22946571_專訪IWG_中國區總裁胡懋:回歸商業本質是靈活辦公行業的破局

2023年12月6日發(作者：天黃)

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胡 懋IWG中國區總裁后疫情時代是一場“持久戰”，無論是對靈活辦公企業還是企業租戶，都需要面對環境變化提出應對之策，讓

“危”轉化為 “機”。54Copyright?博看網. All Rights Rerved. CHINA REAL ESTATE FINANCE中國房地產金融

專訪IWG中國區總裁胡懋：

回歸商業本質是靈活辦公行業的破局之道疫情給靈活辦公行業帶來了很大的挑戰，在行業急速快跑和公共突發危機下，行業的發展向左走、向右走？李珍 本刊記者去年WeWork遭遇IPO滑鐵盧，今年優客工場又“流血”上市，估值縮水。靈活辦公行業兩大獨角獸的希望破滅，疫情當前又遇“資本寒冬”，靈活辦公行業未來該如何破局？近日，《中國房地產金融》專訪了全球著名的靈活辦公企業IWG中國區總裁胡懋，他從靈活辦公行業當下面臨的困境中，提出靈活辦公行業應該回歸商業的本質。胡懋認為，疫情對于辦公行業提出了非常大的挑戰。后疫情時代是一場“持久戰”，無論是對靈活辦公企業還是企業租戶，都需要面對環境變化提出應對之策，讓 “危”轉化為

“機”。內新冠疫情得到有效控制，全國各地開始了復工進程，但是疫情以及經濟下行影響，辦公出租率呈現下滑趨勢。戴德梁行研究報告顯示，二季度甲級寫字樓錄得凈吸納量11.62萬平方米，空置率下降至20.9%（核心區14.2%，非核心區31.9%）。新增供應方面，上半年共有4個項目竣工入市，辦公規模共計19.19萬平方米。租金方面，市場不確定性導致租金持續下行，二季度核心商圈錄得租金286.4元/平方米/月，環比下降3.7%；新興商圈錄得租金197.9元/平方米/月，環比下降2.1%。對于受疫情影響業務收縮的企業來講，成本更低、租賃方式更為靈活的辦公模式，似乎開始凸顯優勢。 “疫情的來襲，對靈活辦公行業帶來很大沖擊，也給大家一個警醒。企業意識到需要具備一定的靈活度和伸縮度，才能抵御未來不確定性帶來的風險。雖然疫情短期內會產生一定的負面影響，但長期來看，靈活辦公行業的結構性需求在不斷增加。”胡懋表示。“疫情期間IWG集團也遇到了客戶退租和租金延遲支付的現象，但同時也帶來一些新的機會，一些大機構為了抵抗未來的不確定性，會縮減企業的辦公面積，增加一部分靈活辦公空間。”胡懋說，企業對于靈活辦公的模式，接受度也越來越高，目前IWG整體業務已經恢復到疫情前85%左右。IWG集團作為老牌靈活辦公空間提供商，在該行業摸爬滾打了逾30年，在全球擁有近3500個商務中心，覆蓋約120個國家1100個城市。在中國，IWG集團目前運營著兩個靈活辦公品牌，服務式辦公品牌雷格斯及共享辦公品牌Spaces，并在市場局勢中保持著穩健增長。雷格斯(Regus)創立于1989年，位于比利時首都布魯塞爾。創始人馬克·迪克森(Mark Dixon)曾表示，當時的創業靈感來源于一次旅行，在途中想要找到一個方便快捷、適合辦公的場所，但未得償所愿，所以創辦了雷短期是“危”長期是“機”新冠疫情為社會經濟發展帶來巨大挑戰，辦公樓市場空置率高漲，人們開啟居家辦公、遠程辦公，隨著國Copyright?博看網. All Rights Rerved.

