房產業務知識問答

房產業務知識問答

基礎知識篇

1、住房二級市場包括哪些方面？

答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經濟適用房、拆遷安置房、公有

住房使用權、以及居民個人之間不同產權性質、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非開發商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要

轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房

等等。

3、什么是已購公有住房？

答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。

4、么是解困房？

答：是指政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房

問題的住房。

5、什么是房改房？

答：經市房改辦批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；且已簽訂

住改合同并按房改政策規定繳清購房款的。

6、什么是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依

照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為，它是房

地產權益轉移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？

答：應具備以下條件：

a、向開發商購買的且已簽訂購房合同經房地產主管部門登記備案；

b、已交清購房款（持有全額購房發票）；

c、房產未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封、凍結）。

8、已購公房上市需要什么條件？

答：需要條件是：

a、 取得《土地房屋權證》；

b、 開具家庭住房情況證明；

c、 已按規定補清超標面積房屋價款。

土地房屋權籍登記篇

9、土地房屋權證的辦證依據和基本條件是什么？

答：我市土地房屋登記管理工作中，主要依據《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產管理

法》及1997年9月1日實行的廈門市人民政府第60號令《廈門市土地房屋權屬登記管理規

定》等法律、法規和規章的規定，根據國土資源部和建設部的具體要求，進行受理登記、審

核、確權發證。

土地房屋權屬登記應具備三個基本條件：⑴土地房屋權屬來源合法；⑵四至界線清楚無爭議；

⑶面積準確。

10、拆遷安置房因原業主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業主名下登記產權證？

答：被拆遷房屋原權屬來源清楚，但業主已死亡，暫時不能辦理繼承的，由申請人（繼承人

或原代理人或持證人）出據具結保證書后，根據廈府（1997）綜018號文第六條規定，其拆

遷安置房可按原業主名下確權發證，但應注明"業主已故"字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實際發生變更，如何辦理安置房產權登記？

答：被拆遷房屋權屬來源清楚，拆遷前因業主死亡而發生繼承或買賣、贈送、析產等并經公

證或法院裁決，但未及時辦理產權變更登記，其拆遷補償安置協議書仍按原業主名字簽訂的，

若涉及買賣、贈送，按被拆遷房屋的價值補交契稅，給予辦理安置房產權登記；若涉及繼承、

析產，按實際發生行為辦理安置房產權登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權證的情況

答：市政府60號令是我市房地產權屬登記發證工作的主要法律依據。《廈門市城鎮土地房屋

權屬登記發證若干問題處理意見》主要是針對商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房的辦

證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：

(1)完全沒有合法的用地、建房批準手續的；

(2)用地、建房手續不齊全且嚴重影響城市規劃的；

(3)房屋未竣工或存在嚴重的質量安全問題的；

(4)四至界址、界線不清，權屬有糾紛、爭議的；

(5)超建、超占以及改變用途的部分未經依法處理的；

(6)購房手續不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；

(7)重復出售的房屋，抵押、查封等限制權利的房屋；

(8)購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己故

未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？

答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規劃；（2）房屋已竣工；（3）

購房（安置）手續合法、完整齊全。具體如下：

A、商品房：

a、已簽訂購房合同且經房地產主管部門登記備案；

b、已交清購房款（持有全額購房發票）；

c、房產未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封、凍結）。

B、房改房：

a、經市房改辦批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；

b、已簽訂住改合同并按房改政策規定繳清購房款的。

C、拆遷安置房：

a、拆遷安置補償協議書經市拆遷主管部門確認的，可按確認書的內容辦理權屬登記。

b、拆遷安置房產權辦理，均由拆遷人統一辦理被拆遷房屋的產權注銷登記，報送拆遷協議

確認，統一繳交相關稅費及申辦領取土地房屋權證。

14、建設項目未經批準怎么辦理土地房屋權證？

答：對未經批準的建設項目按如下辦法處理：㈠1990年4月1日之前開工建設的項目 (含

城鎮私有房屋)未經市規劃管理部門審批或與市規劃管理部門審批的指標、內容不符的，或

超出用地紅線的，由市國土房產管理部門按規定收取城市基礎設施配套費后予以辦理權屬登

記手續。㈡1990年4月1日之后開工建設的項目未經規劃管理部門批準的，須經規劃管理

部門處理同意后給予辦理權屬登記手續。㈢2001年4月30日之前未辦理建設項目用地紅線

但其余批建手續完整的建設項目，經權屬調查項目用地四至清楚無權屬爭議的，可按建設年

份的標準補繳城市基礎設施配套費后，予以辦理權屬登記手續。

15、建設項目實際建成后部分與規劃批準指標、內容不一致的如何辦理土地房屋權證？

答：1990年4月1日之后，建設項目實際建成后部分與規劃批準指標、內容不一致的，分

別按以下辦法處理：

㈠每棟建筑物增容的，如其批建手續完整，實測總建筑面積超出規劃批準面積1%以內(含1%)

