房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析案例

2024年3月31日發(fā)(作者：我的家鄉(xiāng)介紹)

一)優(yōu)勢(shì)

1) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠,在這里百萬富翁比

比皆是,每年都有新一代需求產(chǎn)生,源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下:

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置

業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的

結(jié)合。

c、復(fù)合市場(chǎng).鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤,從價(jià)位角度劃分,屬中低檔樓盤.鳳凰城二期小戶

型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同,故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣

主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售采取青年居

易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面.

2) 鄭汴路板塊高檔樓盤云集,已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。鳳凰城

二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3) 正在形成的”大賣場(chǎng)"商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)鳳凰城二期的投資價(jià)值,甚至有可能使鳳凰城二

期成為"大賣場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成,銷售將高屋建瓴,出現(xiàn)爆搶局面.

4） 鳳凰城項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有"東之中”或”東區(qū)發(fā)動(dòng)

機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓

建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色,不

僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì),而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭

轉(zhuǎn).

B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，

配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而鳳凰城項(xiàng)目恰恰位于這

一板塊的中心。

5) 相對(duì)較低的價(jià)位

即使1850元/平方米，比其周邊樓盤,仍具有優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費(fèi)者對(duì)

鳳凰城的價(jià)值認(rèn)知，現(xiàn)在消費(fèi)者的心理價(jià)格,在1800元/平方米以下.提升項(xiàng)目的認(rèn)可價(jià)值,回避環(huán)

境劣勢(shì),是推廣中最重要的工作。

二)劣勢(shì)

1)、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的

置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的

五、六樓3室2廳。

目前,通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在,由

于總價(jià)原因,總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍

金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng).

尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以

上的大戶型),不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少),也不能先做二期

樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房.這對(duì)營銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2)鳳凰城二期離鄭汴路較遠(yuǎn),從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通

道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔,很難形成整體樓盤感覺，有”只是兩棟臨街樓"的印象。

3)鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，

僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。

4)與二期相比,一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低,形成鳳凰城二期銷售心理價(jià)位抗性.

6)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

7）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符.

三)、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆.鄭汴路商圈

約4000戶商戶,2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯鳳凰城二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo),單純商

鋪拆遷形成的居住需求,即可成為鳳凰城二期主力客源。

2)挖掘市場(chǎng).鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不

劃算.動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場(chǎng).

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,大鱷級(jí)商戶正在形成,這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親

屬,已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上

下班的生活工作需求,而鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）"大賣場(chǎng)”的整合,將對(duì)大鱷形成推波助瀾,鳳凰城二期有可能成為”大鱷”的商務(wù)配套.

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全,居住環(huán)境 嘈雜

的抗性可以弱化。

b）鳳凰城二期產(chǎn)品總價(jià)低,置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤有"大賣

場(chǎng)”作依托,購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符

合外地商人置業(yè)心理。

c）鳳凰城二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,故推廣

中可采取鋪單的形式為主,報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,節(jié)約大量的推廣成本。

力量.

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久,總投資2000億元,其中一期總投資156億元,在5年內(nèi)

d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢(shì)。

e）以大賣場(chǎng)做依托,誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅(jiān)

完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

6)良好地段發(fā)展前景，為商人帶來投資的機(jī)會(huì)。

四)威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,客戶

分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和,過量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰.

建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場(chǎng).鳳凰城二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

2）行業(yè)外威脅

鄭汴路”大賣場(chǎng)”的形成,商務(wù)更加方便快捷,商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶,故

鳳凰城的消費(fèi)群將萎縮。

政府關(guān)于商品房2003。5.1以后須全裝修出售.在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材、裝修市場(chǎng)將

出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團(tuán)購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng),故家裝市場(chǎng)要重新整

合。大品牌何去何從，很難預(yù)測(cè)；中檔品牌可能會(huì)脫穎而出,門庭若市。但商戶總數(shù)只會(huì)減少,在

這個(gè)變動(dòng)的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成

銷售，否則我們將陷入非常被動(dòng)的局面。