淺析城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)——以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造為例

2024年4月1日發(fā)(作者：湯圓的謎語)

淺析城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

——以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造為例

摘要：文章以長(zhǎng)沙市老舊小區(qū)——望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，探討了在目前

的城市更新中十分重要的一個(gè)專項(xiàng)。作者結(jié)合在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及服務(wù)過程中遇到的問

題和積累的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了以下六大要點(diǎn)——1.管理為主，設(shè)計(jì)為輔；2.綜合體檢、

多方聽證；3.偏重利舊、合理規(guī)劃；4.文化挖掘、氛圍點(diǎn)綴；5.物料選擇、注重

耐久；6.后期服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)變更。這六大要點(diǎn)涵蓋了從方案設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)-后期

服務(wù)過程中的主要思路和重要問題，為城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目提出一定的建議。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；民生工程；設(shè)計(jì)；改造

城市是人類文明不斷進(jìn)步的結(jié)晶，是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要載體，這其中

的城市居住問題顯得尤其重要。中國自改革開放以來，中國城鎮(zhèn)化率以年均近1

個(gè)百分點(diǎn)的速率提高，至2015年中國城鎮(zhèn)化已達(dá)到56.1%，進(jìn)入了城市社會(huì)。但

隨著我國新型城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，不斷增長(zhǎng)的城市人口與不斷升級(jí)的居民需

求之間存在巨大矛盾，舊城老化問題日益突出。因此，國家近年來大力支持城市

老舊小區(qū)改造的相關(guān)工作，立志于提升居民的安全感、幸福感和獲得感。

2020 年07 月10 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

工作的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2020〕23 號(hào)文件，文件提出，2020 年新開工改造城

鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9 萬個(gè)，涉及居民近700 萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小

區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力

爭(zhēng)基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。同時(shí)文件對(duì)于老

舊小區(qū)改造的重點(diǎn)工作也進(jìn)行了詳細(xì)部署——意見指出堅(jiān)持以人為本，把握改造

重點(diǎn)；從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確

定改造內(nèi)容；激發(fā)居民參與改造的主動(dòng)性、積極性，充分調(diào)動(dòng)小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社

會(huì)力量支持、參與改造；堅(jiān)持建管并重，加強(qiáng)長(zhǎng)效管理。同時(shí)提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3 類，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可

通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方

式落實(shí)。文件中對(duì)于3類改造內(nèi)容也分別進(jìn)行了定義：基礎(chǔ)類改造內(nèi)容是指能滿

足居民安全需求和基本生活需求；完善類改造內(nèi)容是指滿足居民生活便利和改善

型生活需求；提升類是指豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)。其中基礎(chǔ)類改

造內(nèi)容是需要全部完成的，完善類和改造類可以根據(jù)居民需求和場(chǎng)地條件選擇幾

項(xiàng)完成即可。

同時(shí)發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于開展城市居住社區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行

動(dòng)的意見》建科規(guī)〔2020〕7號(hào)文件指出，要以建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理

有序的完整居住社區(qū)為目標(biāo)，以完善居住社區(qū)配套設(shè)施為著力點(diǎn)，大力開展居住

社區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行動(dòng)，提升居住社區(qū)建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)水平和管理能力。

從國家發(fā)布的主要政策文件我們不難看出，老舊小區(qū)改造的主要工作將立足

于民生工程，最大限度的改善人民的日常生活。而老舊小區(qū)項(xiàng)目的改造設(shè)計(jì)工作

也將完全不同于以往的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，作者從自身經(jīng)歷的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)例——

望月湖小區(qū)八片區(qū)改造設(shè)計(jì)的項(xiàng)目出發(fā)，理論結(jié)合實(shí)踐，總結(jié)在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改

造的過程中，設(shè)計(jì)工作的幾項(xiàng)需要著重注意的要點(diǎn)——

1. 管理為主，設(shè)計(jì)為輔

與傳統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目不同，老舊小區(qū)存在的較為尖銳的問題往往是屋頂漏水、外

