房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)考試題目答案

2024年3月16日發(fā)(作者：一個(gè)像夏天一個(gè)像秋天)

一、

名詞解釋?zhuān)?/p>

1、房地產(chǎn)：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；還包括以上組成部分所

衍生的各種權(quán)利..

2、不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動(dòng)或者移動(dòng)后不能保持財(cái)產(chǎn)原有

形態(tài)性能的財(cái)產(chǎn);可以說(shuō)是廣義的房地產(chǎn);它比房地產(chǎn)范圍廣..包括各種建筑物、道路、農(nóng)

用地及生長(zhǎng)在土地上的各類(lèi)植物等..

3、住房要求彈性：

1.

MA住房需求收入彈性

住房需求量變動(dòng)相對(duì)于收入變動(dòng)的靈敏程度;收入上升下降1%;導(dǎo)致需求量上升下降的百分

比..

2.

MA住房需求價(jià)格彈性

住房需求量變動(dòng)相對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的靈敏程度;價(jià)格上升下降1%;導(dǎo)致需求量下降上升的百分

比..

4、物業(yè)稅：所謂物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅;“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn);要求其承租

人或所有者每年都要繳付一定稅款;而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高”..

5、房地產(chǎn)泡沫：一般意義上;房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲的過(guò)程與

狀態(tài);是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果;是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格

的部分..

二、

簡(jiǎn)答：

1、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成是什么

房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格..對(duì)新建房屋;它是建造成本加土地價(jià)格；對(duì)

已使用的房地產(chǎn);它是土地價(jià)格同建筑物折舊后余額的和..對(duì)同一宗房地產(chǎn)來(lái)講;房地產(chǎn)價(jià)

格等于建筑物價(jià)格加土地價(jià)格;這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱(chēng)

的..如果建筑物和土地的組合不相稱(chēng);房地產(chǎn)價(jià)格中的土地價(jià)格必然降低;甚至于可能會(huì)出

現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格低于建筑物成本的情況..

2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架

為具體落實(shí) “建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)報(bào)體系;及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控”的工

作;建設(shè)部制定了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架..

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)劃分為“國(guó)家-城市-企業(yè)”三級(jí);整個(gè)系統(tǒng)分五個(gè)部分：

1)

2)

3)

4)

5)

企業(yè)信息采集系統(tǒng)

房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

相關(guān)部門(mén)采集系統(tǒng)

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立是為了及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動(dòng)態(tài)數(shù)

據(jù);通過(guò)科學(xué)的分析、整理;對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷;對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理和

解決;使市場(chǎng)供求基本平衡;結(jié)構(gòu)基本合理;避免市場(chǎng)的大起大落..

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及政府的作用

1)

地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易;其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動(dòng)的..這就

決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在出現(xiàn)供過(guò)于求或供不應(yīng)求時(shí);不可能通過(guò)其他地域或從其他

地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑;來(lái)達(dá)到供求平衡..因而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地區(qū)性..不同地區(qū)之間的房

地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等;相對(duì)于一般商品而言有極大的差異;這是房地產(chǎn)市

場(chǎng)的地區(qū)性所決定的..

2)

供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng);從申請(qǐng)到建成出售需要至少一年長(zhǎng)則數(shù)年的時(shí)間;因而在

市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí);供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間..由于房地產(chǎn)的耐耗性;決定了在市場(chǎng)供過(guò)

于求時(shí);多余的供給需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才可能被市場(chǎng)消化..因而在需求變動(dòng)后;供給需要相

當(dāng)一段時(shí)間才 能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng);達(dá)到新的均衡；

3)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：

房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的;使得買(mǎi)賣(mài)雙方難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情..

市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異;使得房地產(chǎn)市場(chǎng)

具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性；

4)

投機(jī)性：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的

投機(jī)性;房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象..

此外;房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對(duì)金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴(lài)性等特

點(diǎn)..

