貴陽市住房分配貨幣化改革方案

貴陽市住房分配貨幣化改革方

貴陽市人民政府關于印發《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》的通知

1999-1-25 0:0 來源：法律教育網 【大 中 小】【我要糾錯】

發文單位：貴陽市人民政府

文 號：筑府發[1999]4號

發布日期：1999-1-25

執行日期：1999-1-25

各區、市、縣人民政府、市政府各工作部門、

市各人民團體、中央、省在筑行政企事業單位、

市屬各企事業單位：

《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》經省人

民政府批準，自1999年1月1日起實施。現印

發給你們，請認真組強實施。在執行過程中出現

的問題，請盡快向省、市房改革辦反饋。

一九九九年元月二十五日

貴陽市住房分配貨幣化改革方案

為貫徹落實黨的十五大關于加快住房制度

改革的精神，根據《國務院關于進一步深化城鎮

住房制度改革加快住房建設的通知》（國發

[1998]23號）和《省人民政府關于進一步深化

城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（黔府

發[1998]40號）的要求，結合貴陽市實際情況，

制定本方案。

一、住房分配貨幣化的時間從1999年1月

1日起，停止實物分房，全面實行住房分配貨幣

化，同時實行新的公有住房租、售價格標準。

二、住房分配貨幣化涉及的有關概念存量補

貼：是指對全民所有制和集體所有制單位職工過

去工資構成中住房消費含量不足的補償，是將存

量住房資產按現值評估后，根據工齡職級給予職

工的一次性補貼。

增量補貼：是指將國家和單位每年用于職工

住房建設投資的各種隱性支出轉化而來的資金，

補貼給職工用于住房消費。這種補貼將逐步理入

職工工資中。

投資收益率：是指將職工在過去房改中購買

住房視為房地產投資，并參考同期銀行最高儲蓄

存款利率測算的一種收益率。它體現了早改早受

益的原則。

三、實行住房分配貨幣化的原則堅持按勞分

配和效率優先、兼顧公平的原則。堅持因地制宜、

量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受

的范圍之內。堅持綜合配套、平穩過渡，保持房

改政策的連續性。區別不同人群，照顧困難職工，

確保城鎮居民的住房水平通過住房分配制度的

改革能夠普遍得到明顯提高。

四、住房分配貨幣化基本辦法按照“資產職

工分頭算帳，過去將來兩相銜接，存量按照工齡

補償，增量分步理入工資，租售價格統籌調整，

多種支付并存過渡”的總體要求，考慮土地收益

和合理的租售比價，統籌調整租、售價格。同時，

針對職工工資構成中住房消費含量不足的狀況，

給予職工存量和增量兩種住房補貼。職工使用工

資、公積金、住房補貼和貸款等多種形式支付住

房費用。

五、存量補貼的對象及標準（一） 存量補

貼的對象對經勞動、人事部門認可，1998年12

月31日前在全民所有制或集體所有制單位就業

的在冊職工（含離、退休職工），按照工齡和現

任職級計算存量補貼。計算工齡的最高年限為

40年。

（二）存量補貼的標準

1、各類人員存量補貼標準如下：

算公式存量補貼=現職級年補貼額×1998年前實

有工齡（含1998年）

六、增量補貼的對象及標準從1999年1月

1日起，凡本市全民所有制和集體所有制單位的

在職職工，均享受增量補貼。為確保住房資金良

性循環，我市近期增量補貼采用提高單位住房公

積金繳交率的過渡辦法。原個人住房公積金繳交

率5%不變，單位住房公積金繳交率調整為15%.

