房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)試題庫答案(wss整理版)

2024年3月16日發(fā)(作者：迎風(fēng)奔跑)

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[房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)]試題庫

名詞解釋

1. MA房地產(chǎn)

土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。

2. MA不動產(chǎn)

不動產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財(cái)產(chǎn)原有形態(tài)性能的財(cái)產(chǎn),可以說是廣義的

房地產(chǎn),它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長在土地上的各類植物等。

3. MA地產(chǎn)

是土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和反映,具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點(diǎn)。

4. MA物業(yè)

物業(yè)是一個微觀的概念,它一般是指一個單項(xiàng)的房地產(chǎn),或一項(xiàng)具體的實(shí)物資產(chǎn),具有固定性、耐久性、多樣性等

特點(diǎn)。

5. MA土地引致需求〔不太肯定哪個對

1.土地引致需求是指從消費(fèi)者對土地產(chǎn)品的需求中派生出來的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者對土地的需求。

2.土地需求是由市場對房屋的需求而傳遞過來的間接需求,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為引致需求。

6. MA土地一級市場

土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。一級市場即政

府出讓市場,是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場。

7. MA土地二級市場

土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。二級市場是指

土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。

8. MA住房一級市場

住房一級市場是指新建住房的買賣市場。市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。

9. MA住房二級市場

住房二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。

10. MA住房抵押貸款一級市場

一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸

款市場,是指購房者〔按揭人以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款,銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；

11. MA住房抵押貸款二級市場

住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者,或者以抵押貸款

為擔(dān)保,發(fā)行抵押貸款證券的市場。

12. MA土地供給彈性

供給彈性：供給的價(jià)格彈性,它表示一定時(shí)期內(nèi)一種商品的供給量的相對變動對于該商品的價(jià)格的相對變動反應(yīng)

程度。土地供給彈性,表示土地供給量的變動相對于土地價(jià)格變動的的反應(yīng)程度。

13. MA住房需求收入彈性

住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度,收入上升〔下降1%,導(dǎo)致需求量上升〔下降的百分比。

14. MA住房需求價(jià)格彈性

住房需求量變動相對于價(jià)格變動的靈敏程度,價(jià)格上升〔下降1%,導(dǎo)致需求量下降〔上升的百分比。

15. MA土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓〔含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí),就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定

比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款,或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租〔含連同地面建筑物一同出租給其他使

用者時(shí),就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

16. MA房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期〔課件

是指房地產(chǎn)在發(fā)展過程中,隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。

17. MA房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)

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房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由于供給和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的,指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但

并非定期的波動,從短期來看,房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波動性,但在一個足夠長的發(fā)展時(shí)期內(nèi),這種波動會體現(xiàn)出周期

性循環(huán)的特征。房地產(chǎn)景氣循環(huán)可分為復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個階段。

18. MA房地產(chǎn)周期季節(jié)波動

房地產(chǎn)周期季節(jié)波動指房地產(chǎn)市場反復(fù)出現(xiàn)但沒有固定的周期跨度的變化,波動不能再被分割成更短的具有相同

特征的循環(huán)。

19. MA住房潛在需求

具有貨幣支付能力但目前尚未實(shí)現(xiàn)的住房需求,是一種未來的需求。

20. MA住房有效需求

有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平為基礎(chǔ)的。

21. MB地租

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余；馬克思的地租理論主要包括資

本主義地租的實(shí)質(zhì)、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租和土地價(jià)格等內(nèi)容；新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行

的地租理論是地租編輯成產(chǎn)力理論；城市地租理論包括城市級差地租、城市絕對地租和城市壟斷地租等。

馬克思主義認(rèn)為,地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所

有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式,是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。

22. MB絕對地租

絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價(jià)格高于社會生產(chǎn)價(jià)格的一個差額,這個

差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。

23. MB級差地租

這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價(jià)格之間的差

額,就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同,又可分為級差地租1和級差地租2。

24. MB壟斷地租

壟斷地租是地租的一種特殊形式,以特殊土地的經(jīng)營壟斷為前提,是由壟斷價(jià)格帶來的超額利潤所形成的地租。

25. MB級差地租Ⅰ〔不太肯定哪個對

1、級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面積相等而優(yōu)劣不同的

土地上時(shí),會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個原因造成的。

2、是因土地豐度不同和位置不同,用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤,它是投入不同地塊的各

個資本具有不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

26. MB級差地租Ⅱ

級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本,各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地

租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資,也即發(fā)展集約化耕作,主要是或在較大程度上是在較好的土地上進(jìn)行的。這

里的追加投資是有界定的,這里僅指提供平均利潤的追加投資,它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價(jià)格和市場價(jià)格是一致的。是

在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本,各等量資本之間的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。

27. MB產(chǎn)權(quán) 〔不太肯定哪個對

1、所謂產(chǎn)權(quán),簡而言之就是對財(cái)產(chǎn)所擁有的權(quán)利,是與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利。產(chǎn)權(quán)是以財(cái)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)為基

礎(chǔ),包括對財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)從本質(zhì)上看,產(chǎn)權(quán)反映人們在經(jīng)濟(jì)活動中圍繞財(cái)產(chǎn)所形

成的一系列經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。一般可以劃分為有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。

2、產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的簡稱。

產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合,它是一定社會的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn),產(chǎn)權(quán)

可以分為三類：

1) 所有權(quán),包括有形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和無形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；

2) 所有權(quán)的暫時(shí)分割,如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法中的用益權(quán)；

3) 為他人謀利益的所有權(quán)—信托。

產(chǎn)權(quán)具有以下屬性：它是依法占有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；具有排他性；是權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)的行使并非是無限制的；產(chǎn)權(quán)

的明確有助于外部效應(yīng)內(nèi)部化。

28. MB地役權(quán)地役權(quán)是指為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利

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29. MB土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指土地所有人有對土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用,開發(fā)土地的權(quán)利。

30. MB土地所有制

是土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地所有制是土地制度的

核心,其法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。

31. MB土地使用制

是土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地使用制是土地制度中

的重要內(nèi)容之一,是土地制度中最活躍的成分。土地使用制度的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。

32. MB資本化率

資本化率,是指將未來有限期或無限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率,一般包括無 風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨

膨脹率。

33. MB單一稅

單一稅意味著對所有各種收入〔包括個人所得、企業(yè)所得、流轉(zhuǎn)稅、資本利得等只征一次稅,不超過一次,不重復(fù)

征稅,不扭曲經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。單一稅制是對所有收入按照同等稅率征稅,而且稅率都比較低,比如19％。單一稅允許企

業(yè)把所有新增投資從稅基中扣除,而且只對人們從經(jīng)濟(jì)中獲得的收入征稅,也可以對個人所得在扣除一個減免項(xiàng)

后再以一個相同的單一稅率進(jìn)行征稅。

34. MB物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,"主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,

而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高"。

35. MB空置率

按照國際通行算法,空置率是指報(bào)告期內(nèi),待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場全部存量房地產(chǎn)〔包括報(bào)告期新增量

的比率。

36. MB住房需求方政策

也即消費(fèi)者補(bǔ)貼政府,是指政府直接將住房補(bǔ)貼發(fā)放給住房消費(fèi)者,有租金憑單和住房優(yōu)惠券兩種。

37. MB住房供給方政策

也即公共住房政策,是指政府自己建造或者補(bǔ)貼開發(fā)商建設(shè)公共住宅,然后低價(jià)租給消費(fèi)者。

38. MB經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是目前政府政策主要扶持發(fā)展的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,它是國家為解決中低收入家庭住房問

題而修建的普通住房。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言,是適中的,其通過免

交土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)等措施控制開發(fā)成本,使其價(jià)格能適合中低收入家庭的購買力；適用性是指在住房

設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

39. MB租金憑單政策

是住房需求方政策的一種。

40. MB房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托就是一家致力于持有,并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)<如公寓、購物中心、辦公

樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫>的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅,但其資產(chǎn)構(gòu)成、收

入來源和收益分配均要符合一定的要求。

41. MB 房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是一個國家或一個城市某一時(shí)期上市銷售的全部住房平均每套的價(jià)格,與這個國家或城市居民某一時(shí)

期戶均收入的比值, 用以考察居民的購房能力。

42. MB科斯定理〔不太肯定哪個對

1、是針對外在性而提出的一種方法。其內(nèi)容可以表述為,只要財(cái)產(chǎn)權(quán)是明確的,并且其交易成本為零或很小,則無

論在開始時(shí)產(chǎn)權(quán)賦予誰,市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的。

2、只要交易費(fèi)用為0,則產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無關(guān)緊要的。當(dāng)交易費(fèi)用＞0時(shí),則權(quán)利的初始界定很重

要〔對經(jīng)濟(jì)效率而言,并可以通過合法權(quán)利的明確界定和自由交換提高資源配置效率,實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化,而無

需拋棄市場機(jī)制引入政府干預(yù)。

43. MB基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,然后調(diào)查評

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估出的各地價(jià)區(qū)段在某一試點(diǎn)的平均價(jià)格。

44. MB房地產(chǎn)抵押權(quán)債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。

45. MB交易費(fèi)用

科斯的貢獻(xiàn)在于首次闡述了交易費(fèi)用,并由此創(chuàng)立了產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué),核心命題是市場運(yùn)行本身是有代價(jià)的. 交易費(fèi)

用的涵義分為兩部分：一、事先的交易費(fèi)用；二、簽訂契約后的履行費(fèi)用。交易費(fèi)用就是經(jīng)濟(jì)制度運(yùn)行費(fèi)用。

46. MB 邊際土地

邊際土地,指生產(chǎn)所得收人僅夠支付生產(chǎn)費(fèi)用和開墾投資利息的土地,邊際土地收支相抵后,無余額支付地租.

