買房四注意

房改房交易 買家必須注意四件事

導讀：想在老城區置業的人，因為“囊中羞澀”經常會因商品房價格

昂貴而卻步，房改房就不失為一個不錯的選擇了。然而，有的房改房

存在“歷史遺留”問題，對于它，很多人擔心買起來很麻煩：如有沒

有正規的房產證？過戶辦手續是不是很麻煩？

想在老城區置業的人，因為“囊中羞澀”經常會因商品房價格昂

貴而卻步，房改房就不失為一個不錯的選擇了。然而，有的房改房存

在“歷史遺留”問題，對于它，很多人擔心買起來很麻煩：如有沒有

正規的房產證？過戶辦手續是不是很麻煩？如果樓齡很長，又沒有寫

明是70年產權，會不會存在使用的風險??日前，記者采訪了合富房

地產交易中心權證部經理梁文耀，他指出，在房改房交易中，買家有

四件事必須要留意。

查冊

要知道房改房有沒有正規的房產證，能否正常出售，查冊是一個

必要手段。據了解，所謂“查冊”，就是以房地產的地址、地號、房

地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產

的權屬狀況。通過查冊，買家可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、

有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

梁文耀說，如果是單純的查冊，只需要業主提供房產證的登記字

號及物業的準確地即可。而買家完全不需要自己費時費力去查，一般

情況下，中介都有幫忙辦理查冊業務，請業主提供相應的產權資料，

并免費將查冊結果給買家看。若買家需要將查冊結果拿走，通常需要

支付查冊費用。

補地價

很多想買房改房的人，都是看中它位于市區而價錢便宜。可放盤

價看合適了，最后付錢卻可能多出來一筆。梁文耀說，這多出來的一

筆往往就是“補地價”的錢。由于土地原先價值和現在價值存在差

額，以前這部分差額由單位承擔，現在業主要出售，則必須到房管局

補足差額才能成交，而房管局之后會將資金劃撥回單位。

需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產證上無論有沒有寫

明70年產權，賣房時都必須按房管局系統出示的評估價補上1%的地

價，除非房產證上注明了“已征收土地使用權出讓金”。而就目前情

況看，很多房改房的業主都是實收，即所有稅費由買家支付，包括補

地價的錢，因此，看樓時買家就要多個心眼，了解清楚放盤價是不是

實收的費用，否則很可能空歡喜一場，最后為了成交不得不忍痛“割

肉”。

補分攤和成本價

在房改房的房產證上，還有一欄是“有沒有補分攤”。業主若購

買了分攤面積，則這一欄會注明“已補分攤”并蓋章。而梁文耀表示，

不少房改房都沒有補分攤，按規定，對未補分攤的房改房，轉手他人

時必須要由業主補分攤才可繼續交易。而這筆費用最后經常落在買家

的身上，因此，買家要事先了解清楚，做到心中有數。

另外，房產證上有沒有寫“按成本價購買”，也一定不能忽視。

梁文耀說，以前市民購買房改房有兩種付款形式：一是標準價，二是

成本價。標準價購房比成本價購房低，這種房改房上市出售，業主按

規定需將增值額的20%交回原產權單位，即在房管局補交成本價。這

是一筆很大的費用，就算業主支付了，最后也往往會由買家承擔，對

此要引起注意。

交付房款

房子不是普通的商品，尤其在市區，動輒就要花掉上百萬甚至幾

百萬元，這么多的錢給出去會不會有風險，其實不少人都心有惴惴然。

梁文耀表示，如何付款應在合同上寫清楚，按合同辦事，一般不會有

太大的問題。但不可以交由中介代收房款。買家現金付款后要索取收

款收據等證明，若選擇銀行劃賬，也應把匯款或轉賬的流水單或相關

證明保存好，以備不時之需。