濱海商業中心商場運營方案（初訂）
前言
隨著工業區的發展，商貿業，服務業也乘機快速形成，購物中心創建順勢而為是具有戰略眼光。通過前期公司對針對工業區的消費水平，商業情況，周邊人口較詳細詳細深入調研，通過市場分析和營銷策劃，現做出以下商業中心商場整體運營方案。
一、經營定位：
經營風格，結合商業中心建筑群體構造和總體規劃，商場以商場形式和商業街風格兼容，以商場經營管理模式和商業街形式相結合雖有區分其為一體新穎模式。以當地的低中檔商品為主要商品定位，中檔為主，高檔點睛，低檔補充定位，實施品牌戰略。通過以人為本的管理，促進雙贏合作，強化公司凝聚力和創造力，壟斷該地區的主要商品零售市場。
二、 經營品項：
1、 項目
商場作為較大型購物消費中心，在單體建筑內和商業街形式里，整合購物多品種商業形態，為消費者提供綜合服務的大型綜合商場來所，是濱海現代生活方式的集中所在。
b. 首層可由化妝品、首飾及名品、保健品，商業街以各式鞋并可加入藥店等組成；
c. 二層可由潮流青春休閑服裝，海內外精品男士服裝、服飾，西歐風情咖啡廳等組成；
d. 三層可由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統茶嗣等組成；
e. 四層可由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。
2、 經營品類規劃：
F1：國際名品服裝店、國內外名表中心、環球化妝品總匯、經典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等；
F2：潮流青春休閑服裝、海內外精品男士服裝、服飾等；
F3：流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、新潮時裝總匯
F4：主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。
三、 經營規劃布局設計：
第一：規劃布局要購物中心的商品品類經營黃金比例。
業內人士都比較認同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52：18：30的這個商場品類經營黃金比例，也適用于品牌經營構成比例。
第二：規劃布局要維護商場的主題形象和企業品牌形象。
購物中心是一種綜合的商業組織模式，它不是一個大雜燴，而是一個擁有明確經營主題和較大創造力的企業。規劃布局時要始終維護和管理好已確定的經營主題和企業形象。
第三：經營規劃布局目標要能夠在消費層次和類型風格上同類差異、異類互補。
同類差異就是社會市場購買力群體復雜，不能盲目引進在風格和價位相互雷同的品牌商品同時進店。新商場招商，就不能招多家基本上雷同款式風格和相似價位的品牌服裝專柜。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興
趣。休閑服裝、時裝因為款式風格不同，可以互補
第四：規劃布局順序原則。
核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優先，輔助項目配套的原則。
第五：規劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關鍵作用
其布局直接影響到新商場的形態。新商場的主力品牌專柜適合放在經營軸線的端點，不宜集中放置在中間，才能達到組織人流的效果。
第六：規劃布局要以“以點代面，特色經營"為目的，也是大型綜合性商場的經營特點。品牌供應商是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。供應商的經營范圍要與商場的經營主題及品牌形象相吻合。
五、建筑規劃設計：
整體建筑規劃設計是由主樓？層？副樓？，裙樓地上？整個建筑規劃符合現代商業經營運做需要。對商場經營區室內結構再做合理修飾改造，能符合商業經營需要。
六、運營管理設計
購物中心運營管理沿用什么樣的經營管理模式。
“現代化大型商場”，購物者天堂。采用什么樣的商業經營管理很重要，商業領域中不斷的磨合驗證、探索更新，逐步形成完整的商業經營管理體系更重要，并且要申請ISO9001-2000質量體系認證，體現當今商業管理模式的實用價值。
現運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的運營管理的依據及指導藍本。
七、招商設計：
1、招商優勢:
為工業區零售市場訂制最佳適宜的品牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，
運用品牌為依托，打造環濱海區域獨家中高檔名店，壟斷該地區的高中檔商品零售市場。
2、招商范圍：
誠招有特色、有風格、有品位的名優中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌，范圍是以“穿”為主的商品，包括：服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等
3、招商要求：
國際、國內中高檔知名品牌及服務品牌的廠商、代理商、經銷商。
與具有有效的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證的經營主體共同合作。
品牌商品具有有效的商標注冊文件，產品合格證書和檢驗報告等質檢資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。
4、經營合作方式：
品牌專柜（店），利潤月保底+扣率形式為主 。
各品類主要標志性品牌供應商重點引進，合作條件合理優惠；其他品牌條件優與同等市場條件。
5、經營合作標準：
F1
1. 名表 勞力士、歐米茄、浪琴、雷達、帝駝、等梵高、名威、世爵、英納格、天梭（選取可商議而定）每1平方米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%
2. 珠寶首飾 周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、
行行行、寶玉龍、皮爾卡丹 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%
3. 化妝品 姿生堂、歐珀萊、CD、美寶蓮、
歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西 每平方米月保底銷售 X元，扣率Y%
