房地產(chǎn)銷售法律知識講座

房地產(chǎn)銷售法律知識講座

安徽景旺律師事務所孫照圣

一、房地產(chǎn)市場的概念及分類。

（一）、房地產(chǎn)市場的概念

是指房地產(chǎn)商品交易關(guān)系的總和，是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某種特定房地產(chǎn)的

交易價格達成一致的任何安排。由于房地產(chǎn)的特殊性,使房地產(chǎn)在生產(chǎn)和交易的歷史發(fā)展過

程中衍生出了各種交換流通形態(tài),如轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和典當?shù)取?/p>

(二）、房地產(chǎn)市場的分類

1、按地域劃分：如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、銅陵市房地產(chǎn)市場等等。

2、按用途和等級劃分：如居住物業(yè)市場（含普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場)；商

業(yè)物業(yè)市場（寫字樓市場、商場或店鋪市場、酒店市場）;工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房市場、

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場）；特殊物業(yè)市場;土地市場等。

3、按交易形式劃分：根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和

房地產(chǎn)租賃。如土地市場；針對新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預售)、租賃（含

預租）的抵押的子市場;針對存量房屋的交易，存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

4、按購買人的目的劃分：自用和投資。

（二）、房地產(chǎn)市場的分級。

房地產(chǎn)市場分為土地市場（一級市場）;房地產(chǎn)增量市場（二級市場）和房地產(chǎn)存量市場（三

級市場）。

1、土地市場是由開發(fā)商向政府購買土地使用權(quán)的市場。

2、房地產(chǎn)增量市場是由開發(fā)商在土地上進行房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場.

3、房地產(chǎn)存量市場是業(yè)主將自己擁有的房屋進行出租、出售等活動的市場。

房地產(chǎn)子市場的特征

一級市場

二級市場

三級市場

市場供應方

政府

房地產(chǎn)開發(fā)商

業(yè)主

市場需求方

開發(fā)商、投資者

業(yè)主

業(yè)主

市場競爭

供應方壟斷供給、需方競爭

特定物業(yè)、特定區(qū)域內(nèi)開發(fā)商壟斷競爭

接近完全競爭市場

市場價格

政府主導、開發(fā)商參與

開發(fā)商主導定價

雙方協(xié)商,自用定價

二、合同的訂立

合同的訂立首先考慮到的是主體問題，即誰和誰簽合同（或協(xié)議）。所以,

（一)合同主體

1、民事權(quán)利主體：自然人、法人、其他組織

2、民事權(quán)利能力：是指民事權(quán)利主體依法享有民事權(quán)利和承擔民事義務的資格.民事權(quán)利能

力的開始與終止。例：自然人及法人或其他組織的民事權(quán)利能力的開始與終止。

3、民事行為能力:

（、自然人:完全民事行為能力、限制民事行為能力、無民事行為能力.例：①未成年人的房

屋登記所涉及到的相關(guān)法律問題（權(quán)利、行為能力、按揭問題）。②夫妻雙方或一方進行房

屋登記申請…（2)法人與其他組織：與權(quán)利范圍一致。受批準機關(guān)的批準。

（、法人與其他組織：與權(quán)利范圍一致。受限于批準機關(guān)的批準。

4、代理權(quán)利與限制。

（、代理權(quán)來源于委托關(guān)系。例:

（、權(quán)利瑕疵：

（1）限制行為能力的人訂立合同。第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定

代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應

而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認。

法定代理人未作表示的,視為拒絕追認。合同被追認之前,善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應

當以通知的方式作出。例：

（2）無代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止…第四十八條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)

或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，

由行為人承擔責任.相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認.被代理人未作表示的，視

為拒絕追認。合同被追認之前,善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應當以通知的方式作出。例：

（3)表見代理:第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人

名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。例：

(4）法定代表人、負責人超越職權(quán)訂立合同…第五十條法人或者其他組織的法定代表人、

負責人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權(quán)限的以外,該代表行為有

效。

(、代表人與代理人:

法定代表人與員工代表人(總經(jīng)理、其他人等）

三、商品房買賣合同簽訂中的注意事項。

（一）商品房買賣合同剖析

（略）。

（二）商品房買賣合同補充協(xié)議

本協(xié)議是商品房買賣合同的補充，以下內(nèi)容為出賣人與買受人在平等基礎(chǔ)上自愿簽訂的。本

補充協(xié)議與商品房買賣合同一樣對雙方當事人具有同等的約束力.

