重慶觀音橋商圈分析研究

2024年3月22日發(作者：檻外長江空自流)

重慶觀音橋商圈市場調查與研究報告

深圳市新摩爾商業管理有限公司

1、 重慶江北區觀音橋商圈概況

江北區觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區的幾何中心，是傳統的商貿繁華區域，是

重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區政治、經濟、文化中心和交通樞紐。觀音

橋商圈范圍南起建新南路下穿道，以建新西路為界;北至泰興電腦城、茂業百貨，東至龍湖

北城天街，區域面積達42.42公頃。

觀音橋商圈規劃面積6.8平方公里，核心區面積2平方公里，是集商業購物、商務辦公、

金融貿易、總部基地、文化娛樂、酒店美食、生態旅游、會展表演等多種功能于一體的城

市綜合服務區。

觀音橋商圈是一個目前重慶功能分區最合理，集基礎設施配套齊全、步行街系統完善、

交通組織暢達、生態環境優美于一體的現代化步行街區。觀音橋商圈以商貿發展為主導、

步行街區為載體、以零售為基礎、以購物休閑為主題、以都市景觀為標志的重慶北部商貿

中心核心區。

觀音橋步行街按區域功能可劃分為步行街及其下的佳儂地下商業街、觀音橋廣場、現

代廣場、北城天街購物廣場、黃金海岸購物中心，嘉陵公園以及其下的金源不夜城。其內

有新世紀百貨、新世界百貨、重慶百貨大樓、深圳茂業百貨、遠東百貨、UME國際影院、

金源不夜城、CEPA香港城、家樂福超市、福建永輝超市等大型商場。經營勞力士、帝舵、

MANGO、GUESS、哈根達斯、星巴克、MINI COOPER、BMW Lifestyle等眾多的國際

知名品牌。觀音橋商圈是重慶乃至西南規模最大、功能最完善的超大型購物中心和百貨以

及品牌專賣店集群。

觀音橋商圈的銷售總額將突破1000億元，率先躋身全國一流的千億級品牌商圈。有日

漸取代解放碑商業購物步行街之勢，而且現在的規模還在逐漸擴大。

觀音橋商圈商業環境分析：

▼ 觀音橋商圈人流量在與日俱增，其輻射消費范圍為江北、渝北、北部新區及渝中區，

商業形態主要以購物中心、百貨為主，家電、建材、娛樂、餐飲等配套的業態形式。

▼ 隨著觀音橋步行街各大型企業的紛紛搶駐，商圈已經培育成形，北京華聯、北城天

街、茂業百貨、遠東百貨、新世紀百貨、金源不夜城、永輝超市等大型企業集團的經營已

步入成熟階段，

江北商業氛圍正在發生翻天覆地的變化，商業氣氛日漸濃厚，市政配套設施齊全，商

業潛力巨大。

▼ 觀音橋步行街及步行街周邊地區的商用物業正成為各大型企業集團、投資客戶所瞄

準的第一投資對象。觀音橋作為江北區乃至整個北部城區的商業、商務、金融中心，具有

巨大的商務需求。隨著中信大廈及周邊地區的一批高檔專業純寫字樓和商務公寓的相繼推

出，為觀音橋區域的商務發展注入了一股新的力量，促進了區域內商務品質和商務氛圍的

升級。

3、重點商業調查情況

重慶觀音橋新世界百貨

香港新世界百貨重慶店位于重慶市江北區觀音橋商圈的核心位置，緊臨觀音橋步行街，

東接建新北路，西臨嘉陵公園，北面規劃為城市綠化休閑廣場。作為重慶第二大商圈，觀

音橋周邊交通便捷，人流量大，商務、休閑、娛樂等配套設施齊全。

1F 國際名品、化妝品、名表、女鞋、屈臣氏

2F 女士時尚裝、珠寶、潮流配飾

3F 女士職業裝、女士手袋、女士內衣、配飾、美容中心、促銷場

4F 男士正裝、男士休閑裝、男士配飾、男鞋、男士皮具、咖啡廳

5F 運動服裝及用品、家居用品、小家電、童裝、玩具、美發中心

6F 餐廳、健身俱樂部

世紀新都

世紀新都是重慶商社新世紀百貨連鎖經營有限公司旗下面積最大、配套設施最完善的

大型綜合百貨商場，經營面積4.2萬平方米。主要經營食品、服裝、家用電器、餐飲等，其