墻滲水、給水系統(tǒng)爆管、排水不暢、電力設(shè)施老舊損壞、電梯老舊故障等，根據(jù)

長(zhǎng)沙市城市人居環(huán)境局發(fā)布的《長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造提升技術(shù)導(dǎo)則》的

文件，對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內(nèi)容主要分為了以下幾個(gè)部分——基礎(chǔ)類：包含

公共安全（違章建筑/消防設(shè)施/照明設(shè)施/安防設(shè)施/緊急避難設(shè)施）、基礎(chǔ)設(shè)施

（供水系統(tǒng)/排水系統(tǒng)/雨污分流/一戶一表/三線整治及供電設(shè)施/桿管線設(shè)施/燃

氣管線設(shè)施/無障礙及適老設(shè)施）、建筑修繕（建筑構(gòu)配件修護(hù)/屋頂及墻體防水

/樓道修繕/化糞池/加裝電梯）、環(huán)境整治（信息標(biāo)識(shí)/圍墻改造/綠化改造）、

便民設(shè)施（環(huán)衛(wèi)設(shè)施/健身設(shè)施/快遞設(shè)施）、社會(huì)治理（業(yè)主委員會(huì)/小區(qū)物

業(yè)）；完善類：也包含了基礎(chǔ)設(shè)施、建筑修繕、環(huán)境整治、便民設(shè)施、社會(huì)治理

幾個(gè)方面，細(xì)分內(nèi)容則主要包括了道路改造、停車設(shè)施改造、建筑防雷設(shè)施修繕、

建筑節(jié)能、游樂設(shè)施、休閑座椅、晾曬設(shè)施及黨建陣地等完善生活功能的內(nèi)容；

提升類：也包含了基礎(chǔ)設(shè)施、建筑修繕、環(huán)境整治、便民設(shè)施四個(gè)方面，細(xì)分內(nèi)

容則主要包括了兒童路徑、智能門禁系統(tǒng)、屋頂及外墻整治、口袋公園、景觀小

品、文化設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等提升生活品質(zhì)的內(nèi)容。從以上設(shè)計(jì)內(nèi)容的羅列不難看

出，老舊小區(qū)改造內(nèi)容龐雜、涉及的專業(yè)眾多，且其改造方向主要是提升居民生

活的便捷性、安全性和舒適性。因此，梳理各專業(yè)主要問題、根據(jù)小區(qū)場(chǎng)地現(xiàn)狀

確定改造重點(diǎn)、采取合理改造措施避免對(duì)場(chǎng)地較大的破壞，這些項(xiàng)目管理思路顯

得尤為重要。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要充分調(diào)動(dòng)各個(gè)專業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的全程跟蹤，根據(jù)項(xiàng)目

的場(chǎng)地條件、投資限制和居民意愿后，與居民、社區(qū)、建設(shè)方確認(rèn)主要改造內(nèi)容，

提出各個(gè)專項(xiàng)的改造方案，公示過后進(jìn)行后續(xù)的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)服

務(wù)。

以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，小區(qū)存在問題較多，建筑改造、給排水

改造、電力改造、景觀改造均有涉及，由于是改造項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)情況較為復(fù)雜，且

由于年代久遠(yuǎn)圖紙已經(jīng)缺失，建設(shè)方根據(jù)設(shè)計(jì)方的要求進(jìn)行了場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)策略和管

道勘測(cè)，作為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)依據(jù)。在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)，既要考慮到現(xiàn)場(chǎng)的施工條件、

居民爭(zhēng)議、也要考慮到居民的正常生活和出行。因此方案中對(duì)于臨主要道路（月

華街）定義為重點(diǎn)改造區(qū)，提升小區(qū)形象的同時(shí)也便于施工；小區(qū)內(nèi)部角落定義

為次要改造區(qū)，主要以修復(fù)為主，進(jìn)行小范圍低干預(yù)施工，盡量避免對(duì)居民日常

生活的打擾。

1. 綜合體檢，多方聽證

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大部分已經(jīng)建成使用20-30年之久，由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)范不完善、

