物業服務安全管理

2024年2月12日發(作者：復句)

物業服務安全管理

在房屋安全管理中，物的安全服務于人的安全，對物的服務是圍繞著人的安全開展的。

筆者是一個剛入物業管理行業的“新手”，但偏偏甫一入行就開始負責安全管理工作，并且很不幸地參加了一次另又經歷了兩次較大事故調查。入行兩年后筆者逐漸體會到安全管理工作很重要，安全管理“坑太多”，具體到房屋安全管理同樣“不好玩”。難得有機會，筆者擬站在行政管理工作人員的角度，談一談個人關于物業服務企業安全管理職責的一些認識。筆者盡量措辭準確，盡量語出有據，同時引用一些必要的法規內容便于讀者了解。

一、“不好玩”的房屋安全

物業管理業態多樣，各業態中需與建筑物、構筑物打交道的十有八九。其中，房屋是指建筑物(構筑物)中供人們居住、工作、學習、生產、經營、娛樂、儲藏以及進行其他社會活動的那一類。由于此類建筑內人員密集、生產生活行為多樣，房屋安全呈現責任主體多、安全隱患種類多、隱患表現形式復雜、各類隱患間關聯度高等特點。

(一)什么是安全 要討論房屋安全管理，首先要明確什么是“安全”?現代漢語字典的解釋是：安全是指不受威脅，沒有危險、危害、損失。國際民航組織定義為：安全是一種狀態，即通過持續的危險識別和風險管理過程，將人員

傷害或財產損失的風險降低并保持在可接受的水平或其以下。 由此可見，安全包括人的安全和物的安全。而筆者以為，在房屋安全管理中，物的安全服務于人的安全，對物的服務是圍繞著人的安全開展的。

(二)房屋安全管理“管”什么 從安全的定義出發，就可以看出房屋安全管理由房屋類建筑功用所決定。筆者認為房屋安全管理有以下幾方面構成：

結構安全第一位。房屋作為建筑物，首要保證的是其建筑特征，因此確保建筑物整體穩定不變形、建筑牢固不倒塌、特殊時候無隱患是房屋安全管理的最基本要求。 配套設施設備安全很重要。房屋既然要提供給人們工作和生活，水、電、氣、通信等生活基本保障類設施設備就必須穩定且有序地運轉，防雷、太陽能等建筑功能加成的設備也需完好無損。 構件安全別輕視。本文中的構件主要是指建筑的外構件及附屬物，諸如建筑幕墻、窗、棚、支撐架、拉索，甚至包括廣告牌等等。它們有些對建筑結構起著輔助作用、有些體現了建筑審美、有些則是工作生活的附加物。 行為安全勿忘掉。這里的行為安全包括物業所有人、使用人和管理人使用、管理建筑間所開展的各類行為。包括二次裝修改造、附屬物搭設、設施設備維修保養，甚至包括電梯使用、門窗開合等貌似簡單的日常行為。 筆者在日常工作中發現，人們重視建筑結構安全、設施設備安全而往往忽視了構件安全和行為安全。

二、房屋安全管理中物業服務企業到底“管”什么

物業服務企業在為房屋提供物業管理服務時，已然不可避免地參與到房屋的安全管理中。那么物業服務企業在房屋安全管理中，都應該管什么、怎么管?管到什么程度算是充分履職?筆者以為這不僅僅是個人的困惑，可能還是目前整個行業的困惑。

(一)可怕的工作邏輯 有困惑，必然是因為有問題。筆者以為現在物業服務企業房屋安全管理面臨的最大問題不是技術上的，而是認識層面的。筆者認為現在社會上，甚至是物業管理行業內部都存在著一個不好的傾向，造成安全管理職責不明，管理鏈條不清。 可怕的“全覆蓋”管理方式。物業管理委托人通常會認為既然請了物業服務企業，那么整個管理區域內發生的事情當然都由物業服務企業“搞定”，如果發生了安全事故，當然也是物業企業負總責。而大多數物業服務企業重業務承攬、輕責任劃分，在進駐服務之后或者忽視與委托人進行安全上的權責劃分，或者根本沒有工作規劃和安全管理意識，日常服務中完全是政府部門讓管什么管什么，業主讓干什么干什么。許多物業服務企業在其進駐服務的物業管理區域內儼然一副包打天下的姿態，完全忽略了其中包含的諸多“隱患”。 可怕的“無限責任”推斷?！叭采w”管理方式帶來的是“無限責任”推斷，臺風暴雨天氣發生內澇了，找物業;管理區域發生高墜了，找物業;小散工程進場施工要監督，找物業;零星作業有風險，找物業;停車場發生碰撞事故，找物業。在很多行政管理部門、社會組織和市民眼中，物業服務企業對管理區域的安全負有無限連帶責任。

