武漢酒店及酒店公寓市場概況

武漢酒店及酒店公寓市場概況

一、武漢酒店進展現狀

在“1+8”的大武漢圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市進展背景中，

武漢市經濟更加開放，開始走向國際化、專業化，商務活動日益頻繁、各級別種

類展會舉辦活躍。由此，武漢酒店業也開始步入一個迅速擴張進展時期。針對不

一致的消費者，酒店開始進入產品細分化階段，酒店管理更專業化。

目前，旅游飯店逐步走向國際化、特色化，全市星級酒店達140余家，其中6

家五星級、13家四星級、64家三星級。而2005年在建與擬建的四星級及以上的酒

店就有8家（部分在建酒店基本情況如下表）。

部分在建酒店基本情況

項目名稱 星級 項目位置 樓層 總建筑面進展商

錦江國際集團五 江漢區建設大道31 44351.55 上海錦江國際酒店進展股份有

酒店 707號建銀大廈 限公司(與錦江國際(集團)有限

A區 公司共同投資

江漢區建設大道 武漢市亢龍太子酒軒有限公司 武漢市亢龍太五 —— ——

漢口沿江大道 —— 明珠豪生 擬報—— ——

沿江大道182號 鄭州鐵路局武漢分局 武漢明珠酒店 四 46 58105.06

漢口范湖 首都機場集團 —— 五星 —— ——

航空路長江大酒香港新世界集團 新世界酒店 白金—— ——

店對面 五星

武昌水果湖 —— —— 四星 —— ——

武昌徐東 湖北省電力公司 萬麗大酒店 擬建22 32000

積

子花園酒店

五星

五星

此外，武漢很多大規模的綜合項目，如世貿濱江的“錦繡長江”、瑞安永清

項目、武漢體育中心、武漢CBD等均設計有高星級酒店配套。

從目前武漢市酒店現狀看，武漢酒店有下列特點：

? 酒店武漢三鎮經濟的“晴雨表”。三星級及以上酒店中，漢口有46家、

武昌有30余家，而漢陽僅幾家。而武漢市的五星級酒店分布在漢口相對

集中的地段，四星級酒店也是最多的。武昌的授牌五星級僅五月花及東

湖大廈，均高于漢陽。酒店的數量也正反映了三鎮的經濟進展水平。

? 酒店服務逐步走高。依托于高端經濟流，駐豪華酒店作商務接待是身份

與實力的象征，也是有實力的企業對員工的一種高檔次的待遇。而如香

格里拉、雅高、萬豪、圣達特、最佳西方等一批全球著名跨國酒店集團

入駐，不僅在硬件設施服務上提高了檔次，在服務水平上走向更專業化

方向。

? 商務行政型酒店為主。武漢高檔商務飯店、度假型飯店、文化休閑型飯

店等特色飯店不斷涌現，大致能夠看出以商務目的酒店的比例是最高

的。高檔的商務區，金融環境發達，吸引了很多國際性的大企業駐扎于

此。這些大企業的商務關系往來頻繁，給鄰近的酒店帶來了大量的商機。

? 功能增強，朝多元化方向進展。隨著經濟的進展，酒店的社會功能也在

不斷的演變。從最初的簡單歇腳居住的地方變成了集旅游、商務、會展

于一體的“多功能廳”，并朝多元化的方向進展。如香格里拉大飯店里就

有像IBM、微軟、鳳凰衛視等跨國公司入駐其間辦公。

? 經濟型酒店開始逐鹿武漢。華中重鎮，九省通衢。2005年1月8日，美

國“速8”在華中地區的第一家連鎖加盟店———武漢揚子江速8酒店開

業，引來國外、國內眾多著名經濟型酒店品牌搶灘武漢。如今速8有水

果湖店、吉慶街店投入使用，莫泰168武珞路店已開業。而速8青山店

年底納客，法國“宜必思”、“錦江之星”、“如家快捷”也相繼進入武漢。

? 市場參與者變寬。經濟型酒店的進展前景，也讓武漢的一些餐飲巨頭

“怦然心動”。除連鎖加盟外，經濟型酒店讓武漢本土一些餐飲業延伸

到酒店，如“艷陽天”以1480萬元的高價競得位于漢口前進一路的襄

陽飯店，打造經濟型酒店“艷陽之星”；武昌楚灶王酒店開辦的一家經

濟型酒店也悄然開張。

? 酒店環境開始營造家庭特色。酒店環境除在大堂、過道等公共部位營造

尊貴、舒適、寬敞的氛圍外，公共空間開始向休閑化、自然化的情景模

擬環境改變，如營業近半年的最佳西方禧邦可大酒店外設兩部觀光及扶

手電梯，內部種植高大樹木、做瀑布。此外，客房布局開始走向家庭化

特色，有獨立的廚房、吧臺設計，配備冰箱、電磁爐等家庭設施，并有

鞋柜、書房等空間。同時，酒店式公寓也浮出水面。房間的裝修努力營

造家的氛圍，家具簡單有用；衛浴設備要求高品質，符合潮流；房間設

施配置從細節入手，方便顧客。

二、武漢酒店市場分析

1、 酒店分布

酒店集中在各市級、副市級商業中心，位于火車站、長途客運站、市區政府

機構集中地。武昌酒店比較集中司門口、付家坡——火車站、洪山廣場、東湖沿

線。（典型酒店及酒店公寓如下圖）

2、 酒店規模

酒店規模不一，五星級酒店中規模以300間左右為主，規模比較大的為香格

