大中型超市選址要求

2023年12月18日發(作者：守得花開)

大型超市選址流程

商圈選擇

商圈的選擇是品牌考慮最重要的元素之一，而項目所在地的商圈成熟度與層次直接影響品牌的進入，對新商圈，***此處屏蔽***的規劃與支持力度都決定招商的成功與否，因此，了解大型品牌超市的商圈要求對立項前與***此處屏蔽***的談判與規劃有著極為重要的意義。

1． 項目位置的確定

首先，（1）你的項目要在大中城市商圈應位于城市中間區和新開發的較大居住區內，避開中心商務區和次級商務區。（2）在城鄉結合部和近郊區，若無大型成熟社區，他們一般不進入。（3）在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心。（4）商圈所處區應為城市的居住區、居住商業混合區，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好、齊全。（5）附近無污染企業或危險品生產企業和倉庫。（6）所在區域不屬于城市衰落區，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。（7）所在區域無城市拆遷、改造規劃 。

2． 目標消費者特征及行為描述

其次，（1）商圈內目標顧客應以當地常住居民為主，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。（2）居民收入水平應在當地中等偏上，以公務員、公司職員、工人和商人為主。（3）高中以上文化水平的居民應占大部分。（4）人均商品性消費支出應在每月300元以上。（5）人均月收入應在1000元以上。（6）購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。（7）購物頻率在每周2至3次左右。（8）對價格不是太敏感，但仍視為選擇商店的重要因素。（9）不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物。

3． 消費者訴求重點

再次，項目的消費訴求為：（1）家庭日常食品和用品均基本齊全。（2）價格適度低。（3）相對便利。（4）品質保證。

4． 綜超的市場定位（商場提供的核心價值或在消費者心中的形象）

項目還要成為：（1）能獨立成為居住區的服務中心地。（2）相對便利的購物場所。（3）提供較為齊全的品類。（4）居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。（5）適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環境舒適、親切。（6）居住區內最大、最有影響的商店。（7）社區居民購物、休閑、社交的中心。

5． 人口規模

項目所在商圈人口規模應不低于5萬人，應在5萬至10萬之間。視所開設的賣場面積大小而定，面積大相應所需門檻人口高，商圈內的人口規模也應相應增加，一般應保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。

6． 人口分布

項目所在商圈內人口分布呈面狀，而不是集中于一側或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。

7． 業態

項目所在商圈內以傳統業態，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業態，無超市等新興業態的商場。

8． 形狀

項目地塊還要有如下特征：（1）商圈的形狀以接近圓形的不規則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈。（2）商圈內無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。（3）

商圈內無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。

商場位置

以上都符合條件了，位置的好壞直接影響經營的效益，你的項目位置可以是你談判的籌碼之一，商業經營有個極為重要的原則：位置、位置、還是位置！大型超市對位置的要求大致如下：

（1）商場位置應接近于商圈的中心或商圈內人流的主要出入通道上。

（2）商場位置應位于至少兩條小區干道及以上道路的交叉或距此4 分鐘步行距離內。

（3）商場周圍1公里內沒有營業面積在擬開商場面積一半以上同業態的商場。

（4）商場周圍2公里內沒有營業面積與擬開商場相同的同業態商場。

（5）商場周圍3公里內沒有大型超市、購物中心。

（6）商場周圍50至100米范圍內最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上互補

的商業設施。

（7）備選地點應已有一定的人流匯集或人流經過。

（8）在特大型城市中可選擇在購物中心內部。

交通動線

交通動線是項目成功很重要的保證，顧客的便利性直接影響項目的效益，有很多因為交通動線而影響項目經營的例子比比皆是。已經開業了，再找相關部門協調就很難了，而在項目規劃立項階段與***此處屏蔽***協調相對容易，應引以為戒。一個成熟的品牌對動線的要求大致如下：

