碧桂園的救贖

2024年1月10日發(作者：清帝)

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碧桂園的救贖不難看出，碧桂園的困境，其實是整個房地產行業面臨的困境的一個代表。對于市場來說，不僅要考慮如何紓困，更多的也要預防風險性共振。對于碧桂園來，不僅要力爭實現自我救贖，更要為行業樹立一個標桿。文 本刊記者 趙彭 周潤致歉信中提到，“碧桂園公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”不難看出，碧桂園已經身陷危機。需要說明的是，這里深陷危機的是碧桂園地產，也就是碧桂園控股集團。由楊國強家族實控的另一家港股上市公司碧碧桂園發生風險，對市場預期和房地產上下游產業鏈都影響巨大桂園服務集團和紐交所上市公司博實樂教育在本次事件后均受到一定的波及。值得注意的是，碧桂園服務在20238月6日，有消息稱，中國最大的民營房企，被稱作“宇宙廠”的碧桂園控股集團因無力持續性償債面臨爆雷的危機。8月7日，碧桂園兩筆美元債約2250萬美元（折合人民幣1.62億元）的票息到期未付。8月10日，碧桂園正式發布《盈利警告內幕消息公告》，公告透露，受銷售及再融資環境持續惡化的影響，公司賬面可動用資金持續減少，為應對階段性流動性壓力，計劃采取各項有力的債務管理措施。碧桂園作為民營房地產企業的領軍企業，因為一筆1.62億元的票息風聲鶴唳，讓人們不得不為房地產原本脆弱的行業生態又捏了一把汗。46債務危機據采訪，碧桂園的境外債券利息兌付的高峰是即將到來的9、10月份，年內到期的境內債務達101.9億元。據wind數據，9月2日，一筆私募債“16碧園05”將到期，債券余額為39億元。另有一筆債券余額為4億泰銖的海外債“碧桂園4%N20231019”將于10月19日到期。此外11月2日，公司債“19碧地03”到期，債券余額為9.9億元。8月11日傍晚，面對公司成立以后的最大困難，碧桂園官方發布致歉信稱：“堅持不躺平，通過加快銷售、盤活資產、削減支出、控股股東支持等措施千方百計全力自救，盡最大努力保交付、保信用?！敝虑感怕淇顬楸坦饒@董事局主席楊惠妍和碧桂園總裁莫斌。Copyright?博看網. All Rights Rerved.

年7月30日曾經向國強公益基金會（香港）捐贈20%股份。接受股份捐贈的香港國強公益基金會承諾，將在十年內持有捐贈股份并委托楊惠妍方面行使股份投票權。公告顯示，國強公益基金會(香港)有限公司于香港設立，根據香港法例屬公益慈善機構，其創始成員為楊惠妍的妹妹、楊國強的三女兒楊子瑩。企查查App顯示，國強公益基金會(香港)有限公司成立于2023年6月13日，公司類型：無股本擔保公司，注冊資本：100港元。此舉被業內敏感人士捕捉后，預判為碧桂園在即將到來的巨額償債壓力前未雨綢繆。但據了解，此次捐贈并非臨時起意，2022年初楊惠妍就開始謀劃捐贈事宜，由于流程復雜，一年多后才