課件

政府作用：政府在全社會(huì)資源配置中占40% 以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中;政府的作用更加重要;當(dāng)前的中國(guó);社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化;對(duì)公共物

品需求的增長(zhǎng);而相應(yīng)的有效供給缺乏..

a)

配置作用：不完全競(jìng)爭(zhēng)；外部性；公共物品；不完全信息；

當(dāng)前中國(guó);社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化;對(duì)公共物品需求的增長(zhǎng);而相應(yīng)的

有效供給缺乏

b)

c)

分配作用：

穩(wěn)定作用：

4、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡(jiǎn)評(píng)“物業(yè)稅”

稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?zhuān)簩⑾∪钡馁Y源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品..

物業(yè)稅;又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”;主要征稅對(duì)象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn);要求其所

有者或承租人每年都繳付一定稅款;稅額隨房產(chǎn)的升值而提高..從理論上說(shuō);物業(yè)稅是一種

財(cái)產(chǎn)稅;是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收..

物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅;由于課稅對(duì)象一般是土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn);其位置

固定;標(biāo)志明顯;所以具有收入的穩(wěn)定性;稅收不易逃漏的特點(diǎn)..

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配;抑制財(cái)產(chǎn)過(guò)于集中于少數(shù)人的趨勢(shì);體現(xiàn)社會(huì)分配的公正

性..

納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國(guó)各地;當(dāng)?shù)卣子诹私?便于因地制宜地實(shí)施征收管

理..因此;許多國(guó)家都將財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅;劃入地方稅..

在我國(guó);如果開(kāi)征物業(yè)稅;要考慮到開(kāi)征前已購(gòu)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi);

從而避免重復(fù)征稅..

5、地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理;地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性;供給不能增加;如果給

定不變的土地供給;則地租產(chǎn)生的直接原因就是對(duì)土地的需求曲線(xiàn)的右移..土地需求曲線(xiàn)

右移是因?yàn)橥恋氐倪呺H生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品如糧食的需求增加從而糧價(jià)提高;如果假定

生產(chǎn)技術(shù)不變;則地租就由土地產(chǎn)品價(jià)格的上升而產(chǎn)生;且隨著產(chǎn)品價(jià)格的上漲而不斷上

漲..因此;即使是劣等土地也會(huì)產(chǎn)生地租..

三、

論述題：

1、

論述科斯定理及其在房地產(chǎn)上的應(yīng)用..

1科斯定理及對(duì)其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本為零的條件下;產(chǎn)權(quán)的最初配置不會(huì)影響資源的配置;即：“在零交

易費(fèi)用條件下;產(chǎn)值將最大化”..

–只要交易費(fèi)用為0;則產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無(wú)關(guān)緊要的..

–交易費(fèi)用為0的涵義：是指在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的前提下..

科斯定理Ⅱ科斯定理的實(shí)質(zhì)：在交易費(fèi)用為正的條件下;不同的產(chǎn)權(quán)配置將產(chǎn)生不同的資源

配置效率;即：“當(dāng)交易費(fèi)用為正時(shí);制度是重要的”..

–當(dāng)交易費(fèi)用＞0時(shí);則權(quán)利的初始界定很重要對(duì)經(jīng)濟(jì)效率而言;并可以通過(guò)合法權(quán)利的

明確界定和自由交換提高資源配置效率;實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化;而無(wú)需拋棄市場(chǎng)機(jī)制

引入政府干預(yù)..

對(duì)科斯定理的理解：

明晰的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的前提

私有產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)的必要條件

市場(chǎng)失靈：正是產(chǎn)權(quán)界定不清的結(jié)果

2在房地產(chǎn)研究的應(yīng)用：

“科斯定理”在實(shí)踐上是有一定的意義的..為了促進(jìn)交易;應(yīng)當(dāng)降低交易成本..由于現(xiàn)實(shí)中

交易的費(fèi)用往往并不為零;因此改進(jìn)制度顯然是必要的..

在房地產(chǎn)研究中;科斯定理起到重要作用..它從理論上表明了在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)交易成本大

于零下;產(chǎn)權(quán)的明晰尤其是私有產(chǎn)權(quán)的確定至關(guān)重要..