施工技術(shù)較為落后、材料較為單一，本身就存在較多的設(shè)計(jì)缺陷，加上年代久遠(yuǎn)，

主體建筑和基礎(chǔ)設(shè)施均出現(xiàn)了不同程度的功能缺陷和質(zhì)量問題，甚至存在明顯的

安全隱患。因此，針對(duì)各個(gè)小區(qū)自身的實(shí)際情況，進(jìn)行全方位的綜合體檢，并與

小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司及所在地社區(qū)街道保持良好溝通，實(shí)現(xiàn)多方商討與

聽證，是改造設(shè)計(jì)前期非常重要的一項(xiàng)工作。主要體檢手段有以下幾種——

圖1 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量地形圖

2.1圖紙核對(duì)：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，后續(xù)管理也較為混亂，設(shè)

計(jì)圖紙等基礎(chǔ)資料基本已經(jīng)完全缺失。但為保證設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行，建設(shè)單位一般

會(huì)邀請(qǐng)勘測(cè)單位進(jìn)行場(chǎng)地地形、道路、建筑、植物及管網(wǎng)的勘測(cè)和圖紙繪制工作，

形成關(guān)于場(chǎng)地的第一手矢量資料交給設(shè)計(jì)單位進(jìn)行后續(xù)改造設(shè)計(jì)（見圖1）。老

舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，且建設(shè)時(shí)期設(shè)計(jì)規(guī)范和施工要求均不明確，存在許多

本質(zhì)上的缺陷。通過對(duì)測(cè)量圖紙的核對(duì)和檢查，我們可以發(fā)現(xiàn)并判斷哪些缺陷可

以在改造中進(jìn)行優(yōu)化更新，哪些缺陷則受限于場(chǎng)地的基礎(chǔ)條件難以進(jìn)行改造，只

能通過維修或整理的形式進(jìn)行基礎(chǔ)維護(hù)。這也成為我們對(duì)于小區(qū)整體改造條件的

判斷依據(jù)。

2.2現(xiàn)場(chǎng)勘察：現(xiàn)場(chǎng)勘察是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目前期必經(jīng)的階段， 但在老舊小區(qū)

改造項(xiàng)目中，這個(gè)階段顯得尤為重要。小區(qū)中主要存在的肉眼可見的問題，以及

問題的嚴(yán)重程度，均可以通過現(xiàn)場(chǎng)勘察得到一定的驗(yàn)證。因此在項(xiàng)目前期的現(xiàn)場(chǎng)

勘察中，需要與小區(qū)改造相關(guān)的各個(gè)專業(yè)（建筑、景觀、電氣、給排水、暖通等）

的設(shè)計(jì)師均到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)踏勘，更直觀的發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在的各項(xiàng)問題。（見圖2-

5）

圖2 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)勘察記

錄圖（違章建筑）

圖4 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)勘察記

錄圖（雨污排水管道）

圖3 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)勘察記

錄圖（公共照明）

圖5 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)勘察記

錄圖（圍墻）

2.3問卷調(diào)查：在《長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造提升技術(shù)導(dǎo)則》的文件中，

提供了《長(zhǎng)沙市老舊小區(qū)改造居民意愿調(diào)查問卷》，對(duì)小區(qū)的基本信息和居民的

改造意愿及填寫問卷人的背景信息均進(jìn)行了普遍調(diào)查。但由于每個(gè)小區(qū)的基本情

況存在很大不同，因此在進(jìn)行問卷調(diào)查時(shí)，可以以《導(dǎo)則》中的調(diào)查問卷為模板，

再根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況酌情進(jìn)行問題的增減和修改，讓小區(qū)業(yè)主能更有針對(duì)性的提

