彭燦富、方安華等經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛民事二審民事判決書_百度文

彭燦富、方安華等經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛民事二審民事判

決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當?shù)美m紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛 經(jīng)濟適用

房轉(zhuǎn)讓合同糾紛

【審理法院】福建省福州市中級人民法院

【審理法院】福建省福州市中級人民法院

【審結(jié)日期】2021.08.18

【案件字號】(2021)閩01民終5776號

【審理程序】二審

【審理法官】唐文生張敏張力群

【審理法官】唐文生張敏張力群

【文書類型】判決書

【當事人】方安華;邱建偉;彭燦富

【當事人】方安華邱建偉彭燦富

【當事人-個人】方安華邱建偉彭燦富

【代理律師/律所】卓文彬上海建緯(福州)律師事務(wù)所;王雨晴上海建緯(福州)律師事務(wù)所;聶

莉福建融成律師事務(wù)所;薛心怡福建融成律師事務(wù)所

【代理律師/律所】卓文彬上海建緯(福州)律師事務(wù)所王雨晴上海建緯(福州)律師事務(wù)所聶莉

福建融成律師事務(wù)所薛心怡福建融成律師事務(wù)所

【代理律師】卓文彬王雨晴聶莉薛心怡

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【代理律所】上海建緯(福州)律師事務(wù)所福建融成律師事務(wù)所

【法院級別】中級人民法院

【原告】方安華;邱建偉

【被告】彭燦富

【本院觀點】關(guān)于案涉協(xié)議是否有效的問題。雖然政府部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買資格作

出相關(guān)要求，需要一定的審批手續(xù)，也對上市轉(zhuǎn)讓年限作出限定，但對經(jīng)濟適用房屋買賣合

同的效力并無效力性強制性規(guī)定認定轉(zhuǎn)讓行為無效，且現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)符合上市交易年限，

方安華、邱建偉主張合同無效無法律依據(jù)，不予支持。

【權(quán)責關(guān)鍵詞】無效惡意串通社會公共利益無權(quán)處分追認代理善意取得合同合同約定誠實信

用原則第三人證據(jù)不足新證據(jù)證明責任（舉證責任）財產(chǎn)保全訴訟請求維持原判查封凍結(jié)

【指導(dǎo)案例標記】0

【指導(dǎo)案例排序】0

【本院查明】二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，本院對一審法院查明的

事實予以確認。

【本院認為】本院認為，關(guān)于案涉協(xié)議是否有效的問題。方安華、邱建偉主張案涉協(xié)議違反

國家限制經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓政策，違背公序良俗，存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為，應(yīng)

認定無效。本院認為，雖然政府部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買資格作出相關(guān)要求，需要一定

信息查詢表作為參考，主張其名下坐落于福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××座××單元

××房××已于2021年7月16日轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)名下僅余福州市晉安區(qū)××路××號××座××

單元××房××，方安華、邱建偉上訴主張的彭燦富受政府限購政策所限不能受讓訟爭房產(chǎn)

的情形已經(jīng)消失。本院認為該查詢表系福州市不動產(chǎn)登記和交易中心出具，真實性可予確

認，對彭燦富的該抗辯予以采納。綜上，本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明案涉協(xié)議存在無效情形，

協(xié)議也具備繼續(xù)履行條件，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。邱某去世后方安華、邱建偉作為邱某繼承

人，將案涉房產(chǎn)過戶至自己名下，一審法院判令方安華、邱建偉協(xié)助將案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至

彭燦富名下并無不當，予以維持。 綜上所述，方安華、邱建偉的上訴請求不能成立，

應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事

訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 本案二審案件受理費7744元，由方安華、邱建偉負

擔。 本判決為終審判決。

【更新時間】2022-10-04 01:14:57

彭燦富、方安華等經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛民事二審民事判決書

福建省福州市中級人民法院

民事判決書

(2021)閩01民終5776號

當事人 上訴人(原審被告)：方安華。

上訴人(原審被告)：邱建偉。

上述二上訴人共同委托訴訟代理人：卓文彬，上海建緯(福州)律師事務(wù)所律師。

上述二上訴人共同委托訴訟代理人：王雨晴，上海建緯(福州)律師事務(wù)所律師。

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被上訴人(原審原告)：彭燦富。

委托訴訟代理人：聶莉，福建融成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：薛心怡，福建融成律師事務(wù)所實習(xí)律師。

審理經(jīng)過 上訴人方安華、邱建偉因與被上訴人彭燦富經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一

案，不服福建省福州市晉安區(qū)人民法院(2021)閩0111民初1126號民事判決，向本院提

起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二審上訴人訴稱 方安華、邱建偉上訴請求：1.撤銷一審判決，并依法改判駁回彭

