地產(chǎn)行業(yè)點評:上海樓市政策加碼,因城施策延續(xù)

2023年12月26日發(fā)(作者：祝福的反義詞)

行業(yè)點評

2021年01月22日

證券研究報告

地產(chǎn)

強(qiáng)于大市（維持）

證券分析師

上海樓市政策加碼，因城施策延續(xù)

事項：

（以下簡稱《意1月21日，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》見》），提出增加商品住房用地供應(yīng)、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策、加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理、增值稅征免年限從2年升至5年、優(yōu)先滿足“無房家庭”購房需求等。

楊侃

投資咨詢資格編號:S1

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平安觀點:

? 上海樓市持續(xù)升溫，調(diào)控加碼符合預(yù)期：受益于流動性寬松、深圳等熱點城市樓市帶動，加上2018-2019年上海樓市已經(jīng)歷調(diào)整、部分積壓需求釋放，疊加上海“民辦搖號”政策，2020年上海樓市明顯升溫，全年商品住宅、二手住宅分別成交1415萬平、2409萬平，同比增長3%、34%；房價漲幅自2020H2以來逐步領(lǐng)漲一線城市，2020年12月上海二手住宅價格指數(shù)同比增6.3%、環(huán)比增0.6%。歲末年初上海樓市有加速上漲勢頭，1月17個熱點樓盤平均認(rèn)籌率達(dá)273%。此前深圳、東莞等熱度較高城市陸續(xù)加大調(diào)控力度，此次上海升級調(diào)控措施，旨在更好落實“房住不炒”與“三穩(wěn)”定位，符合預(yù)期。

研究助理

鄭南宏

一般證券從業(yè)資格編號:S1

電話

郵箱**************************

? 增值稅免征年限延長，離異購房納入監(jiān)管：《意見》將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，2016-2020年上海新房及2手房合計成交約195萬套，意味著這批房源短期若入市，均將納入增值稅增收范圍，交易稅費將大幅抬升；同時《意見》規(guī)定任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的、其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。此前對于離異前家庭有1套住房，離異后無房無貸一方能以35%的首付比例新購1套商品住房，但新規(guī)后新購住房時將被認(rèn)定為二套，對應(yīng)首付比例為普通住宅50%、非普通住宅70%，首付成本明顯增加。

? 加大土地及租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。《意見》提出加大增加住房用地供應(yīng)，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格；加快形成租賃住房有效供應(yīng)，促進(jìn)“租購并舉”等，持續(xù)從供給端發(fā)力。同時《意見》明確加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，預(yù)計后續(xù)針對購房資金來源、按揭審核有望趨緊；《意見》提到規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)測；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，不排除后續(xù)熱點樓盤試點無房家庭優(yōu)先搖號政策。

請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內(nèi)容。

地產(chǎn)·行業(yè)點評

?

離異購房、無房家庭優(yōu)先購房等方面與深圳“715”新政趨于一致。參考深圳新政效果，稅費與首付比例攀升預(yù)計短期將對市場需求形成一定沖擊，樓市成交有望逐步回歸理性，中長期來看行政調(diào)控

投資建議：整體看，本次上海新政從供需兩端發(fā)力，亦在為樓市降溫。《意見》在增值稅免征年限、無法扭轉(zhuǎn)一線城市整體供不應(yīng)求的格局，后續(xù)仍需關(guān)注供給端政策落地力度。從全國來看，隨著2020年下半年熱點城市調(diào)控加碼、房企推盤增加，樓市整體保持平穩(wěn)，但在“房住不炒”總基調(diào)下，不排除個別熱點城市出現(xiàn)政策打補(bǔ)丁動作。板塊投資方面，當(dāng)前地產(chǎn)估值已降至近五年6%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，建議關(guān)注：1）債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、低估值、高股息率龍頭萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等；2）銷售及業(yè)績相對較佳的彈性房企中南建設(shè)、金科股份、龍光集團(tuán)、新城控股等；3）受益政策推動的物管板塊。

? 風(fēng)險提示：1）三四線樓市下行風(fēng)險：三四線整體供應(yīng)較大，且棚改退潮下需求弱化，行業(yè)后續(xù)面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風(fēng)險。2）房企大規(guī)模減值風(fēng)險：基于需求提前釋放、新冠疫情對房企銷售的沖擊，若后續(xù)樓市回暖持續(xù)性不足，需求釋放低于預(yù)期，未來存在房企進(jìn)一步以價換量以提升需求，將帶來房企大規(guī)模減值風(fēng)險。3）行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期風(fēng)險：若后續(xù)融資政策執(zhí)行力度超出預(yù)期，將對各房企規(guī)模發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，導(dǎo)致業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期風(fēng)險。

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地產(chǎn)·行業(yè)點評

圖表1 上海樓市“1.21”調(diào)控政策前后對比

新政前限售個人企業(yè)本市戶籍限購非本市戶籍離異首套房二套房貸款年限稅費增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)不限5年單身：1套；家庭：2套單身：0套；家庭：1套（63個月累計繳納60月社保或個稅)不限無房無貸：35%；無房有貸款記錄：50%（普通）/70%（非普）50%（普通）/70%（非普）30年滿2年（普通免征、非普差額）/不滿2年（全額）新政后無變化無變化無變化無變化任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。無變化無變化無變化滿5年（普通免征、非普差額）/不滿5年（全額）

