物業管理之 安全管理

2024年2月12日發(作者：清明粿)

物業管理之 安全管理

安全管理工作方案

一、安全管理的指導原則；

1、三定：定人、定崗、定責

2、三防：人防、技防、物防

3、三個機制：監督機制、獎勵機制、競爭機制

4、多方參與原則：管理處、業主、轄區安全部門參與原則

二、安全服務承諾；

1、確保控制和減少各種事故案件的發生率，把治安、消防、車輛管理等重大案件的發生率減縮為零，為業主營造一個舒適、安全的工作環境。

2、確保XXXXX內治安安全案件、違章刑事案件、責任火災事故的發生率為零。

3、確保大廈內部安全設置、消防設置完好率為100%。

三、安全管理方案實施；

（一）崗位設置

1、設置保衛部部長1名，班長3名，安全隊員 20 名，共 24 名。其中每班成立快速巡邏應急小分隊，隊員 2 名，其它固定崗安全員分三班24小時值班，所有安全管理服務人員，經過培訓后，方可上崗，確保服務人員的水平高標準。

2、定崗：車場崗、負1樓、大堂、控制中心4個固定崗，2個巡邏崗（外圍車場、樓上公共區域），巡邏崗與固定崗每二小時進行一次互換，確保安全員的精神飽滿。

3、定責：所有安全員要各負其責，按管理規定崗位工作流程嚴格認真執勤。

（二）智能化監控系統管理

1、人防 ①人員監控：結合安全管理指導原則。

②重點監控：在各個重點區域、重要通道、重點監控。

③全天候安全管理人員實施24小時治安值班，24小時全天候巡查。

④聯合監控：大廈內部、外部實施聯合布控。

2、技防：智能化閉錄監控系統，大廈全方位攝像頭防控。

3、物防：防盜圍欄、防盜門、拉閘門、電子對講等。

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（三）安全服務管理機制

1、獎勵機制：獎罰分明，鼓勵見義勇為行為，塑造安全文明標兵，物質獎勵與精神獎勵并用。

2、競爭機制：在保持安全服務隊伍的基礎上，建立競爭淘汰考評機制，設末位淘汰，激勵上進，創安全文明品牌。

3、監督機制：全員工內部相互監督，讓全體業主對服務人員進行外部監督，讓業主給員工作評分，選出最優秀安全員樹標兵。

（四）、安全管理措施

成立快速應急分隊

目的：及時快速地處理各種突發事件。

適用范圍：XXXXX管理處全體員工。

快速應急分隊的建制分為兩組：一組為快速反應——由23 名安全管理員組成，分三班全天候24小時執勤；一組為快速支援組，由管理處全體員工組成。

任務

1、確保全體業主人身財產安全，并結合人防、技防、物防；確保防范重點，明哨與暗哨相結合，定時和不定時打伏擊，檢查可疑點，實施全天候巡邏、監視。

2、發生突發情況時，快速反應組成員要在第一時間到達現場按照分工，各負其責，機智、果斷、勇敢、靈活地處理各種安全事情，并做好實發情況的記錄工作。

3、防盜措施：根據我們的管理經驗，盜竊常發生在人員上班高峰及夜間，為此，對重點部位、重點時段、重要區域安排人員打伏擊。

（五）、建立多方參與的安全網絡

1、根據互動或物業管理的管理理念，與業主建立安全公約，全體業主（服務單位）參與安全管理群防群力，發生可疑情況時，能夠及時處理。

2、管理處全體員工均參與抓安全；一旦發生可疑人員、可疑物品，立即報警及時處理。

3、與物業所在轄區派出所、巡邏隊、消防隊通過各種通信工具和設備建立安全大網絡機制，以監控中心為指揮中樞，做好物業安全防范工作，及時有效地控制各種事故案件的發生。

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（六）、制定科學地安全內部管理制度

1、嚴格目標管理，一級抓一級，層層抓落實，嚴格的質量體系及工作崗位責任制，建立健全公司內部各項規章管理制度。

2、嚴格考核、獎罰、晉升、辭退制度，確保物業治安的工作秩序不受到干擾和阻礙。

3、及時細致地抓好公司員工的思想教育工作，多樣化地激勵員工的工作熱情。

4、嚴格按時培訓，嚴格落實培訓制度，合格后方可上崗。實施24小時巡視巡查，確保安全工作高質量。

5、嚴格落實巡查規定，對公共區域進行層層巡邏，分段分時對物業重點區域、重點時段、白班、夜間、進行不間段巡視。

6、對人員值班情況采取多問、多看、多查的方式，不放過任何一個可疑點。

7、具體巡邏安排根據實地情況進行合理安排，合理分工。

8、加強安全管理服務人員的法律教育，重點加強《治安管理處罰條例》的學習，增強其法律觀念，法律意識。

9、不定時對員工進行時事政治教育，使安全管理人員及時了解國內、外的政治動態。

10、增強員工的憂患意識，“業主就是我們的衣食父母”提高服務意識，使其自覺地按規章制度做好自己的本職工作。

（七）治安管理

實行24小時值班巡邏，依據規章制度，崗位職責把責任層層落實，大堂門衛對物業外來人員實施詢問，登記，并由班長、主管進行監督管理，如：突發事故，巡邏人員2分種內必須到達現場處理。

（1）、逐步實現治安防范系統完整化

①物業內設閉路電視監控系統、對講機、電話系統，如有報警情況發生，保安員在2分鐘內趕到現場，按制度采取措施并做好《值班情況記錄本》以備查閱。

②消防報警系統