落地。萬元。目前，該校的教學質量長年排名據記者向知情人士采訪獲悉，目前佛山市第一。碧桂園員工情緒穩定，工資方面發放正另據兩份公開資料，2013年，楊國常，項目仍在推進。強發起設立了國強公益基金會，到目前8月11日，碧桂園控股快速拿出了為止，累計向社會捐贈超過105億元。解決方案，在保交樓的同時，向市場傳碧桂園還主動參與全國16省57縣的精準遞積極信號。已經在籌備債務重整，近扶貧工作，已助力49萬人脫貧。期有望啟動相關程序，已聘請中金為財與恒大涉足恒大冰泉、恒大糧油、務顧問主導重整事宜，并與債權人保持恒大奶粉、恒大足球隊、恒大音樂、恒溝通，保障公司的長遠發展，并為債權大電影、借殼新傳媒、進軍光伏產業、人保存價值、維護利益。宣布造車，此起彼伏的多元化發展不8月12日，“21碧地02”“22碧地同，碧桂園較為注重社會責任的體現。02”“22碧地03”等多只碧桂園境內債爆雷后，碧桂園在內外部的利益保障上同時發布債券停牌公告。做了不少保全，其誠懇的態度，也引起在采訪中，記者還留意到一個反常了較多的業內關注?，F象，就是以往碧桂園控股有著較為嚴易居研究院研究總監嚴躍進在采訪格輿情的管控。而在本次事件中，輿情中表示：“碧桂園發布的《盈利警告內雖然有發酵，但并未像外界所擔心的那樣過于悲觀，相反理性的分析正在成為子彈飛過后的主導。此外，由于進入青島市場較晚，碧桂園在青島市場的項目并不多。對于碧桂園青島而言，目前，最重要的工作，還是做好保交付，保證人民群眾的利益不受損害。積極自救碧桂園進入青島的時候，曾經用一部宣傳片給記者留下了深刻的印象。這部宣傳片的主題不是碧桂園的產品而是在順德的民辦國華紀念中學。據曾經的采訪記錄，國華紀念中學為碧桂園創始人楊國強所辦。是全國第一所純慈善、全免費、全寄宿民辦高級中學。面向全國招收家庭生活困難，學習成績優異，素質超群的初中畢業生。使他們成為未來的國家建設的精英，肩負起振興民族的重任，志在民族騰飛。資料顯示，從報考國華紀念中學開始，直至大學本科或研究生畢業，學生的學習、生活、交通等一切費用全部由學校承擔，每人的培養費用超過30萬元。學校每年計劃招收200名優秀貧困碧桂園較為注重社會責任的體現。圖為《碧桂學子，學校每年各項日常開支接近6000園２０２２年環境、社會及管治報告》Copyright?博看網. All Rights Rerved.

幕消息公告》既是企業自身的一次全面梳理，也對于我們下半年行業健康發展有非常多的啟發意義?！北坦饒@在公告中，提及了現金流安全、降低成本、做好金融支持、保交樓化解債務四項自救措施。嚴躍進分析指出：現金流安全是核心工作。在解決現金流問題上，碧桂園提及了銷售、應收債權、融資、沉淀資產等領域的相關工作，涉及到各類回籠資金和盤活資產的考慮，應該說具有非常好的導向。劃分結構看，主要包括經營性現金流和融資性現金流等工作，且都涉及到增量和存量的概念。降低成本。此次提及對經營支出、費用和組織架構等方面的相關工作。尤其是提及了以銷定產的思路，這一點是值得行業的關注的。在當前特殊房地產市場，管控經營成本確實是非常重要的一項工作。做好金融支持工作。此次提及通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等工作，體現了進一步做好對碧桂園相關金融工作的支持。尤其是其中提及了66億港元無息無抵押借款的操作，客觀上有助于進一步改善現金流狀況。進一步強調保交樓和化解債務工作。此次提及全年70萬套房屋的保交樓任務，同時提及竭盡全力安排境內外融資本息的償付。以上措施表明，“解決購房者的交付問題和債權人債權兌付問題，依然是后續房企要積極把握的兩項工作，也是防風險的重要體現。”嚴躍進認為：“碧桂園不會是第二個恒大。客觀上說其確實面臨很多問題，且很多問題邏輯和恒大類似。但碧桂園實際上在風險方面是可控的。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，也沒有恒大那么多復雜的資本運作。而且，碧桂園在物業管理、建造技術等方面一直在探索向高質量發展轉型，向新模式轉型。另47