47. MC房地產(chǎn)泡沫

一般意義上,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲的過程與狀態(tài),是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用

的結(jié)果,是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。

48. MC房地產(chǎn)投機(jī)

是指購買土地或住房僅僅是為了獲取價(jià)差收益,而不是看重房地產(chǎn)本身的效用。

49. MC住宅市場過濾模型

過濾模型的實(shí)質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾,處于最底層的住宅最終要從市場上退出。

50. MC房地產(chǎn)景氣指數(shù)

景氣指數(shù),又稱為景氣度,它是對企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過定量方法加工匯總,綜合反映某一特定調(diào)查

群體或某一社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象所處的狀態(tài)或發(fā)展趨勢的一種指標(biāo)。

是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)

51. MC中心地

中心地是向居住在他周圍地域〔尤指農(nóng)村地域的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方,一般是指城鎮(zhèn)的所在地。

52. MC屠能環(huán)

德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能,以虛構(gòu)的與外界無聯(lián)系的"孤立國"和他在德國的臺樓農(nóng)場為例,借助數(shù)學(xué)公式,企圖證明農(nóng)產(chǎn)

品種類的分布決定于距離市場的遠(yuǎn)近和運(yùn)輸費(fèi)用的大小,并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是一城市為中心的六個同心圈地

帶。有內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)作區(qū)、畜牧業(yè)。

53. MC外部性

又稱為外部經(jīng)濟(jì)影響,是指從事某種經(jīng)濟(jì)行為的經(jīng)濟(jì)單位不能從其行為中獲得全部收益或支付全部成本。

54. MC標(biāo)定地價(jià)

標(biāo)定地價(jià)是在一定時(shí)期、一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

55. MC區(qū)位理論

答: 確定區(qū)域位置又稱區(qū)位理論或稱區(qū)位論。區(qū)位理論是屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)與地理學(xué)的交匯科學(xué)理論。是一門研究某種

經(jīng)濟(jì)活動為何會在一定的地域范圍內(nèi)進(jìn)行,以及一定的經(jīng)濟(jì)設(shè)施為何會在一定的地域范圍之內(nèi)的理論。

56. MC住房優(yōu)惠券政策

政府針對某一特定人群在購買住宅方面所給予的補(bǔ)帖、減免稅、成本價(jià)購房等的優(yōu)惠政策。

57. MC不動產(chǎn)稅

不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收,是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

58. MC住宅的耐久性

住宅的耐久性主要表現(xiàn)為材料品質(zhì)的老化、設(shè)備與系統(tǒng)功能的劣化、結(jié)構(gòu)可靠性的降低等。

59. MC特征價(jià)格

答：房地產(chǎn)具有異質(zhì)性,即每個房屋有不同的居住特性和位置特性,如：戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、管理服務(wù)、房

齡、易達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等,房價(jià)由住宅的異質(zhì)性的隱含價(jià)格構(gòu)成,這些價(jià)格就是房地產(chǎn)

的特征價(jià)格。

60. MC房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

答: 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)<如商業(yè)/住宅和工業(yè)>價(jià)格變動及總體價(jià)格平均變動趨勢

和變動程度的相對數(shù).

簡答題

1. JA我國土地一級市場的特點(diǎn)? 〔課件、筆記

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答案一

〔1客體的不完整性

–土地使用權(quán)

–物權(quán)還是債權(quán)？

〔2強(qiáng)烈的地區(qū)差異性

–土地市場的特性

–中國尤其強(qiáng)烈

〔3明顯的國家壟斷性

–國家壟斷一級市場

–決定了建設(shè)用地的總供給量

–地區(qū)〔城市間的競爭

〔4不成熟性

–土地出讓中的招拍掛比例低

–工業(yè)用地采用協(xié)議,基礎(chǔ)設(shè)施用地采用劃撥

答案二

土地使用權(quán)從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變〔土地出讓,交易中,出讓方是土地所有者人民政府,受讓方是土地

使用者,現(xiàn)在以開發(fā)商居多。我國城市土地屬于國家所有,國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體,因此城市

土地一級市場是一種壟斷性市場,是不完全競爭的市場。這一特點(diǎn),決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)

的制約特別明顯。國家把住土地供應(yīng)的龍頭,便可以達(dá)到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的,因而土地供

應(yīng)也就成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段。

2. JA土地價(jià)格的特點(diǎn)?〔土地經(jīng)濟(jì)學(xué)p104

地租的資本化即地價(jià)。〔另：土地價(jià)格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值,是土地未來地租的資本化

土地是一種特殊的商品,其價(jià)格形式與本質(zhì)有著與一般商品價(jià)格不同的特點(diǎn)。

（1） 土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格；

（2） 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn),一般不依生產(chǎn)成本定價(jià)；

（3） 土地價(jià)格主要由土地需求決定；

（4） 土地價(jià)格呈總體上升趨勢；

（5） 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性

3. JA地價(jià)的變動趨勢? 〔土地經(jīng)濟(jì)學(xué)p108

地價(jià)是呈波浪式增長的。

（1） 土地價(jià)格呈總體上升趨勢,主要受下列因素影響：

a) 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高；

b) 人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加；

c) 土地投機(jī),土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷,人為地制造土地的虛假需求,在一段時(shí)

間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以達(dá)到獲利的目的。

（2） 土地價(jià)格變動呈現(xiàn)周期性特征

a) 土地價(jià)格的周期性變動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響；

b) 土地價(jià)格變動受政府調(diào)節(jié)的影響；

總體來講,地價(jià)雖然波動,但由于其供給的有限性,變動趨勢應(yīng)為長期增長。

4. JA特征價(jià)格法及其應(yīng)用?〔課件

答：房地產(chǎn)的異質(zhì)性導(dǎo)致對房地產(chǎn)度量的困難,也導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格比較的困難,運(yùn)用特征價(jià)格法可以解決這一問

題。

特征價(jià)格法是用多元回歸方程來估計(jì)的。特征價(jià)格方程認(rèn)為任何一處房產(chǎn)的價(jià)格是該處房產(chǎn)特性的函數(shù),這

些特性可以是房屋的面積、臥房的數(shù)目、衛(wèi)生間的數(shù)目、是否有游泳池、停車庫等。最簡單的征價(jià)格方程是一線

性函數(shù)：

P?

?

?

?

1

X

1

?

?

2

X

2

???

?

n

X

n

其中：系數(shù)的正負(fù)號表示房地產(chǎn)特性影響方向的大小,系數(shù)數(shù)值的大小表示房地產(chǎn)特性對房價(jià)的影響程度。

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.

特征價(jià)格法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中有非常重要的作用。其中最為常用的有兩種情況,

一是可以分析在其他條件不變的情況下某一因素調(diào)整對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。如測算輕軌開通對周邊地區(qū)房

價(jià)的影響。

二是用于編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),需要找出影響房價(jià)的關(guān)鍵因素,并且利用特征價(jià)格模型測算各期標(biāo)準(zhǔn)住宅的

價(jià)格。

5. JA住房空置量和空置率的含義及其市場指示作用？

住房空置,就是住房處于沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。

住房空置量指房屋沒有使用、處于等待出售或者出租狀況的數(shù)量。

住房空置率是指在某一個時(shí)點(diǎn),房屋的空置量占全部房屋存量的比重,是市場分析的關(guān)鍵指標(biāo),理想的空置率

不是零,存在一個合理的自然空置率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置

率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。在我國,住房空置率指標(biāo)則只反映當(dāng)年建成住房中尚未銷出住房所占

比重。

住房空置量和空置率的一般用來反映房地產(chǎn)市場的周期性和波動情況。如果空置率較低,說明房地產(chǎn)市場處

于蕭條或復(fù)蘇時(shí)期,社會對房地產(chǎn)的需求較大,開發(fā)商會加大房地產(chǎn)投資,擴(kuò)大房屋建設(shè)數(shù)量；反之,如果空置率較

低,說明房地產(chǎn)市場處在繁榮或衰退期,房地產(chǎn)供給大于需求,開發(fā)商會縮小房地產(chǎn)投資,減少房屋建設(shè)數(shù)量。但是

在中國,商品房空置率是指新建的商品房沒有銷售的面積占前三年竣工面積總和的比例,因此,這一比率只能反映

商品房銷售情況,不能反映房地產(chǎn)市場的總體情況。

此外,由于各個國家和城市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)不同,各城市的長期均衡空置率不可能一樣,橫向比較時(shí)一般只

有一個大致的參考值。

6. JA馬克思的絕對地租理論概述?

（1） 絕對地租的概念。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價(jià)格高于

社會生產(chǎn)價(jià)格的一個差額,這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。

（2） 資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源。由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本的構(gòu)成,在對勞動的

剝削程度〔剩余價(jià)值率相等時(shí),將會比等量的社會平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價(jià)值,從而生產(chǎn)出更多

利潤。由于土地私有權(quán)的壟斷,阻礙著資本自由地進(jìn)入農(nóng)業(yè)部門,使得農(nóng)業(yè)部門的較多的剩余價(jià)值不

參加利潤的社會平均化,農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值就高于按平均利潤率計(jì)算的生產(chǎn)價(jià)格。于是,農(nóng)產(chǎn)品就會按照

高于生產(chǎn)價(jià)格的市場價(jià)格〔壟斷價(jià)格來出售。

（3） 絕對地租的量。完全取決于市場供求狀況和新耕種的土地面積。

（4） 農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成等于或高于社會平均資本構(gòu)成時(shí)的絕對地租來源。有購買者的需要和支付能力決

定。量是微小的。

（5） 絕對地租對土地產(chǎn)品價(jià)格和級差地租的影響。

（6） 土地所有權(quán)在絕對地租產(chǎn)生和級差地租產(chǎn)生中的作用不同。在級差地租形成過程中,土地所有權(quán)只

是沒有它的作用就已經(jīng)產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)移到土地所有者手里的原因。而在絕對地租的產(chǎn)生過程中,

土地所有權(quán)是引起市場價(jià)格上漲的原因。單純法律上的土地所有權(quán),不會為土地所有權(quán)人創(chuàng)造任何

地租,但他有權(quán)不讓別人使用他的土地,直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系能使土地的利用給他提供一個貨幣額。

7. JA地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?

答：根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性,供給不能增加,如果給定不變的土地供給,

則地租產(chǎn)生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因?yàn)橥恋氐倪呺H生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)

品<如糧食>的需求增加從而糧價(jià)提高,如果假定生產(chǎn)技術(shù)不變,則地租就由土地產(chǎn)品價(jià)格的上升而產(chǎn)生,且隨著產(chǎn)

品價(jià)格的上漲而不斷上漲。因此,即使是劣等土地也會產(chǎn)生地租。

8. JA馬克思的級差地租理論概述?

（1） 級差地租的概念。這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部門的一般

資本的社會生產(chǎn)價(jià)格之間的差額,就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同,又可分為級差地租

1和級差地租2。

（2） 級差地租1。級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于

面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時(shí),會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個原因

造成的。

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.