由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡邏人員即時趕到現場處理事故，查實處理后方能復位。

③物業環境監視系統，紅外線監控系統。

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大廈安裝全功能紅外線攝像式感應器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個物業的安全性，由監控中心對其實施24小時監控。

④物業車輛管理體系

車輛的出入及收費采用感應式IC卡自動管理系統，對業主（服務單位）可用IC月卡，對外來辦公車輛可用臨時IC卡，所有IC卡讀/寫入場信息采集，自動路閘的起落控制并保持與收費主機的及時通訊。建立停車場信息采集系統，所有進出物業車輛，進出情況均有信息采集系統備份與交警大隊信息系統聯網及時發現可疑車輛、非法車輛進出物業，提高物業的安全性。

（2）對物業業主的自行車、摩托車、汽車的管理方式

①對物業業主（服務單位）的自行車、摩托車進行導向存放，集中看管，發專用停車卡，出物業時收回，丟失停車卡待情況查實后，方可放行。

②汽車進、出物業時，出示IC卡，讀卡確認后方可放行，一卡一車，安管員一個月內必須熟記業主車輛及相關情況。

③對自行車不收取車輛服務管理費，對機動車輛根據規定收取車位占用費，對各種車輛丟失不承擔任何賠償。

（3）停車場管理

車輛管理是一項重要工作，車輛管理員實行24小時車輛管理工作，實行巡查、看護、登記記錄，并由管理處主任監督管理，確保車輛安全，我公司自成立之日起至今未發生車輛丟失事故。

（4）消防管理

①強化安管員的消防意識，貫徹“預防為主，防范相結合”的方針，加強消防宣傳力度，防患于未然。

②堅持消防安全三不放過的原則，即不查明事故原因不放過，不清除火險隱患不放過，不接受消防知識教育不放過。

③管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司內部的培訓，定期進行消防實地演練，設置專職消防員負責日常巡查，發現隱患及時處理并通知管理處以確保物業安全，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強監督管理，并定期維護和檢修消防設備，以確保消防設備完好無損正常運

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行。

消防安全責任重大，這是我們多年物業管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環節在于下列四個方面：

1、宣傳教育

開展消防安全教育，樹立消防安全意識是以貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如：一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數人的事，而應是全體人員的共同職責，對于全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：

（1）防火工作的各項有關規定；

（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

（3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；

管理處員工還應懂得以下兩點：

（1）在緊急情況時自已的職責任務；

（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。

2、日常檢查

（1）防火門：是否關閉狀態，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。

（2）應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；

（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。

（4）滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險是否完好，氣體壓力是否在規定的范圍內等。

（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

3、讓業主參與的消防管理

（1）組織人員開展消防演習。

（2）請消防支隊做有關知識講座。

（3）成立義務消防隊，對消防設施進行檢查。

4、消防報警特殊處理程序

通知 往現場

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八、各類突發事件應急預案

1.計劃性停電、停水處理方案

(1)接供水、供水部門關于停電、停水通知，及時通知業主及各部門，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電源的供電范圍；