燦富一審全部訴訟請求。2.本案訴訟費由彭燦富承擔。事實與理由：一、一審判決適用

法律錯誤。1.《經(jīng)濟適用房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系彭燦富與邱某為規(guī)避國家限制經(jīng)濟適用房

轉(zhuǎn)讓政策而簽訂，不符合政策目的，擾亂社會秩序，損害其他低收入群體的利益，違背

公序良俗，且存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為，違反《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條第二款、第一百五十四條和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)

認定無效。2.彭燦富在簽訂案涉協(xié)議前已通過房改房的形式取得兩套政策福利性房屋，

且另一套也是經(jīng)濟適用房，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十二條之規(guī)定，在彭燦

富退回上述政策福利房前，無權(quán)購買經(jīng)濟適用房。3.彭燦富在已有政策福利房的情況下

仍借邱某的購房指標購房，規(guī)避國家政策，通過投機性購房獲取額外不當利益,損害社會

公共利益和社會秩序，違背公序良俗和存在惡意串通損害其他低收入群體利益的行為而

應(yīng)認定無效。二、一審法院遺漏認定案涉房屋面積為143.68平方米，彭燦富名下已有兩

套住房，根據(jù)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充

通知》[榕政辦(2016)186號]第一條第(一)款規(guī)定的限購政策，彭燦富無法購買144平方

米以下的房屋，案涉房屋實際無法過戶至彭燦富名下。即使案涉房屋可以上市交易，彭

燦富也無法購買144平方米以下房屋，案涉房屋實際無法過戶至彭燦富名下，一審判決

支持辦理變更登記手續(xù)，實際無法執(zhí)行。三、案涉房屋為夫妻共同財產(chǎn)，邱某轉(zhuǎn)讓購房

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指標未經(jīng)過其配偶方安華同意或者追認，方安華、邱建偉是在邱某去世后才知曉案涉房

屋的存在且被邱某轉(zhuǎn)賣，一審法院在彭燦富未提供任何證據(jù)證明的情況下，推定方安

華、邱建偉知情，且以方安華、邱建偉未提供有效證據(jù)證明其在合同簽訂或房產(chǎn)交付后

的合理期限內(nèi)向彭燦富提出異議為由，認定邱某具有代理權(quán)，屬于事實認定錯誤。案涉

房屋是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，以邱某的名義申請，申請時未

告知方安華、邱建偉。案涉協(xié)議系邱某單方與彭燦富簽訂，簽訂合同或房產(chǎn)交付時，方

安華、邱建偉并不知情，方安華、邱建偉是在邱某去世后才知曉案涉房屋的存在且被邱

禁止經(jīng)濟適用房購買指標轉(zhuǎn)讓。2.該指標轉(zhuǎn)讓行為不屬于《中華人民共和國民法典》第

一百五十三條第二款規(guī)定的“違背公序良俗的民事法律行為”，也不存在“惡意串通損

害他人合法權(quán)益”。邱某向單位申請經(jīng)濟適用房時，該住房對應(yīng)的優(yōu)惠和福利已轉(zhuǎn)化為

指標享有者的權(quán)利，邱某將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給彭燦富，不涉及社會公共秩序及公共利

益，并沒有侵犯其他低收入家庭的利益。3.彭燦富名下已有房改房的情形也不影響涉案

協(xié)議的效力。雖然部門規(guī)章有對經(jīng)濟適用房的購買資格作出相關(guān)要求，但是對于經(jīng)濟適

用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規(guī)定認定其無效，且涉案房屋已經(jīng)實際交付彭

燦富使用至今11年之久，雙方之間的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當認定有效。彭燦富是否具有購買資

格，以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，均不影響合同本身的效力。二、案涉房屋于2009

年12月購買時，雖然在交易程序上受當時《經(jīng)濟適用房管理辦法》的限制，但該管理辦

法并未明確禁止轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，而是規(guī)定符合相應(yīng)的條件后可以上市交易。邱某在世

