房地產經濟學考試題目答案

2024年3月16日發(作者：吃一塹長一智的意思是什么意思)

一、

名詞解釋：

1、房地產：土地及地上定著物和同地上利用相聯系的地下改良物；還包括以上組成部分所

衍生的各種權利..

2、不動產：不動產是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財產原有

形態性能的財產;可以說是廣義的房地產;它比房地產范圍廣..包括各種建筑物、道路、農

用地及生長在土地上的各類植物等..

3、住房要求彈性：

1.

MA住房需求收入彈性

住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度;收入上升下降1%;導致需求量上升下降的百分

比..

2.

MA住房需求價格彈性

住房需求量變動相對于價格變動的靈敏程度;價格上升下降1%;導致需求量下降上升的百分

比..

4、物業稅：所謂物業稅又稱財產稅或地產稅;“主要針對土地、房屋等不動產;要求其承租

人或所有者每年都要繳付一定稅款;而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”..

5、房地產泡沫：一般意義上;房地產泡沫是房地產價格脫離其基礎價值持續上漲的過程與

狀態;是房地產市場內外因素共同作用的結果;是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格

的部分..

二、

簡答：

1、房地產價格構成是什么

房地產價格是建筑物連同其所占用土地的價格..對新建房屋;它是建造成本加土地價格；對

已使用的房地產;它是土地價格同建筑物折舊后余額的和..對同一宗房地產來講;房地產價

格等于建筑物價格加土地價格;這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱

的..如果建筑物和土地的組合不相稱;房地產價格中的土地價格必然降低;甚至于可能會出

現房地產價格低于建筑物成本的情況..

2、簡述房地產預警系統的框架

為具體落實 “建立全國房地產市場預警、預報體系;及時對市場進行宏觀調控”的工

作;建設部制定了房地產市場預警預報信息系統建設總體框架..

房地產市場預警預報信息系統劃分為“國家-城市-企業”三級;整個系統分五個部分：

1)

2)

3)

4)

5)

企業信息采集系統

房地產交易數據采集系統

相關部門采集系統

城市房地產市場預警預報信息系統

國家級房地產市場預警預報信息系統

房地產預警預報系統的建立是為了及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數

據;通過科學的分析、整理;對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷;對存在的問題及時處理和

解決;使市場供求基本平衡;結構基本合理;避免市場的大起大落..

3、房地產市場的特點以及政府的作用

1)

地區性：

房地產交易實質上是產權交易;其產權的承載物即房地產實體則是不可移動的..這就

決定了各地區的房地產市場在出現供過于求或供不應求時;不可能通過其他地域或從其他

地區進行調劑;來達到供求平衡..因而房地產市場具有很強的地區性..不同地區之間的房

地產價格水平、供求狀況、交易數量等;相對于一般商品而言有極大的差異;這是房地產市

場的地區性所決定的..

2)

供給調節滯后性：

由于房地產開發周期比較長;從申請到建成出售需要至少一年長則數年的時間;因而在

市場供不應求時;供給的增加需要相當長的時間..由于房地產的耐耗性;決定了在市場供過

于求時;多余的供給需要相當長的時間才可能被市場消化..因而在需求變動后;供給需要相

當一段時間才 能隨之調節變動;達到新的均衡；

3)

壟斷競爭性：

房地產交易價格及交易信息多為非公開的;使得買賣雙方難了解到真實的市場行情..

市場上交易的房地產存在區位、質量、新舊、面積價格等方面的較大差異;使得房地產市場

具有較強的壟斷競爭性；

4)

投機性：

房地產市場的地區性、供求調節滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產投資具有很強的

投機性;房地產是一種很好的投機對象..

此外;房地產市場還具有交易形式多樣性、交易復雜性、對金融業有很強的依賴性等特

點..

課件

政府作用：政府在全社會資源配置中占40% 以上；

轉軌經濟中;政府的作用更加重要;當前的中國;社會問題和社會矛盾的激化;對公共物

品需求的增長;而相應的有效供給缺乏..

a)

配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；

當前中國;社會問題和社會矛盾的激化;對公共物品需求的增長;而相應的

有效供給缺乏

b)

c)

分配作用：

穩定作用：

4、應用經濟學原理簡評“物業稅”

稅收的經濟學解釋：將稀缺的資源由私人物品轉向公共物品..

物業稅;又稱“財產稅”或“地產稅”;主要征稅對象是土地、房屋等不動產;要求其所

有者或承租人每年都繳付一定稅款;稅額隨房產的升值而提高..從理論上說;物業稅是一種

財產稅;是針對國民的財產所征收的一種稅收..

物業稅是對財產存量征收的一種稅;由于課稅對象一般是土地、房產等不動產;其位置

固定;標志明顯;所以具有收入的穩定性;稅收不易逃漏的特點..

物業稅可以調節財富的分配;抑制財產過于集中于少數人的趨勢;體現社會分配的公正

性..

納稅人的財產大多分散于全國各地;當地政府易于了解;便于因地制宜地實施征收管

理..因此;許多國家都將財產稅作為稅制中的輔助稅;劃入地方稅..

