個?對商業(yè)地產(chǎn)與?旅地產(chǎn)的認識細化
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個?對商業(yè)地產(chǎn)與?旅地產(chǎn)的認識細化
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的認識
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的認識
隨著城市化進程的?速推進，城市商業(yè)的現(xiàn)代化與商業(yè)地產(chǎn)緊密相連，?個商業(yè)項?要在經(jīng)營上取得成功，?疑需要涉及到很多??的?作。從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運營管理，每項?作都需要專業(yè)化的投?。
商業(yè)地產(chǎn)就是?個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性?業(yè)。它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三??的特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，?有別于其他傳統(tǒng)房地產(chǎn)?業(yè)。
?、商業(yè)地產(chǎn)的概念：
?義上是?于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健?、休閑等經(jīng)營?途的房地產(chǎn)形勢，從經(jīng)營模式、功能和?途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形勢。
?、?前商業(yè)地產(chǎn)分類：
? 從業(yè)內(nèi)商業(yè)形態(tài)來分，可以分為商業(yè)?場、商業(yè)街、SHOPPING MALL、?型商鋪、購物中?、步?街、商業(yè)?場、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等；? 按照投資價值來分，可分為“都市型商鋪”、“專業(yè)街市型商鋪”、“社區(qū)商鋪”、“住宅底層商鋪”等。
? 按照開發(fā)形式進?分類，可分為商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、購物中?、百貨中?、休閑?場、步?街、專業(yè)市場等。
三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式：
商業(yè)項?的操作：由于我國的城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不?，因此?型購物中?普遍都選在市中?商業(yè)區(qū)，因為這?商業(yè)繁榮，消費能?好，交通便利，客流量?。?如成都的春熙路、重慶的解放碑、北京的王府井、上海的城隍廟等。對于位置?佳的區(qū)位操作商業(yè)地產(chǎn)，也不是沒有成功的可能性，只要?標(biāo)消費?群的定位精準(zhǔn)，街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)也可以作為操盤的選擇。?如深圳的華南MALL。
項?市場定位?定要規(guī)劃好，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實際表?，商業(yè)項?的市場定位從某種意義上講?選擇地段更重要。 詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀統(tǒng)籌，果斷的決策，都是定位的要件。把握好市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，創(chuàng)造最?差異化，從?引領(lǐng)市場。
1、位置定位。
商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的。商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在?個“準(zhǔn)”上。現(xiàn)在?型購物中?的選址中有?句名?：“成功的第?條件是選址，第?條件也是選址。”
購物中的選址三條件：
? 地理位置能代表城市商業(yè)的新趨勢；
? 必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中?收?的消費群體；
? 交通便利，停車?便。
2、商業(yè)優(yōu)先。
有很多?說“商業(yè)地產(chǎn)就是?半商業(yè)，?半地產(chǎn)。”個?認為商業(yè)地產(chǎn)雖然是地產(chǎn)的?種，但畢竟是商業(yè)經(jīng)營場所，所以核?還是商業(yè)。所以在地產(chǎn)與商業(yè)的對接上?定要把握好。
把市場調(diào)查清楚，這個地?需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多?的消費體量？區(qū)域消費能?如何？通過商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、?告策劃的順序合理進?操作。在營銷策劃的過程?也要“商業(yè)優(yōu)先”的原則。
33、策劃思維逆向推?。
在營銷推?中，重點從消費者著?，在消費的最終環(huán)節(jié)上加??度。因為只有盡可能滿?消費者需求的商業(yè)場所，?意才可能?爆。
?管理先?。