中女裝和化妝品經營面積較大，是觀音橋商圈經營坪效最高的商場。商場于2006年1月入

駐江北觀音橋步行街，

2010年世紀新都實現銷售20億元以上，

2011年世紀新都實現銷售24億元，連續六年銷售排名位居重慶市第一名，成為重慶首

家單店零售額超24億的百貨店。

楊寶民先生本店秉承新世紀百貨誠實經營、真情服務的經營宗旨，讓顧客全程體驗全

新的購物樂趣、以及享受溫馨細致的服務。

楊總結大型商業超過3萬平方米必須有一個品類占有相對競爭優勢，超過6萬平方米必

須有兩個品類占有相對競爭優勢。

遠東百貨

茂業百貨重慶江北店

茂業江北店總投資高達5個多億，重金打造72000平方米的公寓和8萬平方米、共十一

個經營樓層的裙樓商場。開業后的江北店整體定位為中高檔商場，主要面向金領、白領階

層，兼顧工薪階層。

茂業百貨重慶江北店是國內著名的大型百貨商業——茂業百貨跨省連鎖經營的第一家

分店，于2004年10月1日開業，位于江北商圈中心黃金地段 “茂業·東方時代廣場”裙樓，

三面臨街，人流匯聚，整體建筑氣勢宏偉。

茂業百貨重慶江北店主體定位為中高檔商場，主要面向白領階層，兼顧高端消費群體

與工薪階層。實行百貨.飲食.娛樂一體化經營，是能全面滿足消費者需求的“一站式”購物

場所。江北店是目前重慶市單店經營面積最大.經營樓層最多.經營商品種類最豐富的綜合百

貨商場，成為重慶市乃至西南地區最具影響力的綜合性百貨公司。

-3F：停車場

-2F：停車場

-1F：重慶購書中心：書店、文體用品、眼睛行、咖啡吧、玩具、音樂影視

GF：精致生活館：百福超市、數碼產品、小家電、美食

1F璀璨時尚館：女鞋、化妝品、眼睛、鐘表、珠寶、玉器、自動提款機、必勝客

2F時尚佳麗館：仕女裝、精品女裝、女包、飾品

3F名媛淑女館：淑女裝、女士內衣、孕裝、家居服、飾品、美容美發

4F潮流少女館：時尚少女裝、少淑女裝、時尚配飾

5F：名流紳士館：男裝、商務休閑、男鞋、男包、皮鞋美容、服裝修改、男士精品、

咖啡吧

6F運動休閑館：時尚休閑服飾、運動服飾、健身器材、戶外用品、牛仔潮服、休閑鞋

7F溫馨生活館：童裝、嬰兒用品、童鞋、童車童床、玩具、床上用品、家居用品、VIP

服務中心

8F季節服飾館：季節服飾、皮草、羽絨服、羊毛衫

9F力美健健身俱樂部：力美健健身俱樂部

茂業百貨江北觀音橋店2011年度銷售額應該在16億元以上。

茂業百貨公布的2011年度業績報告同樣喜人，報告顯示：茂業國際年度銷售所得款項

首次突破百億元大關，2011年全年銷售總額達人民幣104.299億元，同比上年增長43.5%。

龍湖·北城天街購物廣場

龍湖·北城天街購物廣場運用國際商業前沿理念建造而成，建筑面積約為14萬平方米，

是目前重慶規模最大、功能最完善的超大型購物中心之一，集購物、休閑、餐飲、娛樂為

一體。北城天街[2]擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國

際一線潮流品牌專賣店、1個專業體育用品連鎖賣場、1座全國放映廳最多的五星級電影院、

近千個泊車位的大型停車場。

天街平面圖

遠東百貨和北京華聯是北城天街引進的兩個主力店。

遠東百貨，全名遠東百貨股份有限公司，是臺灣一家百貨公司連鎖店。遠東百貨隸屬

于臺灣知名企業——遠東集團。

1F流行名品館：名牌化妝品、香水 ·彩妝 ·女鞋 ·女包 ·精品 ·鐘表 ·專業護膚室

2F流行少女館：流行少女服飾 ·少淑女裝 ·珠寶佩飾 ·女雜(天然個人護理品、香薰、

時尚表) ·阿利艾德咖啡西餐廳 ·羅莎蛋糕

3F時尚名媛館：國際進口流行服飾 ·高級淑女套裝 ·仕女內衣褲、睡衣 ·珍珠女雜(珍

珠飾品、高級絲巾、傘、帽子)