(2)根據停水時間由管理處負責做好蓄水工作；

(3)在停電24小時前認真檢查備用發電機的運行情況是否良好等。向辦公室領導匯報準備情況，確保停電后備用發電機的正常運行。

(4)大樓各用電設施、設備提前做好應對措施，包括大門崗伸縮門開啟、關閉的時間調節等。

(5)隨時關注市政供電、供水情況，如來電、來水及時通知業主單位；

(6)在停電、停水期間應急小組的全體員工堅守崗位，手機24小時開通。

2.突發性停電、停水處理方案

(1)及時向業主通報停電、停水的原因；

(2)設備管理人員啟動備用發電機運行和抽水泵，派專職人員24小時值班守

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監控中心值班人員義務消防隊員

報警

消防119

報告

管理處主任

報告

公司領導

通知

出事用戶

往現場

掌握現場情況

往現場

火警撲救

護，確保供電和供水；

(3)檢查其他因停電造成原因的設備故障。

(4)應急小組非工作時間20分鐘內內趕到現場；

(5)大樓內因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設備人員及時搶修，做好相關事件記錄報業主和管理處主任。

(6)其它相關措施見“計劃停電、停水處理方案”。

3.臺風暴雨處理方案

(1)關注天氣預報，臺風暴雨來臨前24小時：

貼出警示通告，提醒單位進出員工做好防范工作；

通知食堂等用水部門做好蓄水工作；

維修班組檢查地面排水溝，發現堵塞，及時予以疏通；

對瀕危建筑、不牢固道路標識牌、樹木等及時予以加固；

檢查樓宇立面，通知聯絡業主關好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；

搬離或固定地面易被臺風吹走的、吹倒的物品；

檢查抽水泵是否正常；

配備雨具、雨衣、雨鞋及戶外設備防水物資；

對一些可能會掉落的不安全物品，必要時用繩子拉開警戒線；

對戶外垃圾池進行清理；

安排管理處所有人員臺風來臨當天待命，直至臺風結束。

(2)臺風來臨前4-6小時：

將樓宇四周停泊的車輛及時疏導至車輛空闊地帶；

通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；

對講機、道閘開關等予以保護，以防淋雨損壞；

通知所有當值人員注意安全，不要站在樓宇下；

如需要戶外作業時戴好頭盔；

巡視檢查每層是否還有窗戶未關。

(3)臺風暴雨來臨：

提醒過往的人員注意安全，勿在戶外及樓宇下逗留；

組織搶險突擊隊，負責裝填運送沙包、堵水、掃水

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嚴密監視，嚴防不法分子趁火打劫；

隨時觀察路面是否有排水口被異物所堵塞；

安排專人巡視是否有滲水之處，一經發現及時安排人員蹲點處理，對嚴重滲水之處要用沙包進行圍堵。

(4)臺風過后：

組織人員檢查公共設施損毀情況；

對大樓有滲水之處，安排做好維修工作；

對發現排水不暢之處，及時會診做好改進方案；

搬離所有沙包，打掃衛生；

將值班情況做好詳細記錄；

組織召開總結會議，吸取經驗總結不足；

(5)如發生路面積水嚴重的現象時，需及時打開雨水井井蓋進行排水，要注意安排人員值守，引導行人，但要注意安全。

4.跑水緊急處理方案

(1)物業、設備、秩序維護巡視人員在日常大樓巡視中時刻警惕和觀察是否有跑水現象；

(2)夜間巡視秩序維護員對跑水現象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經發現有跑水現象，要及時通知班長、主管、主任；

