銀行關于積極推進個人二手房按揭貸款業務的指導意見

銀行關于積極推進個人二手房按揭貸款業

務的指導意見

銀行關于積極推進個人二手房按揭貸款業務的指導意見各

分行、直屬分行：

為更好地適應房地產市場的發展規律，滿足個人按揭購房

的多元化需求，提升我行個人購房貸款業務的綜合競爭力，堅

持市場拓展與風險管理并舉，抓住機遇擴大市場份額，現提出

我行下階段積極推進個人二手房按揭貸款業務的指導意見，請

各行參照執行。

一、業務發展總體意見

1、房產定位

各行開展個人二手房貸款業務，應以支持購買中、高檔

“住宅房”為業務發展的重點及主導方向，適當兼顧價格確切、

地域適當、商業環境成熟、易于交易轉讓及處置的“商業用房”。

上述房產應具有房屋土地管理局頒發的房屋所有權有效證

件，可在房地產二級市場流通，出讓人對其應具有完全處置權

利。

2、客戶定位

我行開展個人二手房貸款業務，主要面向兩大類人群：即

“知識型”中青年自住購房客戶與“穩健型”房產投資人士。前者

事業發展潛力大，前景廣闊；后者工資薪金收入豐厚穩定，以

個人資產保值、增值為目的進行適度房地產投資。

3、業務受理模式

從二手房交易模式上分析，總體上可分為“借助中介機構

（特指房地產經紀企業，下同）交易”與“買賣雙方直接交易”

