商業業態，是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形態。其具體的包括百貨店、專業店、專賣店、商業步行街、超市、倉儲式商場、購物中心、便利店、折扣店、專業市場、農貿市場、小商品市場等等。而商業業態的組合，則是充分利用各種招商資源，為實現銷售和日后的成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃。
一般在商業項目中，目標客群--無論是投資還是自營商，對項目的經營得前景：投資回報、租金等要素是最為關心的，這些賣點的根源挖掘就與項目的業態規劃緊密相關。如果商業項目的業態組合規劃科學合理，可使項目的營銷增加靚麗的賣點，促進項目的推廣銷售，項目建成運營后更可以實長期的繁榮。
總而言之，合理的業態規劃是后續經營的成功基礎。
如何做到商業業態的合理科學的規劃呢？
一、整個項目的樓層功能（業態）設置
從購物到休閑、觀賞，再到餐飲，其設置順序是由項目的底層，再向高層逐步規劃放置的。如圖1所示
隨著生活質量的提高和消費需求的多樣化，人們已經逐步由單純的購物，逐步轉向休閑、娛樂型購物消費。因此，在業態規劃上，也應該由單一業態（購物），逐步引入餐飲、娛樂及其他服務行業，以方便顧客，帶旺商場。
一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。所以除了購物，其他業態的補充，可以在空間、時間上最大化的挽留人流量。業態設置豐富多樣是為了需要滿足消費者旅游、購物、休閑、娛樂于一體的多元化功能需求。同時，又能有較清晰明確的區分，使不同層次和消費目標的客群都能便捷輕松的得到所需的商品和服務。
另外，購物、娛樂、休閑等業態的完美搭配，還可以在滿足社會各界、各層次消費群體的各方面需要的同時，使各業態之間起到相互支持、良性互動的經營關系，保障整個商業項目的后期經營。
二、業態的黃金比例
商業項目在業態設置上，對購物、娛樂、餐飲的比例的分配一般為：52：18：30。這被稱之為商業業態設置的黃金比例。但是，隨著商業市場發展的新特點，這個業態設置也不是絕對的，可以結合商業項目本身的特點進行調整。
目前，商業業態的一個發展趨勢是，餐飲、娛樂在原來的基礎上逐步加大比重，有些商業
項目將自身定位為主題娛樂、主題休閑商城，餐飲、休閑娛樂在整個項目中的比例設置甚至達到了60%以上。在國外，這個比例則可能達到70%以上。
又如，商業發展模式的演變歷經了百貨、超市，還有目前的SHOPPINGMALL，已經開始逐步向"城市生活休閑中心"即"lifestyle"這一最新的第四代商業模式步入。在業態設置上，更為側重在餐飲、娛樂和休閑的比例規劃。在這種商業模式下，購物已不再是最重要的功能。其模式在中國具體體現的大型商業房地產項目--北京的大鐘寺國際廣場，它主要聚集了購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能，其中的運動、娛樂、休閑就占有相當重要的比例。
三、業態設置具體細點操作一：外部因素
【1】大型業態強調吸引人群
一般將大型百貨、超市等購物業態放置在首層/下層，是因為其業態性質的大眾化生活必需品，消費頻率比較高，對人流的吸引力比較大，可以面向最廣泛的人群，吸引人流到商場，帶旺整個商場。
【2】注意引導客流
大型和特殊的餐飲娛樂業種放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱深區域，將人流往上引導，且易于錯時營業和區隔管理。另外，在業態設置上，一定盡量避免業態重疊！
【3】業態互補
以百貨和超市為例，百貨和超市都是具有很好的吸引人氣的業態，在項目的業態規劃中，都可以作為主力業態來引進。但至于如何設置和引進，現代商業的發展趨勢給了我們最好的啟示。
原先認為這兩種業態都是極具吸引消費力的業態，若在業態設置上，放置在同一層或相近位置，則是對同一消費人流的競爭，導致商業業態的同質化。同質化經營人為分散了消費力，勢必也就影響了日后的長久經營。
然而，隨著現代商業的發展，在很多商業項目的實際操作過程中，百貨和超市卻在逐漸的融合中。這兩種業態可以通過錯位經營，進行業態上的互補。通過在同一商場內同時引進了百貨加超市兩種業態的新業態發展模式來實現業態設置上的互補。以大眾超市來提高客流量，以中高檔百貨來確保商場的整體利潤。
例如，現代很多商業項目，其在1F或是-1F的超市的前方和周邊，常常分割出一些用于出售的獨立店面，規劃經營少量精品、服飾、化妝品等業態。超市業態逐步向經營百貨業態靠攏的趨勢越來越明顯。或者采用出租方式，超市將一些面積劃分出來，形成一些獨立的店面，出租給百貨業態經營，自身兼當二房東，賺取百貨業態商家的租金。這樣的實例也越來越多。
