文昌--房地產市場調查報告-2008

2023年12月24日發(作者：雙選會)

文昌市房地產市場調研報告

一、 調查時間：2008年3月26日至27日

二、 調查范圍：文昌市內

三、 調查目的：了解該市土地出讓情況、價格以及調查在建、擬建項目的數量、規模、銷售價格、主力戶型、客戶定位、目標群體等。

四、 調查樓盤數量：9個 ，分別為白金海岸、天海紫貝、碧海城、椰海尚品、森海灣、億嘉廣場、清瀾別院、月亮城、金山美域。

其中白金海岸、天海紫貝、碧海城、椰海尚品、森海灣、月亮城等中高檔大盤較具代表性。

五、 文昌市樓盤銷售均價：

3500-4000元/平方米

6000-7000元/平方米（海景）

六、 介紹土地概況

介紹人共介紹了7個地塊。其中靠近市區二塊，其他六塊均在清瀾港開發區高隆灣度假區內。

●靠近市區的土地位于文清路起始段，加油站斜對面，面積108畝，呈不規則長方形狀，該地塊緊臨文清路，臨街面較長有300多米，使用性質為商住，現狀已平整，達三通一平，該地塊如投資可考慮商住結合，側重商業。另一塊在對面，面積為60畝，目前現狀為灌木從，尚未平整。以上兩塊土地的轉讓價格為63萬/畝。

●天海紫貝旁的地塊為70余畝，有兩個獨立的土地證，各30多畝。 1

該地塊位于天海紫貝和同創碧海城兩個中大盤之間，天海紫貝的建設規模為10.1萬平方米，容積率為1.77。碧海城的建設規模為55萬平方米，容積率為2.38。該地塊的轉讓價格為63萬/畝。

●高隆灣海岸邊的有兩地塊，一塊為100余畝，另一塊為200余畝，均呈長方形布局，距海岸線大約為100米，將來的規劃應為綠化帶，目前為防護林。與目前在建熱銷中的白金海岸在同一平行線上，另一酒店項目也在建當中。該地塊目前轉讓價格為63萬/畝。

●文清大道上地塊，一塊位于國稅局旁，距同創碧海城500米，大約50畝左右，臨街面100余米。另一塊為50余畝，距森海灣、椰海尚品等僅300米左右，以上兩地塊目前現狀為椰林和灌木從，征地手續正在進行中，轉讓價不高于60萬/畝。

另，本人從不同渠道獲悉：文清大道兩旁的土地價格已不低于60萬/畝，而位于文城鎮文東大道中段的月亮城項目開發用地，據開發商透露，去年拿地時價格為80萬/畝，現在旁邊另一塊價格為100-120萬/畝。

七、 總體分析

1、 城市概況

文昌市位于海南島東北部，北瀕瓊洲海峽，東、南臨南海，西北鄰瓊山市，西靠定安縣，西南接瓊海市是海南擁有海岸線最長，擁有沿海旅游景點最多的城市。

文昌市海岸線長 210.07公里，責任海域4600平方公里，有大小港灣36處；陸域周長285 . 1公里，東西寬65公里，南北長95公里，呈半月狀，面積2488平方公里，占全島陸地面積的7%。境內山嶺稀少，海拔不高，一般在幾十米到300米之間，較高的山嶺有：銅鼓嶺、 2

筆架嶺、七星嶺、大嶺、虎威嶺、抱虎嶺和青山嶺。銅鼓嶺為境內最高峰，海拔338米，綿亙20余里。境內有大小河流37條，流經文昌流域面積達100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪等5條。

文昌在近幾年新建和改造了文清大道、文西路等26條市政道路，總長56公里，是前20年總和的3倍多，使文城形成了“三縱十三橫”的城市路網框架；建設了文銅、抱翁、文嘉等15條柏油公路，總長365公里；新建和改造砂礫土路和鄉村道路914公里，公路密度達0.88公里/平方公里。海南東環鐵路文昌段率先開工建設，工程進展順利，東環鐵路建成后從海口到文昌僅20分鐘，從美蘭機場到文城僅15分鐘；而通過已經通車幾年的海文高速公路前往文昌也只有65公里的路程，大大減小了文昌與海南省會城市海口之間的距離。