(二)物業服務企業該管什么 為了消除上述工作邏輯帶來的不良導向和不良結果，準確把握物業服務企業該管什么尤為重要。要明確物業服務企業該管什么首先要確定企業在物業管理區域、房屋安全管理領域充當的是什么角色。《論語》說 “名不正則言不順，言不順則事不成”，由此可見，角色確定則工作職責確定，職責確定則行為模式和行為邊界也就可以確定。 一是物業服務企業是從事物業管理工作的生產經營單位。在筆者工作過程中，曾多次聽到物業服務企業甚至個別物業管理監管部門工作人員質疑“物業服務企業”是

生產經營單位嗎?適用于安全生產類法規嗎?筆者認為，這兩個問題的答案都應該為“是”。物業服務企業雖然是服務型企業，不具體從事物品的生產和銷售，但企業所提供的服務也是一種商品，它應市場需求而生，為人們使用并消費，影響人們的生活和工作，帶動了物資的分配，帶來了經濟和社會影響。而物業管理區域對于物業服務企業而言既是服務對象，又是生產經營場所。 二是物業服務企業應承擔生產經營單位所需承擔的法律責任和社會責任。這類的責任是企業全方位的責任，總結起來主要有以下幾點：分層級的制度建設，即既要建立公司層面的安全管理制度，又要形成物業管理區域的相應制度;制度類別包括企業主要負責人及各崗位人員安全生產責任制度、安全生產教育培訓考核制度、安全生產檢查及事故隱患排查和整改制度、應急預案管理和演練制度。機構與人員配備，包括按企業規模設置安全生產機構、配置專兼職工作人員，明確機構和人員的工作職責，特殊崗位人員還需從業證、上崗證齊備。經費保障，包括安全生產經費列入預算、保障安全管理開支。提供安全生產條件，包括工作環境建設、防護及應急物資儲備等。按層級開展安全生產教育和培訓，包括法律法規、公司管理制度、各崗位工作手冊和操作規程等各方面安全知識和技能的學習。 三是物業服務企業應承擔物業服務合同約定服務事項伴生的安全責任。依據《中華人民共和國民法典》第九百三十七、九百四十一條和《深圳經濟特區物業管理條例》第二條、第六十三條、七十五條、七十七條、七十九條的規定，結合前文關于房屋安全管理內容，筆者認為物業服務企業應當承擔以下職責：共有物業部分的建筑物、構筑物、附屬物和構件的安全管理;建筑配套設施設備的安全管理;委托給專業機構相關事項的指導、統籌和監督管理;已移交給專營單位經營管理的水、電、氣、通信等設施設備的配合性管理;

建筑內的秩序管理;提醒并督促業主或物業使用人履行專有部分安全管理職責。

具體的工作包括：在進駐物業管理區域服務的項目部(以下簡稱項目部)上建設一套與企業安全管理相對應、相統一的安全管理制度;為項目部提供安全經費保障、機構和人員保障，提供安全生產條件，開展教育培訓;擬訂具有可操作性的物業管理區域安全防范應急預案;在物業管理區域開展危險源識別并建立相應的檔案;配備安全設施，完善安全標識;建立物業管理區域巡查、排查、整改制度，并建立相應的檔案等。 需要格外提醒的是，一些物業服務企業或者為了節約成本，或者為了增加服務內容，在物業服務合同中還約定了，或者沒有約定但實際提供了物業管理范疇之外的增值服務或附加服務，比如說超小型的建筑物本體維修工程、專有部分門窗等建筑構件的保養維修、業主和物業使用人權屬內設施設備的養護等。對于此類業務，物業服務企業也應當承擔起相應的安全管理職責。 四是進駐物業管理區域后伴生的其他法定安全責任。無論是基于易落地、易監管還是完善安全管理體系建設等方面的考慮，目前各級行政部門乃至立法機構都在不斷明確物業服務企業在安全管理方面的責任。諸如，《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條規定，物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為的發生;《中華人民共和國消防法》第十八條規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務;《深圳經濟特區物業管理條例》第六十四條規定，物業服務企業應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定，制定物業管理區域安全防范應急預案。此類職責屬于法定職責，不會因服務內容未約定而免除，但可以因事項委托而部分轉移。 (三)如果發生事故，物業服務企業及相關責任人