【4】主力業態和次主力業態的規劃
主力業態和次主力業態的規劃是指對核心主力店和主力店的選擇。主力店基本是按照其規模和品牌實力來劃分的。大型綜合（量販）超市、大型百貨店；名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店等等都可以以主力店身份來引進。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業態都應分別引入主力店。
選擇擁有國內外知名品牌、商譽和口碑的核心主力店和主力店。以主力店具有的極強消費號召力，來聚集人氣、形成商氣，同時，提升項目的品質，帶動招商、聚集人氣、提高品位、示范經營等，使其對整個商業項目發揮巨大的廣告效應和經營收益。
但需要注意一點，主力店的規劃和設計不能太多。主力商家需求面積一般較大，租金有可能壓低。不管規劃的主力店的面積是發展商自己持有的物業，還是計劃銷售的物業，發展商都要讓出一部分利潤。因次，如果主力店規劃得太大，勢必會影響商場的整體利潤水平。一般而言，10000㎡的商場引進3-4個主力商家就已經足夠了。
【5】主力店的布局
主力店合理的布局是考慮主力店的位置將如何放置，使能夠引導人流經過每一間店鋪，最大限度地讓人流經過盡量多的門口，而不把距離拉得太長。這樣才能達到最佳效果，最大化的發揮"磁極"或"錨固點"的作用。
此時主要考慮的最主要因素是主力店的實力、數量及擺放的位置。
以平面基本布局大致"L"型商業項目為例。把主力店放置于每層的盡流處和轉向處，即（布置于兩端和中間轉向角落處）。每層可以有三個核心主力店。
這樣可以憑借主力店足夠強大的吸引力，使人流沿途經過其他盡可能多的店鋪門口，帶活整個片區的商鋪，提高店鋪的價值。另外，這樣的整理合理的布局也可以使人流走向沒有
太多的回流方向，不會給消費者帶來混亂的感覺，不至于失去方向或迷路。
【6】主力店的選址要求
一般而言，主力商家為了保障其自身的人流和經營狀況，他們也有自己的選址要求，這也是做商業業態規劃時所要必須考慮的因素。
例如，考慮引進麥當勞、肯德基等主力商家。但是他們對選址的基本要求是：繁華商圈、有消費力，特別是必須是一層的沿街店面，交通便利，面積大約在400㎡以上。如果項目本身沒有辦法達到他們的要求，有可能導致主力商家的引進和整個業態規劃的失敗。國內外許多知名的大商家也都有其各自進駐的選址要求。
另一方面，在業態規劃時，最大程度的發揮主力店的作用，就希望它能盡可能往-2F、-1F或者往4F、5F等低層/高層進駐，但是由于主力商家自身的選址要求，最佳的解決途徑是在1F或是沿街店面給予適當的經營面積，然后連帶往下的-1F或者是往上的2F的部分店面。
四、業態設置具體細點操作二：內部因素
一個商業地產項目僅有"大品牌"、"旗艦店"等大主力商家是不夠的。更重要的是要考慮商業業態規劃時的內部因素，即商業業態的"配套"問題。除了地段，商業地產項目的軟件設施"配套"也起到很重要的作用。
在業態設置上，每層確定什么主題，引進什么樣的商家，還必須考慮到引進的業態商家其他要素要求：（租金、面寬、層高、載重、吸引力等）。
例如，沃爾瑪對商業用房的軟件設施"配套"選取有著相當嚴格的限定，除了嚴格要求硬性指標，例如營業面積、供水供電、消防、交通、電梯甚至層高、承重與貨倉等等外，對停車場、貨倉、客流，甚至兒童休閑娛樂場地等也都極為重視。
【1】 租金方面
在很多商業項目的業態規劃中，首層擺什么，二層擺什么，一般都是有商業規律的。例如，百貨業的商場布局第一層業態一般為化妝品、珠寶、二層一般設置為女裝，三層為男裝，四層為家具，五層為美食、娛樂等。這樣的業態設置并不是沒有道理。
就租金這一方面的要求，餐飲業態規劃大多為高層。將較多的小餐飲商家往高層放置，除
了考慮到可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言，餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業態，可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業項目里，一層的整體租金價格一般都是相對較高的。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受一層的租金價格的。所以，并不合適在業態規劃時將其放置在一樓。
