房屋過戶手續的辦理流程

房屋過戶手續的辦理流程

前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、

繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，

或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

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費用

房屋過戶費用

繼承主要費用 繼承權公證

繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產沒有營業稅、

個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名。

在實際操作中，因為繼承是遺產人死后才可以進行產權過戶，所以這種過戶方

式的人比較少。同時，繼承房產需要滿足以下三個條件：第一，房產繼承有兩

種形式，法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規定的遺產繼承人，遺囑繼承

必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力;第二，遺產應當是被繼承人

生前屬于個人所有的財產;第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割

協議，需要每個繼承人同意并簽字方可生效。

贈與主要費用 個稅+契稅+公證費

如果以贈與方式過戶，是沒有營業稅的，但因為贈與是被認為無償受贈的行為，

所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時還需要契稅和贈與公證費，這些費用要

遠遠高于買賣過戶的稅費。 不過，對于贈與的房產，銀行一般會認定受贈方

免費接受贈與的行為，沒有實際交易產生，因此受贈房屋不能辦理按揭貸款。

買賣主要費用 營業稅+個稅+契稅

以該房產滿五年和未滿五年兩種情況計算：第一種，房產滿五年，營業稅是免

征的，同時個稅也免征，需要繳納契稅和產權轉移登記費;第二種，房產未滿五

年，需要繳納營業稅和個稅，同時繳納契稅和產權轉移登記費。 個貸專家指

出，在房產過戶中，買賣是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，

如果買入價比較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時

則需要繳納更多的稅費。

房屋轉讓過戶

規定：

投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房

屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人

在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構

對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地產交易管理機構

八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。

二手房過戶所需材料

過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚

姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供

的資料等。

轉讓過戶費用

一.正常過戶

1、交易稅費

a.營業稅 （稅率5.55% 賣方繳納）

根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收

營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5

年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普

通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證， 其次看契稅發票，再

次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的

計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早

的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都

需要全額征收營業稅。

b. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩

個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交

個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯

一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內

能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額

度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，

其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住

宅類房產）。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而

且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差

額的20%

c. 印花稅 （稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

d. 契稅 （基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平

的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）

的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算

的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者

是非住宅則繳納交易總額的3%。

e.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月后新政策

房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收

300元，144平米以上收400元）

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的

測繪章也是需要測繪的。

f.二手房交易手續費 總額：住宅6元/平米*實際測繪面積 非住宅10元/平米

g.登記費（工本費） 80元 共有權證:20元

2、所需材料 ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方

夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一

套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派

出所的死亡證明一份）

⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或

完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，

如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交

派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并

由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。