的，由市國土房產管理部門直接收取增容地價；大于1%的，由市規劃管理部門處理同意后

按規定收取增容地價。

㈡對于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質的建設項目，市土地房屋權屬登記管理部門

可先對符合規劃批準的幢、層和未改變房屋用途或性質的部分予以辦理權屬登記，其余部分

須經規劃管理部門處理同意給予辦理權屬登記手續。

㈢凡建筑主體超出所批準紅線范圍的，須經市規劃管理部門處理后同意給予辦理權屬登記手

續。

16、房屋未辦理竣工驗收手續能否辦理產權登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收 手續的非商品房住宅項目，經市

土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，

經鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續。

建設項目未通過竣工驗收或經市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部

門牽頭處理。

17、什么是土地權屬爭議？

答：土地權屬爭議是指土地所有權或者土地使用權(包括國有土地、集體土地)歸屬爭議.

18、土地權屬爭議應向誰提出申請?

答：根據2003年1月3日頒布的《國土資源部17號令》第五條之規定：個人之間、個人與

單位之間、單位與單位之間發生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部

門調查處理。

前款規定的個人之間、個人與單位之間發生的爭議案件，可以根據當事人的申請，由鄉級人

民政府受理和處理。

19、申請調查處理土地權屬爭議的應當符合哪些條件？

答：（一）申請人與爭議的土地有直接利害關系;（二）有明確的請求處理對象、具體的請求

和事實根據。

20、申請人提出的土地權屬爭議調查處理的申請后，行政主管部門應當如何處理？

答：對于申請人提出的土地權屬爭議調查處理的申請，行政主管部門應當進行審查，國土資

源行政主管部門應當在收到申請書之日起7個工作日內提出是否受理的意見。認為應當受理

的，在決定受理之日起5個工作日內將申請書副本發送被申請人。被申請人應當在接到申請

書副本之日起30日內提交答辯書和有關證據材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處

理。認為不應當受理的，應當及時擬定不予受理建議書，報同級人民政府作出不予受理決定。

當事人對不予受理決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

國土資源行政主管部門應當自土地權爭議之日起6個月內提出調查處理意見。因情況復雜，

在規定時間內不能提出調查處理意見的，經該國土資源行政主管部門的主要負責人批準，可

以適當延長。國土資源行政主管部門提出調查處理意見后，應當在5個工作日內報送同級人

民政府，由人民政府下達處理決定。當事人對人民政府作出的決定不服的，可以依法申請行

政復議或者提起行政訴訟。在規定的時間內，當事人既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，

處理決定即發生法律效力。生效的決定是土地登記的依據。

21、什么是房產測繪？

答：所謂房產測繪是指運用測繪技術和手段，采集和表述房屋有關信息的活動。

22、目前我市實施房產測繪所依據的標準是什么？

實施房產測繪，應嚴格按照現行國家標準《房產測量規范》(GB／T 17986.1-2000)和《廈門

市房產面積測算暫行細則》執行。

23、商品房面積由誰來申請測繪？

答：目前購房人辦證難的主要原因之一，就是房地產開發企業不能及時對已竣工的房屋實施

測繪、不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。

為此，《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托

具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門或經房地產行政主管部

門授權委托的單位審核后用于房屋權屬登記。

24、商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產權登記面積發生誤差時

如何處理？

答：當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。如合同未

作約定的，按以下原則處理：

①面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）的，據實結算房價款；

②面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在

買受人提出退房之日起３０日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利

息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內（含３％）

部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登

記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）部分的房價款由出賣

人返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比＝(產權登記面積－合同約定面積)/合同約定面積×100％

但經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空

間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，

房地產開發企業應當在變更確立之日起１０日內，書面通知買受人。

因上述原因的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

25、商品房建筑面積的組成？

答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立

產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

26、共有建筑面積的組成？

答：共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

應分攤的共有建筑面積：1、共有建筑面積的一般內容：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、

垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、過道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及

