物業管理服務中的法律關系

物業管理效勞中的法律關系

[摘要]業主委員會與物業管理公司的法律定位以及如何確定其

在物業管理效勞中相互間的法律關系是長期困繞物業管理行業安康

開展的一個懸而未決的問題，本文試圖從物業管理權利的源頭出發，

運用建筑物區分所有權理論，來探討物業管理公司與業主委員會的

法律關系。

[關鍵詞]物業管理業主委員會法律關系

在物業管理活動中，業主、業主委員會以及物業管理公司是參

與物業管理法律關系的最主要的民事主體。

如何準確科學地確定業主委員會與物業管理公司的法律地位，

明確它們在物業管理中的法律法律關系，奠定物業管理立法的根底，

是我國建立業主自治自律與物業管理公司專業化管理效勞相結合的

物業管理體制必不可少的根底，也是培育和標準物業管理市場的首

要前提和必然要求。

一、業主委員會和物業管理公司的法律地位

那么，上述這些物業管理法律關系中的民事主體的法律地位究

竟為何呢?它們之間又存在著怎樣的法律關系?從全國人大常委會正

在審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中所設立的建筑物區分

所有權法律來看，物業管理的實質就是區分所有建筑物的管理，業

主的法律地位就是區分所有建筑物的所有權人。

但這個法律制度并沒有直接對業主委員會和物業管理公司進行

明確的法律定位，而是設定了區分所有建筑物管理人和區分所有建

筑物管理效勞人這兩個法律地位。

那么，對于業主委員會和物業管理公司究竟誰是區分所有建筑

物管理人?誰又是區分所有建筑物管理效勞人?對此，必須有一個準

確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業管理關系中民事主

體的權利與義務配置，關系到物業管理行業的安康開展。

下面先來探討我國《民法通那么》中“管理人”的立法原意。

“管理人”這個法律概念最早出現在我國的《民法通那么》中。

《民法通那么》第一百二十六條規定：“建筑物或者其他設施

以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損

害的，它的所有人或者管理人應當承當民事責任，但能夠自己沒有

過錯的除外。”這條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人

或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比擬清晰的，這就

是在物業管理活動中被稱為業主的區分建筑物所有權人。

由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《中

華人民共和國物權法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區

分所有權的法律制度之中。

那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國民法對

“管理人”的立法原意，才能正確確立物業管理活動中業主委員會

和物業管理公司的法律地位，依法均衡業主、業主委員會以及物業

管理公司的權利義務，促進物業管理的安康開展。

我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意“管理人”實際

上是指依照法律、法規或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固

定的帶有永久性的經營管理權的人。

管理人在我國民法的立法原意上應該是指享有占有、使用、收

益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法

律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承當維護保養

義務的人。

從關于管理人的法律規定來看，首先可以確認物業管理公司不

享有占有、使用、收益甚至處分的權利，也沒有對特定建筑物的固

定的帶有永久性的經營管理權。

相比而言，業主委員會那么對建筑物享有固定的帶有永久性的

管理權。

因為只要建筑物存在，就必須對區分所有建筑物行使管理權。

業主委員會是由全體業主選舉產生的代表全體業主合法權益的

眾性自治自律組織，其民事責任由全體業主承當。

而全體業主擁有對建筑物的占有、使用、收益和處分的權利，

自然責任與權利的主體都是一致的。

業主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區分所有建筑物而存

在的。

確立業主委員會作為管理人的地位，由全體業主承當區分所有

建筑物管理的整體責任，能夠直接表達業主自治管理的權利，同時

也平衡了業主自律的義務責任。

就物業管理公司而言，它雖然承當有一定的管理效勞責任，但

這種管理效勞責任是通過與業主委員會所簽訂的物業管理效勞合同

獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是

全部管理責任其中的一局部。

因為物業管理效勞合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理

責任都囊括在內，除了業主、業主委員會之外往往其他民事主體(如

物業管理公司)是不可能全部控制或徹底解除的。

當物業管理公司違反物業管理效勞合同的約定，沒有盡到合同

所約定的管理效勞責任，就應該以合同違約來承當管理效勞責任。

但是，業主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業管理公司

的管理效勞是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然

仍然由業主委員會所保存，業主委員會有保存管理責任的權利，自

然就要有承當管理責任的義務，理應成為合法的管理人。

根據過錯責任原那么，既然業主委員會沒有將全部管理責任通

過物業管理效勞合同交給物業管理公司，物業管理公司就不可能承

當全部管理責任。

否那么，讓物業管理公司作為管理人承當責任，就有悖公平正

義的原那么，不符合我國民法對管理人的立法本意。

因此，物業管理公司只能是區分所有建筑物的管理效勞人，是

物業管理效勞合同的平等的當事人之一。

二、物業管理活動中業主委員會與物業管理公司的法律關系

物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有

