個人出租房屋涉及七大稅種,該如何計征?

2024年3月24日發(作者：夢幻島奇遇記)

個人出租住房涉及七大稅種，該如何計征？

編者按：個人出租住房所涉及到的稅收問題呈現出稅種繁多、稅 收

總量小、征管繁雜等特點。我國現行的有關個人房屋出租的稅收的 法

律法規散布在各個相關稅種的稅收實體法之中，由于每個稅種的稅 率、

計算方法、征稅對象、扣除項目和納稅期限等都有所不同，給征 稅部

門帶來很大的征管困難。本期華稅文章將對個人出租住房所涉及 的稅

收問題加以梳理，以饗讀者。

一、個人出租住房整體稅收負擔

對于個人出租住房的稅收征繳方面，名義稅負較重，但是國家對 此

給予了大量的稅收優惠，予以支持。具體而言，增值稅在“營改增” 后

按5%的征收率減按1.5%計算征收，除此之外繳納城市維護建設稅 和教

育費附加也有條件的享受減免稅政策。個人按市場價格出租住房 取得

的所得按照10%的稅率繳納個稅。房產稅的稅率也有大幅降低， 由12%

減為4%。免征城鎮土地使用稅和印花稅。

二、個人出租住房稅負依據及相關計算

1、增值稅

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的

通知》（財稅〔2016〕36號）文件《附件1：營業稅改征增值稅試點 實

施辦法》第一條規定：在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售 服

務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增 值稅

納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及

其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

上述條款中的個人并不是通常意義上所理解的自然人。其包括個

體工商戶和其他個人，其他個人指自然人。

根據財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項 的

規定》的規定：“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算 應

納稅額”。文件中說納稅人是“個人”出租住房，應按照5%的征收 率

減按1.5%計算應納稅額，根據上述文件規定，個人包括個體工商戶 和

其他個人，也就是個體工商戶（包括）同樣適用上述條款，出租住 房應

按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。為了避免造成個人與 個體工

商戶概念的混淆，國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產 經營租

賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告 2016年

第16號）中第四條指出：“個體工商戶出租住房，按照5%的 征收率減

按1.5%計算應納稅額。”該條款對個體工商戶做出了特殊說 明，以示

強調。

國家稅務總局公告2016年第16號文第七、八條規定了個人出租

住房征繳稅款的不同計算方法如下：

個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額+（1+5%）X1.5%

根據國家稅務總局公告2016年第16號文第四條的規定，該條款

所規定的預繳稅款只有在不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、

區）時發生，不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納