（3） 級差地租2。級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本,各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生

的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資,也即發(fā)展集約化耕作,主要是或在較

大程度上是在較好的土地上進(jìn)行的。這里的追加投資是有界定的,這里僅指提供平均利潤的追加投資,

它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價(jià)格和市場價(jià)格是一致的。

（4） 級差地租1和級差地租2的關(guān)系。級差地租1是級差地租2的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看,級差地租

1和級差地租2反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同的發(fā)展階段；從形成過程看,級

差地租2的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。

級差地租2時(shí)級差地租1的不同表現(xiàn),二者實(shí)質(zhì)上是一樣的。在每個場合,級差地租都是由該級土地提

供的平均產(chǎn)量和最差土地按一個標(biāo)準(zhǔn)的投資提供的產(chǎn)量相比差額決定的。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ不

過是級差地租的兩種表現(xiàn)形式,它們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

（5） 最差耕地也有級差地租。

9. JA房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成是什么?

答：房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格。對新建房屋,它是建造成本加土地價(jià)格；對已使用的房地產(chǎn),

它是土地價(jià)格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產(chǎn)來講,房地產(chǎn)價(jià)格等于建筑物價(jià)格加土地價(jià)格,這里的前

提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不相稱,房地產(chǎn)價(jià)格中的土地價(jià)格

必然降低,甚至于可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格低于建筑物成本的情況。

房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格。從生產(chǎn)理論的角度,可分為土地價(jià)格和建筑物價(jià)格兩大組成

部分：

土地價(jià)格：土地價(jià)格又可分為"農(nóng)轉(zhuǎn)非"地價(jià)和舊城區(qū)改造地價(jià)兩種：

1."農(nóng)轉(zhuǎn)非"地價(jià)包括以下三種：

（1） 征地安置費(fèi) 耕地占用稅

（2） 小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) 開發(fā)單位管理費(fèi)

（3） 開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤

2.舊城區(qū)改造地價(jià)包括以下三種：

（1） 土地使用權(quán)價(jià)格 拆遷安置費(fèi)

（2） 小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi) 開發(fā)單位管理費(fèi)

（3） 開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤

建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格包括建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本兩種：

1.建筑物生產(chǎn)成本包括以下四種：

〔1勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑材料、設(shè)備費(fèi)

〔2建筑施工費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi)

〔3建設(shè)單位向政府部門交納的有關(guān)稅費(fèi)

〔4建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤

2.建筑物銷售成本包括以下三種：

〔1建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用

〔2推銷費(fèi) 建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi)

〔3銷售經(jīng)營利潤

10. JA土地價(jià)格是"虛假"的嗎？

地價(jià)是土地價(jià)格的簡稱,是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映,是土地預(yù)期收益權(quán)利的購買價(jià)格,即地租的資本化。我國土

地實(shí)行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國有土地的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提,一次性

支付的多年地租的現(xiàn)值總和,是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。因此,我國城鎮(zhèn)地價(jià)的含義不同于土地私有

制國家,它不是土地所有權(quán)價(jià)格,而是為取得若干年土地使用權(quán)所支付的一種代價(jià),是一定使用年期的土地使用權(quán)

價(jià)格。

土地價(jià)格在一定程度上是虛假的。

土地價(jià)格主要受收益機(jī)制和市場機(jī)制調(diào)節(jié)。收益機(jī)制是土地市場價(jià)格形成的前提。土地不同于一般商品,其

價(jià)格的決定主要由收益決定,即土地產(chǎn)出能力大小決定。就某一具體地塊而言,土地的收益水平主要取決于該地塊

包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強(qiáng)度,若地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入大,容積率、建筑密度大,則地價(jià)水平高。

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而市場機(jī)制是土地市場的運(yùn)行機(jī)制,包括供求機(jī)制、競爭機(jī)制、利率機(jī)制等,其中供求機(jī)制是最基本的機(jī)制,供求

關(guān)系決定土地的市場價(jià)格,而競爭機(jī)制和利率機(jī)制則對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。"

在實(shí)行招拍掛后,以往隱性的東西被顯化了,還原了原本的土地價(jià)格,房地產(chǎn)商在購地的時(shí)候,總是以現(xiàn)在的

市場房價(jià)來預(yù)測未來的房價(jià),去評估土地購置價(jià)格。因此,由地價(jià)引發(fā)房價(jià)上漲的可能性不大。恰恰相反的是,開

發(fā)商只有在預(yù)計(jì)將來的房子能賣多少錢后,才會決定買不買地。這等于說是產(chǎn)品的價(jià)格決定原材料的價(jià)格,換言之,

是價(jià)格決定成本。也就是說,市場所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價(jià)格,在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。

11. JA限制高檔商品房建設(shè)肯定是對的嗎？〔課件、筆記

從住宅市場過濾模型來看,限制高檔商品房建設(shè)并不正確。畫過濾模型的圖

?政府補(bǔ)助新住宅建設(shè)的影響

–建筑津貼〔Construction Subsidies

–補(bǔ)貼中等質(zhì)量住宅市場,只會使中等收入者受益嗎？不是的

–過濾模型的實(shí)際應(yīng)用

–假設(shè)：

?穩(wěn)定的家庭總數(shù)

?住宅子市場：中等質(zhì)量住宅市場和低質(zhì)量住宅市場

?質(zhì)量水平：業(yè)主對相對價(jià)格變化的反應(yīng)是在兩類子市場之間選擇住宅,住宅能夠降級〔filtering進(jìn)入

低質(zhì)量市場,或升級〔upgrading進(jìn)入中等質(zhì)量市場

?不完全替代品：兩類住宅為布完全替代品,隨著市場價(jià)格的變化,消費(fèi)者在兩類市場之間選擇

?政策啟示：住宅補(bǔ)助的受益者布僅僅局限于居住在受補(bǔ)貼住宅的家庭。最初居住在低質(zhì)量住宅的家庭

也由于下列兩個理由而受益：首先補(bǔ)助使中等質(zhì)量住宅的價(jià)格降低,一些貧困家庭可以住進(jìn)中等質(zhì)量住宅；其次,

住宅從中等質(zhì)量市場過慮到低質(zhì)量市場,降低了低質(zhì)量住宅的價(jià)格。

–政策的制定和實(shí)施要考慮市場規(guī)律

圖：

12. JA簡述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？

為具體落實(shí) "建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報(bào)體系,及時(shí)對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控"的工作,建設(shè)部制定了房地產(chǎn)

市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。

房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)劃分為"國家-城市-企業(yè)"三級,整個系統(tǒng)分五個部分：

1) 企業(yè)信息采集系統(tǒng)

2) 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

3) 相關(guān)部門采集系統(tǒng)

4) 城市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

5) 國家級房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立是為了及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動態(tài)數(shù)據(jù),通過科學(xué)的分析、

整理,對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷,對存在的問題及時(shí)處理和解決,使市場供求基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,

避免市場的大起大落。

13. JA當(dāng)前中國住房金融市場的特點(diǎn)?〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p207

答案一

我國住房融資制度：

（1） 住房融資制度發(fā)展機(jī)制與模式：由于長期實(shí)行住房供給制,我國住房融資制度主要是近20年逐漸發(fā)展起

來的。我國的住房融資業(yè)務(wù)主要有政策性和經(jīng)營性兩種。

（2） 住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最基本的、也是最普通和最常見的一種業(yè)務(wù)形式。一

般情況下,住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)

小、安全性高,是進(jìn)行房地產(chǎn)投融資的一種主要方式。

（3） 住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民,該類貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì),貸款利率

低。

答案二

住房金融業(yè)的市場的特點(diǎn)：從壟斷到競爭

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1) 各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個人商品意識和資信

度等緊密相關(guān)。發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū),中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后。

2) 住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化,重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。

3) 住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主,特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適

用住房。

4) 住房金融市場競爭激烈,經(jīng)營開始規(guī)范,內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。

14. JA當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制?〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P231

目前,我國在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和使用過程中的稅收有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、

城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅共計(jì)9種。另外,一些地方還征收教

育費(fèi)附加、菜地建設(shè)基金等,在全國范圍內(nèi)合法征收的具有稅收性質(zhì)的費(fèi)用共計(jì)11種。

對比國外的房地產(chǎn)稅收體系,可以看出我國的房地產(chǎn)稅收在稅種、征管等方面還存在著一定的不足之處。如,

沒有將土地和房屋當(dāng)作個人或企業(yè)財(cái)產(chǎn),沒有考慮房屋在遺產(chǎn)繼承中的問題,沒有考慮土地的充分、合理利用等。

所以,對我國目前的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)做一些調(diào)整,以適應(yīng)不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)的要求。

在我國增設(shè)更具財(cái)產(chǎn)稅屬性的房地產(chǎn)稅收,統(tǒng)一考慮房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),對房屋和土地使用權(quán)統(tǒng)一征

收一種房地產(chǎn)稅,以房地產(chǎn)的價(jià)值或市場價(jià)為計(jì)稅依據(jù)；對沒有充分利用土地的個人或企業(yè)征收一種空地稅,以促

進(jìn)土地的充分、合理使用,發(fā)揮土地潛力,是一種克服房地產(chǎn)投機(jī)行為的有效辦法；隨著住房私有化的發(fā)展,房產(chǎn)

將是人們最為重要的財(cái)產(chǎn),所以,設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對我們未來社會的發(fā)展是重要的,也是消除不勞而獲現(xiàn)象

的有效手段；但該水中的設(shè)立必須要同遺產(chǎn)稅和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人們的認(rèn)識水平相聯(lián)系。

筆記：

不動產(chǎn)稅

土地稅 〔城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅

改良物稅〔房產(chǎn)稅、契稅

相關(guān)稅{兩稅一費(fèi)〔營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、企業(yè)所得稅、外商企業(yè)和外國企業(yè)

所得稅、印花稅。

當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制存在著重"流轉(zhuǎn)課稅"輕"保有課稅"的主要問題,應(yīng)改革與原計(jì)劃體制相適用的這種房

地產(chǎn)稅制,鼓勵流轉(zhuǎn)交易。

15. JA房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)以及政府的作用?〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p 103

1) 地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易,其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)

市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時(shí),不可能通過其他地域或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑,來達(dá)到供求平衡。因而房地產(chǎn)市

場具有很強(qiáng)的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等,相對于一般商品而言有極大的