有條件的單位經省、市房改辦批準，可高于此標

準。房價收入比（即一套建筑面積為60平方米

的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平

均工資之比）在4倍以下的企、事業單位，經批

準可以減發或不發增量補貼。

七、新老房改政策的銜接過去歷年按房改政

策以成本價或標準價購買住房的住房，繼續享有

原政策規定的全部產權或部分產權的權益。本方

案實施前經批準并已開工、在1999年12月31

日前竣工的集資建房，允許職工按已核定的房改

成本價購買，并給予全產權。上述房改房上市交

易時，繼續按照《國務院關于深化城鎮住房制度

改革的決定》（國發[1994]43號）的規定，補

交土地使用權出讓金或所含土地收益。過去按房

改政策購買部分產權住房的職工，繼續按原規定

辦法補購全產權。1999年6月30日（含6月30

日）前補購全產權的，按1998年房改成本價用

現金繳交購房款。1999年7月1日以后補購全

產權的，按該住房所處地段當時的經濟適用房價

用現金繳交購房款。

八、補交土地收益的辦法為加快培育住房市

場，允許和鼓勵已按房改價購房的職工提前補交

土地收益，即補交包含土地收益的房價與原實付

購房款之間的差額。為體現早改早受益的精神，

在計算差額時對已購房職工給予適當政策優惠。

該差額按屆時相應地段微利住房價格減去職工

已交購房款及其投資收益，再減去存量補貼所得

的數值核定。購房職工補足土地收益后，到省、

市房改機構辦理“房地產交易市場準入許可證”，

在進行房地產交易時不再繳納土地收益。為簡化

操作，對差額在1998年底一次核定，以后每年

按銀行基準利率加算利息。

（一）優惠 政策凡在本方案頒布后6個月

內一次性補足房款差額的，可享受應補款10%的

優惠折扣；6個月以后一年內一次性補足差額的，

可享受5%的優惠折扣。

（二）計算公式差額=[各地段住房價格×（1-

年折舊率×折舊年限）×住房建筑面積]-[原購

房款×（1+i）n+夫妻雙方存量補貼] 1、各地段

住房價格為該地段微利價住房平均價格，近期選

用經濟適用房價格，考慮不同地段的土地收益差

額，共分為五檔。基準地段為四級地段，其1999

年經濟適用住房價為1200元/平方米。各地段房

價標準如下：

地 段 房 價（元/平方米）

一、二級 1400

三級 1300

四級 1200

五級 1050

六級 950

微利住房價格和土地收益，按有關法規和政

策定期調整，屆時由市人民政府公布。

2、磚混結構住房年折舊率為2%，其它結構

住房按建設部規定執行。折舊年限從房屋竣工次

年計算至補款當年止。竣工后超過30年的房屋，

計算折舊統一按30年處理。

3、i為投資收益率，1992-1998年期間為

15%. 4、n指實際購房年限，從購房交款時間算

至1998年12月31日止。

5、分期付款購房和按換房抵扣辦法購房，

按其交款時間分段計算。

（三）繳交辦法職工可用現金、國家發行的

債券、公積金、存量補貼、增量補貼以及公積金

貸款、銀行貸款等一次補足差額，也可以采取用

上述資金分期補交或用其增量補貼和公積金逐

月抵交的辦法。已購全產權而沒有補足土地收益

差額的職工，其增量補貼由省、市住房資金管理

機構從職工個人帳戶劃入住房資金專戶，可以按

抵交差額計算。

銀行貸款辦法按《市人民政府關于批轉市房

改辦及人行、建行、工商行市分行〈職工住房抵

押貸款試行辦法〉的通知》（筑府發[1997]20

號）精神和有關規定執行。

（四）住房超標部分的補差辦法對于已購住

房超標面積不到10%的部分按經濟適用住房價格

補交，超過10%的部分按完全的市場價補交。

九、住房租金調整辦法（一）公有住房租金

標準公有住房租金標準，按照租、售比價趨于合

理的原則實行政府定價。1999年1月1日起我