限貸資料來源:Wind，平安證券研究所

注：上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：同時滿足：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積140平米以下；實際成交價：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套

圖表2 北上廣深杭二手房價格環(huán)比漲幅走勢

2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%北京上海廣州深圳杭州

資料來源:Wind，平安證券研究所

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地產(chǎn)·行業(yè)點評

圖表3 上海商品住宅及二手房歷年成交

上海商品住宅成交面積（萬平米）35223020上海二手住宅成交面積（萬平米）2240192020

資料來源:Wind，中指院，平安證券研究所

圖表4 2021年1月上海新房最新認(rèn)籌情況（截至1月10日22:00）

區(qū)域

靜安區(qū)

虹口區(qū)

虹口區(qū)

閔行區(qū)

浦東新區(qū)

嘉定區(qū)

崇明區(qū)

松江區(qū)

青浦區(qū)

松江區(qū)

奉賢區(qū)

閔行區(qū)

松江區(qū)

嘉定區(qū)

青浦區(qū)

嘉定區(qū)

嘉定區(qū)

套數(shù)

278

240

238

24

374

439

290

219

320

240

357

140

296

220

335

322

355

價格（萬元/平）

11.48

11.5

10.5

11.3

2.35

3.65

3.28

4.82

6.1

5.89

3.58

5.03

4.62

4.2

6.01

4.45

3.7

認(rèn)籌時間

12.29-1.2

12.29-1.2

12.30-1.3

12.30-1.3

12.30-1.3

1.2-1.6

1.2-1.6

1.2-1.6

1.2-1.6

1.2-1.6

1.3-1.7

1.3-1.7

1.5-1.9

1.6-1.10

1.8-1.12

1.8-1.12

1.8-1.12

認(rèn)籌率

125%

320%

441%

275%

173%

31%

97%

310%

375%

115%

84%

180%

502%

213%

597%

181%

120%

樓盤名稱

新湖上海青藍(lán)二期

中糧瑞虹海景壹號

融創(chuàng)青云壹號

弘久新弘古北墅

電建瀧悅藍(lán)灣

正榮 悅瓏府

仁恒海和院

華發(fā)象嶼光星華府

金地虹悅灣

合景天悅賦

陽光城未來悅

玫璽四期

9號公館

萬科菜茵半島

招商虹橋公館二期

路勁悅茂府

中駿環(huán)尚

資料來源：房在滬上，平安證券研究所

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地產(chǎn)·行業(yè)點評

圖表5 深圳“715”新政后二手住宅成交有所下滑

1600014000深圳:二手住宅成交套數(shù)同比200%150%100%0%0%-50%20000

資料來源:Wind，平安證券研究所

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平安證券研究所投資評級：

股票投資評級:

強(qiáng)烈推薦 （預(yù)計6個月內(nèi)，股價表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)20%以上）

推 薦 （預(yù)計6個月內(nèi)，股價表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)10%至20%之間）

中 性 （預(yù)計6個月內(nèi)，股價表現(xiàn)相對滬深300指數(shù)在±10%之間）

回 避 （預(yù)計6個月內(nèi)，股價表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)10%以上）

行業(yè)投資評級:

強(qiáng)于大市 （預(yù)計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)5%以上）

中 性 （預(yù)計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)相對滬深300指數(shù)在±5%之間）

弱于大市 （預(yù)計6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)5%以上）

公司聲明及風(fēng)險提示：

負(fù)責(zé)撰寫此報告的分析師（一人或多人）就本研究報告確認(rèn)：本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格。

平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務(wù)協(xié)議的簽約客戶的專屬研究產(chǎn)品，為該類客戶進(jìn)行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權(quán)利與義務(wù)均有嚴(yán)格約定。本公司研究報告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發(fā)布。未經(jīng)書面授權(quán)刊載或者轉(zhuǎn)發(fā)的，本公司將采取維權(quán)措施追究其侵權(quán)責(zé)任。

證券市場是一個風(fēng)險無時不在的市場。您在進(jìn)行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風(fēng)險。請您務(wù)必對此有清醒的認(rèn)識，認(rèn)真考慮是否進(jìn)行證券交易。

市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。

免責(zé)條款：

此報告旨為發(fā)給平安證券股份有限公司（以下簡稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業(yè)人士。未經(jīng)平安證券事先書面明文批準(zhǔn)，不得更改或以任何方式傳送、復(fù)印或派發(fā)此報告的材料、內(nèi)容及其復(fù)印本予任何其他人。

此報告所載資料的來源及觀點的出處皆被平安證券認(rèn)為可靠，但平安證券不能擔(dān)保其準(zhǔn)確性或完整性，報告中的信息或所表達(dá)觀點不構(gòu)成所述證券買賣的出價或詢價，報告內(nèi)容僅供參考。平安證券不對因使用此報告的材料而引致的損失而負(fù)上任何責(zé)任，除非法律法規(guī)有明確規(guī)定。客戶并不能僅依靠此報告而取代行使獨立判斷。

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