時，多次明確承諾會配合彭燦富辦理房產(chǎn)變更過戶手續(xù)，2018年8月31日邱某因病去

世，案涉房屋達到上市交易條件后，方安華、邱建偉提出要彭燦富再付40萬元才同意過

戶，遭彭燦富拒絕后，方安華、邱建偉于2020年8月13日向福州市不動產(chǎn)和登記交易

中心辦理繼承過戶至其名下，違背了彭燦富與邱某的合約。三、根據(jù)《福州市人民政府

辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》第一條第二款規(guī)定，彭燦

富截止一審判決前名下的兩套住房，一套屬于房改房，另一套系繼承所得的經(jīng)濟適用

房，在辦理案涉房屋過戶手續(xù)中，完全不會受“限購”因素的影響。一審判決支持辦理

變更登記手續(xù)，在實踐操作中完全可以執(zhí)得到有效的執(zhí)行。四、彭燦富居住使用至今達

11年，方安華在將房產(chǎn)按繼承過戶變更至其名下之前，從未向彭燦富提出過任何異議，

其主張不知情明顯有違常理和交易習(xí)慣。事實上無論是轉(zhuǎn)讓時還是轉(zhuǎn)讓后，方安華自始

至終是知曉的，甚至在邱某生病住院期間，彭燦富前往醫(yī)院探望時，邱某還當著方安華

分，但依據(jù)最高人民法院買賣合同司法解釋第三條第一款的規(guī)定,無權(quán)處分的合同效力問

題應(yīng)認定為有效。五、本案無論是簽訂的協(xié)議約定經(jīng)濟適用房指標轉(zhuǎn)讓，還是經(jīng)濟適用

房的轉(zhuǎn)讓，均系合法有效行為。案涉協(xié)議認定有效更有利于貫徹誠實信用原則。方安

華、邱建偉的行為屬于濫用抗辯權(quán)，協(xié)議權(quán)利義務(wù)大部分已履行，就應(yīng)當受協(xié)議的約

束。

原告訴稱 彭燦富向一審法院起訴請求：1.請求確認彭燦富與邱某(已故，系方安

華配偶、邱建偉父親)于2009年12月3日簽訂的《經(jīng)濟適用房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；

2.方安華、邱建偉將福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××期××＃樓××單元房產(chǎn)過

戶變更至彭燦富名下，應(yīng)繳的土地收益價款及過戶產(chǎn)生的稅費由彭燦富承擔；3.本案的

訴訟費、保全費由方安華、邱建偉承擔。

一審法院查明 一審法院認定事實：邱某(已故)系方安華的配偶、邱建偉的父親。

2009年12月3日，彭燦富與邱某簽訂《經(jīng)濟適用房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：邱某將福

州市晉安區(qū)XX路XX新苑XX號樓XX單元經(jīng)濟適用房的購房指標轉(zhuǎn)讓彭燦富，彭燦富將

以邱某的購房指標購房；邱某名下案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證由其保管，到依法可過戶之時邱某

應(yīng)及時提供過戶所需的相關(guān)手續(xù)；彭燦富向邱某支付購房資格轉(zhuǎn)讓費10萬元，彭燦富以

邱某名義購買案涉房屋的一切費用由彭燦富負擔等內(nèi)容。邱某并在上述合同尾部簽署

“確認已收到轉(zhuǎn)讓金等費用壹拾萬元正”。2009年11月27日，彭燦富通過其子彭國明

支付了案涉房屋全額購房款429617.5元，后裝修使用案涉房屋至今。2011年3月1日，

邱某辦理案涉房屋權(quán)屬證書xxx)并交由彭燦富保管。后，邱某于2018年8月31日死

亡。2019年11月25日，方安華、邱建偉向福州市不動產(chǎn)登記和房屋交易中心申請補發(fā)

了案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證書［權(quán)證號：閩(xxx)福州市不動產(chǎn)權(quán)第xxx號］，并將案涉房屋

權(quán)屬變更至自身名下(權(quán)證號：閩(xxx某某)福州市不動產(chǎn)權(quán)第xxx號、閩(xxx)福州市不

動產(chǎn)權(quán)第xxx號)。

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另查，截至2021年4月28日，彭燦富名下有坐落于晉安區(qū)××路××號××座

××單元××房××，性質(zhì)為房改房；坐落于晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××座××單

元××房××，彭燦富妻子周淑萍、兒子彭國明名下無房產(chǎn)。

再查，彭燦富于2021年3月2日向一審法院申請財產(chǎn)保全，一審法院經(jīng)審查作

出(2021)閩0111民初1126號民事裁定書，裁定查封、凍結(jié)被告方安華、邱建偉名下位

于福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××期××＃樓××單元(權(quán)證號：閩(20某某)福州

市不動產(chǎn)權(quán)第90XXXXX2-1號、閩(2020)福州市不動產(chǎn)權(quán)第90XXXXX2-2號)房產(chǎn)的所有權(quán)

變更及抵押登記手續(xù)，期限為三年。彭燦富為此繳納了財產(chǎn)保全費2668.06元。

一審法院認為 一審法院認為，彭燦富與邱某于2009年12月3日簽訂的《經(jīng)濟適

用房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系雙方真實意思表示,雖然該轉(zhuǎn)讓行為違反了當時經(jīng)濟適用房的相