在其它功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管理

用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）

水平投影面積一半的建筑面積。

不應分攤的共有建筑面積：1）、獨立使用的地下室或為多幢服務的地下室（地下車位、車庫、

倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和多幢服務的

警衛室、管理用房、公共設施用房等。2）、作為人防工程（含平戰兩用）的地下室、避難層

（室）以及分期建筑工程中的跨期服務的公共設備用房和管理用房等。3）、按規劃批建層高

建設的層高大于2.20米的技術（結構）轉換層、避難層、室內"空中花園" 以及底層架空用

作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設備用房應分攤的共有建筑面積。

4）、獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛房、管理用房等附屬配套設施用房。5）、扣除

應分攤的共有建筑面積和本條前4款內沒有羅列的建筑部位。

27、什么是地籍調查？

答：地籍調查就是依照法律程序和技術規程，對申請登記的宗地現場核實其權屬、位置、界

線、數量、用途等基本情況的行政行為。

28、為什么要進行地籍調查？

答：因為地籍調查的情況記錄于地籍調查表上，作為土地登記、核發證書的重要基礎資料，

所以它是對土地登記申請的實質審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權

利人合法權益的重要手段。其根本目的是維護國家的土地制度。

29、地籍調查為什么要權利人簽字？

答：地籍調查是對土地使用權人權利范圍、位置、大小等進行的法定調查，每宗土地的各條

界線都需要與相鄰的權利人相互以簽章方式共同確認。履行指界簽字手續，明晰產權范圍，

是避免日后發生土地糾紛的一項重要手段，并且可以更好地保障權利人對自己的合法土地房

屋的處分、占有、使用、收益權。因此，按法定程序履行指界簽字手續，是每個房地產權利

人應盡的義務。

30、農村房屋可以抵押嗎？

答：農村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規定。但參照《中華人民共和

國城市房地產管理法》及建設部《城市房地產抵押管理辦法》以及國家土地管理局（[1997]