市實行住房分配貨幣化后，磚混結構標準套房基

準成本租金水平確定為每平方米使用面積8.00

元，各級地段租金標準如下：

地 段 租金標準（元/平方米/·月）

一、二級 10

三級 9

四級 8

五級 7

級 6

各類、各等級住房實際租金，在此標準的基

礎上按《貴陽市公有住房出租租金暫行辦法》執

行。

按規定不宜出售的公有住房，租金標準可適

當低于其他同類住房，具體辦法另行規定。

（二）公有住房租金的繳交和減免辦法1、

職工住房面積在規定控制標準之內的，其原租金

的130%必須用現金支付，其余部分可用其公積

金、增量補貼和存量補貼逐月抵交。存量補貼用

完以后，只能用現金、公積金和增量補貼支付，

確有困難的可以向有關部門申請減免，住房面積

超過控制標準的部分，租金不能免交也不能用存

量補貼抵交。

2、經勞動部門認定的困難企業職工，經批

準后可在一定時間內免交新增租金需用增量補

貼繳交的部分。

3、經勞動部門認定的下崗職工、民政部門

確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象及人

均生活費低于民政部門確定的我市最低生活標

準的職工，租金標準仍按《市人民政府關于調整

我市公有住房租金標準及售房成本價意見的批

復》（筑府通[1998]38號）的規定執行。

4、離休干部用現金繳納租金的咸免辦法仍

按原房改政策執行。

5、已按房改政策購買部分產權住房的職工，

（含集資建房）有關問題的通知》（黔房改辦字

[1997]64號）規定，對原產權單位所有的部分

產權實行有償使用，按本方案確定的房租標準繳

交房租。

6、逐步推行銀行代收房租的制度。原產權

單位和管理機構要積極做好各項工作，對不按規

定繳交房租的，移交司法部門依法處理。

（三）廉租住房市政府每年將提供一定數量

的廉租住房，解決家庭人均收入達不到民政部門

確定的社會最低生活保障線且人均住房使用面

積不足6平方米的生活、住房困難戶（即“雙困

難房”）的住房問題。具體辦法按《貴陽市廉租

住房管理試行辦法》執行。

十、住房的出售和上市交易繼續鼓勵職工購

買現公有住房。職工購買住房按屆時經濟適用房

價執行。對在本方案公布后6個月內購買自住房

或騰空房的職工，一次性付款給予10%的優惠折

扣。機關、學校大院內住房，分隔為獨立住宅區

后可以出售。對居住按規定不宜出售住房的職

工，應優先安排他們選購經濟適用住房或其他騰

空的舊住房。

取得完全產權并獲得上市交易許可的住房，

產權所有人可以按有關規定自由出售、出租和置

換。為促進住房交易市場發育，市政府在自己的

職權范圍內給予稅費優惠，具體辦法另定。

十一、住房補貼資金的管理和使用（一）住

房補貼資金的管理各單位出售公有住房回收的

資金，包括職工購買現住房和購買騰空房收回的

資金，一律存入住房資金管理機構，轉為存量補

貼資金。

各單位（含各物業管理公司）出租公有住房

的租金，在扣除維修費和管理費之后，一律存入

住房資金管理機構，轉為存量補貼資金。

房改資金周轉的增值資金，轉為存量補貼資

金。

公有住房按規劃征地拆遷時開發公司支付

的土地使用權出讓金和拆遷費，一律存入住房資

金管理機構，轉為存量補貼資金。對職工個人的

補償按存量、增量補貼辦法處理，由住房資金管

理機構安排實行貨幣還遷。

省、市住房資金管理機構按分管范圍，通過

指定的銀行為職工開設個人存量補貼帳戶、增量

補貼帳戶，記錄和監督個人住房補貼資金的收

支。

屬財政預算內的行政事業單位，增量補貼由

省、市住房資金管理機構按年度提出計劃，各級

財政列入預算并撥入補貼資金專戶，分別存入住

房資金管理機構在銀行為職工個人開設的住房

補貼資金帳戶；非財政撥款的企、事業單位，其

增量補貼資金直接存入住房資金管理機構在銀

行為職工個人開設的住房補貼資金帳戶。