的權利和承當的義務。

當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關

鍵要素，也是法律標準的核心內容。

物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整

的社會關系在物業管理法律上的直接表現。

如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和

義務，就不能發生物業管理法律關系。

因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定

物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、

義務關系。

業主委員會與物業管理公司的法律關系應該由建筑物區分所有

權法律制度依法標準，直接表達出民事主體的平等關系。

實踐中，物業管理法律關系大致包含以下幾個方面的內容：一

是業主和住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使

用人所享有的專有局部所有權、共用局部成員權的權利與應承當的

義務;二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務;

三是作為區分所有建筑物管理效勞人的物業管理公司，依據物業管

理效勞合同的規定所確立的權利與義務;四是作為建筑物的開發建立

單位在物業管理活動中的權利與義務;五是各級政府及政府主管部門

和物業管理協會等在物業管理活動中作為政府主管部門、行業協會

的行政監視、管理和協調、合作關系。

其中，物業管理法律關系中最主要的主體是區分所有建筑物業

主及住戶與物業管理公司，兩者之間是物業管理效勞合同所確立的

平等的合同當事人的關系。

在物業管理開展的初期，由于物業管理理論研究的滯后，加上

新《合同法》公布前對委托合同的概念沒有一個明確法律規定，認

識不清晰等種種局限性因素，造成了將物業管理合同錯誤定位成為

委托合同，將業主、業主委員會與物業管理公司的法律關系定位在

“委托”或“委托代理”上，其實這是望文生義所造成的一種誤解，

對物業管理的安康開展是一種誤導。

“委托”一詞的字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托

付給某人代為處理的意思，這與我國合同法中確立的委托合同制度

的“委托”概念是一致的。

委托制度是由于商品經濟的興旺，個人囿于有限的時間、精力

和能力，不可能事必躬親，不得不將局部事務交由他人處理，法律

對這種關系進行確認和調整就產生了委托，委托合同的最主要特征

是是以處理委托人事務為目的。

結合物業管理實踐，認真對照合同法就會發現委托合同與物業

管理合同有著本質上的差異的：二者在合同的目的、合同性質、合

同的解除以及收費方式等方面均明顯不同。

顯然無論是將物業管理合同定位成“委托合同”，還是將物業

管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是對委托合同的曲解，

雖然在物業管理活動中也存在著少量諸如委托專營公司提供專項經

營效勞等委托行為。

如果今天仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式

出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么法院就要首先用合同

法關于委托合同的條款逐條審查。

而這個“物業管理委托合同”卻與合同法中委托合同的法律規

定相去甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就會作

出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終將給整

個物業管理行業的安康開展造成重大的損害。

另外，在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。

物業管理活動中雖然也有涉及到法律行為的情形，但一般都不

需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是事實

行為，根本就沒有必要進行代理。

因此，代理行為與物業管理活動不存在必然聯系，絕不能用代

理來解釋物業管理活動。

我們應該將物業管理行為與委托和代理相區分，擯棄過去將物

業管理公司與業主委員會的法律關系界定成委托的錯誤觀點，將其

界定為物業管理效勞法律關系。

物業管理效勞合同不是委托合同，更不是代理合同。

依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑

物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。

區分所有建筑物的管理，即物業管理，歸根結底區分所有建筑

物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是通常在物業管理活動

中所說的物業建筑物的所有權。

建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在，相

應的物業管理法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸

屬根底上的。

因此，物業管理公司與業主、業主委員會的法律關系應該由建

筑物區分所有權法律制度依法標準。

依據合同法以及建筑物區分所有權的法理，物業管理合同實際

上是一種特殊的專業性勞務效勞合同，物業管理合同應遵循合同法

的法律規定。

根據所依據的法律標準不同，物業管理法律關系主要有以下表

現：首先是依據建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與

物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與

區分所有建筑物管理效勞人之間平等的法律關系;其次，依據合同法

規定，按照物業管理效勞合同構成合同當事人之間平等的法律關系;

再次，依據消費者權益保護法構成消費者與經營者之間的平等的法

律關系。

總之，業主、業主委員會與物業管理公司是民法上的的平等民

事主體，在物業管理活動中形成平等的物業管理效勞法律關系。