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外，近期房地產市場的諸多利好信號，也給了碧桂園不同于彼時恒大的緩沖周期。”實際上，作為民營房企的優等生，碧桂園也一直有著較為敏感的危機意識。資料顯示，2020年到2022年期間，碧桂園的權益合同銷售金額從5707億降到3575億元，資產規模從20158億降到17445億元，負債規模也進一步下降，提前一年完成了三道紅線的要求。值得注意的是，在達標的背后，權益合同銷售金額的下降，體現了經營的困難。資產規模的下降和負債規模的下降則體現了碧桂園在變現資產來獲得現金償債。據一位已經離職的碧桂園員工證實：“碧桂園這幾年一直在通過出售持有的資產來償債。到眼下，有價值的資產應該已經賣得差不多了。剩下的可能比較難變現。也特別容易成為損耗，因為過去那種模式，講究的就是快速周轉?！逼渲锌梢钥闯觯N售下降給償債帶來了更多的壓力。這在8月10日《盈利警告內幕消息公告》中也可以獲得證實。通俗地講，就是三道紅線以來，碧桂園面臨了融資困難。資產變現償債的方式并不可持續。而受供需關系轉換影響，銷售持續惡化，導致碧桂園面臨危機。另據分析，根據豁免條款，8月7日碧桂園兩筆美元債，仍有30天寬限期。如若屆時未能支付，才構成實質性違約。對于碧桂園來說，在這個時間點，主動爆雷，有可能會犧牲股價，甚至引來一些“博弈”之說。但是前置危機、主動排雷，尋求技術性解決，也是履行企業責任的體現。與恒大資不抵債不同的是，截至2022年底碧桂園的凈資產為3096億元。況且，眼下碧桂園還拿出了一整套的解決方案。同時，7月以來，房地產新政策也正在陸續落地。這將有助于提振全行業的信心，帶動銷售端回暖。也為碧桂園48解決債務問題提供了較好基礎環境。者的權益受到嚴重損害。他們不僅面臨無法如約收房的壓力，甚至有可能面臨化解風險房產被收回的巨大風險。另一方面，供在《盈利警告內幕消息公告》中，應商、合作伙伴等也將受到影響。他們碧桂園提到：“公司管理層進行了深刻可能無法按時收回款項，導致資金鏈斷的反思，雖然對本輪市場調整周期有預裂，甚至可能面臨破產的風險。判，但對市場下行的深度、烈度和持續諸葛數據研究中心監測數據顯度估計不足，未能及早做出更有力度的示，2023年7月重點監測的30城新房銷應對措施，未能洞見房地產市場供求關售面積為943.36萬平方米，環比下跌系已發生重大變化，對三四線及更低線27.59%。可見，全行業的陣痛仍在繼城市投資比例過大、負債率壓降速度不續。夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行不難看出，碧桂園的困境，其實動不夠及時有力。 ”是整個房地產行業面臨的困境的一個代這其中，未能洞見“房地產市場表。對于市場來說，不僅要考慮如何紓供求關系已發生重大變化”對于碧桂園困，更多的也要預防風險性共振。對于來說，可能是集團戰略上的一次預估不碧桂園來，不僅要力爭實現自我救贖，足。也是造成本次危機的原因之一。更要為行業樹立一個標桿。隨著銷售的下降，市場逐漸困頓。8月15日，國新辦就7月份國民經濟盡管此間，從中央到地方圍繞“保交運行情況舉行發布會。國家統計局新聞樓、保民生、保穩定”做出了一系列的發言人付凌暉就碧桂園事件表示，“目政策安排部署，但在政策效力發揮之前房地產市場總體處于調整階段，部分前，全行業的資產負債表的深度收縮，房企經營遇到一定困難，特別是一些龍使得所有房企都代價慘重。頭房企債務風險有所暴露，影響市場預7月底、8月初，ST泰禾和ST陽光期。但要看到這些問題是階段性的，隨城先后退市。而碧桂園對外宣布美元債著市場調整機制逐步發揮作用，房地產票息延期后，富力地產8月10日發布公市場政策調整優化，房企風險有望逐步告稱，公司有兩筆金額達到1000萬元的得到化解?！鄙唐睘橛馄跔顟B，逾期金額合計3072.74嚴躍進在采訪中表示，“一旦碧萬元，逾期原因為“面臨一定的流動性桂園倒下，將影響更多民營房企，因為壓力”。遠洋集團也緊隨其后在8月14類似問題不僅限于碧桂園一家企業。當日以官宣的方式宣布一筆于2024年到期前市場再也不能承受住一家萬億級頭部的美元債未能在8月13日寬限期結束前房企出事了?！睂Υ耍钣罴我舱J為：支付利息導致發生違約。中指院數據顯“碧桂園發生風險，對市場預期和房地示，2023上半年已經有2家房企退市，8產上下游產業鏈都影響巨大?！奔曳科箧i定退市，預計2023下半年數字世聯行集團大客戶中心總監趙朋還將擴大。指出：“碧桂園所面臨的困局，也是整這些房企的共同點在于：此前在房個行業所面臨的困境，救助碧桂園可地產高速發展時代，通過“高杠桿、高以有效穩定樓市的信心，減輕市場恐慌負債、高周轉”方式積累了較高的債務情緒。維護房地產市場的穩定。但另一總量，目前債務已經爆雷或者融資嚴重方，救助碧桂園也有可能面臨一些市場不暢。性的道德風險。因此，對于是否救助要房地產作為支柱產業，產業鏈較謹慎評估。同時，在救助的方式和政策長，經營涉及面也較廣，始終牽動著國上，應有統一的考量和公平公正的體計民生。房企爆雷，會直接導致購房現?！盋opyright?博看網. All Rights Rerved.