酒店

湖賓大酒店

揚(yáng)子江速8

（水果湖店）

海怡錦江大

湖北飯店

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武昌酒店規(guī)模

16%

32%

22%

8%

22%

100間以下100-150間150-200間200-250間250間以上

3、 價(jià)格水平

星級(jí)酒店協(xié)議價(jià)一般為門市價(jià)的4-6折。長包房三星級(jí)為6000-8000元/

月，四星級(jí)一般為8000-10000元/月，五星級(jí)為15000-30000元/月，為協(xié)

議價(jià)的7折左右。五星級(jí)客房協(xié)議價(jià)格一般為600-900元/天。

4、 經(jīng)營狀況

xx酒店需求量大。全市星級(jí)酒店客房約為15000間左右，而2004年接待

海外旅游者31.45萬人，接待旅游者總數(shù)263.85萬人。全市的年均客房出租

率達(dá)70%左右；其中三星級(jí)酒店出租率普遍高，平均可達(dá)70%，在3-5月、9-12

月的旅游與商務(wù)旺季可達(dá)80%-90%。而五星級(jí)酒店的出租率約為70%左右。

而四星級(jí)及五星級(jí)酒店中有相當(dāng)部分經(jīng)營來自會(huì)議室、多功能廳的消費(fèi)使用。

如香格里拉大飯店6大多功能廳成為房地產(chǎn)產(chǎn)品推介會(huì)、產(chǎn)品展示的經(jīng)常惠顧之

地，而東方大酒店五樓中庭皇家花園、咖啡廳是舉行大型新聞發(fā)布會(huì)、雞尾酒會(huì)

及演唱會(huì)等社交活動(dòng)之所。

5、 客戶群體

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酒店客戶較為固定，主要分為兩大類。一類為軍區(qū)、政府籌辦，依托政府、

機(jī)構(gòu)經(jīng)營的酒店，如湖北飯店、洪山賓館、中南花園、新大地等酒店，主要以會(huì)

議客人為主。另一類為以市場為依托的酒店，如五月花酒店大酒店，為高端商務(wù)、

休閑、度假型酒店；白玫瑰酒店為典型四星商務(wù)酒店，商務(wù)渡假客戶為主。海怡

錦江大酒店是電信商務(wù)會(huì)議中心，客房數(shù)量較少，而商務(wù)回頭客較多。

從固定客戶群體看，五星級(jí)酒店的客群比較綜合，有固定的外資企業(yè)和境外

旅游團(tuán)隊(duì)客戶，此外為高規(guī)格會(huì)議客戶，一般居住為3-4天。而五星級(jí)長包客

戶一般為有境外背景的企業(yè)和xx大型企業(yè)。如香格里拉大飯店長包客戶中有相

當(dāng)為歐美日的汽車及配件企業(yè)，有武鋼、神龍等大型企業(yè)。

6、 配套服務(wù)

酒店物業(yè)一般昭示性良好。區(qū)域酒店物業(yè)外觀良好，酒店入口寬敞、大堂高

大亮麗。

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三、xx酒店公寓市場分析

小戶型面積開始向小房型過渡時(shí)，其消化周期延長，投資比例下降、自用比

例上升。2004年漢飛青年城、鵬程國際分別以開盤2個(gè)月內(nèi)銷售完畢，而2004

年末至今小戶型項(xiàng)目銷售周期延長。

而在經(jīng)濟(jì)活躍時(shí)期，一些市場空隙被發(fā)現(xiàn)。一些小戶型公寓賦予了酒店式公

寓的概念，但事實(shí)上大都沒有達(dá)到酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)，只是引用概念進(jìn)行炒作。

而在xx酒店式公寓由公寓與其他酒店業(yè)、旅游業(yè)的結(jié)合，具有特有的魅力受到

投資者的追捧和青睞。

1、在售/經(jīng)營典型物業(yè)供應(yīng)特征

項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 區(qū)域特點(diǎn)

兆瑞·國際 商務(wù)酒店公寓（投資型） 毗鄰香格里拉五星級(jí)酒店；位于xx金融核

寶豐時(shí)代 商務(wù)公寓（商務(wù)為主） 橋口核心

陽光·新天地 復(fù)合型公寓（4-17層酒店公處于xx市的金融中心和商務(wù)中心

圣淘沙大廈 （A座）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 處于xx市的金融中心和商務(wù)中心