2、氣候條件

文昌市屬熱帶北緣沿海地帶，具有熱帶和亞熱帶氣候特點，屬熱帶季風島嶼型氣候。光、水、濕、熱條件優越，全年無霜凍，四季分明。年平均溫度23.9℃，多年在23.4～24.4℃之間，最低極溫0.3～6.6℃，出現在1月份。 現在全市有17個鄉鎮，290個村(居)委會，3291個自然村，總人口約55.8萬人，境內有6個國有農、林場。位于文昌河畔文城鎮是全市政治、經濟、文化、交通中心，距省會海口市63公里，總人口11萬余人，其中城鎮人口約5.5萬人。

3、政府優惠政策及舉措

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（1）、新航天發射場落戶海南，特別是6000畝航天主題公園的建設，對海南省又好又快發展產生極大的促進作用，將成為海南發展史上的一個新的里程碑。文昌也將成為海南必游之地，休閑度假的旅游地產增值潛力巨大。

2008年的市政府工作報告指出：以航天發射場落戶我市為契機，加快發展現代服務業，加快旅游規劃，促成旅游項目上馬。重點建設銅鼓嶺生態旅游區、航天主題公園、高隆灣、椰林灣、八門灣等旅游區，加快旅游資源的開發。以開放型經濟為載體，培育壯大港口經濟。清瀾港是我省東部唯一的對外開放口岸。要大力發展口岸經濟，引導民營企業參與對外貿易，通過組織本地區有條件企業參與對東南亞、港澳臺經濟交流，發展外向型經濟；要發揮清瀾港開放口岸優勢，整合港口各項資源，完善港口基礎設施，強化口岸服務功能，加快管理體制改革和通關模式改革，增建一批新泊位，進一步改善清瀾港口裝卸條件，增強集散能力；力爭把清瀾港打造成海南東部的內外貿易貨物集散基地。

（2）文昌市委副書記、市長嚴正認為，新航天發射場落戶海南文昌，對文昌的發展將會起到巨大的促進作用。航天城是國家的重點項目，國家的資金投入將會促進文昌的基礎設施發展。文昌也將會伴隨航天城的建立聲名大揚。在國內和國際產生一定的知名度。為滿足航天發射場建設需要，文昌將多方爭取資金，配套建設與之相適應的“兩橋一路”、港口、醫療設施和應急救援體系等，完善港口基礎設施，整合港口各項資源，強化口岸服務功能，進一步夯實改善基礎設施。

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（3）目前，文昌市以新航天發射場項目落戶為契機，借勢招商，造勢招商，營造良好的投資環境，吸引更多大項目和大企業進入，掀起了新一輪的開發建設熱潮，眾多企業及國內外客商紛紛到文昌投資置業。美國的希爾頓酒店集團、還有新加坡的文化、香格里拉、香港百萊瑪、雨潤集團、證大集團、寶安集團、等國際大財團都已紛紛到文昌來進行實地考察。同時，在這種大的環境的帶動下，文昌的房地產業也會迅速崛起，比如2007年年末2008年年初，在清瀾地區房地產項目迅速崛起，其中有白金海岸、森海灣、天海紫貝、碧海城、椰海尚品、等多個房地產項目都已建設并銷售，而且價格不斷上漲。連接文城與清瀾兩鎮的文清大道兩側，由于地勢比較平坦，比較適合開發，政府的目的也是希望把所有市政單位全部都往文清大道這一帶搬遷，通過位于清瀾的市政府，和文昌市府兩頭帶動，牽動這一條線的發展。

4、2007年文昌房地產現狀

2007年，文昌房地產行業投資增長平穩。1-7月份，文昌市清瀾開發區正在銷售的樓盤只有森海灣、而文昌市區正在銷售的樓盤有文華園、億嘉廣場、金山廣場、怡喜園幾個項目，累計開發面積不足二十萬平方米，2007年下半年，在文昌市區，相繼開發了月亮城、金山花園以及部分市政小區，以此同時，在清瀾開發區，迅速涌現了同創碧海城、同業天海紫貝、清瀾別院、椰海尚品等部分中高端商品房項目，全年全市開發面積接近五十萬平方米。