出改造建議，也便于設(shè)計(jì)師更精準(zhǔn)的摸清業(yè)主的改造需求。在配合街道社區(qū)完成

問卷調(diào)查之后，設(shè)計(jì)單位需要對(duì)所有的調(diào)查問卷進(jìn)行統(tǒng)一整理，形成《現(xiàn)狀調(diào)查

及問題清單》，統(tǒng)計(jì)各個(gè)改造項(xiàng)目的投票比例，羅列小區(qū)內(nèi)需要改造的主要問題，

并根據(jù)小區(qū)業(yè)主的投票百分比進(jìn)行排序，更為直觀的表現(xiàn)出小區(qū)問題和業(yè)主改造

意愿。（見圖6）

圖6 望月湖小區(qū)八片區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查及問題清單

圖7 望月湖小區(qū)八片區(qū)綜合走訪意見記錄圖

2.4綜合走訪：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)許多問題為隱性問題，普通的場(chǎng)地勘察難以發(fā)

現(xiàn)，只有生活在小區(qū)內(nèi)的居民才有切身體會(huì)。因此，在現(xiàn)場(chǎng)勘察工作之外，針對(duì)

小區(qū)內(nèi)的居民進(jìn)行實(shí)地走訪、綜合調(diào)查，是非常有價(jià)值和意義的工作，真正關(guān)注

居民的民生問題，更切實(shí)的了解老舊小區(qū)內(nèi)部存在的最突出的矛盾，以及小區(qū)居

民最迫切的改造需求。（見圖7）

2.5與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)有效溝通：由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大部分缺少物業(yè)管理，是由街

道社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會(huì)結(jié)合進(jìn)行管理，因此保持和當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的有效溝通，能保證獲

取更加準(zhǔn)確和廣泛的信息，能幫助設(shè)計(jì)師更有效率的完成前期摸排工作。

以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)師在認(rèn)真核對(duì)勘測(cè)圖紙、查勘現(xiàn)場(chǎng)

條件、問卷調(diào)查、綜合走訪、與機(jī)構(gòu)溝通之后，確定了小區(qū)最主要的幾項(xiàng)改造內(nèi)

容，即——違章建筑拆除、建筑屋面防水改造、建筑外墻滲水改造、樓梯間墻面

及地面改造、消防通道及路面改造、停車設(shè)施改造、雨污分流系統(tǒng)改造、公共照

明設(shè)施改造、圍墻改造、弱電線路改造等。同時(shí)根據(jù)扎實(shí)的前期工作，基本摸排

清楚了小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)問題的嚴(yán)重程度及癥結(jié)所在，對(duì)于小區(qū)居民對(duì)于改造工作的期

待也有所了解，這樣更便于在后續(xù)的改造方案中合理進(jìn)行策略選擇和成本控制，

使得最終的改造效果滿足小區(qū)居民的需求。

1. 偏重利舊，合理規(guī)劃

圖8 望月湖小區(qū)八片區(qū)管道勘測(cè)分析統(tǒng)計(jì)圖

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)偏重于解決基礎(chǔ)民生問題，強(qiáng)調(diào)功能性、弱化觀賞性，

合理控制造價(jià)。因此在改造設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)師應(yīng)更加注重對(duì)于場(chǎng)地內(nèi)已有設(shè)

施設(shè)備的合理利用，避免不必要的資源浪費(fèi)。

以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)師在仔細(xì)核對(duì)了管道勘測(cè)圖紙和現(xiàn)

場(chǎng)地形之后，確定了基本的雨污分流方案：保留原有管道系統(tǒng)作為污水管網(wǎng)（僅

對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞部分進(jìn)行更換或維修），新增一套雨水管網(wǎng)，形成小區(qū)內(nèi)部的雨污分

流體系。這種方式相對(duì)于整體管網(wǎng)的重新設(shè)計(jì)和敷設(shè)，節(jié)約了大量成本，最大限

度的避免了資源浪費(fèi)。在確定原有管網(wǎng)更換的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也在仔細(xì)研究管道勘測(cè)圖