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IWG集團在全球擁有近3500個商務中心，覆蓋約120個國家1100個城市。圖為旗下共享辦公品牌Spaces上海凱濱國際。圖/潘凌格斯。目前雷格斯覆蓋超過120個國家的900座城市，眾多世界500強企業如谷歌、匯豐銀行、東芝都是其業務客戶。IWG集團中國業務始于1995年，旗艦雷格斯進駐中國后，首家中心設立于北京燕莎。1997年進入上海市場，目前在中國內地29個城市擁有近120家中心。共享辦公品牌Spaces，核心為創業者、小型創業團隊提供辦公空間，自從2008年在荷蘭阿姆斯特丹的運河邊開創這一品牌以來，Spaces成為IWG在全球拓展最為迅速的品牌之一。目前中國區在上海、香港、臺灣設有辦公地點，其中上海擁有四處辦公中心。胡懋介紹，除了雷格斯和Spac-es，IWG瞄準不同市場的需求，以應對人們生活方式以及用戶的不同偏好，IWG為此開發出不同系列的辦公品牌，如Signature by Regus 和HQ。IWG集團的“雙輪驅動”模式，令業界頗為關注。在今年疫情期間，IWG集團業務呈現上升趨勢，其中特許經營加盟業務增長迅速超過30%，自營業務增長超過10%。2020年5月24日IWG集團通過增發股票融資3.9億英鎊，用于加速擴張，這成為在全球經濟下行，及辦公行業遭遇危機下逆勢擴張的少數案例。據悉，IWG集團2019年的全球總營收約35億美元，凈利潤1.8億美元；賬面上擁有將近9,000萬美元的現金流，且幾乎沒有凈債務。胡懋認為，“IWG的穩健運營得益于，自身的獲客能力和造血能力，以及扎實的基礎架構和廣泛的網絡覆蓋范圍，還有強大的運營系統的支持。”命運。去年WeWork經歷了IPO“滑鐵盧”，靈活辦公行業的最后一塊遮羞布被扯開，共享經濟市場命途多舛，曾經大熱的靈活辦公行業也迎來新一輪洗牌。市場對靈活辦公企業的估值不再樂觀，資本也逐漸回歸理性。2020年7月，有外媒消息稱，優客工場已經被納斯達克上市公司Orisun Acquisition Corp的旗下全資子公司Ucommune International收購，合并后的公司價值約為7.69億美元，此舉或可使優客工場實現曲線上市。而這一估值相比2018年30億美元的估值縮水約七成。“市場的良性循環是一個大浪淘沙的過程，把一些運營能力、造血能力較弱的公司淘汰出局，反之，運營能力和獲客能力較強的公司，可以占據更多的市場份額。”胡懋表示，資本的介入讓市場中出現很多新的競爭對手，有競爭是一件好事，大家共同把行業規模做大，把蛋糕做大，但是資本的狂熱期已經過去，目前投資人趨于理性，他們更看重實際運營能力回歸商業本質自2015年雙創熱潮出現，國內掀起了創業熱潮，初創公司員工隊伍擴增，一時間靈活辦公空間概念席卷了整個亞太地區，受到資本的青睞。靈活辦公行業從2016年的爆發式增長到目前增速放緩，行業的市場資源、資本等向頭部企業集中，小型的靈活辦公空間運營商面臨淘汰或被兼并的56Copyright?博看網. All Rights Rerved. 和獲客能力，最終還是回歸到商業的本質。在當前宏觀經濟的背景下，靈活辦公運營商應該規模性擴張，還是應該專注市場細分領域，深耕服務提升軟實力，是企業應該思考的問題。“辦公租賃行業，本質上說不是一個虛擬的數字業務或者互聯網經濟，它是一個非常傳統的商業模式。”胡懋說，這是一個實體行業，需要租賃、裝修、招商等服務。這一行業的核心競爭力，不在于拿了多少投資人的錢、有多快的擴張速度，成功的關鍵在于能不能有自身的造血能力，能不能給客戶提供非常好的服務，能不能具備非常優秀的招商能力，持續讓辦公租賃保持在穩定的運營水平。胡懋認為，IWG集團既要擴張規模占據更多的市場份額，又要深耕服務、針對不同的客戶群制定不同的產品策略，滿足客戶的不同需求，才能使業務快速發展。行業數據顯示，靈活辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，但單體項目85%的出租率并不容易做到。目前，多數靈活辦公企業仍處于虧損狀態，少數盈利企業也僅是微盈狀態或閉店狀態。租金收入暫時解決這一行業的盈利困境，但長久看來，行業還需打破現有發展瓶頸探索新的盈利模式。“從盈利模式看，租金是靈活辦公行業最大的收入，此外也會產生一些增值服務的收入。”胡懋舉例道，比如商務方面：公司注冊、稅務服務等。市場環境不斷演變，新的競爭者不段擁入，客戶的需求不斷變化，在面對市場新需求的競爭下，IWG集團有怎樣的應對措施？胡懋認為：“IWG正在由最初單一的運營模式向多維度轉變，根據市場的變化和客戶的不同CHINA REAL ESTATE FINANCE中國房地產金融需求，可為多種規模和預算的業務提市場已開設的辦公網絡來看，成熟區供理想的選擇，從經濟型到高端私人域（開業一年以后）的出租率達75%定制，不同定位和風格的靈活辦公空以上，核心地段的成熟樓宇出租率逾間。”90%，有些甚至滿足100%。”胡懋說，同時，IWG集團將持續關注競爭IWG新開設的辦公空間在10個月內，對手，如果有競爭對手業務難以維持，入駐率會達70%以上，就可以達到一IWG會選擇性接手一部分辦公場所。個盈虧平衡點。

