商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議
二00六年六月
一、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的
1、為項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。
2、指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。
3、為銷售部提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進行。
二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則
1、租金貢獻率優(yōu)先原則。
入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。
2、人氣貢獻率優(yōu)先原則。
入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享，進而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。
3、高品質(zhì)優(yōu)先原則。
同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)商場整個項目的高品質(zhì)定位。
4、配套的原則。
所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足漢中市民購物休閑等日常和大件消費；必須保留部分業(yè)態(tài)用以滿足本項目住宅、商務公寓、商場從業(yè)人員和購物客戶的隨機性和必備配套服務。
三、
商業(yè)區(qū)域的劃分 根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的樓棟劃分成若干個小商圈區(qū)域，各個區(qū)域都獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。總體上將一樓作橫向處理，其余按照各自樓棟的
樓層著重向處理。
1、橫向關(guān)系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個樓棟之間最緊密地聯(lián)結(jié)體。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提供隨機性客源支撐。
2、縱向關(guān)系：因為個樓棟相互獨立，二樓以上的人流動線被架空的天井和走廊阻隔，業(yè)態(tài)定為主要考慮本樓各樓層之間的照應關(guān)系，其次再考慮相鄰樓棟的之間關(guān)系。
結(jié)合縱橫關(guān)系，將整棟建筑分成的區(qū)域如下。
3、一樓整層區(qū)域：包括1-5號樓的一層。主要以服裝為主，其次細分層各個類別。
4、2號樓區(qū)域：包括2號樓的2-4層。主要以體現(xiàn)高品質(zhì)的美容婚紗西餐為主要業(yè)態(tài)。
5、3號樓區(qū)域：包括3號樓的2-4層。主要以餐飲為主。
6、4號樓區(qū)域：包括4號樓的2-4層，主要以政府機構(gòu)和健康消費為主題。
7、5號樓區(qū)域：包括5號樓的2-4層，主要以私密性消費和社區(qū)配套為主。
8、1號樓A區(qū)域：包括1號樓A的2-4層，主要以到達型消費和主題商場為主。
9、1號樓通道：包括1號樓AB結(jié)合走廊的部分，主要以能夠聚集人流的小店面為主。
10、1號樓B區(qū)域：主力店。
四、主要業(yè)態(tài)劃分說明
1、一樓區(qū)域
?主要業(yè)態(tài)：服裝
?細分業(yè)態(tài)：品牌服裝、休閑服裝、體育服裝和器材、普通服裝、鞋帽、飾品化妝品、箱包皮具
?輔助業(yè)態(tài)：社區(qū)配套、銀行、西式快餐、花鳥蟲魚
?定位原因：
?服裝最聚集人氣，有利整個商場經(jīng)營；
?服裝可以承受較高租金，支撐銷售；
?服裝經(jīng)營商家數(shù)量足夠多，有利招商；
?形成足夠的規(guī)模，服裝商場才有競爭力；
?全國各地產(chǎn)權(quán)商場，一樓經(jīng)營服裝的居多，本項目比較安全。
?細分業(yè)態(tài)說明：
?1、品牌服裝：
臨主干道方向需要有良好的店面形象和足夠的租金承受力，需要實力廠家支持；
臨主干道人氣卻不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能夠為商場創(chuàng)造人氣，只能創(chuàng)造品質(zhì)；
品牌服裝安排在主力百貨店兩側(cè)，容易形成良性互動；
此區(qū)域可以穿插個別高品質(zhì)業(yè)態(tài)，比如珠寶、眼鏡等等；
主要以成熟女性和成功男士為主要客戶。
類比商家：七匹狼、哥弟、圣大保羅、ITAT、莊吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……
?2、休閑服裝
租金承受能力其次，人氣聚集能力第一；此區(qū)域以具有一定品牌的專賣店為基本。能夠銜接品牌服裝和體育服裝，同時為網(wǎng)吧提供客戶。主要以青少年為主要消費對象。
類比商家：真維斯、美特斯邦威、以純、班尼路……
?3、體育服裝
市場需求量不是很大，因而人氣不旺，所以安排在項目的最后面；
租金貢獻較好，安排在一樓次入口旁；
主要消費者為學生和年輕人，同樓上的網(wǎng)吧客戶群體相呼應又可以承接休閑服裝的客戶繼續(xù)消費。
類比商家：李寧、雙星、耐克、鴻星爾克……
?４、體育用品
體育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人氣吸引力卻很弱，因而放在體育服裝的后面，從人流動線來講此區(qū)域?qū)俏磥砣藲庾钌俚牡胤街弧ＯＭㄟ^1棟通道能夠聚集人氣的化妝品和禮品等改善客源狀況。
類比商家：巔峰戶外、ZIPPO、澳瑞特……
?５、花鳥魚蟲
延承該區(qū)域目前自發(fā)形成的市場的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上進行升級換代并統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營，打造成為漢中獨具特色的專業(yè)市場和客戶休閑街道，主要的老年消費群體也會有益的補充項目的客戶人流。
?６、飾品化妝品玩具禮品
化妝品、飾品、玩具禮品等能夠吸引眾多年輕時尚的女孩，同時為一樓的普通服裝提供客
源引導和疏散，解決狹長的走廊的人流聚集，同時為二樓的商家提供補充客源。
此區(qū)域配合部分休閑區(qū)域和隨機性消費的休閑食品店，吸引往來客戶停留休息。
類比商家：石頭記、晶晶飾品、快三秒、珍珠奶茶……
?７、普通服裝鞋帽
中低價位的服裝鞋帽產(chǎn)品對于大型商場的人氣提升比較重要，鑒于單店面積偏小，因而適合通過外部環(huán)境營造后在內(nèi)部商業(yè)街的經(jīng)營，將會有力的支撐鋪面小分割銷售。內(nèi)街經(jīng)營可以避免該行業(yè)過高的更換率帶來的不良影響。
?８、社區(qū)配套
因本項目有相當體量的住宅和商務公寓，商業(yè)配套必須解決掉他們以及商場工作人員和購物人群的必備和隨機性消費。
考慮到同周邊社區(qū)的狀況和接近住戶的原則，安排在５號樓的一層。
類比業(yè)態(tài)：干洗店、票務、煙酒干雜、米面糧油、凈菜凈肉專賣、診所、藥店、中介……
?９、銀行金融
大體量的商業(yè)項目必須有２個以上的銀行作為配套，但是由于銀行不能夠吸引人流，經(jīng)常占據(jù)主要口岸的金融機構(gòu)對于商業(yè)項目的整體商氣又非常大的不良影響。建議將銀行放在邊角花鳥蟲魚的兩側(cè)，可以同其他項目間作一個過渡。同時必須限制銀行的租賃面積不能太大，主要入口的轉(zhuǎn)角和臨天漢大道和太白路方向絕對不允許銀行入駐。
2、1號樓A區(qū)域
?主要業(yè)態(tài)：居家生活廣場（家具、床上用品、窗簾布藝）
?輔助業(yè)態(tài)：文化用品、辦公用品、美發(fā)廳、個性小店
?細分業(yè)態(tài)：各市家具、桌椅、廚房成套設備、床上用品、窗簾、居家服、居家飾品
?備選業(yè)態(tài)：家電賣場、電腦通訊、書城、迪吧、漫搖吧、歌城、洗浴中心
?操作思路：
?按照居家生活廣場為藍本進行招商統(tǒng)一運營，同各次主力店的談判依然繼續(xù)，最終根據(jù)實際情況進行權(quán)衡取舍。
