公房是如何買賣的

一、公房是如何買賣的

公房，又叫使用權房、居住權房，是住房實物分配制度下的產物。過去，居

民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金

標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍

然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚

至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變

成了房改房、已購公房。

1、要驗證原產權人是否有產權證。

驗證房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管

部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印

件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。

2、按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。

因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明

確是否與原產權單位確認利益分配辦法。需要特別指出的是，軍產、院產、校產

的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，

有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。

3、確認產權證的準確面積。

應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般

標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如系

房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。

二、公房與私房的最大區別在哪里?

公產房與私產房的最大區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，

沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。

三、公房買賣產生糾紛應如何認定?

根據其交易標的，公房買賣可以參照現行處理商品房買賣糾紛相關的法律規

定。理由如下：

首先，商品房屋買賣是現代社會典型的不動產交易行為，也是典型的不動產

物權變動。在商品房合同中，雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成

一致時，合同即產生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權的變動必須依

賴不動產的登記制度。根據國家對于公房使用權轉讓審批的相關要求來看，這些

規定同樣適用于公房使用權的買賣。

其次，根據我國《合同法》有關規定，當事人未辦理登記手續，是不影響合

同效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。當事人雙方依自身意思表

示簽訂公房買賣協議后，在房屋買賣協議成立后，房產使用權雖沒有轉移，但雙

方當事人依協議建立的法律關系依然存在。

最后，《民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循誠實信用原則。誠實信

用原則是指民事主體在從事民事活動中，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，

不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。誠實信用原則作為民法，特別是

債權法中的最高指導原則，具體內涵是：應以誠實信用的方式行使權利。權利人

只要行使財產權時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權利并獲

得利益，那么該交易應當被認定為有效，合約當事人應當依照合約履行。