里拉大飯店。武昌酒店的規模中等，通常為100-200間客房，酒店規模如下圖。

最佳西方五

月花大酒店

湖賓大酒店

東方大酒店

最佳西方禧

兆瑞國際

邦可大酒店

香格里拉大飯店

瑞雅大酒店

陽光·新天地

圣淘沙大廈

萬信·摩登會

武昌酒店規模

16%

32%

22%

8%

22%

100間以下100-150間150-200間200-250間250間以上

3、 價格水平

星級酒店協議價通常為門市價的4-6折。長包房三星級為6000-8000元/

月，四星級通常為8000-10000元/月，五星級為15000-30000元/月，為協

議價的7折左右。五星級客房協議價格通常為600-900元/天。

4、 經營狀況

武漢酒店需求量大。全市星級酒店客房約為15000間左右，而2004年接待

海外旅游者31.45萬人，接待旅游者總數263.85萬人。全市的年均客房出租

率達70%左右；其中三星級酒店出租率普遍高，平均可達70%，在3-5月、9-12

月的旅游與商務旺季可達80%-90%。而五星級酒店的出租率約為70%左右。

而四星級及五星級酒店中有相當部分經營來自會議室、多功能廳的消費使用。

如香格里拉大飯店6大多功能廳成為房地產產品推介會、產品展示的經常惠顧之

地，而東方大酒店五樓中庭皇家花園、咖啡廳是舉行大型新聞公布會、雞尾酒會

及演唱會等社交活動之所。

5、 客戶群體

酒店客戶較為固定，要緊分為兩大類。一類為軍區、政府籌辦，依托政府、

機構經營的酒店，如湖北飯店、洪山賓館、中南花園、新大地等酒店，要緊以會

議客人為主。另一類為以市場為依托的酒店，如五月花酒店大酒店，為高端商務、

休閑、度假型酒店；白玫瑰酒店為典型四星商務酒店，商務渡假客戶為主。海怡

錦江大酒店是電信商務會議中心，客房數量較少，而商務回頭客較多。

從固定客戶群體看，五星級酒店的客群比較綜合，有固定的外資企業與境外

旅游團隊客戶，此外為高規格會議客戶，通常居住為3-4天。而五星級長包客

戶通常為有境外背景的企業與武漢大型企業。如香格里拉大飯店長包客戶中有相

當為歐美日的汽車及配件企業，有武鋼、神龍等大型企業。

6、 配套服務

酒店物業通常昭示性良好。區域酒店物業外觀良好，酒店入口寬敞、大堂高

大亮麗。

三、武漢酒店公寓市場分析

小戶型面積開始向小房型過渡時，其消化周期延長，投資比例下降、自用比

例上升。2004年漢飛青年城、鵬程國際分別以開盤2個月內銷售完畢，而2004

年末至今小戶型項目銷售周期延長。

而在經濟活躍時期，一些市場空隙被發現。一些小戶型公寓給予了酒店式公

寓的概念，但事實上大都沒有達到酒店式公寓的標準，只是引用概念進行炒作。

而在武漢酒店式公寓由公寓與其他酒店業、旅游業的結合，具有特有的魅力受到

投資者的追捧與青睞。

1、在售/經營典型物業供應特征

項目名稱 物業類型 區域特點

兆瑞·國際 商務酒店公寓（投資型） 毗鄰香格里拉五星級酒店；位于武漢金融

寶豐時代 商務公寓（商務為主） 橋口核心

陽光·新天地 復合型公寓（4-17層酒店公處于武漢市的金融中心與商務中心

圣淘沙大廈 （A座）產權式酒店公寓 處于武漢市的金融中心與商務中心

寓）

核心區，周邊市府文化傳播機構云集。

項目名稱 套數 建筑面積 開盤時間 租售價格 銷售情況 包租服務

—— 2005.36500（后來訪少 6年內固定年投資回兆瑞·國際 320

積存 期不交物報率為8%，按月支

業管理費） 付；12天免租入??；

6年后可續簽，亦可由

開發企業現行價買回

物業

6年內固定年投資回陽光·新天286 37732 2004.12 5500 清盤

報率為7.5%，按月支地 周邊通常

付；36天免租入??；寫字樓

在6年內違約金為35-40

1.5萬元

8年內固定年投資回圣淘沙大384 —— 2004上 早6000 項目前期

報率為8%，按月支廈 現在7000 銷售較

好，后期付；在8年內違約金

因單價原為1萬元

因消化放

緩；尾盤

項目名稱 配套 面積 經營管理

兆瑞·國際 精裝修、配備全套酒店家34-78 聘請兆瑞酒店管理公

具、家電 司，進行統一的酒店

房間廚衛設計 銷售與營運管理

星級酒店服務

四星級酒店服務標準 聘請武漢新宜天地酒陽光·新天地 38-73（主力46）

店管理公司，進行統

一的酒店銷售與營運

管理

聘請廣州花園酒店管圣淘沙大廈 部分商務功能，送空調、冰50-60為主

理公司，進行統一的箱等家電及家具如餐桌、床

酒店銷售與營運管理 組、沙發等

商務中心

會議室、茶座

說明：數據采集于11月

綜合而言，純正的酒店式單身公寓通常具有如下特點：

?