（1） 至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內到達店址。

（2） 商圈內所有的居住區均有小區道路可到達備選店址。

（3） 店址周圍100米內無阻礙通行的或規劃中的立交橋、高架橋、交通護欄、交

通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。

（4） 店址附近步行4 分鐘內應有至少一個公交車站，有三路以上公交車線路經過

或可通過與規劃、交通管理部門協調新設立。

（5） 備選物業正前方應方便顧客（步行和駕車）進出。

（6） 應方便大型貨車進出。

場地規劃

對場地規劃，有的開發商不注意或者很無奈，甚至有人為了多出面積緊貼紅線，弄得“明堂”很小，過了幾年或十幾年才發現當初為什么不犧牲一點面積，而使持有的商用物業大幅升值，幾十倍的賺回因當時“損失點面積而損失的收入”。因此，對場地要注意以下幾點：

（1） 門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿等，地

面鋪裝質量較高或可改進。

（2） 門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、

水池、花壇等。

（3） 可供停車的場地面積應不小于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連

或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場，距離不宜超過100米。

（4） 門前室外廣場標高應高過道路標高，但如以臺階相通，臺階級數不應超過4級。

（5） 應有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道。

（6） 建筑物與其他建筑的間距應符合規劃要求和消防要求。

（7） 應有可供貨車卸貨作業和回車場地，回車場不得小于300平方米.

物業條件

物業條件不符合商家要求是目前經營不好的項目最普遍的情況，已經建完了，再去招商，削足適履，最后很難成功，最終空置在那，包括目前很多成功的住宅項目。根據項目定位，確定好招商的業態，了解此業態的建筑要求，兼顧到各自要求，為今后變更業態、減少損失打下很好基礎，大型超市的物業條件大致如下：

（1） 房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2∶1，以4∶3、5∶4 為佳。

（2） 房形應無分割，空間完整、通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公

共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質隔墻。

（3） 開間朝向主要街道，開間不少于30米。

（4） 所租物業除考慮營業用面積外還應有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業

用房的面積劃分應按2∶8的比例劃分。

（5） 進深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60米之間為宜。國際

大型超市進深要求不能低于70米。

（6） 柱間距應在6米以上，或至少可用作賣場的主體部分應在6米以上。

（7） 層高以橫底算起，應不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜超過8米。

（8） 租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能

超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大

城市可租用地下一層。

（9） 各層間以自動人行道相連，自動人行道以設賣場內靠左一側緊貼墻面或靠里墻設

置，物業應能在上述位置提供3×30平方米的安裝位置。

（10） 首層地面承重不低于500千克，各層樓面動荷載不低于350千克。國際大型超市

一層生鮮部分要求1000千克，其余800千克。

（11） 用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，至少50米開外能看到賣場。

（12） 用電量可根據賣場大小和設備配置而定，但最少不能低于500千瓦，供電方式以

市電雙回路為佳。

（13） 高低壓配電設備應齊全，或有可提供安裝高低壓配電設備的位置。

（14） 給水管應接入室內，要設有消防水池和消火栓。

（15） 有排污管和雨水管接至市政管網，排污應設有專用的隔油排污池，雨水、污水分

開排放。

（16） 應有管道煤氣接至室內。

（17） 空調設備，最好由業主提供中央空調，且空調制冷量應在120瓦至180瓦之間或

免費提供安裝中央空調主機的機房和冷卻塔安裝位置。

（18） 所選物業應由業主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬

度不應小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便到達各層賣場或后備倉，且不影響

顧客動線。

（19） 載客梯：所選物業樓層間最好由業主提供自動人行道相通，或能提供4×30平方

米的安裝位置，自動人行道寬度不小于1米，坡度不超過12度。

（20） 冷鏈機房：所選物業應有不小于12平方米的冷鏈機房。

（21） 所選物業應有安裝排煙管道的位置。

（22） 消防系統：報選物業應有按乙類以上設防設計的消防系統，或由業主安裝至少應

由業主提供基礎消防。

（23） 所選物業應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供商家方免費使用。

出師表

兩漢：諸葛亮

先帝創業未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。

宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。

侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。

將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優劣得所。

親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。

臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。

先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進盡忠言，則攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以討賊興復之效，不效，則治臣之罪，以告先帝之靈。若無興德之言，則責攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自謀，以咨諏善道，察納雅言，深追先帝遺詔。臣不勝受恩感激。

今當遠離，臨表涕零，不知所言。