差異,這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的。

2) 供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長,從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時(shí)間,因而在市場供不應(yīng)求時(shí),供給

的增加需要相當(dāng)長的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的耐耗性,決定了在市場供過于求時(shí),多余的供給需要相當(dāng)長的時(shí)間才可能

被市場消化。因而在需求變動后,供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才 能隨之調(diào)節(jié)變動,達(dá)到新的均衡；

3) 壟斷競爭性：

房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開的,使得買賣雙方難了解到真實(shí)的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存

在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異,使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性；

4) 投機(jī)性：

房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性,房地產(chǎn)是一種

很好的投機(jī)對象。

此外,房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。

<課件>

政府作用：政府在全社會資源配置中占40% 以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中,政府的作用更加重要,當(dāng)前的中國,社會問題和社會矛盾的激化,對公共物品需求的增長,而相應(yīng)

的有效供給缺乏。

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.

a) 配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；

當(dāng)前中國,社會問題和社會矛盾的激化,對公共物品需求的增長,而相應(yīng)的有效供給缺乏

b) 分配作用：

c) 穩(wěn)定作用：

16. JA應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡評"物業(yè)稅"？

稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。

物業(yè)稅,又稱"財(cái)產(chǎn)稅"或"地產(chǎn)稅",主要征稅對象是土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付

一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說,物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅,是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。

物業(yè)稅是對財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅,由于課稅對象一般是土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn),其位置固定,標(biāo)志明顯,所以具

有收入的穩(wěn)定性,稅收不易逃漏的特點(diǎn)。

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配,抑制財(cái)產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢,體現(xiàn)社會分配的公正性。

納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國各地,當(dāng)?shù)卣子诹私?便于因地制宜地實(shí)施征收管理。因此,許多國家都將

財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅,劃入地方稅。

在我國,如果開征物業(yè)稅,要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購買價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi),從而避免重復(fù)征稅。

筆記：中國的物業(yè)稅

1、開征物業(yè)稅的目的：

?

?

?

?

?

?

?

降低房價(jià)——做不到,不可能

抑制投機(jī)

增加地方財(cái)政收入：改變地方政府的財(cái)政困境

促進(jìn)公平——不是累進(jìn)稅率,所以做不到

與國際接軌

改革并完善房地產(chǎn)稅制

有利于產(chǎn)權(quán)的明晰

2、開征物業(yè)稅的主要問題：

?

?

?

"多重"目標(biāo)還是"單一"目標(biāo)——應(yīng)"單一",目標(biāo)應(yīng)明確,不應(yīng)賦予過多職能

物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)——應(yīng)由中央政府來負(fù)擔(dān)前期"研發(fā)成本"

征收對象：全部城鎮(zhèn)家庭？工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和城市高檔居住用房？

計(jì)稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房價(jià)水平等設(shè)定"免征額"？

?

?

稅率——應(yīng)由低稅率起步,0.3%—0.8%

評估與征管

– 批量評估

– "發(fā)單通知、自行繳納"、"發(fā)單通知、委托代扣"

? 何時(shí)開征？如何"試點(diǎn)"？——應(yīng)逐步推行,試點(diǎn)很難

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.

17. 亨利·喬治的"單一稅"思想及其改進(jìn)?〔課件

1) 亨利·喬治：19世紀(jì)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會哲學(xué)家,1879年出版《進(jìn)步與貧困》,提出"單一稅"的思想。

2) 亨利·喬治在這一名著中提出"人人都有使用土地的平等權(quán)利,正如人人都有呼吸空氣的平等權(quán)利一樣

"。他認(rèn)為社會財(cái)富的增加,技術(shù)不斷的進(jìn)步,地主坐享壟斷性地租飛漲之利,勞動者日趨困窮,實(shí)屬極不

合理。所以說土地的"私有是盜竊,地租是贓物",主張沒收全部地租,抽土地單一稅。 "單一稅"旨在對土

地所有者的地租征稅。

3) 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,亨利·喬治認(rèn)為：由于土地供給彈性為0,所以只對土地征稅不會造成經(jīng)濟(jì)的扭曲,

所以主張對土地征稅。

4) 對亨利·喬治的"單一稅"思想的改進(jìn)是雙比例稅或分割稅思想

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)稅是對土地及改良物征收同樣的稅率,而雙比例稅或分割稅則對土地征收和改良物征收不同的

稅率。這種稅制刺激了資本投資,大大激勵了對土地的改良。

18. 國外不動產(chǎn)稅的含義及實(shí)施?〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p225

答案一

房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的,在世界各國或地區(qū)對房地產(chǎn)的征稅中,按其征稅對象的不同可以分成,對土

地的征稅和對房屋的征稅。有的綜合征收不動產(chǎn)稅,也有的將房屋并在財(cái)產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。另外,也可將房地產(chǎn)稅收

劃分成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。

海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：

1） 多數(shù)國家征收土地和房屋稅；

2） 房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉悾?

3） 房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關(guān)；

答案二

1) 不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收,是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

2) 不動產(chǎn)稅具有如下特點(diǎn)：

a稅源穩(wěn)定:永續(xù)利用,保值增值,相對于所得稅、銷售稅,受經(jīng)濟(jì)周期波動影響小

b不易逃漏

c不易轉(zhuǎn)嫁

d是地方政府的主要稅源〔一般占地方政府收入的30％

e稅收目的與政策目的并重

3) 不動產(chǎn)稅是以對納稅人的私有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定為前提的,所以開征不動產(chǎn)稅首先要從法律上保護(hù)公民的私

有財(cái)產(chǎn)。

19. 農(nóng)村土地市場和勞動力市場相互替代的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?

在中國農(nóng)村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場〔隱性市場。由于城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體農(nóng)地之間的比

較利益相差過大,集體或農(nóng)民個人為追求比較利益而將土地非法進(jìn)入城市非農(nóng)用地市場。隨著農(nóng)用土地的減少,

農(nóng)村土地市場出現(xiàn)大量閑散勞動力,涌向城市的勞動力市場,勞動力市場供給增加,農(nóng)村土地市場和勞動力市場起

到相互替代的作用。

20. 如何解決房地產(chǎn)開發(fā)中的外部性?〔課件第6章

外部性,是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動不僅決定著自己的經(jīng)濟(jì)效益,還給活動以外的第三者或者社會帶來影響。如果這種

影響降低了第三者的福利水平,就是外部不經(jīng)濟(jì)；反之,如果這種影響提高了第三者的福利水平,就是外部經(jīng)濟(jì)。

〔一利用庇古稅解決外部性問題〔問題：政府如何定價(jià)？

在治理外部性的經(jīng)濟(jì)手段方面,庇古提出了征收"庇古稅"。在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的"誰投資,誰收益"的政策,

環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域采用的"誰污染,誰治理"的政策,都是庇古理論的具體運(yùn)用。

〔二運(yùn)用科斯定理,通過產(chǎn)權(quán)界定和談判解決外部性問題科斯定理認(rèn)為,在交易費(fèi)用為零的情況下,如果產(chǎn)權(quán)

界定清晰,那么當(dāng)事人可以通過談判協(xié)商或法律程序等來解決外部性問題。

考慮損害的相互性〔鋼廠污染居民的案例,關(guān)鍵是避免更大的損害〔經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效率分析

〔三運(yùn)用博弈論理論解決外部性問題

房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個開發(fā)商、政府和當(dāng)?shù)鼐用褡非笞陨砝孀畲蠡牟煌耆畔討B(tài)博弈過程。當(dāng)?shù)鼐?/p>

民會根據(jù)房地產(chǎn)公司的行為而采取歡迎〔如修路或其他基礎(chǔ)設(shè)施的改善或抵觸〔如生態(tài)環(huán)境惡化,擠占生存空間

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.

的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會根據(jù)政府采取的措施調(diào)整自己的行為。若企業(yè)在超量排放"三廢"之后,只是受到了政

府部門的口頭警告,或者只是罰了幾百塊錢"意思意思",在嚴(yán)格遵守排污標(biāo)準(zhǔn)要付出較大成本的情況下,企業(yè)很有

可能會鋌而走險(xiǎn),繼續(xù)過量排放"三廢"。由于各方在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中都追求自身利益最大化,所以各經(jīng)濟(jì)主體

難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這時(shí)問題的解決應(yīng)遵循均衡原則,找出一個大家都能接受的行動方案。和不完

全信息動態(tài)博弈相對應(yīng)的均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點(diǎn)在于當(dāng)事人要根據(jù)所觀察到的他人的行

為來修正自己有關(guān)后者類型的"信念"〔主觀概率,然后選擇自己的最優(yōu)行動。

對于外部性來說,政府干預(yù)〔例如稅收、補(bǔ)貼是一種途徑,也可以由市場來解決,允許雙方討價(jià)還價(jià),達(dá)到最后

交易,使得交易效果最優(yōu)。

21. 中國城鎮(zhèn)住房制度改革的特點(diǎn)及其未來改革取向?