?論是投資者還是經(jīng)營者，相信任何?個關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)并意欲通過這種項?投資來創(chuàng)造經(jīng)濟收?。因此必須通過銷售階段的銷售管理展?（類似于住宅銷售的“樣板間”、“?范區(qū)”），提前是客戶感受商業(yè)為的管理模式，增強他們對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營前景的信?。
?反住宅策劃思維。
做商業(yè)地產(chǎn)策劃本著從“商業(yè)”出發(fā)的?份定位，時時刻刻從“商業(yè)”的?度出發(fā)考慮問題、解決問題，?論是戰(zhàn)略制定，還是戰(zhàn)術(shù)執(zhí)?，都要苛守商業(yè)原則。
反住宅策劃原則貫穿于商業(yè)地產(chǎn)策劃的眾多環(huán)節(jié)，從戰(zhàn)略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平?表現(xiàn)，到營銷推?形式、推?渠道、賣場環(huán)境甚?銷售?員的形象，處處都表現(xiàn)出與住宅策劃的明顯差異性，因此商業(yè)地產(chǎn)策劃時時要注意?個“商”字！
? 活動主導(dǎo)
商業(yè)地產(chǎn)推?應(yīng)把重點精?放在商業(yè)活動的組織上，在著?組織?型商業(yè)活動的同時，利?平?媒體給予適當(dāng)?shù)男麄鲌蟮溃?活動的知名度和聲勢。
商業(yè)活動重點要圍繞“商”字開展，充分提升項?前期的商業(yè)氛圍，并通過?系列的前期活動來展現(xiàn)項?商業(yè)運營管理的成熟度和?作模式。增添整體商業(yè)的經(jīng)營氛圍，增強投資者、經(jīng)營者和消費者對該商業(yè)的信?。活動必須由策劃?、招商?員和商業(yè)運營公司齊?合?的配合下共同完成。活動主導(dǎo)原則是商業(yè)策劃的?作重點也是應(yīng)投??量??、物?的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予?夠的重視。
? 戰(zhàn)略協(xié)調(diào)
商業(yè)地產(chǎn)的操盤運做是?個龐?的管理體系，涉及到的??、物?和財?都相當(dāng)可觀，這些都是住宅操作不可企及的。在此且不談商業(yè)地產(chǎn)操作中的其他環(huán)節(jié)，只營銷策劃?項?作所需要的?作量就?較驚?，因此要求策劃團隊必須具備很?的思想?度，?戰(zhàn)略統(tǒng)籌的眼光看待每?項具體?作，各項?作必須協(xié)調(diào)統(tǒng)?、每個?的思想必須統(tǒng)?，有時?作頻率都要保持統(tǒng)?。
在戰(zhàn)略思想的指引下，全體成員必須以相同的速度前進，戰(zhàn)略?標(biāo)是?家共同的奮??向，齊?協(xié)?、相互配合、永遠以?局為先，創(chuàng)造??堅不可摧的“總預(yù)備隊”，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)策劃的最佳??組合.
?、商業(yè)地產(chǎn)招商思路：
商業(yè)項?的招商?作是?項系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)?程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的系統(tǒng)招商?段。沒有?之有效的招商?段，不能與商家建?起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營失敗。
1、要維護項?的經(jīng)營?例。
商業(yè)項?中零售、餐飲、娛樂52：18：30，這種?例是商業(yè)項?經(jīng)營的黃??例。此?例特別適?于超?型綜合性的購物中?Shopping Mall。招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營?例。（這個?例當(dāng)然不是絕對的。）譬如?州天河的正佳?場和上海的虹橋購物樂園就是?致按照這個?例來招商的。
2、要維護項?的統(tǒng)?主題形象、品牌形象。
?型的商業(yè)主題項?雖然是多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它卻不是?個?雜燴，?是有?個明確的經(jīng)營主題和巨?創(chuàng)造?的品牌形象企業(yè)。?如珠海長隆
3、功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。
同業(yè)差異就是市場有?定的承受?，不能盲?招同?品類的店。
異業(yè)互補就是要滿?顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客??體驗變化，提?消費興趣。譬如百貨、超市互補，零售與餐飲互補等。這???較成功的案例就是?港的太古?場、?州的天河城?場等。
4、經(jīng)營?式的選擇原則。
商業(yè)項?的經(jīng)營?式基本有三種：?營、聯(lián)營和租賃。核?主?店經(jīng)歷?營?部分或全部；其次可增強其他商戶與之合作的信?，第三可以提??主?店的提成或租?收?。對于?主?商店盡量以聯(lián)營為主，租賃為輔。
5、招商順序原則
核?主?店先?，輔助點隨后的原則；零售購物項?優(yōu)先，輔助項?配套的原則。
6、核?主?店招商布局原則
核?主?店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步?街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能打到組織?流的效果。
7、特殊商戶招商優(yōu)惠原則