兩大類；我行提供按揭服務時也相應配以“渠道批發”與“網點

零售”兩大業務模式，而前者將日益成為銀行取得二手房按揭

業務的主要模式。

4、制度規范

個人二手房貸款業務應按照《XXX個人住房貸款管理辦

法》、《XXX個人信貸業務操作規范（試行）》，以及其他

相關制度執行。考慮到二手房貸款業務具有鮮明地域性的特點，

各行在經辦具體業務時，應將我行現有業務規定與經辦行實務

操作有機結合。各行應制訂出適應本區域市場特點的具體業務

操作規程，報總行備案；若該規程對我行現有業務規定造成實

質性突破或造成風險擴張，實施前應得到總行批準。

5、總行、分行與支行（經辦行）的業務隸屬關系

切實推進二手房存款業務，必須得到全行上下的了解與支

持。總行層面將出臺業務推進指導意見，對“總行級”業務合作

伙伴、優秀員工進行獎勵；分行層面應制訂區域性業務操縱規

程，將總行政策本地化，指導本區域內支行的具體業務拓展；

支行（經辦行）則應強調執行，并做好信息反饋。

二、業務推進具體指導意見

1、中介機構、評估機構的選擇

各行應根據當地情況，及時建立起合理、嚴格、規范的

“房地產中介/評估機構準入-退出”機制。其中：

（1）房地產中介機構應具有相應行業天分。分行應優先

選擇全國性的、連鎖經營的中介機構；中央性中介機構，應具

有一定知名度、天分和諾言良好、具有一定規模、資金實力及

市場占有率。中介機構的市場定位應與我行二手房存款業務的

方針市場相吻合。

（2）房地產評估機構應具有國家二級以上資質（含二

級），并應符合以下規定：

（A）注冊資本７０萬元以上；

（B）有五名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并

登記注冊的專職房地產估價師；

（C）專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師

和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的

百分之七十以上；

（D）從事房地產價格評價業務繼續三年以上；

（E）每年獨立承擔估價標的物建筑面積６萬平方米以上

或土地面積２萬平方米以上的評估項目５宗以上；

（F）以房地產價格評價為主營業務。

另外，只有一級房地產評估機構方可以跨省、自治區、直

轄市從事評估業務。上述規定參見“建設部關于印發《房地產

價格評估機資格等級管理的若干規定》的通知（1997年1月9

日建房（1997）12號發布）”。

對于中介機構“拋高”房價、假按揭、提供虛假證明、套用

銀行貸款資金，或評估機構違背職業道德出據明顯偏離抵押物

內在價值等不良行為，一經發現，應立即終止合作，實施保全

措施，并將其列入“黑名單”及時上報總行。總行通告全行后，

將適時匯總上述信息報送有關監管、征信機構，對其實施全面

“封殺”。

業務經辦行在與房產交易中介機構合作前，應將合作協議

等相關資料報分行核準；“總行級”二手房中介機構的審批權在

個人銀行總部。

2、抵押物價值的認定

在認定房產交易價格的合理性以確定適當的貸款額度時，

應遵循以下原則：

（1）對抵押物價值的認定準繩上取該房產的評價價、交

易價、市場價中的孰低者作為測算按揭存款成數的基數。個中，

“評價價”是指以具有國家二級以上天分的房地產專業評價機構

出具的評價敷陳所認定的物業價值；

（2）按照我行事情職員職業判斷，房產交易價格基本符

合市場公平價格或系二年內新購的普通商品住宅，可免于評價

機構評價，以購房合同價格作為確定存款額度的依據，但此時

存款成數不應跨越合同價的60%；

（3）房屋裝修價值不應計入房產價值。房屋裝修價值計

入房產交易價格的，在確定貸款額度時應將房屋裝修價值剔除；

（4）商業用房、別墅或高檔住房按揭業務，應由國家二

級以上資質的房地產專業評估機構進行評估。

3、抵押登記的真實性

分行應高度關注并切實防止偽造抵押登記手續欺詐貸款的

情況。二手房的抵押登記手續，原則上不得放由客戶或中介公

司自行辦理。各行應設專人（我行正式員工）親自辦理，該員

工不應是信貸員或貸款審查人員，并與此筆貸款的“審批通過

與否”不存在利害關系。

對于業務經辦行擬委托房產中介機構、律師事務所等第三

方辦理抵押登記相關手續的，應通過分行貸款審核委員會綜合

評審，并將相關意見報總行備案。

4、貸款資金的劃付

二手房貸款原則上應于辦妥抵押登記手續、取得他項權利

證明后方可發放。發放的貸款資金應以轉賬方式直接劃入合同

約定（借款人授權指定）的房產出讓人個人賬戶；盡量避免劃

入中介機構賬戶，以防范中介機構挪用資金風險。

二手房交易單方直接進行房產買賣交易，并要求銀行代為

還款通知書、網銀、電話銀行、ATM終端等渠道實施產品宣

傳。

發起各行將以下客戶群體列為重點營銷對象：

（1）專業人士（律師、會計師、醫生、建筑師等）；

（2）公務員（各級政府部門的中高層工作人員、教師

等）；

（3）壟斷/高薪行業員工（XXX、XXX、XXX、汽車、

醫藥等）；

（4）上市公司、外資企業的中高層管理人員；

2、業務激勵機制（方案待定）

各行應建立積極的業務激勵機制與績效考核機制，加大業

務拓展力度。由分行推薦、總行匯總評選出5-10家全國連鎖

的二手房中介機構，將成為“總行級”戰略合作伙伴，與之建立

全國性、全面的銀企合作協議，并按照協議方式對外公示單方

戰略合作團體形象。

（1）咨詢費

由與我行簽約合作的房地產中介機構將定期為我行提供房

地產市場分析報告，并為我行員工提供行業政策法規、專業知

識培訓等業務咨詢服務。涉及咨詢費用應根據當年業務合作情

況，雙方按年結算。對于“總行級”二手房中介機構，總行將撥

出專項資金支付相關費用。

（2）保險手續費分享

由中介機構推薦、經由我行認可的全國性保險公司為我行

二手房貸款提供保險服務。涉及保險手續費可與中介協商比例

分享。

（3）POS收單手續費減免

各行應嘗試為房產中介機構配置POS設備用于全部或部

分房款的收款事情。即為購房者躲避了因照顧大量現金帶來的

風險，又方便了中介機構銷售、財務職員的售樓款的清點與及

時回籠，提高了交易管理的效率；配以“及時語”功用，可在相

當程度上拉動我行存款（包括對私、對公）業務。

此項服務涉及的手續費可與中介機構協議商定；出于綜合

收益考慮，建議各行對該費用進行適當減免。

（4）員工獎勵

由我行員工推薦并最終與我行合作的二手房中介機構，經

一定時間、一定業務量的檢驗，合作情況良好的，將給予該員

工一次性物質獎勵。

總行將下達“二手房貸款專項指標”，業務統計時予以單列；

同時設立“二手房專項營銷資金”用于獎勵完成指標（綜合“增

量絕對指標”與“指標完成率相對指標”）的前三位優秀分行。

要求分行細化出臺相應績效考核機制，短期內打開局面，確保

指標完成。

需要強調，與二手房中介機構的合作過程中涉及的費用支

付，應嚴格執行國家財務會計有關規定，并不得與貸款金額掛

鉤。

（5）充當房產直接交易的信用中介

對于房產買賣雙方不通過中介機構直接達成的二手房交易，

我行同樣可提供安全、經濟、便捷的金融服務。在借款人（買

入方）在將“購房首付款”交存我行保證金賬戶、提出按揭貸款

申請后，進入我行正常審貸程序；經審批同意發放貸款的，向

房產出讓人（買出方）出具《同意貸款承諾書》，我行將隨即

根據協議受托辦理產權轉移及抵押登記手續；待抵押登記辦妥，

將發放的貸款資金以及借款人的首期款一并劃入房產出讓人

（買出方）在我行開立的賬戶。

3、我行現有個人貸款產品功能的配套宣傳

各行應向借款人與業務合作方積極宣傳、推薦我行相關個

金產品，突出我行系統升級后產品的優化功能。建議宣傳重點

放在“更多人性化，助您早日實現財務自由”方面：

（1）理財房貸的使用

客戶在獲得我行個人購房存款（包括二手房存款）同時，

以同一套房產做抵押，可另外獲得一定授信額度，供其在購房

存款期限內循環使用。該產品兼顧了客戶對“固定資產持有”與

“流動資金周轉”的需求，讓客戶的不動產變“不凍產”。

（2）“及時語”功能

使客戶隨時掌握資金到帳情況，并在每期約定還款日前得

到銀行短信形式的善意提醒。

（3）個貸期限自由變更

若客戶正常還款，可變更貸款期限，期限既可延長也可縮

短，實現還款壓力“因時而異”。

（4）個貸還款方式自由變化

若客戶正常還款，可變換還款方式。不但“等額本息還款”

與“等額本金還款”可實現互轉，“一次還本”也可轉為“分期還

本”的存款，體現還款能力“因時而異”。

（5）扣款日期自由選擇

客戶可自由確定每月的1日至31日任意一天為還款日；

系統也支持點竄商定還款日，實現與客戶每月現金流充分匹配。

（6）系統支持部分扣款