4F：紳士休閑館：西服、襯衫、領帶 ·男士皮包、皮件 ·旅行箱 ·男鞋 ·男士內衣 ·煙

具用品 ·城市休閑服飾 ·精品鋼筆 ·高爾夫服飾、用品 ·修改室

5F運動童玩館：運動服飾、用品、鞋 ·戶外、旅游用品 ·流行休閑包、牛仔服飾 ·童裝、

童玩·涵沛SPA

B1F家居生活館：寢具用品·廚房用品·精選瓷器·食品禮盒·美人美·紅帽象·精致超市。

2003年進駐北城天街的遠東百貨，2010年業績高達近10億元，連續4年成為遠東集團

大陸地區百貨事業成長率冠軍，2011年銷售業績成長超過20%。

重慶龍湖北城天街

在重慶北城天街開業后的第八年，2011年龍湖投入5000萬元進行升級改造，這次巨

額投入不僅在動線、燈光等多處細節更突顯人性化，讓整個項目耳目一新，預計將帶動項

目租金收入提升，而2010年主力店的重新定位改造，也帶來租金收入提升帶來顯著成果。

2011年，北城天街營業額突破30億元，2008、2009、2010連續三年，每年都保持高

速增長。

從建筑設計角度分析，北城天街的規劃設計水平和室內空間環境類似于美國九十年代

中期的購物中心水準，今后提升的方向增加文化品味，注重軟裝飾和文化風格的營造，商

業文化綜合體是今后可以選擇的重點方向。

大融城

位于重慶江北觀音橋核心商圈的大融城，是一座由聯想控股、光大控股共同精心打造

的 “重慶首家青年主題購物公園”，它擁有13萬平米的總體量，并暢享15萬平米人性化

與自然景觀結合的公共空間， 室外多個入口直達商場內，緊鄰未來地鐵出口，立體交通網

絡、大容量地下停車場，全面滿足消費者的需求。

大融城擁有西南最大室外廣場與200多平米瞭望相互交融，延展無限視野。其中，重

慶最大開放式中庭與直達4樓的飛天梯，完美銜接5樓購物空間。變幻莫測的內裝，搭配每

層樓獨有主題，為青年專屬定制。同時，獨具特色的業態布局，全面構建青年物質與精神

家園。大量首度進駐重慶的時尚品牌，為大融城帶來同步國際的時尚感受，更多歐美零售

巨艦的聚首，讓潮流更具規模。

大融城秉承融合之原則為來者精心挑選了近100多個優秀品牌。歐美快時尚席卷1F，

這里有荷蘭國寶級的服裝品牌WE,前衛科幻的娛樂場——天空之城，以原創設計和藝術為

品牌核心的ARRTCO等。2F將國際零售巨擘的時尚品牌與概念旗艦店結合得天衣無縫，

通透的店面設計，360度室外全景打望臺，無限延展視線,這里有前衛時尚的ZACK、hempel

等服飾品牌，還擁有西南最大、最新概念的蘋果專賣店。3F人氣少女館，連接室外互動平

臺，這里擁有YELLOW EARTH自有品牌——時尚UGG雪地靴，以及專為年輕時尚女性

打造的飾品購物體驗專區等。4F休閑與運動兼備，這里擁有史上最拉風的、純爺們必備的

游戲電腦Alienware重慶旗艦店，國際運動品牌集合店——滔博運動。5F潮流生活主場，

是目前重慶最IN潮流圣地，在這里你能第一時間捕捉到最新、最潮的潮流資訊，最全、最

酷的時尚玩物，目前這里有西南最大創意產品集合店：囧BOX，集中眾多潮流集合店，如：

hardly ever's 、YS、NON-NO等潮牌集合店，擁有眾多特色青年潮牌，如：K-3，7hilo，

beauti-keys，異禾團、繽果等，另外還有眾多專業美容美發類品牌的入住，讓5F全方位

的打造您成為最潮，最時尚的達人。6F、7F從時尚到娛樂，從獨立電影到人氣餐飲，滿足

青年多重需求。臺灣第一大、世界十大主題餐廳之一便所餐廳、港星最愛的越南菜餐廳越

香河，意式休閑餐廳巴貝拉，不上火、味不上身的青一色火鍋，追憶童年幸福時光的外婆

家，韓式正宗燒烤——韓林碳烤，精致江湖菜順風123等，難怪有人奉勸來者一定要先規

劃好想觸動哪種口味的味蕾。

2011年啟動的新商業項目如下：

1、新華書城，新華集團將在觀音橋推動20萬體量的項目，其中規劃有超過4萬平方米

左右的超大型新華書城的建設;

2、協信星光68將中國銀行和銀海賓館地塊改造為二期商業，引進國際一線品牌;目前

已意向引進CHANEL(香奈兒)、HERMES(愛馬仕)、PRADA(普拉達)等國際頂級品牌，打

造西部最大的國際奢侈品購物街區。

3、富力海洋廣場商業體量約10萬平米，分三期開發，目前一期商業為家居廣場;