位置——位于城市商業，商務中心，毗鄰五星級酒店，緊鄰城市要緊交通線，

交通便利而暢通。

?

戶型與功能——戶型設計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局與

良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。公寓面積較為經濟但大于酒店

客房的面積，裝修標準與同類酒店相當。

?

提供高水準服務——與普通公寓相比，酒店式公寓能夠為客人提供酒店的專

業服務，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。

?

管理經營——開發商委托酒店管理公司在樓盤入住后進行統一經營管理。通

常采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免費居住12天—36天/年的權利。

?

規?！?/span>規模大于通常酒店，通常數量為300間左右。

租金水平——項目以外地來漢長期辦公的商業客戶為主，租金比普通公寓

高，但略低于同檔酒店價格。

?

?

后期保障薄弱。

?

大幅度提升了公寓的銷售價格。酒店式公寓通常銷售價格為5800-6500元

/㎡，高于同期小戶型公寓1000-1500元/㎡之間。

2、出租市場需求

酒店公寓經營在武漢尚處于起步試營業階段，市場需要一定的培養期，市場

需求通常兼顧居住、辦公綜合需求。目前市場中，進入經營階段的酒店式公寓有

港澳中心與圣淘沙酒店大廈。其中港澳中心租金價格為388-758元/天，長包

房為公寓，酒店規模較小，客房出租情況良好。而圣淘沙酒店8月試營業、11

月9日開業，目前已有醫藥、健身器械一些長包客戶，處于探索市場階段。

（兩個酒店公寓基本情況見附件）

3、置業投資需求

調查顯示，酒店公寓均提供回報率7-8％的售后包租服務。固定的回報率、

專業的經營，讓一批二三次置業者聚焦酒店公寓。這部分投資者有部分為溫浙等

外地投資客。

酒店公寓作為一種新的物業形態，借用專業的酒店管理及其資源，保障投資

者收益，成為近年小戶型的一種進展趨勢。但由于其投資性、高單價的產品特性，

使得其對客戶群體的要求較高，市場供應受到消費者、地段資源的影響大。

四、結論

酒店迅速擴張進展，向低中兩端進展

?

?

?

酒店對區位依靠性強，需要良好的商務、商業及便利交通支撐；

酒店集中于城市內環線內，核心外圍存在市場空缺；

武昌高星級酒店缺少，光谷區域酒店物業少、市場需求強、酒店物業競爭

小；

?

?

?

?

?

附表：營業中的酒店公寓

1）港澳中心商務酒店

酒店名稱： 港澳中心商務酒店

規模： 五星公寓式酒店，房間數150多間

價格及折扣： 標準間999

套房1999—3999

兩房兩廳 3699

以上價格基礎上通常四到五折，貴賓卡2—3折。

散客價 〉協議價/長包價〉貴賓價

協議價：對一些經常需要住酒店的企業單位個人給予一定折扣。

貴賓價：許交一定費用1880辦理貴賓卡，持卡消費可享受更低折扣，

并能有一定的升級優惠。

入住率及經營淡季50以上%，平均70%—80%，經營狀況較好。

狀況 贏利：根據不一致酒店的情況，及餐飲部，住房部等各部門綜合收益來

衡量。通常好的盈利平均入住率在70%以上。

私企為主，部分政府機關人員，年齡在30-50歲，外地為主，但貴賓要緊客源情況

卡客人以本地為主，約500人。

服務內容：洗燙衣物，送餐，火車飛機票，喚醒服務，整理房間等等。 配套設施及服

公寓式特點，房間設計與布置表達居家特點，房間大，舒適。 風格特點

位置在步行街，購物，觀景，娛樂消費都很方便，外部配套好

由于一樓為商場，大堂空間很小，且不是獨立空間，公共部分不足 不足之處

門口為單行道，行車不方便

務內容

2）圣淘沙大廈

經營情況：

規模： 準四星公寓式酒店，房間數300多間

價格及折扣： 標準間880 商務房938/968

商務/行政套房1308/1850

家庭公寓1094

商務公寓1232

協議價為4折，

長包折扣少，長包家庭公寓為8000元/月，商務公寓為10000元/月。

入住率及經營營業不久，以有辦公人員入住

狀況

要緊客源情況 以散包為主，長包客戶通常為醫藥、健身器械等辦公兼顧住宿功能企業

配套設施及服商務中心、餐廳、整理房間等。

務內容

風格特點 公寓式特點，房間設計與布置表達居家特點。

位置在萬松園步行街，購物，觀景，娛樂消費都很方便，外部配套好

不足之處 普通居住與酒店沒有完全分開，人員較為混雜。

（武漢大家房地產顧問有限公司信息研究中心）