國土〈籍〉字2號）《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》,可以得出一個結論：即集

體土地上土地房屋的抵押，應局限于集體荒地土地使用權、鄉村企業集體土地使用權，以及

鄉村企業廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權，至于農村村民的住房因其宅基地不得抵

押而受到限制。

31、農村居民申請土地房屋權屬登記應提交什么材料？

答：A、農村土地房屋權屬登記申請書；

B、身份證及戶口簿復印件；

C、批準建造的有效文件或證明。

下列材料均為批準建造的有效文件或證明：（1）土改時期縣（區）以上人民政府頒發的《土

地房產所有證》；（2）1982年2月13日國務院《村鎮建房用地管理條例》實施之前（具體

范圍和時間：島內鐵路以西農村地區為1982年2月13日；鐵路以東地區為1984年5月16

日），縣（區）、鎮（公社）人民政府的批建文件；（3）歷屆縣（區）以上人民政府土地管理

部門核發的《廈門市鄉村建房宅基地許可證》、《廈門市集體土地建設用地使用證（臨時）》、

《廈門市村鎮個人建房用地臨時憑據》、《廈門市村鎮個人建房許可證》。

申請人持有的文件或證照已遺失的，應提交相關證明（需由檔案館查檔核實 的，應提供檔

案館證實材料），經登報公告遺失滿一個月無異議的，可確認其提交的相關證明有效。

32、鄉鎮企業申請土地房屋權屬登記應提交哪些材料？

答：土地房屋權屬登記申請書；企業營業執照及法定代表人身份證明；批準使用土地和房屋

建設的有效文件或證照；建筑物質量檢測報告或房屋安全鑒定報告。

下列材料均為批準使用土地和房屋建設的有效文件或證照：原土地管理局核發的《廈門市鄉

村企事業用地許可證》；土地管理部門核發的鄉鎮企業用地批文、紅線圖及規劃管理部門核

發的建設許可證。經規劃管理部門及用地審批部門簽署處理意見并蓋章的《廈門市鄉鎮企業

建筑物補辦手續工作表》或相關證明材料。

33、鄉鎮企業補辦審批手續的具體范圍和要求是什么？

凡已具備用地審批部門批準用地的有效文件及規劃管理部門批準建設的有效文件，或已由各

區財政局頒發《鄉村房產契證》的鄉鎮企業。杏林區、集美區可直接向市國土房產局下屬杏

林、集美分局，島內向各土地管理所提出登記申請。已建成投產但不具備上述有關手續的鄉

鎮企業，持《廈門市鄉鎮企業建筑物補辦手續工作表》到相關部門簽署處理意見并蓋章，但

1999年1月1日以后在新增農用地和原閑置土地上建設的鄉鎮企業不在此次補辦之列。

34、買房前應對開發商和項目有哪些方面的了解？

答：（1）通過營業執照和房地產企業資質證書，了解開發商的資信。（2）通過土地使用權證

書,了解土地的性質及權屬狀況。（3）通過建設用地批準證書、建設工程規劃許可證、建設

工程施工許可證，了解項目的用地規劃和建設手續。（4）買期房的通過查看預售許可證，買

已竣工的房屋通過現售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內。

（5）通過市國土房產局三樓綜合服務大廳的電腦自助查詢服務，了解該房屋是否被抵押或

查封。

35、開發商將在建樓盤做擔保申請貸款，這種抵押房能否購買？

答：根據《廈門市商品房預售管理規定》第19條規定，預售商品房設定在建工程抵押權的，

應先辦理該套商品房的抵押權注銷登記手續，方可辦理商品房預售合同登記備案。因此買方

在購買該種抵押房時應先要求開發商注銷抵押。

36、簽訂商品房預售合同后，買方如何有效保護自己的既得利益？

答：根據《廈門市商品房預售管理規定》第18條規定，商品房預售合同實行備案制度，未

經登記備案的商品房預售合同，不得對抗善意第三人。因此買方應在簽訂合同后要求開發商

到市房地產交易權籍登記中心辦理預售合同登記備案手續；若開發商不來辦理，買方也可前

來辦理，以防止所購房產出現"一房多賣"、"先賣后抵"等現象，切實保障自身權益。

37、開發商有權出售露臺嗎？

答：根據有關規定，露臺屬于共用部位，屬于全體業主共有，開發商無權將露臺的所有權、

使用權單獨轉讓。

38、買方在支付定金后對所購商品房不滿意，可否要求退回定金？

答：如果簽定了認購協議，不是買方單方面原因導致合同無法簽定的，買方有權要求退回定

金；屬于買方違約的，開發商有權不退還定金。

39、高檔住宅與普通住宅如何界定？

答：依照廈門市國土房產局、廈門市地稅局、廈門市財政局聯合發布的《關于調整高檔住宅

和普通住宅界定的通知》的規定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假

村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內超過5000元/平方米，杏林區（含海滄區）、集美區

超過3600元/平方米，同安區超過3000元/平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。

該通知自2002年9月1日起執行，2002年9月1日以前已經簽定商品房買賣合同的，仍按

原政策執行。

40、如何知道欲購買的二手房能否辦理產權證？

答：如果二手房現在的使用人沒有產權證，則不能辦理房產轉讓過戶手續；如果已具備產權

證，通過向市國土房產局綜合服務大廳查詢，確認該套房屋不存在抵押、查封或者其他權利

限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產權登記手續。

41、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產權屬如何確定？

答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權歸屬上應認定為婚前財產，但對其中婚后按揭

款共同繳納部分，應視為共同財產。

42、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產權證時，能否只登記其中一人名字？

答：產權證上登記的產權人是根據購房合同上簽定的購房人來認定的。但在商品房竣工之前，

合同簽定雙方可到市房地產交易權籍登記中心辦理合同增、減名手續（限于直系親屬）；若

商品房竣工后，產權證只能按購房合同簽定的購房人登記產權人。

43、兩人以上合購一處房產，能否按比例登記產權？

答：兩人以上合購同一套商品房，購房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產證的登記內

容中，包括房屋共有人和共有份額，可以體現共有情況。此外，共有權人可以申請頒發房屋

共有權證。

44、已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

答：可以通過買賣或贈與的方式進行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈與公證、房產評估后，

到市房地產交易權籍登記中心辦理過戶手續。

45、監護人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據《民法通則》第18條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財

產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。如果監護人欲將未

成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監護人的利益，若投資是為了其他目

的，監護人不能做出該行為。

房地產專業知識篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

47、使用面積：指住宅中分戶內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚

房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道，室內樓梯等。

48、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳

以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內的建筑面積與分攤的公用

建筑面積之和。

49、套內面積：包括套內使用面積，套內墻內面積和陽臺建筑面積。

50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。

51、內陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

52、外陽臺：不封閉的陽臺，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

53、房屋未辦理竣工驗收手續能否辦理產權登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續的非商品房住宅項目，經市土

