中國房地產市場價格趨勢分析

2024年1月9日發(作者：小兔子作文300字三年級)

摘 要

房地產價格與國家的經濟政策，居民的收人水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要關聯性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產市場的價格趨勢有重要意義。本文主要分析了影響房地產變動的主要因素及未來幾年我國房地產價格變動的趨勢。目前被稱為政策調控多發期，從房地產投資市場來看，調控以及緊縮性的貨幣政策將導致房地產開發投資增速有所下降，但流動性過剩通貨膨脹壓力將繼續存在，由于房地產保值功能投資需求將不會減弱，房地產價格下降動力不足。在通貨膨脹、熱錢流入的背景下，未來通脹壓力將使國家繼續施行緊縮性貨幣政策。房地產市場屬于資本密集型，所以收緊資金將是調控的大方向。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其發展趨勢對經濟的影響作用十分明顯。當前中國房地產市場已成為社會各界關注的焦點之一。如似正確分析和判斷我國房地產市場的現狀和存在的問題，對于把握房地產市場的發展趨勢有著十分重要的作用。本研究通過對現階段中國房地產市場繼續分析，進而對2012-2013年地產預測年中國房地產市場價格走勢進行預測。

關鍵詞:中國； 房地產； 市場價格； 價格趨勢； 預測

中國房地產市場價格趨勢分析

一、房地產發展的歷史背景

（一）房地產發展概況及其土地供給與住宅關系研究的意義

自2002年以來，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業蓬勃興起，出現高速增長的態勢。房地產市場的過熱投資也引發房地產泡沫的膨脹給國民經濟的發展帶來了一系列問題。連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策表明了國家調控房地產市場及控制房價的決心，2010 年以來加息、限購、提高首付、加強預售款監管等調控措施來看，房地產市場的調整勢在必行。2010 年調控重點是抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管。央行2010 年6 次上調存款準備金率，兩次加息。以新國十條為先鋒，限購令為陣，限貸，打擊屯地等等被認為是房地產調控的嚴厲年。2010 年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。不過，頻頻刷新的“地王”記錄，以及仍在不斷上漲的房價隨著十二五規劃的逐步實施，對中國房地產業目前的經營方式所進行的變革制度安排屢屢出現。國家一系列調控制度安排的出現，其背后都有著深刻的政策意圖?，F在房地產負擔了整個國家的許多矛盾和熱點，如中央和地方的關系、城市和農村的關系、窮人和富人的關系等等，在這種情況下，國家調控必須繼續下去。作為國家經濟的支柱產業，房地產投資和GDP 有著密不可分的聯系。房地產的健康發展有利于GDP 的增長，反之將阻礙經濟發展的步伐。隨著適婚年齡人群的快速增長，房價問題已成為人民的熱點討論話題，關乎民生的重要話題。在不斷攀升的房價背后，及高空置率引發的房地產投機的一系列問題背后，國家將出臺一系列措施穩定房價。

（二）土地供給與住宅關系研究的意義

土地供給不足是住宅供應不足的重要因素，主要城市土地供應跟不上需求，土地成本上升將轉嫁給房價。過去的幾年里，全國主要城市住宅土地供應不足問題突出，其中，一線城市除杭州出讓住宅土地建筑面積略高于住宅銷售面積外，其余一線城市的城市住宅銷售面積遠大于住宅用地供應面積，深圳、上海尤為突出。深圳 1

和上海的住宅用地“求供比”近3 倍，供需嚴重失衡。統計的22 個一、二線城市中，有深圳、上海、福州、蘇州、北京、廣州、重慶、合肥、南昌和青島等10 個城市住宅用地“求供比”也大于1，供應跟不上需求。這是近年來上述城市房價上漲過快的重要原因。土地供給不足也將導致未來房價上升。在未來土地供給難以大幅釋放，住房供應量一定的背景下，土地成本的上升最終將轉嫁到房價上。

二、房地產市場價格與國家相關政策的關系研究

房地產是居民消費和投資的重要組成部分，房地產價格變動一方面直接影響到房地產自身的消費和投資水平，另一方面還將通過替代效應、收入效應和財富效應影響到其它商品和服務的消費。

（一）影響房地產價格變動的宏觀因素分析

房地產價格與國家的經濟政策，居民的收人水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要關聯性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產市場的價格趨勢有重要意義。

（1）經濟的發展水平

房地產業不僅具有較高的產業關聯效應和較高的就業帶動效應，而且與國民經濟發展態勢密切相關。經濟發展的景氣度高，房地產業通常較易于繁榮，反之，房地產業就會下滑和衰退。隨著國民經濟的發展和人們可支配收入的增加, 促使我國居民對住宅的需求不斷增加, 而供需矛盾突出則導致房價非理性上升。人們對經濟前景普遍持樂觀預期，是導致我國房地產業迅猛發展的重要影響因素之一。

