大連市城市住宅售后共用部位部分專項維修基金管理辦法

大連市城市住宅售后共用部位共用設備設施房屋維修基金管理辦法

(大房局發［2001]77號 2001年6月28日)

為加強住宅售后共用部位、共用設備設施維修基金(以下稱維修基金)的計提和使用管

理，保障房屋共用部位、共用設備設施的維修養護，維護房屋產權人的利益，依據《大連市

城市住宅區物業管理辦法》（大政發［1999］123號《大連市城市住宅售后修繕資金計提及

使用管理暫行規定》（大政發［1998]51號），以下簡稱《暫行規定》)，制定本辦法。

第一條 職責分工

1。市房地產管理局是全市維修基金計提和使用管理的行政主管部門.其所屬的大連市住

宅小區物業管理辦公室（以下簡稱市物業辦）具體負責指導、協調、監督、檢查維修基金的

計提和使用管理。

2.市住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)負責維修基金的歸集、存儲、核算管理及保

值增值，并委托代辦銀行提供維修基金的開戶、存儲、支取、計息、結算等金融配套服務。

3。市維修基金利息使用結算中心（以下簡稱結算中心），負責維修基金利息增值(以下

統稱維修基金利息)的提取、劃撥和使用核算及利息使用情況的日常查詢工作。

4.中山、西崗、沙河口、甘井子區住宅小區物業管理辦公室（以下簡稱區物業辦),負責

轄區內年度維修基金利息使用計劃備案、負責核準工程預、決算和維修基金利息使用分攤清

單及匯總表、監督檢查維修基金利息使用情況、組織中修、大修工程質量驗收。

5.住宅小區物業產權人委員會(以下簡稱物業產權人委員會）或房改售房單位(以下簡稱

售房單位)負責審核維修基金利息使用計劃，維修工程預、決算和維修基金利息使用分攤清

單及匯總表,參與大、中、小修工程質量驗收。維修基金利息不敷使用時，與物業管理企業

共同續籌維修資金。

6。物業產權人委員會（或售房單位)委托的物業管理企業，負責房屋共用部位、共用設

備設施維修養護計劃，維修基金利息使用計劃的編制及帳務管理，負責按委托實施維修養護、

與物業產權人委員會共同續籌維修資金，并定期向私有房屋產權人公布維修基金利息的收支

情況。

第二條 維修基金的建立

1.房改房維修基金由購房人和售房單位共同交納。購房人在交付購房款時，須按建筑面

積每平方米20元的標準交納維修基金，存入資金中心指定的代辦銀行，代辦銀行為購房人

開具《個人維修基金專用交款書》，同時資金中心從售房款中按屆時房改成本價10%的比

例。提取售房單位應交納的維修基金。

2。商品房維修基金由購房人和開發建設單位共同交納.購房人在辦理商品房產權登記手

續時，須按建筑面積每平方米40元的標準交納維修基金，存入資金中心指定的代辦銀行，

代辦銀行為購房人開具《大連市城市住房維修基金專用收據》。辦理房屋產權登記時，購房

人須將該收據提交給交易所審驗。禁止任何單位代收購房人交納的維修基金.開發建設單位

暫按屆時房改成本價5%的比例向資金中心指定的代辦銀行交納維修基金。在辦理房屋拆遷

批復手續時,應交納維修基金總額的30％,在辦理《商品房銷售許可證》時，應全額交清維修

基金。

3。購買與住宅異產毗鄰的非住宅房，購房人和開發建設單位須按本條上款規定交納維

修基金.

4。《暫行規定》下發前購買房改房的，購房人和售房單位應按本《實施辦法》交納維

修基金.購買商品房的，購房人應在辦理產權登記手續時補交維修基金。

5。已代收購房人交納的維修基金的單位，應將代收款存入資金中心指定的代辦銀行。

對無故拖欠的，將采取行政措施予以清繳,必要時可依據《大連市城市住宅區物業管理辦法》

第五十六條規定，提請人民法院強制執行。

維修基金存入代辦銀行前,房屋共用部位，共用設備設施的維修責任及費用,由代收款單

位承擔.

第三條 維修基金帳戶的設置和管理

1.維修基金管理設置三級帳戶.資金中心為一級帳戶；售房單位或開發建設單位為二級帳

戶;私有房屋產權人為三級帳戶。

2。維修基金利息管理也相應設置三級帳戶。結算中心為一級帳戶；物業產權人委員會

或售房單位為二級帳戶，私有房屋產權人為三級帳戶。

3。維修基金利息使用的帳務管理，由物業產權人委員會或售房單位委托物業管理企業

代為管理。

第四條 維修基金及利息的核算管理

1。維修基金實行專戶存儲，專款專用.維修基金除可用于購買國債等法律法規準許的融

資活動外，不得挪作他用.