地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經

鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續。

建設項目未通過竣工驗收或經市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部

門牽頭處理。測繪管理篇

54、基礎測繪是什么？

基礎測繪是指建立全國統一的測繪基準和測繪系統，進行基礎航空攝影，獲取基礎地理信息

的遙感資料，測制和更新國家基本比例尺地圖、影像圖和數字化產品，建立、更新基礎地理

信息系統。

55、什么是國家基本地形圖？

國家基本地形圖即國家基本比例尺地形圖，簡稱國家基本圖。它是根據國家頒布的統一測量

規范、圖式和比例尺系列測繪或編繪而成的地形圖，是國家經濟建設、國防建設和軍隊作戰

的基本用圖，也是編制其它地圖的基礎。各國的地形圖比例尺系列不盡一致，我國規定1:1

萬、1：2.5萬、1:5萬、1:10萬、1:20萬(現已為1:25萬) 、1:50萬、1:100萬等七種比

例尺地形圖為國家基本比例尺地形圖。其測制的精度和成圖數量質量是衡量一個國家測繪科

學技術發展水平的重要標志之一。

56、國家基本地形的基本畫法

中華人民共和國地圖的國界線標準樣圖是指按照一定的原則而制作的一種有關中國國界線

畫法的統一標準圖樣。

根據需要，中華人民共和國地圖的國界線標準樣圖的比例尺可以是一種，也可以是各種比例

尺的系列圖。

中華人民共和國地圖的國界線標準樣圖由國務院外交行政主管部門和國務院測繪行政主管

部門共同制定，報國務院批準發布。

中華人民共和國地圖的國界線標準樣圖上的中國國界線的畫法，是代表中華人民共和國政府

立場的，是各公開地圖上中國國界線畫法的標準依據。各種涉及中國地圖圖形的媒介與載體

都必須按《中華人民共和國地圖的國界線標準樣圖》繪制，并送測繪行政主管部門審查，否

則可能產生有損國家主權和領土完整的政治性問題。

57、什么是地理信息系統？

地理信息系統在國際上稱為GIS，即 Geograhpic Information system的縮寫。在我國又稱

為資源與環境信息系統。在國際上雖然許多學者對GIS有不同的表述，但其基本概念是大體

相同的。地理信息系統是利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具，是一種在計算

機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環境參數按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類