1、對買受人的質(zhì)量問題，雙方產(chǎn)生爭議時以商品房所屬的區(qū)域的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督出具的

書面工程質(zhì)量證實意見作為處理爭議的依據(jù)。如在建筑工程質(zhì)量保修范圍內(nèi),出賣人按照規(guī)

定予以及時維修,買受人不得拒絕。

2、合同售價中包含政府明文規(guī)定的一價清內(nèi)所有項目。其他費用(如房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)他

項權(quán)證所發(fā)生的保險費、公證費、契稅、登記費、印花稅、維修基金、電話、有線電視、寬

帶網(wǎng)的開通費等）均由買受人承擔。

3、按揭付款是買受人的付款義務,買受人不能獲得銀行貸款或不能足額獲得銀行貸款的，仍

按商品房買賣合同第七條承擔違約責任.

4、因出賣人為買受人銀行貸款提供階段性的擔保,如買受人拒絕償還銀行貸款，導致銀行要

求出賣人承擔還款責任時,出賣人可以直接解除商品房買賣合同，要求買受人承擔違約責

任。

5、簽署本合同后，非出賣人原因，買受人要求退房的,買受人應向出賣人支付60000元違約

金；出賣人違反約定而解除合同的,向買受人承擔60000元違約金。由于退房或解除合同而

產(chǎn)生的其他費用由違約方承擔.

6、本合同商品房價格不含：建筑物地下部分的（地下車庫、車位）、建筑區(qū)劃內(nèi)非占用的道

路、綠地、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫、共建設施的幼兒園、會所等，其費用未計入商

品房成本中，其面積也未進入公攤，其產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有。買受人若主張購買權(quán)或使用權(quán)時，

由出賣人根據(jù)小區(qū)規(guī)劃情況、所有購買人的主張情況等另行與買受人簽訂合同。

7、該商品房所在的小區(qū)的商業(yè)用房歸出賣人所有，在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫及

幼兒園、會所等公建設施歸出賣人所有。買受人若主張購買所有權(quán)或使用權(quán)時，由出賣人根

據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃情況、所有購買人的情況等因素與買受人另行簽訂合同.

8、買受人在本協(xié)議中所留通訊地址、郵編、電話等內(nèi)容發(fā)生變化時，應以書面形式通知出

賣人。否則，由于買受人變更而導致出賣人不能將有關(guān)通知送達買受人的，視為送

達。

9、買受人在簽訂本協(xié)議時已知悉本協(xié)議全部內(nèi)容和《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理規(guī)約》

的相關(guān)內(nèi)容并承諾遵守其約定，且物業(yè)管理費收取標準以物價局審批為準，從出賣人所發(fā)出

《入住通知書》通知的交付截止日起開始計算.

10、正常使用條件下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；（1）屋面防水保修5年；(2）有防水

要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的滲漏保修5年；（3)墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損，保

修2年；（4）墻面、地面空鼓開裂、大面積起砂，保修2年；(5）門窗翹裂、油漆起殼,開

裂、脫落、五金件損壞，保修2年；（6)電氣管線、上下水管線，保修2年；（7）燈具、電

器開關(guān)，保修2年；（8）衛(wèi)生潔具，保修2年；（9）供冷、供暖系統(tǒng)和設備為2個供冷期或

采暖期。

11、買賣雙方對商品房買賣合同及本協(xié)議的條款作了全面準確的理解，簽約雙方對此含義認

識一致.

12、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》作為合同附件。

出賣人（簽章）：買受人（簽字）：

年月日