2。維修基金利息的結算,1998年6月30日前，按銀行一年定期存款利率計算；1998年

7月1日后，按銀行五年定期存款利率計算。利率按結息日人民銀行掛牌利率執行，利息每

年結算一次，結息日為每年6月30日。

3.每年6月30日前,資金中心應組織代辦銀行和售房單位（或開發建設單位)，完成維修

基金本息對帳。本息核對無誤后，資金中心應將維修基金本息明細清單送交結算中心。

4。每年7月31日前，結算中心持經市物業辦審核同意的《××年度維修基金利息劃撥

申請表》。到資金中心辦理維修基金利息劃撥手續。代辦銀行據此將維修基金利息劃轉到結

算中心在同一銀行開設的維修基金利息專戶上。

5.資金中心、結算中心和代辦銀行應定期核對維修基金本息明細帳。每季度第一個月10

日前，結算中心應向資金中心報送上一季度會計報表。每月10日前，代辦銀行應向資金中

心報送上個月維修基金統計報表。結算中心應定期向物業產權人委員會和售房單位公布維修

基金本息情況.

第五條 維修責任

1.物業產權人委員會（或售房單位)應委托物業管理企業，以物業管理區域為單位，統

一管理使用維修基金利息。雙方應簽訂《物業管理委托合同》，明確維修基金委托管理有關

責、權、利關系。

2。公有住宅出售率達30%以上的原有住宅區和入住率達40%以上的新建住宅區，應組

建物業產權人委員會,選聘并委托物業管理企業管理使用維修基金利息.

3.出售率低于30％或零散、遺留問題大的售后房屋，可暫由售房單位或其委托的物業管

理企業管理使用維修基金利息。

4.新建住宅區未成立物業產權人委員會前，不得使用維修基金利息。

5.新建住宅區未成立物業產權人委員會前不得使用、維修基金利息。

第六條 維修范圍

1。維修基金利息專項用于房屋共用部位,共用設備設施的維修養護及更新，不得挪作他

用.共用部位是指一棟住宅樓中產權人共用的房屋承重結構(基礎內外承重墻體、梁、板、柱、

屋頂等）、樓梯間、通道、專用房間、外墻面、住宅入口防盜門等。共用設備是指一棟住宅

樓中產權人共用的排水管道、落水管、照明燈具、電梯、避雷裝置、消防器具等設備。共用

設設是指物業管理區域內產權人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、窨井、

非營利性的休閑設施等。

2。私有房屋自用部位和自用設備的維修養護及更新費用，不得使用維修基金利息。自

用部位和自用設備是指戶門以內水、電、燃氣自用管線、衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻

面、地面、頂棚和陽臺等。

3。公用房屋的維修費用,應從房屋租金中支付，不得使用維修基金利息。

4.保修期內房屋共用部位、共用設備設施的維修養護費用，由開發建設單位負責，不得

使用維修基金利息。

5.人為原因造成的房屋共用部位、共用設備設施損壞,其維修責任及費用由責任人承擔，

不得使用維修基金利息。

第七條 利息使用及分攤核算

1.維修基金利息的使用，按年度列支。

2.每年年末，物業管理企業（或售房單位)應編制下一年度維修基金利息使用計劃，并

提交物業產權人委員會或售房單位審核批準、區物業辦備案后實施。

3.每年一季度前,物業管理企業(或售房單位)可持經物業產權人委員會或售房單位審核

批準的、區物業辦和市物業辦核準的《維修養護費用劃撥審批單》，到結算中心辦理本年度

小修維修養護費用劃撥手續。小修維修養護費用按上年度維修基金利息結余額的50%計算。

4.單項工程維修費總額不超過10萬元的中修、大修工程,物業管理企業(或售房單位）可

持經物業產權人委員會或售房單位審核批準的、區物業辦核準的《單項工程維修費用劃撥審

批單》及工程預算，到結算中心辦理維修工程費劃撥手續。

單項工程維修費總額超過10萬元的,《單項工程維修費用劃撥審批單》和工程預、決算

還應經市物業辦核準.

工程竣工驗收合格后，物業管理企業應持經物業產權人委員會或售房單位審核批準的工

程決算到區物業辦辦理核準手續后，維修費用方可在維修基金利息中列支.

5.物業管理企業（或售房單位)首次辦理維修基金利息撥付手續時,應先到結算中心辦理

開戶手續。

6。產權單位經租管理的公有房屋，其產權單位應在每年一季度前,按屆時房改房維修基

金每年每平方米生成利息的標準，將同一物業管理區域內公有房屋共用部位，共用設備設施

的維修工程費撥付給物業管理企業。

7。維修基金利息可在物業管理區域內，統籌安排使用，記帳分攤到戶.