研究和掌握科斯定理對(duì)房地產(chǎn)研究中;主要應(yīng)用與產(chǎn)權(quán)確認(rèn)相關(guān)的問(wèn)題;可以根據(jù)科斯

定理的表述;對(duì)我國(guó)土地、住房制度加以評(píng)論和探討..避免“公地的悲劇”中公地租金耗盡

的出現(xiàn);即：私有產(chǎn)權(quán)有效率;而公有產(chǎn)權(quán)無(wú)效率的局面..

①對(duì)我國(guó)有史以來(lái)的土地制度、住房制度中產(chǎn)權(quán)政策的合理性和實(shí)際效果進(jìn)行討論分析；

②對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的土地制度、住房制度執(zhí)行中可能出現(xiàn)的效果進(jìn)行預(yù)測(cè)..

借鑒國(guó)外土地制度、住房制度中產(chǎn)權(quán)確定的成功經(jīng)驗(yàn);對(duì)我國(guó)土地、住房制度的改革中

“明晰產(chǎn)權(quán)”措施;起到指導(dǎo)作用..例如：在土地制度中;應(yīng)深化改革現(xiàn)有農(nóng)地制度;進(jìn)一步

明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán);保證農(nóng)民的權(quán)利；在確定政府在職能時(shí);要明確政府的功能是制定規(guī)則而不

是進(jìn)行微觀干預(yù)..在城鎮(zhèn)住房制度改革中;借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);走出市場(chǎng)取向的房改階段;

快步邁進(jìn)產(chǎn)權(quán)明晰的房改階段

2、

結(jié)合當(dāng)前中國(guó)實(shí)際;論述宏觀調(diào)控與土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

為防止地產(chǎn)過(guò)熱 國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)

這八條意見(jiàn)為：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房

價(jià)提高到政治高度;建立政府負(fù)責(zé)制;省政府負(fù)總責(zé);對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快;控制不力;要追

究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu);增加普通商品房和經(jīng)

濟(jì)住房土地供應(yīng);并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求;主要是控制拆遷數(shù)量；五、

正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求

的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查..

一年多前;央行出臺(tái)“121”號(hào)文件;對(duì)房貸嚴(yán)加控制;結(jié)果引發(fā)地產(chǎn)商極度反彈..當(dāng)時(shí);

多位重量級(jí)開(kāi)發(fā)商直接鬧到建設(shè)部..建設(shè)部有關(guān)方面站出來(lái)為開(kāi)發(fā)商打掩護(hù);并直接向國(guó)

務(wù)院遞交了有關(guān)“將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的報(bào)告”..其他部門(mén)對(duì)央行的降

溫舉措沒(méi)有絲毫認(rèn)同..

此次則不然;財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”上已明確表示;中國(guó)目前在房

地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕;問(wèn)題嚴(yán)重;今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革..

面對(duì)各個(gè)主管部門(mén)的輪番表態(tài);市場(chǎng)信心已開(kāi)始出現(xiàn)動(dòng)搖;有投資者開(kāi)始尋求變現(xiàn);但

也有部分資金實(shí)力強(qiáng)大的投資者開(kāi)始從短炒轉(zhuǎn)做中長(zhǎng)期投資..

央行調(diào)高房貸利率后;對(duì)利用信貸資金做短炒的投資者影響最大..這部分投資者;用少

部分首付;套取銀行二三十年的貸款;然后借助短期轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài);賺取“差價(jià)”..利率調(diào)高后;

此類(lèi)炒房人有的由租轉(zhuǎn)為售;有的準(zhǔn)備提前還貸..

一個(gè)已經(jīng)達(dá)成的市場(chǎng)共識(shí)是;只有加大中低檔商品房的有效供應(yīng)量;才能最有效的抑制

房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)..

國(guó)務(wù)院總理溫家寶5月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議;研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措

施..

會(huì)議認(rèn)為;房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制;但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些

問(wèn)題尚未根本解決;主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快;住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出;房地

產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂..

會(huì)議強(qiáng)調(diào);進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控;要堅(jiān)持落實(shí)和完善政策;調(diào)整住房結(jié)構(gòu);