4. 皮鞋 百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、史碧嘉、CD、歐枚柯、羅密瑞姿 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%
5. 皮具 登喜路、都彭、華倫天奴、BOSS、
ELLE、POLO、新秀麗、皇冠 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%
6. 國際名店 都彭、BOSS、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%
7. 眼鏡 警察、古奇、CD、都彭、卡地亞、浪琴、紀樊希、登喜路、古加希 每1延長米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%
F2
1. 青春休閑 ESPRIT、艾格、LEE、蘋果、依戀、艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、
米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭 租金按每月X元/平米；扣率Y%
2. 運動系列 耐克、阿迪達斯、銳步、迪阿多納、
李寧、安踏、金萊克、樂圖 租金按每月X元/平米；
扣率Y%
3. 男士正裝
休閑裝 沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、
華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、阿曼尼、迪可尼、仕東利、 租金按每月X元/平米；扣率Y%
4. 男士服飾 BOSS、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、ZIPPO、瑞士軍刀 租金按每月X元/平米；扣率Y%
F3
1. 女士時裝 敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒錦、
駱駝、瑪絲菲爾、THE、玖姿 租金按每月X元/平米；扣率Y%
2. 女士服飾 黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、
維弗拉氏、依慧達、泰盟諾迪 租金按每月X元/平米；扣率Y%
3. 女士正裝 白領、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、
杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃 租金按每月X元/平米；扣率Y%
4. 內衣 黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、
曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬 租金按每月X元/平米；扣率Y%
5. 針棉 沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝 租金按每月X元/平米；扣率Y%
F4 家居系列 多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立人櫥具、飛利蒲松下小家電、進口數碼相機、隨身聽、MP3、復讀機、電話 租金按每月X元/平米；扣率Y%
招商資料
6、招商工作程序:
（1）、 為營造很好的招商環境,吸引更多的品牌供應商加盟,增加合格候選供應商數量,制定本招商工作程序.
全國招商工作程序：可略
省城招商工作程序：
為第二程序,開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介（商報、晚報）發布新業信息，有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合紹興市場需求的候選供應商。
當地招商工作程序:
為第三程序,也是重要和關鍵的招商工作程序，當地供應商黃金比例數量份額應占招商總量的半數以上，在保證合適特色品牌供應商數量
招商部人員隊伍組建后須經過系統培訓，實踐后再投入實際工作狀態。建立過硬的招商隊伍，投入招商工作，這樣才實際有效。先有計劃對適合預選供應商評定，對理想品牌供應
商洽談，購物中心能夠容納經營的品牌專柜數量與實際能夠在市場運營的品牌供應商數量相差出入不是很大，而且能有準確的針對性，提高合作成功率。
宣傳工作中心，應以購物中心即將登在本地濱海開張，成為購物的天堂、高檔的象征，以全新的內涵震撼地鄉，以上乘的品質服務于工業區發眾等內容為，制造轟動性前奏和氛圍，為下一環節的實質各項工作，做好鋪墊。
調研現有市場運營品牌現狀，制定商場招商各品類工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供應商，并認真填制初選供應商登記表，對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。
（2）、購物中心業前招商工作進度
第一階段：（籌備預案期）
總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；制定商品定位標準；擬定初步各商品類布局方案；擬定與供應商合作方式及條件標準。
第二階段：（初選儲備供應商期）
進入全國招商工作程序；進入省城招商工作程序，組織實施初選供應商資源儲備；
招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協調性磨合；
招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，制各商品類經營指導方案
當地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；
制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的預選供應商資源評定分類；
第三階段：（評審確認供應商期）
確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案；
確定各品類最終執行的經營工作方案，各品類重點標志性經營品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優；
評審確認合格供應商，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金；
第四階段：（合作協議書簽訂期）