編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統。它通過對多要素數

據的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數字等多種形式輸出，滿

足各應用領域或研究工作的需要。地理信息系統在國民經濟建設中得到了廣泛運用，特別是

在地域開發、環境保護、資源利用、城市管理、災情預測、人口控制、交通運輸等方面發揮

著積極的作用。

58、從事測繪活動的單位應當具備什么條件？

從事測繪活動的單位應當具備下列條件，并依法取得相應等級的測繪資質證書后，方可從事

測繪活動：（一）有與其從事的測繪活動相適應的專業技術人員；（二）有與其從事的測繪活

動相適應的技術裝備和設施；（三）有健全的技術、質量保證體系和測繪成果及資料檔案管

理制度；（四）具備國務院測繪行政主管部門規定的其他條件。

59、什么是測繪成果匯交制度？

測繪項目完成后，測繪項目出資人或者承擔國家投資的測繪項目的單位，應當向國務院測繪

行政主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府測繪行政主管部門匯交測繪成果資料。屬于

基礎測繪項目的，應當匯交測繪成果副本；屬于非基礎測繪項目的，應當匯交測繪成果目錄。

負責接收測繪成果副本和目錄的測繪行政主管部門應當出具測繪成果匯交憑證，并及時將測

繪成果副本和目錄移交給保管單位。測繪成果匯交的具體辦法由國務院規定。

60、什么是測量標志？

永久性測量標志，是指各等級的三角點、基線點、導線點、軍用控制點、重力點、天文點、

水準點和衛星定位點的木質覘標、鋼質覘標和標石標志，以及用于地形測圖、工程測量和形

變測量的固定標志和海底大地點設施。臨時性測量標志指測繪單位在測量過程中設置和使用

的，工作結束后不需要長期保存的標志物和標記。

61、測量標志如何保護？

任何單位和個人不得損毀或者擅自移動永久性測量標志和正在使用中的臨時性測量標志，不

得侵占永久性測量標志用地，不得在永久性測量標志安全控制范圍內從事危害測量標志安全

和使用效能的活動。

稅 費 篇

62、買賣二手房應繳交哪些稅、費？

答：買賣二手房應繳交的稅費有：契稅、印花稅、交易手續費、個人所得稅、土地房屋變更

登記費及工本費等。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據房管局

最近的規定數據為準。

63、普通商品房的契稅是多少？

答：普通商品房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%。

64、公有住房的契稅是多少？

答：公有住房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%。

65、高檔住宅的契稅是多少？

答：高檔住宅的契稅是成交總價（或評估價）的3%。

66、契稅只交一次就可以了嗎？

答：對客戶來講，一套房產只要交一次契稅；對一套房子來說，只要經過一次交易就要交一

次契稅。

67、所有的房產都要交個人所得稅嗎？

答：不一定。這要分是公有住房還是商品房，還要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值

等情況而定。

68、寫字樓、店面、商場、車庫的稅費和住宅的一樣嗎，按多少繳交呢？

答：不一樣。寫字樓、店面、商場、車庫的契稅是成交總價（或評估價）的3%；交易手續

費是：12元/平方米（寫字樓）、14元/平方米（車庫）、300元/個（車位）20元/平方米（商

場）；印花稅都是成交總價（或評估價）的0.05%；營業稅是按增值部分的5.55%繳交。

69、依法轉讓以劃撥方式取得的公有住房，出售時需要繳納土地出讓金嗎?