特點(diǎn)：

1) 城鎮(zhèn)住房制度改革從屬于經(jīng)濟(jì)體制改革,又具有相對的獨(dú)立性。

2) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。

3) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進(jìn)式改革。

4) 城鎮(zhèn)住房制度改革具有原則性與靈活性相統(tǒng)一的特點(diǎn)

改革的取向：

〔1全面推進(jìn)和不斷完善住房公積金制度。

〔2建立適合不同收入層次的住房供應(yīng)新體系。

〔3轉(zhuǎn)換住房管理機(jī)制"實(shí)現(xiàn)住房管理的社會化、專業(yè)化。

〔4發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn),建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p216：

新的住房制度的構(gòu)建：

新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和不足,同時(shí)也要對公房入市過程中可能出現(xiàn)的舊住房制度及房改過

程中存在的"分配不公"的顯性化、貨幣化等新問題進(jìn)行有限的防范,要通過政策設(shè)計(jì)和實(shí)施,把矛盾控制在一定范

圍內(nèi),避免引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅(jiān)持以下基本原則：

1） 理順住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系；

2） 停止住房福利實(shí)物分配制度,實(shí)行住房分配貨幣化；

3） 實(shí)行公房入市的申報(bào)、登記、建檔和跟蹤管理制度；

22. 房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的重要性?〔教材《房地產(chǎn)金融》第三頁

答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障,也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的主要手段。

1、房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長和商品價(jià)值大的特點(diǎn),房地產(chǎn)的開發(fā)、

銷售等活動都是在金融部門的支持下進(jìn)行的。為了取得好的經(jīng)濟(jì)效益,房地產(chǎn)開發(fā)商不是將自己的全部資金都投

入到房地產(chǎn)的開發(fā)中,而是利用部分自有資金和大量金融機(jī)構(gòu)的融資,用少的資金作大的生意。另外,由于房地產(chǎn)

的價(jià)值大,消費(fèi)者不能像其他商品那樣一次性地利用儲蓄購買,而是通過金融機(jī)構(gòu)的貸款購買住宅。房地產(chǎn)從開發(fā)

到銷售都是在金融機(jī)構(gòu)的參與下進(jìn)行的,很多人將金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的"血液"。沒有金融

機(jī)構(gòu)的參與,現(xiàn)代房地產(chǎn)活動是很難進(jìn)行的。

2、利用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的大事,國家總是在宏觀上給

予指導(dǎo)或調(diào)控。目前,我國還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,調(diào)控措施以行政命令為主,并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。在西方

國家,主要通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于可以利用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,所以房地產(chǎn)

金融又被稱為房地產(chǎn)市場的"調(diào)節(jié)器"。

3、引導(dǎo)住房消費(fèi)促進(jìn)房改。我國自20世紀(jì)50年代以來一直實(shí)行福利型住房制度,出現(xiàn)了很多不合理的現(xiàn)象。

一方面,城市居民住房問題長期得不到解決；另一方面,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)很不合理,住房消費(fèi)占居民消費(fèi)總支出的比

例長期偏低,同時(shí),全國的儲蓄率不斷上升。如果這一狀況在今后一段時(shí)期內(nèi)得不到改善,將會對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)

生不良的影響。所以,建立完善的房地產(chǎn)金融體系,使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理,特別是配合住房制度改革,引到社

會資金流向住宅投資和消費(fèi),建立一個良好的房地產(chǎn)投資消費(fèi)結(jié)構(gòu),是推動房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的

關(guān)鍵。

23. 住房市場的過濾模型及其政策含義?〔課件

答案一

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?含義：窮人住舊房,富人住新房

?假設(shè)

富人

–三種收入群體 中產(chǎn)階級

窮人

–收入增加：實(shí)際收入隨時(shí)間推移而增加,從而三種收入群體對住宅服務(wù)的需求量都會增加

–住宅改良成本高：改良住宅的成本相對較高,住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對高

–折舊：每10年都會有新住宅建造出來,所以在每10年內(nèi),住宅服務(wù)折舊5個單位

?模型：圖形理解

在1980年,窮人處于點(diǎn)B的位置,中產(chǎn)階級處于點(diǎn)D,富人處于點(diǎn)F。收入上升導(dǎo)致富人對住宅消費(fèi)的增加,

他們搬到了1990年建造的新房子里〔點(diǎn)G,中產(chǎn)階級搬到了富人騰出的1980年建造的住宅里〔從點(diǎn)D到點(diǎn)E,窮

人搬家中產(chǎn)階級騰出的1970年建造的住宅里〔從點(diǎn)B到點(diǎn)C。

?應(yīng)用：政策含義

–開放住房二級市場的重要性

–缺乏二級市場的反例：北京市場的"小戶型熱"

答案二〔王光躍

住房過濾是住房市場中常見的一種現(xiàn)象。所謂"住房過濾",是指在住房市場中,最初為較高收入房客建造的住

房,隨著時(shí)間的推移,住房發(fā)生老化,房價(jià)降低,較高收入的房客為了追求更好的住房,放棄現(xiàn)有住房,而較低收入

的房客則接著繼續(xù)使用該住房的這一過程。可見,過慮現(xiàn)象反映了住房生命周期的各個階段,是對住房經(jīng)濟(jì)行為的

全面體現(xiàn)。考慮過濾現(xiàn)象的住房過濾模型,可以對住房在市場中的整個 "流動"過程進(jìn)行跟蹤分析,特別是從住房

等級和收入等級的角度來研究供求結(jié)構(gòu)。

24. 中心地理論及其應(yīng)用?

中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論,產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速發(fā)展的歷史時(shí)期,由

德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。

中心地理論的基本概念有中心地、中心地職能、人口門檻、貨物的最大銷售距離。

假設(shè)條件：均值平原,土地肥沃,資源分布、人口分布、收入分布均勻,對貨物需求、消費(fèi)方式都是一致的,

無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng),交通費(fèi)和距離成正比,朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為

合理的人；消費(fèi)者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù),他們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物

的銷售價(jià)格加上來往的交通費(fèi)用。

六邊形網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空白的彌合性原則,認(rèn)為市場區(qū)最合理最有效的圖形式正六邊

形體系。

登記體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點(diǎn)都能夠按照一定的規(guī)則排列成有順序的等級體系,一定登記體

系的中心地不僅提供相應(yīng)級別的貨物和服務(wù),還提供所有低于那一級別的貨物和服務(wù)。

克氏認(rèn)為,按照三種不同的原則,可以建立三種中心地等級體系,這三種原則為：市場最優(yōu)〔供求原則、交通

最優(yōu)原則、行政最優(yōu)原則。

以上三個原則的共同特點(diǎn)是：立足于服務(wù)職能,把城鎮(zhèn)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的特點(diǎn)不同,

各個原則起的作用也不同；但是,不論在任何區(qū)域,三個原則均共同發(fā)揮作用,并影響著城鎮(zhèn)體系的形成。

中心地理論的主要貢獻(xiàn)：主要論述一定區(qū)域〔國家內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、智能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性,

并采用六邊形圖式對城鎮(zhèn)登記與規(guī)模關(guān)系加以概括,同杜能與韋伯的理論一起,曾對國外認(rèn)為地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)

域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。

25. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期及其波動特點(diǎn)？

房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期,一般簡稱房地產(chǎn)周期。

房地產(chǎn)周期按其供需關(guān)系可以劃分為上升期、高峰期、降低期、低谷期。

26. 幾種常見的經(jīng)濟(jì)周期類型?

答案一

根據(jù)周期形成的原因及持續(xù)時(shí)間的長短,分為康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、尤格拉周期和基欽周期

答案二

13 / 43

.

.

對房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟(jì)波動共有4種：〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P119

1) 隨機(jī)波動：是短期無規(guī)律的商業(yè)活動；

2) 季節(jié)波動：是有規(guī)律的,也就可以季節(jié)性地預(yù)測到；

3) 經(jīng)濟(jì)周期：經(jīng)濟(jì)周期是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的規(guī)律性現(xiàn)象。

4) 長期趨勢：是在相當(dāng)長的一個時(shí)期對人們的生活產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)情況。

27. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制?〔課件

內(nèi)因論與外因論；

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制

-外部沖擊機(jī)制

-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論

28. "價(jià)值悖論"的含義及其經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?

使用價(jià)值與交換價(jià)值適得其反的現(xiàn)象,被稱為"價(jià)值悖論",著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密在他的劃時(shí)代的著作

《國富論》里提到了鉆石與水這個悖論：水對人的生命很重要,可是水的價(jià)格相對來說就很低。鉆石對于人的生

存是在沒有什么意義,可是價(jià)格卻很高。水的供給曲線比鉆石的供給曲線大幅度地向右偏離。解釋這一問題的關(guān)

鍵是區(qū)分總效用和邊際效用。水給人們帶來的總效用是巨大的,沒有水人類就無法生存。但人們對某種物品消費(fèi)

越多,其最后一單位的邊際效用也就越小。人們使用的水的數(shù)量是很多的,因此最后一單位水所帶來的邊際效用就

微不足道了。相反,相對于水而言,鉆石的總效用并不大,但由于人們所能購買的鉆石極少,所以它的邊際效用很

大。

價(jià)值悖論反映了以下的事實(shí)：價(jià)格不反映一件商品的總效用,而是反映它的邊際效用。

29. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要方式?

答案一

地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要方式有政策性和經(jīng)營性兩種。

政策性住房信貸是政策性住房融資的主要方式。政策性信貸資金運(yùn)用的目的主要是在于解決中低

收入階層居民的住房問題,因此信貸資金的供給原則是非營利性的和有償?shù)摹覍鉀Q居民住房問題而

投放的住房信貸資金以保本為最低限度,不以營利為目的。政府住房信貸政策是國家鼓勵開發(fā)商積極從事

低利和微利商品房的開發(fā)和支持低收入者家庭進(jìn)入住房消費(fèi)采取的優(yōu)惠政策。

經(jīng)營性住房融資的主要方式是住房抵押貸款。一般情況下,住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所

有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。房地產(chǎn)法定抵押范圍是依法可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)及其權(quán)利的客體之

集合。房地產(chǎn)法定抵押條件是指法律對擬設(shè)押的房地產(chǎn)客體所規(guī)定的必須具備的前提。我國的住房貸款

業(yè)務(wù)中,不僅要求購房者提供房屋抵押,同時(shí)還要求第三人擔(dān)保、保證或其他權(quán)利的質(zhì)押等,這是我國的住

房抵押貸款不是純粹的抵押貸款,而是由過渡性質(zhì)。

答案二

房地產(chǎn)融資的主要方式包括：1房地產(chǎn)直接投資；

2商業(yè)抵押貸款；

3合作開發(fā)或項(xiàng)目公司被收購；

4房地產(chǎn)企業(yè)上市；

5居民住房按揭貸款〔間接為開發(fā)商融資。

除上述傳統(tǒng)方法外,還可采用基金〔房地產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)融資租賃等。

30. JC如何科學(xué)合理地確定耕地保護(hù)總量？〔課件3.2

科學(xué)合理地確定耕地保護(hù)總量,就是屠能的區(qū)位地租模型的應(yīng)用：城市邊界的確定問題

合理的耕地?cái)?shù)量〔城市邊界的確定

1、無外部性

–理論基礎(chǔ)：屠能的區(qū)位地租模型

馮·屠能〔von Thünen1826年《孤立國》的發(fā)表,標(biāo)志著區(qū)位論的誕生

模型假設(shè)：

– 固定價(jià)格

14 / 43

.