8.維修房屋共用部位和共用設備發生的維修工程費用，可以單幢住宅樓為單位，由受益

的私有房屋產權人和公有房屋產權單位，按各自擁有房屋建筑面積的比例核算分攤到戶。

維修共用設施發生的維修工程費用,可以物業管理區域為單位，由受益的私有房屋產權

人和公有房屋產權單位,按各自擁有的房屋建筑面積的比例核算分攤到戶.

9.物業管理企業或售房單位，應依據《小修工程報修及工程費用核算單》和大中修工程

決算書，制作《維修基金利息使用分攤明細清單》及匯總表（以下簡稱兩表)。

10.每年年末,物業管理企業（或售房單位）可持經物業產權人委員會或售房單位審核批

準的、區物業辦核準的“兩表"，到結算中心辦理維修基金利息使用結算手續。結算中心負責

將使用結果記入物業產權人委員會、售房單位及私有房屋產權人帳戶上。

第八條 維修管理

1.房屋共用部位、共用設備設施的維修工程費，按省、市房屋修繕工程、各專項工程定

額及相應的取費費率核算。材差按抽量補差實際計算，價格參照工程造價信息網定期公布的

價格執行。

2。使用維修基金利息的大中修工程,原則上應采取招標方式擇優選聘施工企業,具體可參

照國家和省市有關工程招投標管理規定實行.

3.大、中、小修工程范圍界定可參照國家及省市有關規定執行。

4。實施小修維修,物業管理企業或售房單位應填寫《小修工程報修及工程費用核算單》。

實施大中修工程，物業管理企業或售房單位應編制工程預、決算。

5.大、中、小修工程均應執行工程質量竣工驗收制度。小修工程由物業管理企業提請物

業產權人委員會組織驗收;大、中修工程竣工質量驗收,由區物業辦組織，提請質檢部門、物

業產權人委員會和有關人員參加。

第九條 統籌維修基金

1。房屋滅失，售房單位交納的維修基金本金和利息結余，轉為統籌維修基金。統籌維

修基金存入資金中心在代辦銀行為市物業辦設置的統籌維修基金專戶上.

2。使用統籌維修基金,須經市物業辦審核同意，報市房地產管理局批準后使用。

第十條 房改房拆遷產權調換維修基金的結算

房改房拆遷產權調換維修基金的結算，按《關于印發〈大連市房改房拆遷產權調換（補

償）結算實施細則〉的通知》(大房局發［2000］17號）規定執行.

第十一條 維修資金的續籌

維修基金利息不敷使用時,可經物業產權人委員會研究同意，由物業管理企業具體負責，

按物業產權人擁有的單元房屋建筑面積比例續籌維修資金。

第十二條 維修基金帳戶的變更與銷戶房屋滅失、產權變更或物業產權人委員會、售房

單位和開發單位并、轉、撤時，當事人須持有效證件到資金中心領取《維修基金過戶(銷戶)

劃撥單》，到代辦銀行、結算中心辦理帳戶變更或銷戶手續。

第十三條 監督審計

1。維修基金的使用管理，接受市財政、審計部門的監督檢查，同時接受社會和群眾的

監督。

2.市、區物業辦應會同結算中心定期或不定期組織專業人員對維修基金利息的會計核算

及使用情況進行監督檢查。

3。對涉及金額較大、群眾反映強烈的維修基金利息使用情況，市、區物業辦可委托審

計部門進行專項審計.

第十四條 法律責任

1.對不按規定交納維修基金的單位和個人，物業管理行政主管部門可依據《大連市城市

住宅區物業管理辦法》及有關規定予以處理。相應的維修責任及費用，由不交納維修基金的

責任單位和個人承擔。

2.維修基金交納、使用發生糾紛時，當事人應協商解決。協商不成的，由物業管理行政

主管部門裁定。當事人對裁定不服的,15日內可向人民法院起訴。逾期，不起訴又不執行裁

定的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。

3。參與維修基金管理的各級、各部門工作人員,應忠于職守，嚴肅、認真、熱情地為物

業管理企業、售房單位和房屋產權人服務。對挪用、貪污、虛報、冒領、失職、瀆職,造成

管理混亂，基金、利息流失者.視情節輕重予以處理，情節嚴重的，提交司法機關追究刑事

責任。

第十五條 各縣(市)、旅順VI區、金州區、高新技術產業園區、大連經濟技術開發區、

大連金石灘國家旅游度假區、大連保稅區的物業管理行政主管部門，可參照本《辦法》制定

本地區的具體辦法，妥善管理使用好維修基金利息.

第十六條 本《辦法》由大連市房地產管理局負責解釋。

第十七條 本《辦法》自2001年7月1日起施行.大連市房地產管理局2000年2月15

日發布的《關于貫徹執行<大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定〉有關問

題的實施辦法》（大房局發［2000］16號）和《印發（大連市城市住宅售后維修基金繳納、

劃轉及使用辦理程序的規定)的通知》（大房局發［2000]17號)即行廢止。