答：需要。買方須按成交價或評估價的1%繳納土地出讓金，已按市場價或商品房指導價購

買的公有住房部分，可以不繳納土地出讓金。

70、依法轉讓以劃撥方式取得的商品房，出售時需要繳納土地出讓金嗎？

答：轉讓在劃撥土地使用權用地上建造并允許出售的商品房和1999年12月31日以前房管

所以當時商品房價格出售集資翻建的房屋的，按下列標準繳納土地出讓金：

（1） 土地用途為商業、旅館的，按《規定》規定的出讓底價的15%繳納土地出讓金。

（2） 土地用途為居住、辦公、工業的，按該房屋分攤的土地面積每平方米20元繳納土地

出讓金。

71、辦理贈予的房產，需交哪些費用？

答：需交納稅費、公證費和評估費。

注：以上數據比例及計算依據以廈門市房產交易中心公布的最新標準為準。

相 關 法 律 法 規 篇

72、不滿18歲的個人是否可以購買二手房，需要什么手續？

答：只要具有合法身份證明的國內外公民都可以在廈門購買二手房。但不滿18周歲沒有民

事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監護關系證明和監護人身份證明。

由其監護人代辦相關手續。

73、不滿18歲的個人是否可以出售二手房，需要什么手續？

答：只要具有合法身份證明的國內外公民都可以出售其在廈門二手房。但不滿18周歲沒有

民事行為能力或限制民事行為能力的公民，出售房產時須由其法定監護人公證聲明，代為辦

理出售房產的相關手續。

74、如何知道欲購買的二手房能否辦理產權證？

答：如果二手房現在的使用人沒有產權證，則不能辦理房產轉讓過戶手續；如果已具備產權

證，通過向市國土房產局綜合服務大廳查詢，確認該套房屋不存在抵押、查封或者其他權利

限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產權登記手續。

75、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產權屬如何確定？

答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權歸屬上應認定為婚前財產，但對其中婚后按揭

款共同繳納部分，應視為共同財產。

76、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產權證時，能否只登記其中一人名字？

答：產權證上登記的產權人是根據購房合同上簽定的購房人來認定的。但在商品房竣工之前，

合同簽定雙方可到市房地產交易權籍登記中心辦理合同增、減名手續（限于直系親屬）；若

商品房竣工后，產權證只能按購房合同簽定的購房人登記產權人。

77、已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

答：可以通過買賣或贈與的方式進行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈與公證、房產評估后，

到市房地產交易權籍登記中心辦理過戶手續。

商業貸款及公積金組合貸款篇

78、什么是個人住房貸款？

答：指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

79、 貸款對象和條件是什么？

個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

a、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

b、有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

c、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本

息、并承擔連帶責任的保證人；

d、具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評

估價值；

e 、銀行規定的其他條件。

80、申請借款時，應出具哪些的文件：

答：申請借款時，您應填寫《××銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：

a、身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）及婚姻證明；

b、貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明；

c、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件；

d、抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證

明；

e、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

f、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

g、貸款人要求提供的其它文件或資料。

81、貸款程序是什么？

答：銀行工作人員收妥您的借款申請書及規定的文件后，將按銀行規定的工作程序進行調查、

核驗，并在規定的工作日內給您回復意見。如同意您的借款申請，銀行工作人員會通知您在

規定的時間、地點辦理或由銀行代您辦理保險、公證、抵押登記等手續。雙方簽訂《借款合

同》、《抵押合同》、等法律文件。

82、申請貸款的額度、期限和利率是多少？

答：銀行發放的個人住房貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際

購房費用總額的70%（以二者低者為準）；住房公積金貸款的數額最高可相當于您家庭成員

退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

貸款期限最長可達20年，貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

83、還款方式有哪些？

答：借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應

事先征得貸款人同意，并辦理有關手續。

償還本息的方式有以下兩種：

a、貸款期限在一年（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清。

b、貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法，遞減還款法等還款方法，按月歸還貸款本

息。

待您還清銀行個人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協助您到有關部門辦理貸款抵

押的有關抵押、質押的所有權權屬證明文件和質押品，退由您保管。

84、住房公積金月繳存額如何計算？

答：職工住房公積金的月繳存額為計繳基數乘以職工住房公積金繳存比例，單位為職工繳存

的住房公積金月繳存額為計繳基數乘以單位住房公積金繳存比例。

85、住房公積金計繳基數如何確定？

答：住房公積金計繳基數是職工本人上一年月平均工資。職工工資總額構成，按國家統計局

及本市規定的工資總額口徑計算。計繳基數必須每年核定一次（住房公積金匯繳年度為每年

7月1日至次年6月30日），一經核定，不論職工工資是否增減，一個匯繳年度內都不得再