– 競爭

– 土地均質(zhì)

– 中心市場〔集市

模型：R = PQ – C – tQu

? C為生產(chǎn)成本, t為運(yùn)費(fèi),u為自變量,R為因變量,其他恒定不變

圖形：競標(biāo)地租曲線

–不考慮市場規(guī)律的可能后果

–政策啟示：政府干預(yù)、規(guī)劃制定等應(yīng)重視市場的作用,不應(yīng)忽視市場的力量

2、有外部性

–城市開發(fā)的負(fù)的外部性：市場價(jià)格應(yīng)比假定價(jià)格再高一點(diǎn)

–農(nóng)地保護(hù)的正的外部性：市場價(jià)格應(yīng)比假定價(jià)格再低一點(diǎn)

–政策啟示：政府的作用在于解決外部性

圖

政府的作用：解決外部性的問題,使 向 的方向移動,如減農(nóng)業(yè)稅、增商業(yè)、工業(yè)稅

31. JC"公地的悲劇"的含義及其應(yīng)用?

"公地悲劇"是美國學(xué)者哈丁曾在1968年提出來的。它假設(shè)有一個向一切人開放的牧場,如果每個人從一己私

利出發(fā),就會毫不猶豫地多養(yǎng)羊,因?yàn)槭找嫱耆珰w自己,而草場退化的代價(jià)則由大家負(fù)擔(dān)。每一位牧民都這樣思考

時(shí),"公地悲劇"就上演了——草場持續(xù)退化,直到無法再養(yǎng)羊。

〔課件：

"公地的悲劇"說明了私有產(chǎn)權(quán)的重要性

?租金耗散

–私有產(chǎn)權(quán)有效率〔產(chǎn)生凈收益

–公有產(chǎn)權(quán)無效率〔凈收益為0

?解釋："團(tuán)隊(duì)生產(chǎn)"由于無法解析出每一種資源的投入主體對總產(chǎn)出的貢獻(xiàn),因此容易因"外部性"而產(chǎn)生"

偷懶"和"搭便車"行為

?一個簡單的例子：

–如果某一塊地屬于村鎮(zhèn)"集體所有",而村鎮(zhèn)共同體的某一成員突然在這塊地里放牧了比其他人多一倍

的牲畜

–對他人的損失微乎其微：假設(shè)有100戶,則每戶損失1/99

–而自己的獲益非常大：營業(yè)額增加了一倍

?如何解決？

?集體討論〔開一次全體會議幾乎不可能,因?yàn)椋好繎魮p失很小而成本很高〔如開會2小時(shí),共200小時(shí)

?私人產(chǎn)權(quán)的重要性

–界定私人產(chǎn)權(quán),并允許交易談判

–實(shí)際上,他只需要同一、二人談判交易

32. JC房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些？它們又是怎樣影響房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)的？〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p103、課件

課件：

房地產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)：包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩大方面

⑴自然特性〔物理屬性

不可移動性〔位置的固定性

異質(zhì)性〔性能的差異性

數(shù)量的有限性

不可毀滅性〔存在的恒久性

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.

⑵經(jīng)濟(jì)特性〔社會屬性

空間特性空間因素或區(qū)位因素："在哪里生產(chǎn)"

運(yùn)輸成本或交通成本

市場特性

資產(chǎn)特性：房地產(chǎn)金融、稅收、投機(jī)

法律和制度特性：房地產(chǎn)法律和政策、產(chǎn)權(quán)和制度、外部性與管制等

住房的耐久性以及過濾模型是住房市場的客觀規(guī)律,相關(guān)住房政策的制定應(yīng)遵循這一規(guī)律。

房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：

1) 地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易,其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)

的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時(shí),不可能通過向其他地區(qū)或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑,來達(dá)到供求均

衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地區(qū)性。

2) 供給調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長,從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時(shí)間,因而在市場

供不應(yīng)求時(shí),供給的增加需要相當(dāng)長的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的耐耗性,在需求變動后,供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才

能隨之調(diào)節(jié)變動,達(dá)到新的均衡。

3) 壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開的,使得買賣雙方難了解到真實(shí)的市場行情。市場上交

易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異,使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性；

4) 投機(jī)性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性,房地

產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對象。房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。

此外,房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。

33. JC土地價(jià)格的形成?〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p48、課件

土地的價(jià)格是由供求決定的。土地同其他商品一樣,其價(jià)格是由供求相互作用形成的。純自然土地是非人類

勞動創(chuàng)造的,因而沒有生產(chǎn)成本。假定土地是勻質(zhì)的,也就是說不存在差別,這樣,從土地供給方來講,只要付給他

一點(diǎn)點(diǎn)貨幣,他就會出售。另外,陸地面積的固定性,決定了純自然土地的供給是固定的。雖然可以通過填海造地

來擴(kuò)大陸地面積,但在量上是極其微不足道的。純自然土地的無成本和供給固定,使得土地的價(jià)格完全取決于需

求。

一塊土地或許可以有多種用途,因而,對某一用途的土地來講,其供給并非固定的。

課件：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)P99

?地價(jià)的形成有三種解釋：地租的資本化、土地純收益論、土地供求論

馬克思的地價(jià)形成理論：地租的資本化

?自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品,沒有價(jià)值,但有使用價(jià)值。土地具有特殊的使用價(jià)值,在一定的土地關(guān)

系下會產(chǎn)生地租。正因?yàn)橛辛说刈?才產(chǎn)生了土地價(jià)格。

?地租的資本化即地價(jià)——將地租按一定的利息率還原成一個資本量便是土地價(jià)格

?土地二元性

–已利用土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成

–已利用土地的價(jià)格具有二元性

土地收益論：土地純收益的貼現(xiàn)

?正常情況下的土地收益

?處于最佳利用方向的土地收益

?土地純收益——總收益扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的剩余價(jià)值

土地供求論：土地買賣〔交易的價(jià)格

?垂直的供給曲線

?土地價(jià)格主要由需求決定

圖

34. JC阻礙我國住宅二級市場發(fā)展的主要因素是什么?

答案一

1) 住房二級市場發(fā)育具有嚴(yán)重的區(qū)域非均衡性；

2) 已購公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問題,阻礙房改房入市；

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.

3) 二級市場相關(guān)的法規(guī)政策還不完善,市場準(zhǔn)入規(guī)則模糊,上市要求過于嚴(yán)格；

4) 住房二級市場上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后；

5) 收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平,出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化；

6) 住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

答案二

目前,我國二手房市場發(fā)展滯后,大量存量房流通不暢,導(dǎo)致住房需求過度集中于一級住房市場,進(jìn)而推

動市場價(jià)格的上揚(yáng)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,住房二級市場具有巨大的潛力。但二級市場的發(fā)展面臨諸多困難,

阻礙其發(fā)展的主要因素：一是住宅產(chǎn)權(quán)不明晰；二是二手房市場管理制度不完善,中介行業(yè)不成熟,中介公

司運(yùn)作欠規(guī)范；三是二手房市場存在著交易稅費(fèi)名目繁多且稅費(fèi)過高,交易手段落后,手續(xù)繁雜,效率低下等

問題。

35. JC工業(yè)區(qū)位論及其應(yīng)用?

德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個完整的提出了工業(yè)區(qū)位理論,并在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響,被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)

位理論的奠基者,其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》〔1909。

韋伯認(rèn)為,工業(yè)區(qū)位的選擇主要決定于生產(chǎn)成本費(fèi)用的大小,即任何一個理想的工業(yè)區(qū)位都應(yīng)該選擇在生產(chǎn)

成本費(fèi)用最小的地點(diǎn)。他在理論中首先提出和分析了"區(qū)位因素"的概念,他認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類:

1、一般性區(qū)位因素和特殊區(qū)位因素,即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才有意義的因

素。

2、區(qū)域因素、集聚因素和分散因素,這里的區(qū)域因素決定企業(yè)的布局,而集聚和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性

和協(xié)作性。

3、自然技術(shù)因素和社會文化因素等。

同時(shí)韋伯認(rèn)為對企業(yè)生產(chǎn)成本費(fèi)用起決定性作用的因素只有運(yùn)輸費(fèi)用、勞動力費(fèi)用和集聚因素,并通過設(shè)定

一定的假設(shè)條件,分析這些因素對企業(yè)的影響。

韋伯認(rèn)為在影響產(chǎn)品成本的運(yùn)輸、勞動和集聚三因素中,以運(yùn)費(fèi)為最重要。并進(jìn)一步分析總結(jié)出運(yùn)費(fèi)因素有

三個指向,即原料指向、動力指向、市場指向,三者都把工業(yè)企業(yè)向自己的方向牽引,將這三個指向各點(diǎn)相連形成

一個"區(qū)位三角形",用幾何方法求證工業(yè)區(qū)位應(yīng)該設(shè)置在運(yùn)費(fèi)最小地點(diǎn),并認(rèn)為這種規(guī)律不受社會經(jīng)濟(jì)制度的影

響而改變。其主要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面：

一、假設(shè)條件

假設(shè)分析地區(qū)的地形、氣候等條件相同,且在同一政治力量控制之下；有遍地原料和限地原料；勞動力充足,

工資不變,但各個不同地區(qū)的工資有區(qū)別；銷售地點(diǎn)是一定的,銷售量是已知的；運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。

二、三個法則：運(yùn)輸區(qū)位法則、勞動區(qū)位法則、集聚〔分散法則

三、韋伯理論的貢獻(xiàn)

韋伯將數(shù)學(xué)與土地經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用于土地規(guī)劃,是運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)量方法研究土地經(jīng)濟(jì)問題的先驅(qū),其所提出的追求

成本費(fèi)用最低點(diǎn)的思想盡管有不合理之處,但仍是現(xiàn)代追求經(jīng)濟(jì)效益的核心。他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、

城市規(guī)劃和土地利用的核心。但是,在韋伯理論中忽視和掩蓋了社會經(jīng)濟(jì)因素的作用,對社會科學(xué)的應(yīng)用認(rèn)識不足,

低估了其反作用。

36. JC農(nóng)業(yè)區(qū)位論及其應(yīng)用?

19世紀(jì)初德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能創(chuàng)立了關(guān)于農(nóng)業(yè)布局的學(xué)說。在其代表作《孤立國》一書中,作者以虛構(gòu)的與外

界無聯(lián)系的"孤立國"和他在德國梅克倫堡經(jīng)營的臺樓農(nóng)場為例,借助數(shù)學(xué)公式,企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定

于距離市場的遠(yuǎn)近和運(yùn)輸費(fèi)用的大小,并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是以城市為中心的六個同心圓地帶。這一理論是西方