將面臨什么 一是刑事責任。根據《中華人民共和國刑法》第一百三十四條規定、第一百三十五條規定，如因在生產、作業中違反有關安全管理的規定或安全生產設施、安全生產條件不符合國家規定等原因，造成重大傷亡事故或者造成其他嚴重后果的，相關責任人將承擔刑事責任。 二是民事賠償。如，《中華人民共和國安全生產法》第五十三條規定，因生產安全事故受到損害的從業人員，除依法享有工傷保險外，依照有關民事法律尚有獲得賠償的權利的，有權向本單位提出賠償要求;第一百一十一條規定，生產經營單位發生生產安全事故造成人員傷亡、他人財產損失的，應當依法承擔賠償責任;《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條規定，物業服務企業等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。 三是行政處罰。遵照各類專業法具體執行，處罰對象包括企業和企業工作人員，處罰類型包括警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物(罰沒)、責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照、行政拘留等。

三、不算建議的建議

前言種種討論的都是物業服務企業的責任，那么下面筆者基于自身的工作經驗，從行政管理工作人員的角度為物業服務企業如何加強安全管理工作提幾個不算建議的建議。

(一)兩手抓兩手都要硬 在實際工作中，一些物業服務企業，特別是小微企業，經常將公司、項目部、物業管理區域的安全管理混為一談，要么以總公司的安全制度代替項目部的制度，要么將項目部各崗位的作業指導書、操作規程作為物業管理區域的應急預案。但在行政部門安全檢查督查，特別是事故

調查時，無論是機構設置、人員配置、經費保障，還是教育培訓、安全生產條件配備等各方面都是分層級進行考查的。因此，建議物業服務企業在日常安全管理時要抓總部、帶項目，抓內部管理、重物業區域管理，最終做到兩手抓兩手都硬。

(二)進行必要的風險隔離 物業服務行業屬于人員密集型的行業，往往一個項目的工作人員就過百?；谄髽I提高業務管理效率，提高項目獨立核算能力，提升對安全生產類法規響應能力等多方面考慮，建議企業在總部、項目部的管理上進行合理規劃，實現企業法人法律風險隔離。

(三)重視安全責任約定 物業服務企業面對的安全管理點多面廣、主體眾多，十分繁雜。目前少有物業服務企業養成了與物業管理各相關主體約定安全責任的習慣，導致物業管理區域發生安全事故后，責任難區分、難判斷。在實際案例中，在責任約定不明的情況下，物業服務企業作為物業管理人往往難逃問責。因此，建議物業服務企業重視安全責任約定，約定方包括業主、承擔專業事項委托的服務單位、進場臨時作業的第三方、向企業購買服務的其他單位和部門。

(四)重視制度落實 安全制度建設誠然重要，但更重要的是制度執行。在安全檢查、事故調查的時候，檢查人或調查人堅持的是“不看廣告，看療效”。成文的制度是參考，各種制度執行記錄、落實情況才是考查重點。因此建議企業不僅要重視制度建設，更要重視制度落實。

(五)重視檔案建設和管理 所謂“有圖有真相”，安全管理也是如此。如何確定物業服務企業是否履行或完整履行安全管理職責，行政部門考查內容除了現場的實地檢查之外，很大一部分是檔案核查。檔案是記錄企業管理、項目

管理歷史情況的載體。

紙短言長，關于物業服務企業房屋安全管理職責的分享就到此為止了。有人說，每個人心中都有一條塞納河,左岸柔軟、右岸冷硬，左岸感性、右岸理性。在筆者的認知中，物業管理行業也是如此，服務精神是行業的本質，所以要追求人本主義，要注重客戶體驗，工作時要有彈性，要常懷感性;但安全工作又讓我們不得不嚴謹、規范、不厭其煩和耐得寂寞。但筆者想，就是因為有著兩岸不同的風光，行業才會平衡發展、健康發展，整個行業才會有瑰麗風景和壯闊前景。