作調整。

86、單位每月應如何為職工繳交住房公積金？

答：職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。單位應當于每月發

薪日起5日內，將單位繳存的住房公積金和為職工代繳的住房公積金，統一匯繳到單位住房

公積金專戶內，由受委托銀行計入職工住房公積金賬戶。

87、我和父母住在一起，房屋是父母購買的，可以提取我本人的住房公積金嗎？

答：不能。《住房公積金管理條例》規定，對購買的房屋不擁有所有權（產權）的家庭成員

（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公積金賬戶內的存儲余額。

88、最近我要裝修住房，能否提取住房公積金用于裝修？

答：不能。《住房公積金管理條例》規定，職工購買、建造、翻建、大修（大修是指需要牽

動或拆換住房部分主體構件，但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公積金

賬戶內的存儲余額。裝修不屬大修范圍，因此裝修住房不能提取住房公積金，中修、小修也

不能提取住房公積金。

89、買商品房時，住房公積金能否直接充當首期款來使用？

答：不能。職工購買商品房，須先交納購房首期款（購房款的30%以上），并辦理完住房貸

款手續后，憑購房發票、購房合同的原件和復印件（如果購房發票和購房合同抵押在銀行的，

所持復印件須經貸款銀行蓋確認章），到市住房公積金管理中心辦理住房公積金支取審批。

90、已買房并辦理了商業按揭貸款，我可以將夫妻雙方每月繳交的住房公積金抵付每月的按

揭款嗎？

答：如果申請辦理住房公積金償還住房商業貸款，可以將本人及配偶截止上一年12月底以

前的住房公積金賬戶余額，轉賬至本人的按揭貸款賬戶，沖抵貸款余額。但提取住房公積金

償還住房商業貸款每年只能辦理一次，不能每月自動沖抵每月按揭款。

91、什么是住房公積金貸款和組合貸款？

答：住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用

于購買自住普通住房的貸款。

個人住房組合貸款是指個人購買自住普通住房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金

貸款不足時，其不足部分申請住房商業性貸款的兩種貸款之總稱。

住房公積金貸款是低息優惠貸款,只有按規定履行繳存住房公積金義務的職工才能享有申請

貸款的權利。

92、申請住房公積金貸款和組合貸款需要什么條件？

答：申請貸款前連續一年以上按時足額繳交住房公積金的職工，購買自住普通住房（指職工

對該房屋擁有產權的住房）時，均可申請個人住房公積金貸款或組合貸款。申請人須具備以

下條件：

⑴在我市工作的職工，具有有效居留身份，持有效身份證件，具有完全民事行為能力；

⑵購買自住普通住房，并已簽訂購房合同，且已交納30%以上的首期購房款：

□ 有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；

□ 售房單位或有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人，售房單位負責將借

款申請人所購房產的合同原件或土地房屋權屬證書，送交銀行抵押保管；

□ 貸款銀行規定的其他條件。

滿足上述條件后，職工如有以下情況仍不能申請個人住房公積金貸款或組合貸款：⑴已享受

住房公積金貸款尚未還清本息的；⑵購買非自住普通住房的。

93、目前住房公積金的貸款期限和額度是多少？

答：個人住房公積金貸款或組合貸款總額最高不超過購房款的70%。個人住房公積金貸款或

組合貸款期限根據個人貸款情況確定，最長不超過20年。從2003年7月1日起，住房公積

金貸款的可貸額度按職工本人申請貸款時前12個月繳交額的35倍測算，但單職工可貸額度

最高不超過18萬元，雙職工可貸額度最高不超過35萬元。

94、如何申辦住房公積金貸款？

答：a、借款人向承辦銀行提出申請，填寫個人住房組合貸款申請書，并同時提交以下證明

材料：①具有法律效力的身份證明；②有關借款人經濟收入的證明；③購房合同；④住房公

積金專柜提供的借款人住房公積金繳交情況對賬單；⑤貸款銀行要求提供的其它證明文件和

材料。

b、住房商業性貸款由受理銀行審查同意，住房公積金貸款部分由受理銀行報市住房公積金

管理中心審批后，由受托銀行通知借款人簽訂個人住房組合貸款合同、保證合同，辦理房產

抵押登記、房產保險等。

c、借款人必須將所購住房的合同原件或土地房屋權屬證書交由貸款受理銀行保管。

d、目前個人住房組合貸款業務由建設銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行廈門分行受托

辦理，職工可直接到上述四家承辦銀行申請。

e、個人住房組合貸款的借款人應將所購住房抵押，并向市房地產交易權籍登記中心辦理房

產抵押登記。個人住房組合貸款的借款人抵押所購住房必須在借貸前一次性辦理抵押房產的

保險，保險期不短于貸款期限。

95、住房公積金貸款與商業性住房貸款的區別是什么？

答：a、最大的區別是住房公積金貸款的利率明顯低于商業性貸款：

□ 住房公積金貸款年利率：5年以下（含5年）3.6%，5年以上4.05%；

□ 商業性住房貸款年利率：5年以下（含5年）4.77%，5年以上5.04%。

b、申請住房公積金貸款與商業性住房貸款相比，只是提交的材料增加了住房公積金繳交情

況對賬單，辦理程序上只增加了在市住房公積金管理中心的審批時間，其余與商業性住房貸

款相同。

c、購房總支出的比較：一筆15萬元、10年期限的貸款，以等額本息法計算，申請住房公

積金貸款比商業性貸款累計減少支出8604元。

96、我從西安調進廈門工作僅不到一年，在西安繳交了兩年住房公積金并已轉來廈門，問我

現在能申請住房公積金貸款嗎？

答：不能。根據我市的有關規定，申請住房公積金貸款必須具備以下三個條件：①向市住房

公積金管理中心正常足額繳交住房公積金滿一年（含一年）以上；②申請住房公積金貸款前

一年內未支取過住房公積金；③購買自住普通住房。在符合上述條件之后，才能申請住房公

積金貸款。你調入廈門工作不到一年，至今向市住房公積金管理中心繳交住房公積金尚未滿

一年，因此，現在不能申請住房公積金貸款。

97、用我的名字購買的房子，請問我可否用我先生的住房公積金來貸款呢？

答：你先生可以申請住房公積金貸款。

98、我未繳交公積金，如果現在單位替我一次性補繳了滿一年的住房公積金，我現在可以申

請住房公積金貸款嗎？

答：你現在補繳住房公積金不能馬上申請貸款。根據規定，申請住房公積金貸款必須是我市

按時足額繳交住房公積金滿一年以上的職工，而且貸款前三個月不能中斷繳交住房公積金。

因此，你現在不能申請住房公積金貸款。

99、我和女朋友一起買了一套房子，請問我們雙方是否可以申請住房公積金貸款？

答：如果你們雙方購買的是自住普通住房，且符合住房公積金貸款條件，就可以申請住房公

積金貸款或組合貸款。由于你們尚未結婚，如果你們雙方的貸款額度要合并計算，必須以兩

人的名義共同購房。

100、申請住房公積金貸款是不是收入越多所貸金額越大及年限越長呢？

答：就貸款金額來說，收入情況會影響你的公積金月繳額，同時也就會影響公積金的貸款金

額，但最多不會超過公積金管理中心的最高限額；就貸款年限來說，月還款占收入的比例低

于30%的，貸款年限也會相應縮短。