困難企業暫時無力發放增量補貼的，可采用

掛帳空轉的辦法處理，待企業效益好轉后，再進

入實轉。

增量補貼帳戶及住房公積金帳戶與存量補

貼帳戶合戶。自存入之日起增量補貼按住房公積

金存款利率計息。

存量補貼和增量補貼的其他管理事項，參照

住房公積金的管理辦法辦理。

（二）住房補貼資金的使用存量補貼和增量

補貼只能用于職工購、 建、租住房，其支用實

行申請審批制度。職工個人憑本人身份證和購、

建、租住房合同等有關資料向省、市房改辦提出

申請，經審查批準后，到省、市住房資金管理機

構辦理有關手續。

存量補貼主要由職工個人用于購、租現住

房。職工購、租非本人現住房且需要兌現其存量

補貼時，由省、市住房資金管理機構根據存量補

貼資金總量情況分年度、按計劃安排兌現。近期

重點照顧無房戶、等房結婚的大齡青年、住房困

難的老職工和先進工作者，對購房時現金支付比

重大、貸款數額大的職工的存量補貼也給予優先

安排兌現。存量補貼暫時僅限于職工本人和配偶

使用，以后視總的現金流量情況逐步放寬使用限

制。

十二、住房管理在實行住房分配貨幣化的同

時，全面推進住房社會化，加強物業管理。各機

關、企事業單位都要將公有住房從其總資產中剝

離出來，或出售給職工，或移交給政府指定的公

有住房資產管理部門。各單位要根據具體情況制

定過渡辦法，過渡時間一般不超過半年，有特殊

困難的單位可延遲到1999年底。

各單位在建的2000年1月1日以后竣工的

集資建房項目必須轉作經濟適用房項目處理。

各單位現自用土地中有適于住宅建設的，經

規劃部門和房改部門批準，可與經濟適用住房開

發機構聯系，進行經濟適用住房建設。在主要出

售給該單位職工的同時，按一定比例出售給其他

單位職工。

物業管理辦法按《貴陽市物業管理辦法》的

規定執行。

住房分配貨幣化后，住房的維修管理辦法另

行制定。

十三、培養新的住房消費方式實行住房分配

貨幣化后，住房作為一種消費或投資，完全由職

工自主決策。原分配給職工的住房，不論是否達

標或是否購買，住房均可按政策規定提出調整申

請。未按規定辦理新的的租購手續或閑置的住

房，暫按租房處理，原住房須按新的租金標準交

租。原住房下落不明或連續6個月未交租者，住

房收回重新出售或出租。

十四、建立新的住房供應體系住房分配貨幣

化與住房建設的商品化應當互相促進。實行新體

制后，政府只負責提供少量的廉租房，行政機關

和企事業單位不再為職工建房、買房和分房。政

府繼續鼓勵房地產開發商建設經濟適用住房。房

地產開發商要不斷改進設計、提高質量、增加品

種、完善配套設施，滿足城鎮居民不斷增長的多

樣化的住房需求。

十五、加強領導、健全機構、嚴肅政策出售、

出租公有住房收回的資金、住房補貼資金、公積

金等住房資金的管理由省、市住房資金管理機構

負責。各單位都必須加強對該項工作的領導，安

排專人負責清理單位現有住房資產，核實職工個

人住房、工資、工齡等情況。凡屬故意偽造情況，

制造混亂、拒不執行各項房改政策和規定的行

為，都要給予行政和經濟上的處罰。處罰細則另

行制定。對于過去住房分配中的違紀違規行為，

由紀檢監察機關按有關規定處理。

十六、屬地原則和郊區、縣（市）房改辦法

本方案從1999年1月1日起實施。根據屬地原

則，貴陽市地域范圍內的黨政機關及全民所有制

和集體所有制單位必須按本方案執行。小河、花

溪、烏當、白云四區根據土地級差調整租、售價

格和補貼標準后執行。清鎮市、開陽縣、修文縣、

息烽縣按照本方案的精神，結合本市、縣的實際，

擬定本市、縣實行住房分配貨幣化的個體意見報

市政府批準后實行。

中國人民解放軍、武警駐筑部隊按中央

的房改政策執行。

未盡事項，由市人民政府另行規定。

貴陽市人民政府

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