寓）

心區(qū)，周邊市府文化傳播機(jī)構(gòu)云集。

項(xiàng)目名稱 套數(shù) 建筑面積 開盤時(shí)間 租售價(jià)格 銷售情況 包租服務(wù)

—— 2005.36500（后來訪少 6年內(nèi)固定年投資回兆瑞·國際 320

積累 期不交物報(bào)率為8%，按月支

業(yè)管理費(fèi)） 付；12天免租入住；

6年后可續(xù)簽，亦可由

開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行價(jià)買回

物業(yè)

6年內(nèi)固定年投資回陽光·新天286 37732 2004.12 5500 清盤

報(bào)率為7.5%，按月支地 周邊一般

付；36天免租入住；寫字樓

在6年內(nèi)違約金為35-40

1.5萬元

8年內(nèi)固定年投資回圣淘沙大384 —— 2004上 早6000 項(xiàng)目前期

報(bào)率為8%，按月支廈 現(xiàn)在7000 銷售較

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好，后期付；在8年內(nèi)違約金

因單價(jià)原為1萬元

因消化放

緩；尾盤

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項(xiàng)目名稱 配套 面積 經(jīng)營管理

兆瑞·國際 精裝修、配備全套酒店家34-78 聘請兆瑞酒店管理公

具、家電 司，進(jìn)行統(tǒng)一的酒店

房間廚衛(wèi)設(shè)計(jì) 銷售與營運(yùn)管理

星級(jí)酒店服務(wù)

四星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 聘請xx新宜天地酒陽光·新天地 38-73（主力46）

店管理公司，進(jìn)行統(tǒng)

一的酒店銷售與營運(yùn)

管理

聘請廣州花園酒店管圣淘沙大廈 部分商務(wù)功能，送空調(diào)、冰50-60為主

理公司，進(jìn)行統(tǒng)一的箱等家電及家具如餐桌、床

酒店銷售與營運(yùn)管理 組、沙發(fā)等

商務(wù)中心

會(huì)議室、茶座

說明：數(shù)據(jù)采集于11月

綜合而言，純正的酒店式單身公寓一般具有如下特點(diǎn)：

?

位置——位于城市商業(yè)，商務(wù)中心，毗鄰五星級(jí)酒店，緊鄰城市主要交通線，

交通便利而暢通。

?

戶型與功能——戶型設(shè)計(jì)上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和

良好的居住功能，同時(shí)配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟(jì)但大于酒店

客房的面積，裝修標(biāo)準(zhǔn)與同類酒店相當(dāng)。

?

提供高水準(zhǔn)服務(wù)——與普通公寓相比，酒店式公寓能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶?/span>

業(yè)服務(wù)，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。

?

管理經(jīng)營——開發(fā)商委托酒店管理公司在樓盤入住后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。一

般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免費(fèi)居住12天—36天/年的權(quán)利。

?

規(guī)模——規(guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右。

租金水平——項(xiàng)目以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓

高，但略低于同檔酒店價(jià)格。

?

?

后期保障薄弱。

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?

大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格。酒店式公寓一般銷售價(jià)格為5800-6500元

/㎡，高于同期小戶型公寓1000-1500元/㎡之間。

2、出租市場需求

酒店公寓經(jīng)營在xx尚處于起步試營業(yè)階段，市場需要一定的培育期，市場

需求一般兼顧居住、辦公綜合需求。目前市場中，進(jìn)入經(jīng)營階段的酒店式公寓有

港澳中心與圣淘沙酒店大廈。其中港澳中心租金價(jià)格為388-758元/天，長包

房為公寓，酒店規(guī)模較小，客房出租情況良好。而圣淘沙酒店8月試營業(yè)、11

月9日開業(yè)，目前已有醫(yī)藥、健身器械一些長包客戶，處于探索市場階段。

（兩個(gè)酒店公寓基本情況見附件）

3、置業(yè)投資需求

調(diào)查顯示，酒店公寓均提供回報(bào)率7-8％的售后包租服務(wù)。固定的回報(bào)率、

專業(yè)的經(jīng)營，讓一批二三次置業(yè)者聚焦酒店公寓。這部分投資者有部分為溫浙等

外地投資客。

酒店公寓作為一種新的物業(yè)形態(tài)，借用專業(yè)的酒店管理及其資源，保障投資

者收益，成為近年小戶型的一種發(fā)展趨勢。但由于其投資性、高單價(jià)的產(chǎn)品特性，

使得其對(duì)客戶群體的要求較高，市場供應(yīng)受到消費(fèi)者、地段資源的影響大。

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四、結(jié)論

酒店迅速擴(kuò)張發(fā)展，向低中兩端發(fā)展

?