（2）國家政策的影響

我國的房地產價格不僅在構成過程中含有較多行政因素，而且由于購房由財政主體向私人主體的轉換過程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導向，理論上的價格決定機制在巨大行政消費的慣性影響下，真正變為現實還有待一定的時日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場主體和提高市場監督力度，對未來房地產市場的規范化和房地產價格的合理回歸極為重要。

（二）我國房地產價格變動的趨勢分析

未來很長一段時間我國的房地產價格普遍大幅下跌的可能性較小，房價仍會持續上漲但飆升的勢頭將得到有效地遏制，這是因為：

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（1）住房消費需求不斷增加

近期, 我國房屋價格漲幅總體趨緩, 顯現了宏觀調控的初步效果, 但是未來形勢依然不容樂觀。由于住房需求堅挺、土地成本上升, 導致少數城市房價漲幅仍然較高。據“我愛我家地產”統計資料分析, 在房產投資置業過程中, 88%的購買者均以自住為目的, 而僅有12%的購買者以投資為目的, 這就意味著只有12%的人群會隨著投資環境的變化而出現投資需求轉移的狀況。此外, 大量國際資本流入使長期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付壓力, 保持房地產市場的有效需求;

另一方面, 也可能因投資機會成本下降而導致房地產市場供給增加, 并且國際投資凈收益增長也提高了國內居民的住房支付能力, 這些因素將導致房地產價格的小幅度上升。

（2） 消費意識的提升使得房產泡沫將逐漸被剔除

伴隨消費者經驗的積累和日趨理性化的選擇，目前房價中的許多泡沫將逐漸被剔除。而泡沫成分的剔除和消費者理性的回歸，又將對房價的上升形成相應的平抑作用。從這一意義上說，未來幾年，國內各大城市房價飆升的勢頭將得到有效地遏制。

（3）房貸政策的影響

隨著房改進程的加快，住房金融的發展已進人了一個新的時期，人們的貸款消費意識不斷升溫，消費貸款已成為商業銀行信貸業務的重要增長點。從消費者的角度看，選擇超前消費不僅使社會各階層購房的承受能力大幅度提升，對不同價格的房產的選擇余地擴大，而且使人們的消費觀念發生了重要變化，它不僅為房地產開發商們提供了更為廣闊的用戶群和市場基礎，而且使得中端產品甚至“經濟適用房”的開發商找到發展空間。

（4）住房制度的調整

近年來,國家先后出臺了廉租房制度、經濟適用房制度, 并實行土地、信貸、稅收等經濟杠桿聯動的方式, 使偏高的房價, 特別是一些大城市過高的房價得到抑制。未來年 ，我國將繼續堅持擴大內需的方針，實施投資和消費雙向拉動的發展戰略。住宅建設作為新的經濟增長點，其投資力度和建設規模勢必繼續擴大，但伴隨市場供給規模的擴大，房產供需關系將會發生顯著變化，開發商單邊決定價格、 3

不愁產品賣不出去的局面將會發生根本性的改變。房地產業開始進人買方市場，并不意味著價格水平一直下降，但買方市場的形成對于房產價格來說，將平抑價格的非理性上升，使房價的構成要素和內部比例關系發生重大調整。

（5）貨幣政策的影響

針對房地產市場投機過度, 我國央行采取了一系列措施, 試圖控制過剩的資金流動,但是效果并不理想。以提高準備金率為例, 2006年央行把準備金率上調了50基點, 但此次準備金率的調整, 對整體流動性及貨幣環境影響并不是很大。從以上分析看出, 央行的措施只會使房地產市場出現短暫而溫和的停頓, 導致交易量減少而不是建設量減少, 隨著銀行貸款力度的加大和投機者重返市場, 流動性過剩會重新出現。

（三）房地產價格變動的政策建議

（1） 國家部門應加強宏觀調控和政策引導

國家應強化對土地的控制和管理,土地供給限制會對土地價格、住宅價格產生溢出效應, 土地利用限制越嚴格, 住宅價格和已開發土地價格上升得就越快。因此,

我國國家需要根據房地產市場的變化情況, 保持房地產投資規模, 適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間; 加大對城市存量土地的清理力度,

盤活存量土地; 要嚴格控制國家用地, 特別是應以立法方式控制和減少國家部門占用城市高級差地租地區的土地;另外, 針對不同結構的房地產商品, 應采取相應的土地出讓方式, 避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。近年來, 國家出臺的一些措施, 在一定程度上抑制了房地產消費。但是, 目前中國居民的消費模式不是單一的模式, 小戶型、高密度、節儉化的住房不能滿足對住房有不同需要的消費群。因此, 國家在制定政策時應該考慮不同人群的需求, 根據不同居民的收入水平設計不同的住宅,以解決各個層次居民的住房問題。