4、名車廣場，政府將原建新市場打造為西部首家世界名車主題廣場。依托時尚名車廣

場項目，引進奔馳、奧迪、保時捷等國際名車的精品展示廳和跨國銀行的國際營業廳，將

原建新市場打造為西部首家世界名車主題廣場。

5、重慶太陽谷項目，占地面積80畝，位于渝北二村片區，由融恒地產、隆鑫集團等

三家地產商共同打造，規劃酒店集群、商務高地、奢侈品展示集散中心于一體的48萬方超

大型生態商貿中心。

2011年全面啟動近50萬平方米“太陽谷”項目建設，意向引進美國美中投資基金、美

國羅森王全球投資公司(猶太基金)、美國普洛斯公司、世界第二大電器經營商日本家電連

鎖巨頭山田電機等多家世界500強企業，打造10億元級以上的高端商務樓宇3—5個，形成

樓宇經濟巨艦。

渝北二村“太陽谷”項目地處觀音橋商圈核心環道內，總占地面積約78.6畝，總建筑

規模近50萬方，包含金弓地塊——融恒時代廣場、二號地塊——天和國際中心、機械局地

塊——隆鑫地產項目、船舶地塊——船舶科技大樓共四個項目。渝北二村“太陽谷”項目

擬建設2萬平方米太陽谷公園和超大型花園式生態商務高地建設，引進世界500強企業，形

成樓宇經濟巨艦，打造重慶商務新地標。

融恒時代廣場項目概況

總占地面積約5266㎡(7.9畝)，容積率10.71，總建筑面積79732㎡，地上30層、地下

5層，建筑總高度130米。該項目匯集國際頂級時尚購物中心、5A甲級寫字樓于一體，商

業裙樓將自行持有，并委托國際五大知名物管企業之一的戴德梁行進行物業管理。預計，

今年9月，主體結構封頂;2013年5月，主體外裝飾完工;2013年國慶裙樓商業開業。

天和國際中心商業綜合體項目概況

總占地面積約9451㎡(14.17畝)，容積率11.86，總建筑面積170917㎡，地上61層、

地下8層，建筑總高度328米，為重慶主城已審批建筑中第三高。該項目將打造集奢侈品購

物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔娛樂會所于一體的城市綜合體。預計，今年6月，

啟動基礎施工;2013年7月，完成裙樓主體封頂;2013年底，裙樓商業開業;2014年7月，塔

樓主體封頂;2015年8月，塔樓酒店開業。

隆鑫地產酒店、商業、寫字樓綜合體項目概況

總占地面積約25136㎡(37.69畝)，容積率9，地上總建筑面積226224㎡。商業裙樓計