?

?

酒店對(duì)區(qū)位依賴性強(qiáng)，需要良好的商務(wù)、商業(yè)及便利交通支撐；

酒店集中于城市內(nèi)環(huán)線內(nèi)，核心外圍存在市場空缺；

武昌高星級(jí)酒店缺少，光谷區(qū)域酒店物業(yè)少、市場需求強(qiáng)、酒店物業(yè)競爭

小；

?

?

?

?

?

高星級(jí)酒店功能增強(qiáng)，朝多元化方向發(fā)展；

經(jīng)濟(jì)型酒店開始逐鹿xx；

市場參與者變寬；

酒店環(huán)境開始營造家庭特色；

高星級(jí)酒店突破區(qū)域范圍，客戶以高規(guī)格會(huì)議型客戶及國際企業(yè)、xx大型

企業(yè)為主。

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附表：營業(yè)中的酒店公寓

1）港澳中心商務(wù)酒店

酒店名稱： 港澳中心商務(wù)酒店

規(guī)模： 五星公寓式酒店，房間數(shù)150多間

價(jià)格及折扣： 標(biāo)準(zhǔn)間999

套房1999—3999

兩房兩廳 3699

以上價(jià)格基礎(chǔ)上一般四到五折，貴賓卡2—3折。

散客價(jià) 〉協(xié)議價(jià)/長包價(jià)〉貴賓價(jià)

協(xié)議價(jià)：對(duì)一些經(jīng)常需要住酒店的企業(yè)單位個(gè)人給予一定折扣。

貴賓價(jià)：許交一定費(fèi)用1880辦理貴賓卡，持卡消費(fèi)可享受更低折扣，

并能有一定的升級(jí)優(yōu)惠。

入住率及經(jīng)營淡季50以上%，平均70%—80%，經(jīng)營狀況較好。

狀況 贏利：根據(jù)不同酒店的情況，及餐飲部，住房部等各部門綜合收益來衡

量。一般好的盈利平均入住率在70%以上。

私企為主，部分政府機(jī)關(guān)人員，年齡在30-50歲，外地為主，但貴賓主要客源情況

卡客人以本地為主，約500人。

服務(wù)內(nèi)容：洗燙衣物，送餐，火車飛機(jī)票，喚醒服務(wù)，整理房間等等。 配套設(shè)施及服

公寓式特點(diǎn)，房間設(shè)計(jì)和布置體現(xiàn)居家特點(diǎn)，房間大，舒適。 風(fēng)格特點(diǎn)

位置在步行街，購物，觀景，娛樂消費(fèi)都很方便，外部配套好

因?yàn)橐粯菫樯虉觯筇每臻g很小，且不是獨(dú)立空間，公共部分不足 不足之處

門口為單行道，行車不方便

務(wù)內(nèi)容

2）圣淘沙大廈

經(jīng)營情況：

規(guī)模： 準(zhǔn)四星公寓式酒店，房間數(shù)300多間

價(jià)格及折扣： 標(biāo)準(zhǔn)間880 商務(wù)房938/968

商務(wù)/行政套房1308/1850

家庭公寓1094

商務(wù)公寓1232

協(xié)議價(jià)為4折，

長包折扣少，長包家庭公寓為8000元/月，商務(wù)公寓為10000元/月。

入住率及經(jīng)營營業(yè)不久，以有辦公人員入住

狀況

主要客源情況 以散包為主，長包客戶一般為醫(yī)藥、健身器械等辦公兼顧住宿功能企業(yè)

配套設(shè)施及服商務(wù)中心、餐廳、整理房間等。

務(wù)內(nèi)容

風(fēng)格特點(diǎn) 公寓式特點(diǎn)，房間設(shè)計(jì)和布置體現(xiàn)居家特點(diǎn)。

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Y&M大家顧問機(jī)構(gòu)

位置在萬松園步行街，購物，觀景，娛樂消費(fèi)都很方便，外部配套好

不足之處 普通居住與酒店沒有完全分開，人員較為混雜。

（xx大家房地產(chǎn)顧問有限公司信息研究中心）

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