通知應急小組就位；

利用沙袋圍堵，以防積水面積擴大；

關閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設施、設備需立即停電；

維修人員及時進行維修；

確認維修合格后，打開水閥，觀察是否還有跑水現象；

如一切正常，安排人員對現場進行清理。

(3)如遇跑水發生在業主單元內，在取得業主同意的情況，采取緊急處理措施，注意財產安全問題。

(4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關錄像，報管理處主任及業主單位。

5.火警火災的應急處理

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(1)消防控制中心接到火警信號

接收到火警信號，利用對講機通知巡邏秩序維護員立刻前往現場。

巡邏隊員到達火警地點后立即利用對講機、消防插孔電話與中心聯絡。

火警誤報通知中心消除火警信號。

火警證實情況嚴重，通知中心啟動報警設施，并利用現有設施進行滅火。

向管理處主任、保衛部部長報告。

(2)火警信號被證實，情況嚴重，監控中心應急事項

成立指揮中心，管理處主任為總指揮，下達滅火、報警、救人等任務。

立即打“119”火警電話報警，啟用報警設施通知相關人員到現場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。

(3)消防安全責任人到現場指揮滅火

一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質，三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質，二看建筑定結構、定通路、三看環境，定重點、定戰力、定路線。

(4)組織力量撲救火災

組織義務消防隊，按消防組織的分工任務，進行滅火活動。

關閉防火分區的防火門。

組織義務消防隊使用固定滅火裝置和滅火器滅火。

噴射干粉，對準燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米距離的上風或側上風的位置，操縱干粉向左右兩側稍微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區。向有遮蔽物質的燃燒物體噴射干粉，應居高臨下，否則不易撲滅。

噴射水流，應把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據火場燃燒情況，及時變換射流。

(5)斷電

切斷電源，當電器設備發生火災或引燃附近可燃物時，應盡快關閉總開關，斷絕電源，并及時用滅火器材（干粉、二氧化碳）進行撲救。

帶電滅火，電氣發生火災時，在一般情況下應切斷電源后才能進行撲救，但

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是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進行撲救，就會失去戰機，為了奪取滅火戰斗的主動權，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有安全防護措施，絕對保證人身安全，并且由專業技術人員或專職消防員操作。

(6)救人

積極搶救受火災威脅的人員，是滅火工作的首要任務。當有人員受到火勢威脅時，應根據救人任務的大小和現有的滅火力量，首先組織參戰人員救人，同時部署一定力量撲救火災，在力量不足的情況下，應將主要力量投入救人工作。

在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細致地進行觀察判斷，做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。

(7)搶救疏散被困火場人員

采用緩和救人術，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到安全地帶，然后再設法轉移到地面。

拉網救人術。可以張開救生網或用棉被、帆布等鋪設地面，以供被困人員跳樓逃生。

明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責任落實到參加滅火的戰斗人員，負責“引、送、查、接”等工作。

義務消防員行動時，應隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。

在危險的情況下救人，對被救人員應加強預防措施，防止由于工作疏忽而造成誤傷，救人必須通過煙火彌漫區域時，要用噴霧水進行掩護。不能讓員工再回著火房間。在疏散路線口設立哨位向員工指定方向，保持通道暢通無阻。對受傷人員，除在現場進行急救外，還應及時送往醫院進行搶救治療。

(8)疏散與保護物資

疏散和保護物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時，要進行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。

易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設備，在火勢威脅下有發生燃燒爆炸或發散毒氣的危險時，要抓緊疏散或加強保護措施。

當物資妨礙戰斗員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。

對有助長火勢蔓延的物質，要迅速轉移、隔離。

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(9)安全警戒

為保證撲救火災疏散與搶救人員的工作有秩序地順利進行，必須對大樓內外采取安全警戒措施。安全警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設置警戒區，設置警戒人員。

在大樓外圍警戒任務是，消除路障，指導一切無關車輛離開現場，勸導過路行人撤離現場，維持好大樓外圍的秩序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創有利條件。

著火層下一層的警戒任務是：不準員工進入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機制造混亂，保護好消防裝備器材，指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。

總之，我們有信心、有決心、有能力，在實踐工作中創造“優質、安全、高效、有序”和“業主就是上帝，質量就是生命”的模式，以業主為中心，堅持一手抓安全及物業管理，一手抓精神文明建設，樹立起深圳物業安全管理隊伍的“文明之師”、“禮儀之師”、“威武之師”的良好形象。最終實現業主滿意、社會滿意、政府滿意、企業滿意。

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