劃引進國際頂級品牌，聚集高端商業，達到星光68廣場底層商業檔次。地塊內共三棟超高

層建筑，其中最高層建筑地上68層，建筑總高度330米，將打造為集五星級酒店、甲級寫

字樓、高端酒店公寓、高檔娛樂會所于一體的城市綜合體。預計，2012年底，完成土石方

工程并啟動基礎施工;2013年底，完成裙樓主體封頂;2014年6月，兩棟高層寫字樓主體封

頂;2014年8月，裙樓商業開業;2015年1月，超高層酒店主體封頂;2016年4月，兩棟高層寫

字樓交房;2017年5月，超高層酒店開業。

船舶科技大樓項目概況

總占地面積約7014㎡(10.52畝)，容積率9.3，總建筑面積10.5萬㎡，由20層辦公樓和

24層住宅樓組成，該項目以“中船重工西部科技中心”為平臺，吸引重慶船舶工業公司、

重慶船級社、重慶造船工程學會、重慶船舶工業行業協會等機構入駐，聯手打造重慶船舶

工業企業的經營、銷售、管理中心，成為船舶行業研發基地與管理中樞，實現重慶船舶工

業振興發展戰略。預計，2012年5月，啟動基礎施工;2012年11月，完成裙樓主體封頂;2013

年5月，塔樓主體封頂;2013年底交房。

由于缺乏綜合體基本常識，政府在太陽谷出讓的每個項目占地都比較小，事實上難以

打造一流的商業文化綜合體，現有幾個項目的商業群樓對觀音橋主要商場的影響不大，今

后核心區土地出讓占地面積盡量要達到4萬平方米。

市場調研結論：

引用自網上報告。目前從競爭角度分析，遠東百貨檔次較高，銷售額早就突破10億元。

新世紀百貨占領白領市場份額最大。

目標消費者年齡與性別特征

引用自網上。作者通過實際考察驗證，以上數據可以看出，18～30歲消費者的消費占

有最大的市場市場份額。對沙坪壩消費者我們也比較分析，青少年學生在沙坪壩商圈占有

主要比例，實際購買力比較觀音橋商圈要遠遠大于沙坪壩商圈。

市場銷售額情況：

2010年，觀音橋商圈實現社會消費品零售總額200億元，商品銷售總額達到956億元，

增幅雙雙超過30%。

2011年觀音橋商圈實現社零總額254.4億元，比上年增長27.0%，占全區社零總額的

87.4%。作為“重慶兩江新區”的核心商貿功能區，今年，觀音橋商圈的銷售總額已經突

破1000億，率先躋身全國一流的千億級品牌商圈。

2011年，北城天街單日客流量達到20萬人次，營業額突破30億元，并且每年都保持

高速增長。

大融城從開業以來也呈現良好業績。

2011年底，重慶新世紀百貨世紀新都全年銷售額突破24億。