“特?經(jīng)營，以點帶?”是商業(yè)項?特別的超?型綜合性購物中?Shopping Mall的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較??化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對他們給予優(yōu)惠政策，邀請?場，能夠增強?化氛圍，活躍購物中??氛作?。例如深圳華僑城購物中?就邀請三百硯齋，展?中國的硯?化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍與購物中?的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。
8、租賃經(jīng)營采?放?養(yǎng)魚的原則。可以理解為“先做??，再做?意。”
購物中?具有長期性特點，采?合理租?與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將購物中?做熱，穩(wěn)步調(diào)租，與商戶?同成長。
9、統(tǒng)?招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)?服務(wù)。
10、具備完善的信息系統(tǒng)，提供便利的服務(wù)。
、具備完善的信息系統(tǒng)，提供便利的服務(wù)。
10
便利各有不同：管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。
三、商業(yè)項?經(jīng)營管理
在現(xiàn)階段，我國商業(yè)物業(yè)和物業(yè)的管理與經(jīng)營分?并不明確，經(jīng)營管理很容易被忽略，易出現(xiàn)前期銷售、租賃?爆，但堅持不了多久就?去樓空，慘淡經(jīng)營。
1、如何經(jīng)營。
著重點在項?經(jīng)營推?上，包括項?經(jīng)營分區(qū)管理、整體形象的宣傳、節(jié)假?促銷活動的組織，商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓等。應(yīng)該招聘專業(yè)的經(jīng)營管理?才，成???的商業(yè)經(jīng)營管理公司忙活著其他靈活?式，讓項?的經(jīng)營?上正規(guī)。
2、商業(yè)項?經(jīng)營管理基本思路。
項?要有精準(zhǔn)定位：?標(biāo)群定位、主題定位、商場定位、經(jīng)營定位、經(jīng)營品項、規(guī)劃布局設(shè)計等。
開業(yè)后如何吸引?流到本商場（需要有效的推?活動）
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如何將?流留在商場內(nèi)（科學(xué)的?流導(dǎo)向設(shè)計和有效的引導(dǎo)措施）
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如何增加?流停留在商場的時間（科學(xué)的商場規(guī)劃）
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如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費者的購買欲（有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造）
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如何保持商場持續(xù)的吸引?、競爭?（長期有效的維護商場統(tǒng)?的主題形象和品牌形象、具吸引?和合理的貨品組合、經(jīng)營規(guī)劃、定期的推?、優(yōu)秀的經(jīng)營管理等）
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3、推?
推??式和活動可以多樣化，與商戶聯(lián)辦，配合?定的?告宣傳（可借助于節(jié)假?）吸引消費者。
4、做好管理?作：
、做好管理?作：強?打造和長久保持項?的“時尚坐標(biāo)、資訊坐標(biāo)”形象，維護好項?的主題形象和統(tǒng)?品牌形象。
5、將?流吸引過來是商業(yè)項?經(jīng)營管理者的主要任務(wù)，?流導(dǎo)向是經(jīng)營管理的?作重點。與?型主?店聯(lián)動，最?限度帶來更多的?流。
6、做好充?準(zhǔn)備?作，迎戰(zhàn)項?開業(yè)后的三個重要時期。
?般來說商業(yè)項?開業(yè)后普遍會有三個重要階段：頭三個?、半年、?年。在這三個時期，管理者要做好充分的準(zhǔn)備和突然事件的應(yīng)急處理準(zhǔn)備。
7、長遠來看，項?的經(jīng)營管理者要考慮好成本問題。
總結(jié)：綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的核?問題除了選址與項?精準(zhǔn)定位，然后就是經(jīng)驗管理與招商。
對于?旅地產(chǎn)的認知與理解
?、?旅地產(chǎn)的概念
?旅地產(chǎn)從字?上理解是“?化+旅游+地產(chǎn)”，其本質(zhì)和核?是“?化旅游”??“地產(chǎn)”。?旅地產(chǎn)蘊含著區(qū)域運營的概念，是當(dāng)今房地產(chǎn)?業(yè)中的?個新模式，是具有很?發(fā)展?jié)?的復(fù)合型房地產(chǎn)業(yè)，也是地產(chǎn)?業(yè)的新型轉(zhuǎn)化和市場需求。
?旅地產(chǎn)發(fā)展的意義不僅是迎合市場需求，更多的是通過城市地位與優(yōu)勢資源的梳理，從?判斷競爭能?。更有凝聚??，聚集?群之說。把?和?之間鏈接起來，產(chǎn)?認同感。?化能夠潛移默化的來改變?的?質(zhì)和內(nèi)?，??和客流量越?的地點，商業(yè)價值?定也會越?。?旅地產(chǎn)的意義就是把這些都聚集在?起。