國家比較流行的農(nóng)業(yè)布局理論之一,其主要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面：

1、孤立國的概念：孤立國是假設(shè)的一個與世隔絕的國家。

2、計(jì)算公式：農(nóng)產(chǎn)品的利潤〔P是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本〔E、農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格〔V和農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)〔T等三個因

素決定的。用公式表示：P=V〔E+T=V-E-SD

3、六個同心圓由內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)作區(qū)、畜牧業(yè)

4、杜能理論的貢獻(xiàn)：

杜能對農(nóng)業(yè)區(qū)為論的研究從級差地租出發(fā),闡明了市場距離對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類型的影響,

并得出農(nóng)業(yè)布局應(yīng)該按由近到遠(yuǎn)配置不同的作物,其經(jīng)營方式也應(yīng)由集約到粗放變化。

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從建立農(nóng)業(yè)分圈層實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)化與各圈層多種農(nóng)作物合理組合的理論,引申出農(nóng)作物的最優(yōu)區(qū)位。首次確立了

兩個很重要的概念,即土地利用方式區(qū)位存在著客觀規(guī)律性和優(yōu)勢區(qū)位的相對性。

37. JC城市區(qū)位論及其應(yīng)用?

中心地說是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論,產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展的歷史時(shí)期,由德

國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng),該理論首次發(fā)表于《南德的中心地》一書中。

學(xué)說的主要目的是探索和揭示城鎮(zhèn)分布的"安排原則",即決定城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布的原則,基本論點(diǎn)認(rèn)為,

城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地,是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn),而且不同級別的中

心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。

主要內(nèi)容

1、假設(shè)條件：這里為均值平原,土地肥沃,資源分布、人口分布、收入分布均勻,對貨物需求、消費(fèi)方式都是

一致的,無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng),交通費(fèi)和距離成正比,朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于

經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需要的貨物和服務(wù),她們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)

格等于貨物的銷售價(jià)格加上來往的交通費(fèi)用。

2、六邊形網(wǎng)絡(luò)：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)?shù)膹浐闲栽瓌t,認(rèn)為市場區(qū)最合理、最有效的市場

圖形是正六邊形體系。

3、等級體系的形成：克氏認(rèn)為,按照三種不同的原則可以建立三種中心地等級體系,三種原則為：市場最優(yōu)

〔供求原則,交通最優(yōu)原則,行政最優(yōu)原則,這三個原則的共同特點(diǎn)是：立足于服務(wù)職能,把城鎮(zhèn)作為體系加以研

究。由于在不同的區(qū)域的特點(diǎn)不同,各個原則所起的作用也不同；但是,不論在任何區(qū)域,三個原則均共同發(fā)揮作

用,并影響著城市體系的形成。

4、中心理論的主要貢獻(xiàn)：主要論述一定區(qū)域〔國家內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、職能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律

性,并采用六邊形圖式對城鎮(zhèn)等級與規(guī)模關(guān)系加以概括,同杜能與韋伯的理論一起,曾對國外人為地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、

區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。

38. JC目前我國集體土地所有制存在的主要問題及其改革取向？

答案一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p167

土地集體所有制的改革涉及到是否要堅(jiān)持土地集體所有制,是否引入多種土地所有制形式等問題的討論。新修訂

的《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村土地屬于集體所有。所以,目前土地集體所有制改革的主要方針是,要維護(hù)和加強(qiáng)農(nóng)

村集體土地所有制,搞活土地使用制,理由如下：

1） 與現(xiàn)實(shí)國情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應(yīng)；

2） 有利于維護(hù)政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性；

3） 有利于對土地的管理和控制。

答案二 網(wǎng)絡(luò)

主要問題

①現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)：征地補(bǔ)償費(fèi)測算偏離市場規(guī)律？

②征地制度與供地制度之間的巨大利益空間：利益驅(qū)動地方政府多征地,驅(qū)動地方政府壓低對農(nóng)民的補(bǔ)償？

③集體土地產(chǎn)權(quán)制度不健全：集體土地所有權(quán)代表不明確

④與征地制度有關(guān)的其他制度不完善:經(jīng)濟(jì)治標(biāo)為主的干部考核機(jī)制、政府既是管理者又是用地者

改革取向

①規(guī)范政府行為,慎用征地權(quán):縮小征地范圍

②確認(rèn)農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán),按市場規(guī)律補(bǔ)償:公平的市價(jià)/公正的補(bǔ)償

③失地農(nóng)民納入社保體系:低保起步

④賦予農(nóng)民應(yīng)有權(quán)利,建立公開、公正的征地程序

⑤配套制度改革

答案三土地經(jīng)濟(jì)學(xué)P356

中國現(xiàn)行集體土地所有制還需要進(jìn)一步完善。從目前來看,完善其應(yīng)重點(diǎn)解決好以下幾個問題：

1、城鄉(xiāng)土地權(quán)具體化,既要將現(xiàn)行社會主義土地公有制形式,具體落實(shí)到每塊土地上

在屬于集體所有的土地中,具體屬于哪個集體所有,不夠明確。土地權(quán)屬不清往往帶來土地糾紛和國家或集體

的土地所有權(quán)遭受侵犯。

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2、土地所有權(quán)主體化或代表明確化

目前,農(nóng)村集體土地的所有者即土地所有權(quán)的主體不夠明確,甚至存在真空狀態(tài)。在一些地方,對誰是集體土地

的代表者也存在分歧。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位占用的集體土地,其所有者是該企業(yè)或事業(yè)組織,還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部

門,也不很清楚。我認(rèn)為,農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體,原則上應(yīng)由獨(dú)立核算的地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作組織來充當(dāng)。

3、土地所有制關(guān)系實(shí)在化

集體所有的土地要真正體現(xiàn)集體內(nèi)全體成員的意志,要防止土地所有權(quán)被個別部門、組織、或個人操縱,從而

違背國有或集體所有土地的本質(zhì)。為此,對那些充當(dāng)土地所有者代表的部門要建立一套監(jiān)督機(jī)制,使其盡可能地符

合集體內(nèi)全體成員的意志,而不被扭曲。

4、集體土地所有權(quán)全能相對完整化

土地的集體所有者組織除應(yīng)擁有比較完整的土地占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)外,還應(yīng)擁有比較完整的土地處分權(quán),

即出賣、出租、出包、入股、抵押等權(quán)能,以便使集體所有制的土地所有權(quán)權(quán)能能夠比較充分的實(shí)現(xiàn),成為名副其

實(shí)的土地集體有制,從而有利于土地的合理利用及順暢的流動和集中。

5、解決新建制市帶來的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換問題

憲法和土地管理法規(guī)定城市土地屬于國家所有,這就意味著某個縣一旦宣布為設(shè)市建制的話,其土地也相應(yīng)

的全部變?yōu)閲小５绻S著國家宣布設(shè)立某一城市,該市范圍內(nèi)原集體所有的土地即被無補(bǔ)償?shù)男紴閲小?/p>

這實(shí)際上是對土地集體所有權(quán)的否定。對于這個問題,要慎重研究解決。應(yīng)確定適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償辦法和一定的法律程

序,逐步地將新建城市原非國有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?

39. JC地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系是什么？招標(biāo)、拍賣會抬高原本就偏高的房價(jià)嗎？〔課件

關(guān)系：

①房價(jià)決定地價(jià),但地價(jià)對房價(jià)也有影響,理論基礎(chǔ)是李嘉圖地租模型

事實(shí)上,地價(jià)高是因?yàn)閷ψ≌男枨蠛蛯τ靡孕藿ㄗ》康耐恋氐男枨蟠蟆ｋS著對住宅的需求增加,住宅價(jià)格上漲,

導(dǎo)致建房者購買更多的土地以修建更多的住房。對住宅的大量需求產(chǎn)生了對土地的大量需求,對土地需求的增長

提高了地價(jià)。地價(jià)高是住宅價(jià)格高的結(jié)果,而不是原因。

②還應(yīng)考慮中國的特殊性

招標(biāo)、拍賣不會抬高原本就偏高的房價(jià),可充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用,使得房價(jià)符合它當(dāng)時(shí)的市場價(jià)

值。

40. JC談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的理解及應(yīng)用?〔課件

其他參考答案

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可從市場中可容納的廠商個數(shù)、產(chǎn)品是否自由流動、進(jìn)入市場是否存在壁壘、產(chǎn)品是否具有

同質(zhì)性及市場是否為完全競爭市場來理解。通過了解房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)我們可以知道房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有地區(qū)

性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性、投機(jī)性及產(chǎn)品的異質(zhì)性等幾個特點(diǎn)。通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究可以指導(dǎo)

我們合理調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu),使房地產(chǎn)市場能夠達(dá)到合理調(diào)節(jié)配置房地產(chǎn)資源、保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)正常運(yùn)行、正確

提供市場供需信息、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。

論述題

1. LA應(yīng)用房地產(chǎn)周期和泡沫原理分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及主要問題？〔課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中,隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)展和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。房

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分,然而與之不同的是,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期還可以看作是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房

地產(chǎn)業(yè)部分的反應(yīng)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因：

內(nèi)因論與外因論；

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制

-外部沖擊機(jī)制

-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論

房地產(chǎn)周期的預(yù)測方法：景氣指數(shù)法：如：單一指標(biāo)法 — 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；

綜合指數(shù)法 — 擴(kuò)散指數(shù)DI,合成指數(shù)CI

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.