（2）完善住房保障制度

從多個角度來建立社會保障體系。一是對低收入者供應經濟適用住房, 可以實行國家定房價、定套型、定供應對象; 二是對最低收入者供應廉租屋, 由國家審定供應對象, 可以只租不售; 三是重視廉租房的建設與管理, 各地廉租房建設的現狀實行網上信息公開, 接受社會各界的評價和監督;四是采取減免稅收等激勵手段,

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支持房地產企業進行經濟適用房和廉租屋的建設。這樣既有利于提升企業開發普通商品房的積極性, 又有利于加快廉租屋政策落實的速度。

（3）加大房地產信貸監管力度

加強對金融機構資產運行情況的監管, 嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率, 緊縮信貸總量;嚴格審查土地使用權抵押貸款條件,

降低融資比率, 加大對抵押物與信用擔保方的核實力度,建立一套全面評估貸款方的風險監控體系;遏制投機性需求。可以限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數, 加大對房地產交易行為的調節力度, 從交易環節抑制炒房。

通過以上分析，本人認為中國未來房價繼續上行。國家遏制房價的努力需經過起碼2～3 年時間方能見效。未來，國家在遏止房價上漲的力度還需加強。

三、我國2012-2013年房地產價格預測

（一）周期性因素將主導房地產市場繼續下滑

針對目前房地產市場低迷現象，我們認為我國房地產市場已經進入了周期性調整的階段。我國經濟周期下行趨勢已經確立，未來兩年我國房地產市場也將隨之調整。除了上述周期性因素將主導中國房地產市場繼續下滑外，前期支撐房價快速上升的因素已經發生了變化，也決定了房地產市場短期內難有起色。

（二）房地產市場發展的短期趨勢

房地產投資增速將略有減緩。在國家控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。

市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來2-3年房地產市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。因此 5

可以預測，未來2—3年我國房地產市場的需求將繼續迅速增長。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

（1）房地產市場供求發展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續迅速增長的趨勢)必然反映在房價的持續增長上。

（2）近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲。

（3）從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。

未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，目前房地產市場上大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。利潤率的下降、宏觀調控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產開發企業的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機制。

可以預見未來2-3年房地產開發企業的并購將在現有的基礎上得以延續并進一步發展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實力的房地產開發企業通過并購與重組逐步擴大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發商、不具備專業素質和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產業務中分一杯羹的企業、一些高負債公司有可能被兼并或破產。而無論是強強聯合，還是強弱結合，都是通過進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業雙贏甚至多贏的目標。

大型房地產企業轉移目標市場將帶動東部二、三線城市市場發展。國內的大型房地產企業多數從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山 6

東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導了全國房地產市場的發展。隨著一線城市土地供應量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方國家對開發企業的資質與土地出讓金的支付條件等都進行了嚴格的控制，競爭將更加激烈。在此背景下，部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

四、以天津市房地產市場價格走向為例

在全市商品住宅成交量分析中，90-120平米面積產品所占比重最大。供應結構大體合理。目前天津市場的供需，已經脫離“沒房住”的“純剛需置業”的階段。進入到了追求更進一步改善自身居住環境的“改善后追求再升級”的置業階段。對產品需求的進化和價格的拉升，分流了部分70-90平米的潛在需求者，向大面積產品擴散。

作為政策點落實重點的保障房（含經濟適用房、限價房）成交量逐年增大，在房地產市場中所占比重也在逐年增大。預計在2012年，保障房依然會保持較大供應體量，在當年成交量中繼續保持20%以上的份額。

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塘沽、開發區2011年新增商品住宅27036套，約合248.8萬平米。全年預計新增供應量將超過3000套為歷年最高，超去年同期72.2%。塘沽、開發區的成交均價走勢與全市情況基本相同。10個月來主要在9000元-10000元/平米價格線上浮動。

中心城區7年來成交戶均面積數值基本穩定，顯示其需求仍以舒適性為主，消費購買；力雖然面對房價上漲，扔顯示出穩定的狀態。而塘沽、開發區的購買能力。在面對房價上漲時，感受到的價格壓力不中心城區相對更大一些。

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預計天津市2012年上半年新增供應量不少于4萬套商品住宅，約合448萬平

米?？s減幅度約在28%左右。

塘沽、開發區預計2012年上半年將有至少9000套的新增供應量出現。同比2011年同期，縮減幅度達到26%。雖然新增供應量減少幅度較大，但依然大于同期成交量水平。預計2012年上半年成交量約在4500套左右，約44.2萬平米，相比2011年同期降幅達到約13%。

未來天津房地產還有較大發展空間。天津作為中國北方經濟中心，第三個增長極——環渤海經濟帶的核心城市，同時也擔負著首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的發展，也將是中國經濟的一個新的引擎。預計天津在未來十年內，仍將保持快速發展的趨勢，這將對當地房地產市場起到重要支撐作用。

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