關(guān)限制交易的管理規(guī)定，但雙方簽訂合同并履行至今已達十一年，合同履行已無限制，

方安華、邱建偉再以案涉合同違反經(jīng)濟適用房的限制交易規(guī)定為由，主張案涉合同無

效，沒有法律依據(jù)，一審法院不予支持。同時，邱某在收取了轉(zhuǎn)讓金后，已依約將案涉

房屋交付給彭燦富管理使用至今達十一年，且方安華、邱建偉均未提供有效證據(jù)證明其

在合同簽訂或房產(chǎn)交付后的合理期限內(nèi)，有向彭燦富提出異議，甚或提起訴訟維護自身

權(quán)益，方安華、邱建偉均主張其不知情明顯有違常理和交易習(xí)慣。據(jù)此，本案交易向?qū)?/span>

方有理由相信邱某對案涉房屋的處分具有代理權(quán)，其處分行為有效，《經(jīng)濟適用房指標

轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》對邱某及方安華產(chǎn)生約束力，各方均應(yīng)依合同約定繼續(xù)履行。因邱某已去

世,其合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人即方安華、邱建偉代為履行。方安華、邱建偉現(xiàn)已取得案涉

房屋所有權(quán)，彭燦富要求方安華、邱建偉協(xié)助將福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××

期××＃樓××單元房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶至彭燦富名下的訴訟請求，符合合同約定和法律規(guī)

定,一審法院依法應(yīng)予以支持。由此產(chǎn)生的應(yīng)繳土地收益價款及過戶產(chǎn)生的稅費，依合同

約定應(yīng)由彭燦富承擔。依照《中華人民共和國民法典》第二百一十五條、第五百零九

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條、第五百七十七條、第一千一百六十一條之規(guī)定，判決：一、彭燦富與邱某于2009年

12月3日簽訂的《經(jīng)濟適用房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效；二、方安華、邱建偉應(yīng)于本

判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助彭燦富辦理位于福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××期

××＃樓××單元的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，由此產(chǎn)生的應(yīng)繳土地收益價款及過戶稅

費由彭燦富負擔。案件受理費7744元，財產(chǎn)保全費2668.06元，由方安華、邱建偉負

擔。

本院查明 二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，本院對一審法院

查明的事實予以確認。

本院認為 本院認為，關(guān)于案涉協(xié)議是否有效的問題。方安華、邱建偉主張案涉協(xié)

議違反國家限制經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓政策，違背公序良俗，存在惡意串通損害他人合法權(quán)益

的行為，應(yīng)認定無效。本院認為，雖然政府部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買資格作出相關(guān)

要求，需要一定的審批手續(xù)，也對上市轉(zhuǎn)讓年限作出限定，但對經(jīng)濟適用房屋買賣合同

的效力并無效力性強制性規(guī)定認定轉(zhuǎn)讓行為無效，且現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)符合上市交易年

限，方安華、邱建偉主張合同無效無法律依據(jù)，不予支持。本案案涉協(xié)議簽訂之時邱某

可獲得的具體房屋已經(jīng)明確，未損害第三人權(quán)益。協(xié)議簽訂后由彭燦富支付了全部購房

款，并向彭燦富支付了轉(zhuǎn)讓款，交付房屋后由彭燦富實際入住使用十多年，現(xiàn)無證據(jù)證

明方安華作為配偶曾在合同簽訂或房產(chǎn)交付后的合理期限內(nèi)提出過異議，方安華、邱建

偉主張方安華對邱某出售房屋并不知情不符合常理，其據(jù)此主張合同無效亦不能成立。

二審訴訟中，彭燦富提交其名下不動產(chǎn)登記信息查詢表作為參考，主張其名下坐

落于福州市晉安區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××座××單元××房××已于2021年7月16

日轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)名下僅余福州市晉安區(qū)××路××號××座××單元××房××，方安華、

辯予以采納。綜上，本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明案涉協(xié)議存在無效情形，協(xié)議也具備繼續(xù)

履行條件，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。邱某去世后方安華、邱建偉作為邱某繼承人，將案涉

房產(chǎn)過戶至自己名下，一審法院判令方安華、邱建偉協(xié)助將案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至彭燦富

名下并無不當，予以維持。

綜上所述，方安華、邱建偉的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實

清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第

一款第一項規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果 駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費7744元，由方安華、邱建偉負擔。

本判決為終審判決。

落款

審 判 長 唐文生

審 判 員 張 敏

審 判 員 張力群

二〇二一年八月十八日

法官助理 賁丹丹

書 記 員 林 舒

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