計(jì)量模型法：國內(nèi)仍處于初步研究階段

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期：早期的代表性研究結(jié)論為中國的房地產(chǎn)周期為4-6年,但由于研究所依據(jù)的數(shù)據(jù)時(shí)

間跨度短,無法準(zhǔn)確預(yù)測周期的存在及長度等因素。并初步得出以下結(jié)論：

1） 與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史基本吻合,如92、93年房地產(chǎn)熱,房地產(chǎn)業(yè)出以高漲時(shí)期；

2） 如果將97-99年的短期波動視為一個小的調(diào)整,不作為一個周期處理,則我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從92年至

今很可能仍處于同一個周期內(nèi),則周期長度應(yīng)大于5-6年；

3） 中國房地產(chǎn)周期現(xiàn)處于上升時(shí)期,也許是高漲階段；

4） 中國房地產(chǎn)市場周期的成因在很大程度上可以用內(nèi)因論解釋,即由房地產(chǎn)的供給〔施工面積和需求

〔商品房銷售額引起,其中施工面積是主要原因。

房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析：

泡沫："虛假繁榮"的比喻,通俗的說,就是一種或一些列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價(jià),開始的價(jià)格上升使

人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產(chǎn)本身

的使用和產(chǎn)生贏利的能力不感興趣。隨著漲價(jià)通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終。

泡沫產(chǎn)生原因：短期供給無彈性、交易費(fèi)用大大降低；

泡沫經(jīng)濟(jì)7大特點(diǎn)：

1） 外在表現(xiàn)：

產(chǎn)生：資產(chǎn)價(jià)格的暴漲；

破滅：資產(chǎn)價(jià)格的暴跌；

2） 泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)：虛擬經(jīng)濟(jì)對現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的偏離；泡沫是虛擬資本超過現(xiàn)實(shí)資本的虛擬價(jià)值部分；

3） 泡沫經(jīng)濟(jì)與價(jià)格變化：泡沫經(jīng)濟(jì)一定會造成價(jià)格的大起大落；但是逆命題并不成立；

4） 泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)周期：關(guān)鍵看市場機(jī)制能否正常地起作用

5） 泡沫經(jīng)濟(jì)與投機(jī)需求

?需求

–消費(fèi)需求

–投資需求

–投機(jī)需求

?真實(shí)需求與投機(jī)需求的不同：

–目的不同

–交易成本不同

–資金占用時(shí)間長短不同

–穩(wěn)定性不同

6） 泡沫經(jīng)濟(jì)與金融系統(tǒng)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成離不開金融的支持

7） 泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體

?歷史上曾出現(xiàn)的泡沫載體：

–郁金香、君子蘭、藝術(shù)品、名畫、珍貴郵票

–股票、債券、房地產(chǎn)

?作為載體的兩個主要特點(diǎn)：

–供求關(guān)系不易達(dá)到平衡

–交易成本低

?討論：

–作為泡沫的載體要求"交易成本低",而房地產(chǎn)一般來說"交易成本高",這種矛盾如何解釋？

房地產(chǎn)泡沫：形成及其解釋

?定義：因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲

?房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)載體的特點(diǎn)

–具有虛擬資本的屬性

–特殊的供求關(guān)系

–房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系

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.

房地產(chǎn)泡沫形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

?1.預(yù)期

–預(yù)期的同質(zhì)性

–需求與價(jià)格預(yù)期的正反饋

?2.投機(jī)：合理地價(jià)與現(xiàn)實(shí)地價(jià)的差距

合理地價(jià)

投機(jī)地價(jià)

?3.非理性

–集體無意識

–"大傻瓜理論"〔Greater fool theory

?4.土地的虛擬資本性質(zhì)

?5. 其他原因〔注意：不應(yīng)忽視

–欺詐行為

–政府失靈：例如中國

–權(quán)利尋租與腐敗

中國地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

?中國地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究〔92、93年

–初步分析

–典型案例分析

–實(shí)證分析

–原因分析

?主要結(jié)論

–1992、1993年中國房地產(chǎn)泡沫并非全國性,而是地區(qū)性的

–貨幣供給和股價(jià)對房價(jià)的變動有較好的解釋能力。房價(jià)與股價(jià)呈較強(qiáng)的正相關(guān)趨勢,而且其變化基本上是

同步的

–但由于中國實(shí)行的是與XX等成熟市場經(jīng)濟(jì)國家〔地區(qū)不同的貨幣政策,從模型上看,中國貨幣供給量的變

化反而比房價(jià)變化相對滯后一些。

–由于目前中國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,對中國地產(chǎn)泡沫形成原因的分析,不能僅從投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬

資本理論等角度進(jìn)行

–土地投機(jī)是中國地產(chǎn)泡沫形成的最直接原因；政府失敗是中國地產(chǎn)泡沫形成的主要原因；權(quán)力尋租和法

制不健全是推動因素

當(dāng)前中國有房地產(chǎn)泡沫嗎？

?判斷當(dāng)前是否存在房地產(chǎn)泡沫的主要依據(jù)：

–是否存在大量的投機(jī)行為

?土地市場

?住房市場：一級市場；二級市場

–錯誤的判斷依據(jù)：

?房價(jià)/收入比高

?投資大

?需求旺

–分地區(qū)市場以及市場細(xì)分

小結(jié)

?當(dāng)前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與房地產(chǎn)周期

–雖然研究中國房地產(chǎn)周期的時(shí)間跨度仍然太短,但初步的分析表明,中國有房地產(chǎn)周期,其周期長度應(yīng)

大于5－6年

–當(dāng)前中國房地產(chǎn)周期處于上升時(shí)期,也許是高漲階段

?當(dāng)前中國存在房地產(chǎn)泡沫嗎？

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.

–中國92、93年房地產(chǎn)泡沫的形成有其獨(dú)特的原因,如政府干預(yù)的失敗等；當(dāng)前的條件已與92、93年

不同,所以不應(yīng)輕易下結(jié)論說存在泡沫〔特別是全國性的

–房地產(chǎn)泡沫的最直接的判斷依據(jù)是考察投機(jī)的程度〔事前,以及價(jià)格漲跌的幅度〔事后等

主要問題：

答案二

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中,隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。房地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分也可以看作是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)部門的反映。

房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲,它通常表現(xiàn)為投機(jī)者將大量資

金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動中,造成房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其使用價(jià)值,形成市場繁榮假象。

目前我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步增長,房地產(chǎn)市場異常繁榮,從房地產(chǎn)周期理論來看,由于我國目前宏觀經(jīng)

濟(jì)周期處于上升階段,房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系,因此房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長可以理解為我國國民

經(jīng)濟(jì)處于上升周期的一個反映。

房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫主要可以從房地產(chǎn)價(jià)格是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其使用價(jià)值來判斷,但房地產(chǎn)價(jià)格是否脫

離其使用價(jià)值并達(dá)到了泡沫效應(yīng)的偏離程度,卻只能在泡沫破滅后來進(jìn)行判斷。投機(jī)行為是否成為房地產(chǎn)市場普

遍行為是事先判斷房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫的最有效的預(yù)示指標(biāo)。我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,人民對住房不斷

高漲的需求是目前房地產(chǎn)市場的主要需求,不能否認(rèn)投機(jī)行為的存在,但如果比例較小則不能簡單認(rèn)定房地產(chǎn)市

場存在泡沫并危及到國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

通過房地產(chǎn)周期和泡沫原理分析,我們可以得出目前房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)正與國民經(jīng)濟(jì)一同處于上升期,房地產(chǎn)

投機(jī)行為還不是房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。目前房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)存在的主要矛盾是宏觀的供給與需求的相對平衡與

結(jié)構(gòu)性和地區(qū)性供給絕對失衡的矛盾。例如：商業(yè)設(shè)施的供給過剩、低價(jià)住宅的供給不足,北京地區(qū)區(qū)域性的供

給不足與偏遠(yuǎn)地區(qū)的整體性供給過剩。由于房地產(chǎn)市場的壟斷性和區(qū)域性,需要政府手段和市場手段共同運(yùn)用來

調(diào)整我國房地產(chǎn)市場整體結(jié)構(gòu),使之在整體和局部都達(dá)到相對的平衡。

2. LA中國1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)、成因及其現(xiàn)實(shí)意義?

參考答案

答：房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲,它通常表現(xiàn)為投機(jī)者將大

量資金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動中,造成房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其使用價(jià)值,形成市場繁榮假象。

中國1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)可以歸結(jié)為以下幾個方面：

區(qū)域性。從價(jià)格指標(biāo)來看,全國范圍1992、1993年的房價(jià)波動與其他年份并沒有顯著差異,進(jìn)一步分析各地

區(qū)的指標(biāo)可以看出,1992、1993年我國房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)主要是集中在沿海地區(qū)。

泡沫現(xiàn)象較輕。從全國范圍看,中國在92、93年出現(xiàn)了地產(chǎn)泡沫的一些特征和表象,但是全國范圍的地產(chǎn)泡

沫現(xiàn)象并不十分明顯。

土地投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。這種狀況在1992、1993年的中國表現(xiàn)得十分突出,特別是在XX、XX等地區(qū)。

中國1992、1993年房地產(chǎn)泡沫的成因主要有：

土地投機(jī)：中國地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。投機(jī)需求的增加造成市場的"繁榮"假象,引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期,

從而形成一個自我強(qiáng)化的正反饋,最終使價(jià)格膨脹為泡沫。在這一過程中,地價(jià)逐步脫離地租的貼現(xiàn)值,地價(jià)并非

主要由地租間接決定,而是由市場上土地資產(chǎn)的買賣交易〔很大程度上是投機(jī)交易直接決定。這種狀況在1992、

1993年的中國表現(xiàn)得十分突出,特別是在XX、XX等地區(qū)。

政府失敗：中國地產(chǎn)泡沫形成的主要原因。對于中國而言,地產(chǎn)泡沫的形成還有一系列的"非市場因素",可以

歸納為"政府失敗"和"權(quán)力尋租"兩大方面。政府失敗是中國地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最主要原因,它向前推動了土地投機(jī)

等"市場因素"在地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中直接發(fā)生作用,向后則拉動"權(quán)力尋租"并使得自身得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。

土地供應(yīng)"雙軌制"。劃撥土地使用權(quán)非法入市與出讓土地使用權(quán)所形成的"雙軌",以及土地使用權(quán)出讓的三

種方式中協(xié)議出讓與招標(biāo)出讓、拍賣出讓所形成的"雙軌"。雙軌并存,一軌價(jià)高,一軌價(jià)低甚至無償,這樣在土地

一級市場上就給土地投機(jī)者以可乘之機(jī)。 一些單位利用劃撥取得的土地與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞合作開發(fā),然后分享

所得；還有的將劃撥土地使用權(quán)通過"招標(biāo)"、"拍賣"的方式,高價(jià)炒賣給他人,獲得高額差價(jià)。這些違法行為在

1992、1993年的"房地產(chǎn)熱"中相當(dāng)普遍。

市場主體結(jié)構(gòu)不合理。首先市場主體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)過于單一,中國房地產(chǎn)開發(fā)公司中近一半都是國有企業(yè),國有企

業(yè)比重過大所導(dǎo)致的后果是顯而易見的,一方面國有企業(yè)不顧市場運(yùn)行規(guī)律,盲目投入。另一方面,在泡沫破滅時(shí)

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