?、?旅市場特點
近年來,?旅地產(chǎn)?多以特??鎮(zhèn)、特??化為基點，依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在?旅項?中占有?席之地。例如，浙江龍泉青瓷?鎮(zhèn)、景寧畬族?治縣畬鄉(xiāng)?鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)、麗江復(fù)華雪??鎮(zhèn)等，看似特?迥異、各具千秋，但深挖其經(jīng)營理念就會發(fā)現(xiàn)，這些特??鎮(zhèn)?多是以樹?獨特旅游形象為出發(fā)點，依托原?態(tài)民俗?化，成功打造出了?旅項?。
三、
?前發(fā)展現(xiàn)狀
三、?前發(fā)展現(xiàn)狀
1、區(qū)域分布失衡
我國?旅地產(chǎn)主要集中在?然資源較好的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展不均衡性明顯。海南、環(huán)渤海、長三?三?區(qū)域的項?數(shù)量最多，分別占全國?旅地產(chǎn)總數(shù)量的21%、17%和16%；最近?年，西南、兩?和閩東南地區(qū)?旅地產(chǎn)發(fā)展也?常迅速；六?區(qū)域占到全國?旅地產(chǎn)總數(shù)的78%，不同區(qū)域有其各?的特?標(biāo)簽特征。
·海南：?旅地產(chǎn)先?者。海南由于優(yōu)渥的?候條件及濱海景觀資源，是全國?旅地產(chǎn)開發(fā)量最?、最為集中區(qū)域，近兩年開發(fā)已逐步回歸理·海南：
性；
·西南：?化旅游為導(dǎo)向；集中于成都、重慶、貴陽和麗江等城市，項?注重?化特?的開發(fā)與打造；
·西南：
·長三?：
·長三?：?城市群落的5+2消費需求；長三?區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化?平較?，因此相對可利?的資源開發(fā)有限。區(qū)域內(nèi)項?主要滿??城市群落的5+2的休閑度假需求，此外，長三?區(qū)域各類各具特?的?旅?鎮(zhèn)近年來發(fā)展迅速；
·環(huán)渤海：濱海度假向多元復(fù)合?向發(fā)展；環(huán)渤海區(qū)域滿?北?客群就近度假旅游需求，該區(qū)域擁有濱海、濱湖、森林等珍稀度假旅游資源，?·環(huán)渤海：
前旅游地產(chǎn)項?中規(guī)劃有??滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市購物等多種復(fù)合業(yè)態(tài)組合；
·兩?與閩東南：后起之秀；兩?區(qū)域?候宜?，濱海資源優(yōu)渥，閩東南區(qū)域?體、湖海、溫泉等?然資源豐富。這兩個區(qū)域?前以濱海、?·兩?與閩東南：
體、主題三?旅游地產(chǎn)項?為主，另有?部分濱湖、溫泉、?爾夫和古鎮(zhèn)項?，未來有?闊的發(fā)展前景。
過度依賴?然資源
2、過度依賴?然資源
?旅地產(chǎn)核?賣點?多為?地、湖濱和濱海等?然資源，三者分別占全國?旅地產(chǎn)總數(shù)量的13%、29%、24%，合計達66%。隨著我國?旅地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象逐漸嚴重，客戶黏性不?的問題已開始顯現(xiàn)。因此近年來純粹以?然資源（濱海、湖濱、?地）為賣點開發(fā)的項?已有下降趨勢——14年占?78%，15年占?64%。
近年來發(fā)展勢頭良好的主題樂園、?旅?鎮(zhèn)等?旅地產(chǎn)，銷售依賴性相對較弱。前者具有拿地成本低、持續(xù)的門票收益以及配套商業(yè)和地產(chǎn)項?的快速回現(xiàn)等優(yōu)勢。后者的開發(fā)不需要巨?的硬件投?，關(guān)鍵在于開發(fā)者如何解讀、升級項???的歷史?化價值，在業(yè)態(tài)、建筑和運營服務(wù)等層?打造項?的獨特之處。在城鎮(zhèn)化趨勢下，未來市場機會巨?。
3、?旅地產(chǎn)發(fā)展回望
野蠻?長（2012-2014）
野蠻?長（2012-2014）
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2012-2014年是我國?旅地產(chǎn)瘋狂發(fā)展時期，年均新增項?近2200個，平均增速達83%。?些開發(fā)商打著 “?化”、“旅游”的幌?瘋狂圈地，導(dǎo)致低層級、同質(zhì)化項?遍地開花。截??2014年底，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國?旅地產(chǎn)項?7965個，其中?型在售項?有589個，這些在售項?平均存量達到2043套，?平均去化速度為12套/?，完成存量去化需要14年。
轉(zhuǎn)折（2015）
轉(zhuǎn)折（2015）
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2015年，之前過快開發(fā)引起的問題逐步顯現(xiàn)：之前?批盲?跟風(fēng)、定位不清，以銷售為主導(dǎo)的項?逐漸被市場淘汰；?市場存量過?，整體進?銷售滯銷期，導(dǎo)致我國?旅地產(chǎn)開發(fā)陷?低潮。15年我國僅有736個新增項?，增速?幅回落?9%。值得注意的是，這新增的736個項?由601家企業(yè)投資開發(fā)；另???，截??15年底，我國開發(fā)和運營?旅地產(chǎn)項?的企業(yè)共有5297家，較2014年減少27家；這些數(shù)字表明，我國?旅地產(chǎn)?業(yè)集中度正在上升，?業(yè)洗牌調(diào)整正逐步拉開序幕。
增速回升（2016）
增速回升（2016）