在我國;如果開征物業稅;要考慮到開征前已購房產的購買價款中所包含的各種稅費;

從而避免重復征稅..

5、地租產生的經濟學解釋

根據西方經濟學原理;地租產生的根本原因在于土地資源的稀缺性;供給不能增加;如果給

定不變的土地供給;則地租產生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移..土地需求曲線

右移是因為土地的邊際生產力提高或土地產品如糧食的需求增加從而糧價提高;如果假定

生產技術不變;則地租就由土地產品價格的上升而產生;且隨著產品價格的上漲而不斷上

漲..因此;即使是劣等土地也會產生地租..

三、

論述題：

1、

論述科斯定理及其在房地產上的應用..

1科斯定理及對其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本為零的條件下;產權的最初配置不會影響資源的配置;即：“在零交

易費用條件下;產值將最大化”..

–只要交易費用為0;則產權的初始界定從效率角度看是無關緊要的..

–交易費用為0的涵義：是指在完全競爭市場的前提下..

科斯定理Ⅱ科斯定理的實質：在交易費用為正的條件下;不同的產權配置將產生不同的資源

配置效率;即：“當交易費用為正時;制度是重要的”..

–當交易費用＞0時;則權利的初始界定很重要對經濟效率而言;并可以通過合法權利的

明確界定和自由交換提高資源配置效率;實現外部效應內部化;而無需拋棄市場機制

引入政府干預..

對科斯定理的理解：

明晰的產權是市場交易的前提

私有產權是市場的必要條件

市場失靈：正是產權界定不清的結果

2在房地產研究的應用：

“科斯定理”在實踐上是有一定的意義的..為了促進交易;應當降低交易成本..由于現實中

交易的費用往往并不為零;因此改進制度顯然是必要的..

在房地產研究中;科斯定理起到重要作用..它從理論上表明了在現實狀態交易成本大

于零下;產權的明晰尤其是私有產權的確定至關重要..

研究和掌握科斯定理對房地產研究中;主要應用與產權確認相關的問題;可以根據科斯

定理的表述;對我國土地、住房制度加以評論和探討..避免“公地的悲劇”中公地租金耗盡

的出現;即：私有產權有效率;而公有產權無效率的局面..

①對我國有史以來的土地制度、住房制度中產權政策的合理性和實際效果進行討論分析；

②對我國現行的土地制度、住房制度執行中可能出現的效果進行預測..

借鑒國外土地制度、住房制度中產權確定的成功經驗;對我國土地、住房制度的改革中

“明晰產權”措施;起到指導作用..例如：在土地制度中;應深化改革現有農地制度;進一步

明晰農地產權;保證農民的權利；在確定政府在職能時;要明確政府的功能是制定規則而不

是進行微觀干預..在城鎮住房制度改革中;借鑒國外的先進經驗;走出市場取向的房改階段;

快步邁進產權明晰的房改階段

2、

結合當前中國實際;論述宏觀調控與土地市場、房地產市場的關系

為防止地產過熱 國務院出臺八點意見穩定房價

這八條意見為：一、高度重視穩定住房價格；二、切實負起穩定住房價格的責任：房

價提高到政治高度;建立政府負責制;省政府負總責;對住房價格上漲過快;控制不力;要追

究有關責任人責任；三、大力調整住房供應結構;調整用地供應結構;增加普通商品房和經

濟住房土地供應;并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求;主要是控制拆遷數量；五、

正確引導居民合理消費需求；六、全面監測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求

的各項政策措施；八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查..

一年多前;央行出臺“121”號文件;對房貸嚴加控制;結果引發地產商極度反彈..當時;

多位重量級開發商直接鬧到建設部..建設部有關方面站出來為開發商打掩護;并直接向國

務院遞交了有關“將房地產業務定位為國民經濟支柱產業的報告”..其他部門對央行的降

溫舉措沒有絲毫認同..

此次則不然;財政部副部長肖捷在“中國發展高層論壇”上已明確表示;中國目前在房

地產保有和交易環節稅費偏輕;問題嚴重;今后一段時期將重點推進房地產稅改革..

面對各個主管部門的輪番表態;市場信心已開始出現動搖;有投資者開始尋求變現;但

也有部分資金實力強大的投資者開始從短炒轉做中長期投資..

央行調高房貸利率后;對利用信貸資金做短炒的投資者影響最大..這部分投資者;用少

部分首付;套取銀行二三十年的貸款;然后借助短期轉手買賣;賺取“差價”..利率調高后;

此類炒房人有的由租轉為售;有的準備提前還貸..

一個已經達成的市場共識是;只有加大中低檔商品房的有效供應量;才能最有效的抑制

房價繼續上揚..

國務院總理溫家寶5月17日主持召開國務院常務會議;研究促進房地產業健康發展措

施..

會議認為;房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制;但房地產領域的一些

問題尚未根本解決;主要是少數大城市房價上漲過快;住房供應結構不合理矛盾突出;房地

產市場秩序比較混亂..

會議強調;進一步搞好房地產市場引導和調控;要堅持落實和完善政策;調整住房結構;