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而文昌地區的房價，在航天城落戶文昌的消息還沒有正式報道之前，市區內的普通商品房，中低端商品房銷售均價為1300元/平方，市區周邊地區中高端商品房銷售均價為1600元/平方，而清瀾開發區的龍頭項目——中南·森海灣銷售均價大約在2800元左右/平方。在航天城落戶文昌之后，房價迅速上漲，突破兩千余元的銷售起價，銷售均價達到3000余元/平方。而清瀾開發區的商品房項目，銷售均價基本已經達到3500元/平方的價格以上。

下半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發商在今年低明年初動工，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在5-11月份期間，估計08年下半年竣工量會大幅增長。

5、房地產市場分析

(1)、住宅商品房仍是文昌市房地產價格上漲的主力

從文昌市房管局、稅務局及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是文昌市房地產價格指數上漲的主力軍。按地級劃分來看，文昌市目前商品房價格指數漲幅最高的為清瀾開發區，清瀾開發區因屬于文昌市重點發展的一個新的經濟開發區，其升值空間和發展空間比較高，同時，清瀾地區還擁有非常適合開發旅游房地產的環境資源以及海景資源，為旅游房地產的開發奠定了基礎。更為關鍵的，是航天發射基地在龍樓地區的建設，航天指揮中心在清瀾開發區的建設，在一定程度上也影響了清瀾地區的發展升值。還有2000畝的碼頭在清瀾高隆灣的建設，也提高該地區房價的高位。開發商重點將集養生、度假、休閑、投資為一體的住宅作為主賣點。

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其次就是文昌市周邊地區的房子，也在政府成熟的規劃下，不斷提升價值，房價漲幅也因在政策性導向及未來發展前景等因素的帶動之下逐月遞增。

（2）、產權式酒店逐步跟隨住宅地產進入發展熱潮

非純住宅性產權式酒店也在住宅地產發展熱潮的影響下，逐步升溫，開始進入一個發展熱潮。目前，在文昌市區，三星級酒店共三家，五星級酒店只有一家，大小民營賓館大約80余家。而清瀾地區還缺少高檔酒店和產權式酒店的開發。

在當前房地產開發熱潮的影響下，清瀾地區的高檔酒店及產權式酒店開發也逐步進入一個新階段，據不完全統計，即將開發或正在開發階段的產權式酒店占地面積大約十萬平方米，銷售價格也達到均價7000元左右/平方米。

（3）、二手房市場逐漸顯示雛形

隨著文昌房地產的不斷升值，房價不斷上漲，開始趕超瓊海地區。而在航天發射基地的吸引下，不少人開始將眼光聚焦在文昌，同時，部分人出于投資或經濟能力考慮，開始也將眼光瞄準文昌二手房。從互聯網及二手房中介市場資料顯示，通過互聯網或二手房中介公司尋求，求購文昌二手房的人數明顯增多，其數量呈上漲趨勢逐步發展。

（4）、居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。

2007年上半年文昌的生產總值為34.86億元，比上年同期增長13.0%；從購房目的來看，自住性需求占46%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占14%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58%和28%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民 7

普遍想擁有較寬敞住宅相關。選擇的面積也以90-140平米的人口居多，占80%，同時還有13%的人口選擇140平米以上。而選擇90平米以下的只占23%。居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，文昌市住房需求潛力還是較大的。只要今后經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況，而會保持平穩發展的勢頭穩步前進。

另外，從市交易中心資料顯示，07年文昌市房產抵押登記面積和金額與06年相比有較大幅度增長，其中個人住房貸款增幅較大，表明本市的房產交易市場需求仍較旺盛。

6、房價走勢分析

（1）、住宅品質的提升，推動房價上漲。新增供應來看，文昌市房地產項目的開發水平和建設檔次在不斷提高，樓盤品質越來越高，房地產種類也更加豐富，涌現出了中南·森海灣、同創·碧海城、同業·天海紫貝、椰海尚品、白金海岸、清瀾別院等精品樓盤和海景住宅小區，房產開發商對居住小區的功能、綠化環境、新型建筑材料的使用以及房產營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。

（2）、文昌市在航天發射基地、千畝碼頭建設、毗鄰海口省會城市，保持天然環境資源的優越條件以其東環鐵路、海文高速公路等便利的交通、優良的居住環境、房價較低且穩定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是島外購房者的投資置業，以及航天城工作人員的投資置業，也增強了投資置業者對文昌房地產發展的信心。