紙之后，明確了對(duì)于結(jié)構(gòu)性缺陷進(jìn)行更換、對(duì)功能性缺陷進(jìn)行修復(fù)的方針，從而

確定總體雨污分流改造方案。（見圖8）

望月湖小區(qū)八片污水管網(wǎng)提質(zhì)改造方案：

1. 保留原有污水管網(wǎng)體系，根據(jù)管勘結(jié)果，對(duì)結(jié)構(gòu)性缺陷管道進(jìn)行更換，

對(duì)功

能性缺陷管道進(jìn)行清淤處理；

2. 更換建筑單體出戶管道；

3. 清掏積於嚴(yán)重的化糞池，并加大化糞池的管徑以防堵塞；

4. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形標(biāo)高合理規(guī)劃排水管道走向；

5. 合理增加污水井?dāng)?shù)量，便于后期維護(hù)。

望月湖小區(qū)八片雨水管網(wǎng)提質(zhì)改造方案：

1. 在小區(qū)主要車行道位置新增一套雨水管網(wǎng)，便于小區(qū)雨水排放；

2. 統(tǒng)一將室外排水溝蓋板進(jìn)行更換修補(bǔ)；

3. 跟換建筑外墻老化雨水立管；

4. 根據(jù)道路坡向合理設(shè)置雨水篦子；

5. 統(tǒng)一更換存在井蓋和雨水篦子，機(jī)動(dòng)車路面的井蓋采用重型井蓋，綠化

帶人行道采用輕型井蓋。

1. 文化挖掘，氛圍點(diǎn)綴

圖9 望月湖小區(qū)八片區(qū)文化景墻效果圖

圖片來源：作者自繪

雖然城市老舊小區(qū)改造主要聚焦的是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)設(shè)施改善問題，但在設(shè)

計(jì)中適當(dāng)考慮地域文化的植入，形成小區(qū)特色，提升小區(qū)整體品質(zhì)。

以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)中充分挖掘望月湖小區(qū)作為“長(zhǎng)沙

老口子聚集地”的理念，在重要節(jié)點(diǎn)位置設(shè)計(jì)文化景墻及藝術(shù)題字，打造文化節(jié)

點(diǎn)，凸顯地域特色。（見圖9）

1. 物料選擇，注重耐久

城市老舊小區(qū)大部分是老國企宿舍或者開發(fā)不成熟的商品房，大部分都缺乏

專業(yè)的物業(yè)管理，因此后期的維護(hù)一般都存在較大的問題。因此在進(jìn)行改造設(shè)計(jì)

時(shí)，設(shè)計(jì)師都需要考慮到材料的耐久性，以便于后期的持續(xù)利用。

以長(zhǎng)沙市望月湖片區(qū)改造項(xiàng)目為例，小區(qū)內(nèi)主要車行道（即消防車道）為素

混凝土路面，存在局部開裂、沉降等病害，設(shè)計(jì)上先對(duì)病害區(qū)域進(jìn)行破除修復(fù)，

并增加抗裂貼，然后整體敷設(shè)8公分的改性瀝青，確保普通車輛和消防車的正常

通行。建筑與車行道之間目前為素混凝土的停車區(qū)域，沉降、塌陷問題更為突出，

設(shè)計(jì)上進(jìn)行整體破除和基礎(chǔ)修復(fù)，面層采用耐久性較高的混凝土壓膜地面，滿足

長(zhǎng)時(shí)間停車需求。

1. 后期服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)變更

城市老舊小區(qū)由于缺乏圖紙等基礎(chǔ)依據(jù)，測(cè)量圖與現(xiàn)場(chǎng)也不可避免的存在一

定偏差，因此圖紙和現(xiàn)場(chǎng)存在不符之處較為普遍，設(shè)計(jì)需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)

計(jì)變更，更為實(shí)際和便捷的解決場(chǎng)地問題。