隨著靈活辦公行業的深度發展，IWG中國的發展策略辦公場景也正在經歷巨變和重構，未來傳統寫字樓租賃模式和靈活辦公從企業發展方向看，胡懋表示，模式，哪種模式更被市場接受，未IWG在中國未來的經營策略是縱向和來五年租賃市場又會發生怎樣的變橫向發展，挖掘深度和拓展廣度。化？橫向來看，要擴大營業面積和增“傳統的租賃模式不會被取代，設辦公網絡布局。根據城市的發展和和靈活辦公模式會形成相輔相成的關客戶的需求，在已經布局的一二三線系，兩者可以更好地合作。”胡懋說，城市，較成熟的中央商務區，選擇性靈活辦公是傳統辦公樓的孵化器，規地增設一些網點，逐步擴大在全國的模小的企業可以先入駐靈活辦公空布局，多方位覆蓋市場的廣度；縱向間，待業務發展到一定規模，再采取來看，需要專注市場細分領域，了解固定的租賃方式。對于高檔寫字樓來客戶的需求，以不同品牌，滿足不同說，業主越來越意識到，靈活辦公是客戶的需求。提高大樓品質的配套設施，就像咖啡“一二線城市中，一些熱門的廳、便利店、銀行等零售標配設施一CBD核心，我們不止布局一個辦公中樣，靈活辦公中心為大樓租戶提供的心，都有好幾個點。”胡懋說，伴隨是專業商務配套服務。城市的擴張和發展，IWG會根據客戶胡懋認為，靈活辦公行業的發的需求在這些城市中，將布局做得更展潛力巨大，對行業的發展前景預密一些。在沒有進入的城市中，也會判持樂觀態度，預測未來十年，到繼續擴大在中國的布局網絡。2030年大部分企業會將30%的辦公靈活辦公之所以區別于其他的場所租賃面積放到靈活辦公空間，辦公服務，核心取決于能夠提供給租市場對于靈活辦公模式的認知度會戶更為靈活的辦公服務。胡懋認為，越來越高。IWG對辦公室市場的洞察，足以能夠Coworking Resources和全球聯合對市場核心客戶的細分需求，提供針空間測評網站Coworker聯合發布的對性的解決方案，比如對于預算的偏《2020年全球靈活辦公增長研究》報好、辦公位置、商務氛圍、創業氛圍告顯示，全球靈活辦公空間的數量預等等，有不同的產品策略覆蓋市場。計今年將達到近2萬個，到2024年當前中國靈活辦公市場，在主打將超過4萬個。預計從2021年開始，年輕人、創業氛圍的同質化市場中，靈活辦公行業的增長將會反彈，并以IWG的市場深度與寬度，也讓其脫穎21.3%的年增長率加速發展。到2024而出。IWG集團旗下辦公品牌，一直年，將有近500萬人在共用辦公空間保持不錯的出租率。“從IWG在中國工作，比2020年增長158%。Copyright?博看網. All Rights Rerved.

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