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（3）、隨著土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關節能建筑政策的實施，建材的升級換代，人工等相關房地產建設要素的價格上漲提升了房地產的開發成本。與此同時，鋼材、水泥等建材的價格逐步上漲，無形中增加了房地產開發的投資成本，間接拉動了房價的穩步上升。

（4）、在文昌地區，截止90年代末21世紀初，大部分人還沒有擺脫“買地蓋房”的傳統觀念，隨著國家對土地使用的要求越來越嚴格，在國家大力扶持城市發展與建設的基礎上，征用了文昌市周邊地區大部分土地。而且，在嚴格的城市規劃要求下，私建民宅的現象越來越少，同時，在政府對單位集資房嚴管嚴控的前提下，單位集資建房現象越來越少，80后人群在工作之后很難享受住房分配待遇，在沒有單位集資房和無法私建房的基礎上，大部分人不得不開始脫離買地蓋房的傳統觀念，接受商品房發展的歷史規律，進入購買商品房安家置業的生活階段。

八、 綜合分析

1、二、三城市開發的共性

如果說海口、三亞是海南的一線城市，那么文昌、瓊海等地可以稱為二線城市了。在海南一級房地產市場開發得如火如荼、海口、三亞土地供應趨緊之際，擁有一流資源與環境氣候的二三線城市，其房地產市場也已悄然興起，并已吸引了內地的一些開發商悄然進駐，跑馬圈地，也使本地開發商將目光瞄準了這些土地成本低廉的二、三線城市，并大肆布局。很多島外的客戶非常喜歡海南的環境和氣候，但 9

海口、三亞日漸高漲的房價對他們來說較難承受，因此他們選擇在房價便宜的文昌、瓊海等市縣，既可以享受海南優越的自然環境，同樣可以享受不亞于亞龍灣的海岸線。此類開發商向這些市縣發展，更多的是看重那里相對低廉的土地價格，使得投資成本更低，樓市價格容易得到控制，針對購房群體的定位更容易把握。

2、項目的共性

從以上項目的調查情況來看，很多中高檔的項目都有個相似之處，其一，都是以環境氣候、海岸、沙灘等特色作為賣點，以度假、休閑等造勢。其二，目標客戶群體為島外客戶，外地客戶比較集中在廣東、三亞、北京、上海、太原、大同、哈爾濱、沈陽、西北等地區。外銷的樓盤除了在本地設立售樓處外，還在一些消費能力強的城市設接待處或售樓處，還與旅行社合作，定期組織有意向購房的客戶過來看房。其三，項目均為中高檔大盤，規劃配套較為齊全，使客戶足不出戶也能享受星級酒店的服務和便利。

3、房價與供求關系

據悉，文昌高隆灣9公里的海岸線土地基本已被外地投資商瓜分完畢，不僅如此，市內路段較好的地塊也紛紛被一些公司或個人收購。從去年開始，文昌的地價扶搖直上，特別是國務院批準航天城落戶文昌的消息傳出后，短短半年時間，土地價格翻了三翻，但同樣遏制不住國內外投資商的熱情。從而帶來的效應是：房價快速的上漲，2006年低至1000－2000元/平方米之間，而2007年底和2008年初，普通樓盤均價已達3500元左右，臨海或海景房甚至已達六、七千每平米。

九、結論

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綜上，個人認為：隨著國內經濟的發展，國民生活水平的提高，促進了市場對海南各種休閑度假房產的需求。一方面是市場對海景住宅特別是一線海景住宅的需求繼續增加。另一方面是海南可供開發的土地資源已經越來越少，尤其是沿海地塊已經沒有可以建造住宅項目的用地，由此可見，一線沿海住宅的升值潛力將在一段時間后體現出來，甚至出現價格暴漲現象，海南得天獨厚的氣候、環境以及稀缺的海岸沙灘，無疑是增加海南房產的附加值的重磅砝碼。公司如欲進入文昌等城市進行投資開發，應根據所處城市的特點、優勢，選擇開發符合市場的產品，還應考慮目標消費群體的定位、項目定位以及營銷手段，只有功課做足了，才能在往后的開發銷售當中占據主動。同時，如果介入得早，相信會有非常可觀的投資回報。

營銷總監：林斯昌

2008年3月30日

附：項目調查表

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